文/李 璐

俄羅斯：投資地產(chǎn)須謹(jǐn)慎

文/李 璐

你必須流經(jīng)很多風(fēng)景，才能稱(chēng)之為一條河。若干年后，莫斯科人對(duì)這一輪盧布貶值、物價(jià)上漲、商店被買(mǎi)空的記憶將逐漸模糊，但莫斯科河還將繼續(xù)流淌。若干年后，莫斯科人對(duì)這一輪盧布貶值、物價(jià)上漲、商店被買(mǎi)空的記憶將逐漸模糊，但莫斯科河還將繼續(xù)流淌，流經(jīng)城市的變遷、兩岸風(fēng)景的變幻以及一代又一代莫斯科人的日常生活。

俄羅斯國(guó)土面積世界第一，是一個(gè)資源相當(dāng)豐富的國(guó)家。金融危機(jī)發(fā)生后，依托豐富的自然資源和石油經(jīng)濟(jì)，俄羅斯經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇。居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)住房的需求也越來(lái)越大，巨大的需求推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。據(jù)2008年世界最貴房地產(chǎn)評(píng)比活動(dòng)統(tǒng)計(jì)，莫斯科房?jī)r(jià)一度榮登世界第二的寶座。2011年俄地區(qū)發(fā)展部公布了第二季度各聯(lián)邦主體房地產(chǎn)的市場(chǎng)均價(jià)，其中，莫斯科市繼續(xù)位居第一，房?jī)r(jià)每平方米8.14萬(wàn)盧布，約合2860美元。俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆拉動(dòng)了對(duì)建筑、裝修材料包括門(mén)窗幕墻產(chǎn)品的需求。

繼美國(guó)、歐洲、澳洲、日本的房地產(chǎn)之后，俄羅斯的房子也成了中國(guó)投資者的囊中之物。據(jù)報(bào)道，中國(guó)人在莫斯科大量購(gòu)房。很多當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人在莫斯科住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)異?；钴S，主要是購(gòu)買(mǎi)莫斯科周邊地區(qū)較便宜的樓房。報(bào)道稱(chēng)，“原蘇聯(lián)公民對(duì)莫斯科住宅感興趣是完全可以理解的，但中國(guó)公民也如此感興趣，甚至出乎專(zhuān)家們的意料?！?/p>

2014年，俄羅斯經(jīng)濟(jì)面臨了一系列的危機(jī)：烏克蘭危機(jī)、新冷戰(zhàn)、西方制裁、油價(jià)下降、盧布下跌等一系列問(wèn)題，讓這艘本就“千瘡百孔”的航母型國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，更是雪上加霜。尤其到去年年底，俄羅斯經(jīng)濟(jì)遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入停滯，盧布匯率暴跌不斷……筆者認(rèn)為，以俄羅斯的經(jīng)濟(jì)體量來(lái)看，走向全面崩潰是不太可能的；但是在未來(lái)一段時(shí)間，俄羅斯經(jīng)濟(jì)陷入衰退基本已成定局，從而成為2008年金融危機(jī)以來(lái)俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次陷入負(fù)增長(zhǎng)的年份，未來(lái)兩三年很可能持續(xù)徘徊在經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯的階段。

此外，從稅費(fèi)角度考量，在俄投資的外國(guó)人，不會(huì)因?yàn)槌钟型鈬?guó)人的簽證而提供任何額外的優(yōu)惠；即使有自己的房子，也不會(huì)在移民和獲得簽證方面降低難度。反而由于你購(gòu)置了房產(chǎn)，在當(dāng)?shù)鼐捅徽J(rèn)為是“高凈值人群”，所要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任反而更多。舉例而言，作為房主的外國(guó)人，跟俄羅斯人一樣，要按房?jī)r(jià)的0.3%～2%付房地產(chǎn)稅；銷(xiāo)售房子時(shí)，外國(guó)人要交30%的稅。此外，盡管沒(méi)有遺產(chǎn)稅，但是繼承房屋被視為收入，也就是說(shuō)要按照所得稅的稅率13%上繳稅費(fèi)。

海外置業(yè)要規(guī)避與中國(guó)有重要經(jīng)濟(jì)沖突、軍事沖突、政治沖突、意識(shí)形態(tài)嚴(yán)重分歧的國(guó)家和地區(qū)。事實(shí)上，有些個(gè)別國(guó)家，只是從國(guó)家利益與外交宣傳的角度考量；真正的國(guó)際關(guān)系，并不像我們通常在媒體上所宣傳的那樣。

拋開(kāi)歷史不說(shuō)，單看近幾年俄羅斯對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的態(tài)度，就知道這并不是一個(gè)“有商有量”的投資市場(chǎng)。2009年，俄羅斯有關(guān)方面突然宣布關(guān)閉莫斯科的切爾基佐夫大市場(chǎng)，扣押各國(guó)攤主錢(qián)款貨物，使在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年的幾萬(wàn)名外國(guó)商人損失慘重、血本無(wú)歸。

俄羅斯一直有一個(gè)強(qiáng)大的政府，但是對(duì)于公民來(lái)說(shuō)過(guò)分強(qiáng)大的政府未必是好事，比如在緊急情況下政府會(huì)采取極端措施，比如對(duì)資本的管制，包括對(duì)資本的剝奪——從集體農(nóng)莊到古拉格，從二戰(zhàn)時(shí)候蘇聯(lián)消極抗日到現(xiàn)在常常損害華人商業(yè)利益，種種例證表明，俄羅斯并不是一個(gè)可靠的離岸投資的安全之地。

俄羅斯投資地產(chǎn)須謹(jǐn)慎

中國(guó)人在莫斯科大量購(gòu)房

總之，正確篩選海外房地產(chǎn)的投資區(qū)域，千萬(wàn)不要僅憑個(gè)人喜好與判斷，僅憑個(gè)人熟悉程度，僅憑對(duì)海外市場(chǎng)的一知半解就盲目跟風(fēng)而上，或者僅僅著眼于“匯率下行”“人民幣相對(duì)堅(jiān)挺”等“小便宜”去進(jìn)行所謂的“抄底”，而要放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、從長(zhǎng)計(jì)議，為資本找到最安全的棲息地。最后要提醒投資者：如果你已經(jīng)在俄羅斯投資了房地產(chǎn)，那也不用慌忙進(jìn)行“割肉”式的套現(xiàn)，可以考慮通過(guò)進(jìn)行對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的投資，如投資于盧布貶值、石油價(jià)格下降帶來(lái)收益增加和價(jià)格上漲的資產(chǎn)來(lái)平衡房地產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)；或者，由于盧布貶值，所以與俄羅斯資產(chǎn)完全負(fù)相關(guān)的是美元資產(chǎn)或大宗商品貨幣下的澳元、加元等，投資于這些貨幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，也可以與俄羅斯的房地產(chǎn)形成對(duì)沖——當(dāng)然，這些都是亡羊補(bǔ)牢之舉，最好的投資策略還是要在出手前對(duì)投資的項(xiàng)目與市場(chǎng)做全面的考察，才能保證資產(chǎn)的安全、穩(wěn)定。