栗 娟，謝榮珍，謝法忠

(阜陽師范學(xué)院 政法系，安徽 阜陽 236300)

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農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)研究

栗 娟，謝榮珍，謝法忠

(阜陽師范學(xué)院 政法系，安徽 阜陽 236300)

分析了農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵、存在的問題、應(yīng)遵循的原則以及流轉(zhuǎn)的特點，并給出了農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)的博弈模型。在此基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的對策。

農(nóng)村建設(shè)用地；土地確權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；博弈模型

“實踐證明，土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營……有利于優(yōu)化土地資源配置，有利于保障糧食安全和主要農(nóng)產(chǎn)品供給，有利于促進農(nóng)民增收”，這是中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》中的內(nèi)容[1]。這一內(nèi)容總結(jié)了土地流轉(zhuǎn)的意義，確立了農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)要實現(xiàn)的目標(biāo)。但現(xiàn)狀表明農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展方向與這一目標(biāo)相距甚遠，這給政府出了一個難題。本文試圖從經(jīng)濟管理的視角來分析農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)需要解決什么樣的問題，從而提出對策建議。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)概述

(一)農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地

農(nóng)村集體建設(shè)用地是指所有權(quán)屬于集體的用于非種植、非糧食生產(chǎn)的土地，它包括建立學(xué)校等公共事業(yè)用地、宅基地、集體企業(yè)用地等。

2.土地確權(quán)

土地確權(quán)是指土地所有權(quán)、土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的確認、確定，簡稱確權(quán)。確權(quán)機關(guān)是指依法有權(quán)確定土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)歸屬的行政機關(guān)。依照現(xiàn)有法律規(guī)定，縣級以上人民政府具有這方面的權(quán)力。土地確權(quán)的主管是指確定土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的實施部門，一般來講，土地管理部門就是土地確權(quán)的主管。土地確權(quán)的依據(jù)多樣化，在有些地方農(nóng)村戶口所在地是確權(quán)的基礎(chǔ)，戶口在哪里就在哪里確權(quán)，如果一個人曾是農(nóng)村戶口，但當(dāng)把戶口遷到城市，那么這個人就失去了在農(nóng)村土地確權(quán)的資格。不過，也有一些地方的承包權(quán)是由村民會議議決的。

3.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

承包用地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)民保留農(nóng)村土地的承包權(quán)，而轉(zhuǎn)讓其經(jīng)營權(quán)[2-3]。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是指依照法律、政策的規(guī)定，在農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、承包權(quán)不變的情況下，經(jīng)營權(quán)在不同主體間的轉(zhuǎn)移。承包權(quán)主要是指屬于農(nóng)村集體內(nèi)部人員才有的權(quán)利。土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵是部分權(quán)利的流轉(zhuǎn)，不是土地用途的流轉(zhuǎn)。

4.農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)

由主管部門對農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)進行確認，農(nóng)民保留所有權(quán)和承包權(quán)、流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)，這些權(quán)利構(gòu)成了農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)的基本內(nèi)涵。

(二)目前農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)存在的問題

1.進城務(wù)工的農(nóng)民增多并未推進土地流轉(zhuǎn)的進程

進城務(wù)工農(nóng)民增多，應(yīng)該成為土地流轉(zhuǎn)的契機，但從實際情況看，多數(shù)務(wù)工農(nóng)民由于缺乏知識和技能只能被聘為臨時工，不能在城鎮(zhèn)長期穩(wěn)定下來，而且有等年老了回農(nóng)村居住的期望，這使得他們不愿參與土地流轉(zhuǎn)。

2.農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)并未促進流轉(zhuǎn)的進程

農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)，除了城鎮(zhèn)郊區(qū)以外，目前對許多遠離城鎮(zhèn)的農(nóng)村來說意義不大。比如，法律規(guī)定農(nóng)村宅基地不能在農(nóng)村集體成員之外進行買賣，因此，造成許多外出務(wù)工農(nóng)民在農(nóng)村的房子長期閑置，而非農(nóng)業(yè)戶口的人無權(quán)在農(nóng)村買到合法的房子，對宅基地來說，確權(quán)后與確權(quán)前流轉(zhuǎn)情況變化不大。

3.對農(nóng)村建設(shè)用地的確權(quán)與流轉(zhuǎn)的主觀認識阻礙了確權(quán)與流轉(zhuǎn)進程

在農(nóng)村，對建設(shè)用地的確權(quán)與流轉(zhuǎn)存在兩種認識：第一是干部認識上存在誤區(qū)，認為農(nóng)村建設(shè)用地的確權(quán)與流轉(zhuǎn)是市場行為，本地區(qū)不具備條件，或者認為建設(shè)用地的確權(quán)與流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的事，與己無關(guān)。第二是經(jīng)營主體在思想上存在“三個害怕”，其一是怕政策變，不敢大膽投入；其二是怕市場風(fēng)險大，不敢大規(guī)模開發(fā)；其三是怕農(nóng)戶難纏，一旦產(chǎn)生糾紛，影響正常生產(chǎn)經(jīng)營。

