一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有項目審批文件多、開發(fā)項目周期長、開發(fā)環(huán)節(jié)復雜、開發(fā)產(chǎn)品固定、涉稅復雜等特性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般業(yè)務(wù)流程

(一)前期準備階段，注重項目策劃

1、取得相關(guān)證件，歸類入檔，以便在項目開發(fā)期間、清算期間供管理者及政府相關(guān)部門調(diào)閱，其中：

文件、證書：發(fā)改委立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、人防建設(shè)審批文件、土地使用權(quán)證等。合同類：土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、建設(shè)工程施工合同、設(shè)計合同、勘察合同、監(jiān)理合同、測繪合同、審計合同。其他類：可行性研究報告、策劃方案、環(huán)境評估報告、規(guī)劃設(shè)計總平面圖、預(yù)算審計報告等。

2、及時入賬、正確核定稅種

按照財務(wù)制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的取得土地使用權(quán)所支付的價款（土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓價款）和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費（契稅、土地登記費）記入“開發(fā)成本－取得土地使用權(quán)所支付的金額”，入賬時應(yīng)結(jié)合土地使用權(quán)證、出讓合同、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）票據(jù)、契稅票據(jù)、銀行付款單等審核受讓土地面積是否正確，是否有政府事后返還土地價款因經(jīng)辦人員問題，造成未計入收入總額情形。若受讓土地屬分期分批開發(fā)，按占地面積法或建筑面積法合理或稅務(wù)部門確認的其他方法計算分攤?？赡苌婕岸惙N：契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅。

(二)開發(fā)實施階段，真實、合理、正確核算開發(fā)成本、統(tǒng)籌運作資金、規(guī)避稅收風險

1、統(tǒng)籌運作資金，控制經(jīng)營風險

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金前期投入較大，籌集資金渠道形式主要為：金融機構(gòu)貸入、投資者投入、非關(guān)聯(lián)企業(yè)（個人）借入，關(guān)聯(lián)企業(yè)（個人）借入，集團公司統(tǒng)借統(tǒng)還等。企業(yè)可按貸（借）入資金記入“短期借款”，入賬時應(yīng)結(jié)合貸款（借款）合同，銀行進賬單，確認還款期限，做到資金既不短缺也不冗余。

借款利率方面，投資者投入的機會成本最低，但向金融企業(yè)以外借款因涉及票據(jù)問題，在實際操作中，實際發(fā)生利息費用與計稅金額會產(chǎn)生差異：在企業(yè)所得稅方面，關(guān)聯(lián)企業(yè)利息扣除按照財稅（2008）121號文件規(guī)定，“第一條，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除，接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：2：1”。在土地增值稅清算方面，凡不能提拱金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。若企業(yè)既有金融機構(gòu)貸款，又有非金融企業(yè)借款，則土地增值稅清算時扣除金額只能按金融機構(gòu)提供的利息費用，據(jù)實扣除，增加企業(yè)稅負。

從購入土地使用權(quán)開始，到項目竣工驗收為止，利息費用作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，竣工驗收后發(fā)生的利息支出作為企業(yè)期間費用。

2、真實、合理、正確核算開發(fā)成本，控制財務(wù)風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程環(huán)節(jié)復雜，周期長，涉及外部監(jiān)督管理部門眾多，有必要結(jié)合所在行業(yè)要求和企業(yè)自身特點，建設(shè)與實施內(nèi)部控制制度。

開發(fā)成本分四項：“開發(fā)成本－前期工程費”主要核算規(guī)劃費、設(shè)計費、勘察費、測繪費、報批報建費、七通一平支出等建造前發(fā)生的費用；“開發(fā)成本－建筑安裝工程費”主要核算樁基工程、土建工程、門窗工程、水電工程、工程監(jiān)理、裝修工程等建筑與安裝工程支出；“開發(fā)成本－基礎(chǔ)設(shè)施費”主要核算開發(fā)區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排污、道路、照明、綠化等必要設(shè)施費；“開發(fā)成本－公共配套設(shè)施費”主要核算開發(fā)區(qū)內(nèi)居委會、會所、物業(yè)場所等公共設(shè)施；“開發(fā)成本－開發(fā)間接費”主要核算直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，如工資、折舊費、辦公費等支出。按照企業(yè)財務(wù)制度，財務(wù)入賬時需關(guān)注：

根據(jù)簽訂的工程合同、工程結(jié)算報告、工程決算報告、工程造價審計報告，結(jié)合“預(yù)付賬款”、“應(yīng)付賬款”查看已取得發(fā)票已入賬或已實際支付工程款未取得發(fā)票情況；杜絕多付款、提前付款和不按規(guī)定付款；付款方、發(fā)票開具方、合同方需同一主體；已開具的發(fā)票是否符合當?shù)囟悇?wù)機關(guān)對工程發(fā)票的規(guī)定；采用甲供材方式的，取得施工方開具建筑安裝發(fā)票時是否包含了甲供材料的材料款，應(yīng)核實甲供材清單，避免重復列支，一般來說，開發(fā)企業(yè)提供甲供材，施工方應(yīng)作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，按照現(xiàn)行稅法，建筑安裝工程不論合同如何簽訂，必須以工程所用的原材料，人工工資，其他費用合計為營業(yè)稅的計稅依據(jù)，若施工方未實際繳納，開發(fā)企業(yè)承擔扣繳義務(wù)風險。

可能涉及稅種：印花稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅。

(三)銷售環(huán)節(jié)，提高資金利用效率，正確核算收入，合理安排稅款

1、取得相關(guān)證件，歸類入檔，為清算提供依據(jù)

證件類：商品房預(yù)售許可證、工程竣工驗收備案表、公共配套設(shè)施移交證明、分戶房產(chǎn)證。其他類：面積測繪計算報告、房地產(chǎn)銷售合同等。

2、正確、及時核算產(chǎn)品銷售收入，按期納稅，防止稅收風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入，包括貨幣收入、實物收入、工程款抵頂、視同銷售收入、其他收入。前期籌劃時先確認合理的銷售方式，對不同的銷售方式確認銷售收入應(yīng)作出具體規(guī)定，如：內(nèi)部單據(jù)轉(zhuǎn)移流程、合同簽訂、收款方式、入賬時點等。

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)銷售部門提供的臺賬、不動產(chǎn)預(yù)售發(fā)票、銀行進賬單，分列明細計入“預(yù)收賬款”科目，賬面不結(jié)轉(zhuǎn)確認“主營業(yè)務(wù)收入”，會計與稅法產(chǎn)生差異，稅法作為收入計算稅金，按照國稅發(fā)〔2009〕31號，第八條“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進行確定，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%”?！邦A(yù)收賬款、其他應(yīng)付款－定金”當期增加金額作為營業(yè)稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計算依據(jù)，也作為業(yè)務(wù)招待費、廣告及業(yè)務(wù)宣傳費計算依據(jù)。

銷售完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)銷售部門提供的銷售臺賬，測繪報告、銀行進賬單，審核銷售面積與銷售單價，開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)銷預(yù)售發(fā)票，轉(zhuǎn)出“預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款－定金、應(yīng)付賬款－工程款抵頂”科目計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。可能涉及稅種：營業(yè)稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。

3、合理安排資金，提高資金利用效率

及時、正確確認收入，規(guī)避稅務(wù)核查風險，減少現(xiàn)金流出，有利于企業(yè)管理層統(tǒng)籌資金，增加股東財富。