(三)農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)的原則

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)的原則

農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)必須遵循一些基本原則，這些原則應(yīng)體現(xiàn)用地確權(quán)的精神實質(zhì)，為正確界定農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)屬指明方向，并在整個確權(quán)中始終起指導(dǎo)作用。①尊重歷史、面對現(xiàn)實的原則。以下情況可按此原則進行確權(quán)：土地承包人遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)放棄承包權(quán)，不能進行確權(quán)登記。因為確權(quán)意味著享受一些權(quán)利，而這些人已經(jīng)享受了非農(nóng)業(yè)戶口帶來的權(quán)利。②有利于生產(chǎn)和生活、有利于社會穩(wěn)定的原則。如果承包人全家遷入市區(qū)，但在城里沒有固定工作，還是農(nóng)業(yè)戶口的，是否收回其承包土地和確權(quán)登記，由村民會議議決。③政策和法律并用原則。地方政府可以根據(jù)法律精神結(jié)合地方特點制定一些政策進行確權(quán)登記。④分階段、區(qū)別不同情況處理原則。比如，不少農(nóng)民會在自己的承包地上建房或建墳，對此類地塊如何確權(quán)就可以根據(jù)這一原則分階段區(qū)別對待。如果所建房屋經(jīng)過國土部門批準(zhǔn)，則不用確權(quán)登記；如果沒有合法手續(xù)，卻占用承包地建房、建墳的，就要進行確權(quán)登記，而且在登記薄中需標(biāo)明私下占用承包地建房、建墳的面積大小，待以后處理。

2.流轉(zhuǎn)的原則

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)依據(jù)條件受限原則。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)滿足以下條件：以土地利用總體規(guī)劃為前提，不符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地不允許流轉(zhuǎn)；已經(jīng)依法確權(quán)的，領(lǐng)有相應(yīng)的集體土地所有證的可以流轉(zhuǎn)；已依法批準(zhǔn)作為建設(shè)用地經(jīng)營或已經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的可以流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)后的建設(shè)用地應(yīng)符合土地功能用途的要求，不能擅自改變土地用途，如搞旅游、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等等。

(四)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的特點

1.農(nóng)村建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)具有區(qū)域性

農(nóng)村建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)往往發(fā)生在城市或工業(yè)區(qū)附近，這里不僅存在供給需求，還存在市場需求，流動人口多是原因之一。在流動人口較少的農(nóng)村，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)特別是宅基地的流轉(zhuǎn)不太容易，因為國家現(xiàn)有法律禁止宅基地賣給農(nóng)村集體之外的人員，而內(nèi)部成員又分有宅基地，所以這種情況下，宅基地流轉(zhuǎn)比較困難。農(nóng)村集體企業(yè)用地即使有流轉(zhuǎn)需求和供給，但由于有嚴(yán)禁改變土地用途的國家規(guī)定，以及農(nóng)村集體企業(yè)獲利空間不容易拓展的問題，所以這種建設(shè)用地也較難自發(fā)流轉(zhuǎn)。

2.農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)具有活期性

由于在農(nóng)村建設(shè)用地主要以宅基地為主，其流轉(zhuǎn)的特點取決于農(nóng)村勞動力的非農(nóng)就業(yè)的穩(wěn)定程度。如果農(nóng)民在外地非農(nóng)就業(yè)，就業(yè)穩(wěn)定，且無回農(nóng)村繼續(xù)務(wù)農(nóng)的愿望，那么其宅基地轉(zhuǎn)出的可能性較大；如果農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)不穩(wěn)定，且仍有保留其宅基地的意愿，則其會選擇暫時出租房屋，出租的時間可長可短。

3.農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)具有單向性

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及城鎮(zhèn)化發(fā)展方向是農(nóng)村建設(shè)用地減少，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加。因此，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展，農(nóng)戶逐步向非農(nóng)戶發(fā)展，作為農(nóng)村人口集聚地的村莊會逐漸萎縮，數(shù)量會慢慢減少，使得農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)單向性。

4.農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)具有利益博弈性

在土地所有者主體虛置的狀況下，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)以投資者和農(nóng)民的利益博弈為特點，流轉(zhuǎn)的速度將由利益博弈的結(jié)果而定。不管是政府和村委會投資的宅基地整理，還是舊村改造，這些農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都是以集約利用為目標(biāo)，節(jié)約出來的建設(shè)用地的收益都要為前期的整理或改造支付拆遷補償費用和投資費用，費用的分配往往是在投資者和農(nóng)民之間，這就在二者之間產(chǎn)生了利益博弈。如果是政府和村委會投資，那就是政府、村委會和農(nóng)民之間的博弈；如果是企業(yè)投資，那就是企業(yè)和農(nóng)民之間的博弈。

二、農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)的博弈分析

農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)和人口城鎮(zhèn)化進程結(jié)合起來，可實現(xiàn)農(nóng)民的建設(shè)用地到城鎮(zhèn)住房的流轉(zhuǎn)，集約利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地。根據(jù)國際經(jīng)驗，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)村人口減少，農(nóng)村建設(shè)用地也應(yīng)該減少，這可以從農(nóng)村建設(shè)用地的博弈模型(如圖1所示)進行分析。

農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)后，農(nóng)戶可分為三類，假設(shè)這三類分別簡稱為E，F(xiàn)，G。E類是部分勞動力成員不能從事非農(nóng)就業(yè)的農(nóng)戶；F類是全部或部分勞動力成員在當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)就業(yè)，但同時務(wù)農(nóng)又是這些人的兼業(yè)；G類為全部成員在外地非農(nóng)就業(yè)或者是沒有務(wù)農(nóng)能力的非農(nóng)就業(yè)戶。三類農(nóng)戶對農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的期望收益不同。對E類農(nóng)戶來說，如果參與流轉(zhuǎn)，會對生活和生產(chǎn)方式造成不便，往往不會參與，除非流轉(zhuǎn)后的收益足夠大，能彌補流轉(zhuǎn)造成的損失。對F類農(nóng)戶來說，參與流轉(zhuǎn)意味放棄兼營農(nóng)業(yè)，失去農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益，而得到土地流轉(zhuǎn)收益，但如果非農(nóng)就業(yè)不穩(wěn)，可能會考慮建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后失業(yè)新增加的成本，不過與E類農(nóng)戶相比，需要考慮的成本較小。G類農(nóng)戶是參與流轉(zhuǎn)的主力軍，但非農(nóng)就業(yè)不穩(wěn)定的農(nóng)戶可能像F類兼業(yè)戶一樣，考慮如果參與流轉(zhuǎn)，失業(yè)時將無法回農(nóng)村務(wù)農(nóng)。

圖1 三類農(nóng)戶對農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的參與比較

非農(nóng)就業(yè)能力差的農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)成本往往較高，也就是E類農(nóng)戶的參與成本最高，G類農(nóng)戶的參與成本最低，可假設(shè)三類的成本分別為3c，2c和c，c﹥0。因為G類農(nóng)戶的參與成本最低，投資人會優(yōu)先考慮G類農(nóng)戶的參與數(shù)是否足夠多，節(jié)約的建設(shè)用地收益如果扣除必須的開支還有剩余，投資人發(fā)起流轉(zhuǎn)是有利的。如果再爭取到F類農(nóng)戶，甚至E類農(nóng)戶，就會獲得更多的規(guī)模收益。

假如每戶建設(shè)用地的面積相等，假定預(yù)計投資發(fā)起建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有s平方米，t戶，其中G類農(nóng)戶的比例為g，F(xiàn)類農(nóng)戶的比例為f，為了降低交易成本，假定投資人對同類農(nóng)戶選擇同時談判，開始會與低成本農(nóng)戶談判，如果談判失敗，收益增加都為0；如果同類農(nóng)戶意見一致，同意流轉(zhuǎn)，那么投資人和低成本農(nóng)戶收益分別為I1和P1。投資人為了獲得建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的規(guī)模經(jīng)營帶來的收益，會繼續(xù)發(fā)動其他類型的農(nóng)戶，也是遵守低成本優(yōu)先原則，投資人和中成本農(nóng)戶進行博弈，于是博弈進入第二場。如果農(nóng)戶不參與，投資人的收益和第一場的博弈結(jié)果相同，是I1；如果農(nóng)戶參與流轉(zhuǎn)，那么投資人與中成本農(nóng)戶分別收益為I2，P2。同樣，在第三場，如果高成本農(nóng)戶不參與流轉(zhuǎn)，投資人的收益和第二場的博弈結(jié)果相同，是I2，如果高成本農(nóng)戶都同意流轉(zhuǎn)，則投資人與高成本農(nóng)戶收益分別為I3，P3。以此類推，如果博弈在第n(n=1，2，3)場結(jié)束，且投資人的收益In小于0時，那么投資人將不會發(fā)起建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。確權(quán)后建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的博弈模型如圖2所示。

圖2 確權(quán)后建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的博弈模型

對農(nóng)戶來講，一般情況下只有參與的收益大于0時，才會參與建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，否則不可能參與。在博弈中，投資人較為了解農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)收益程度和參與選擇的背景，會考慮讓農(nóng)戶的收益大于0，博弈是否均衡還需保證投資人的收益大于0，這也是建設(shè)用地流轉(zhuǎn)只能被投資人發(fā)起的原因之一。

建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶參與流轉(zhuǎn)的收益P=新住房的收益D-現(xiàn)住房收益d+其他流轉(zhuǎn)收益分享H-自身的參與成本c，簡寫為農(nóng)戶參與流轉(zhuǎn)的收益P=D-d+H-c。d的多少取決于農(nóng)戶類型，G類農(nóng)戶的住房可以出租，也可以流轉(zhuǎn)出去，E類、F類住房只能用于自己住，現(xiàn)有住房的收益d2比G類農(nóng)戶的收益d1更多，即d2>d1。H的大小取決于農(nóng)戶類型及各類農(nóng)戶整體的談判結(jié)果，低成本農(nóng)戶分享的收益較少，與高成本農(nóng)戶相比，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的新增收益更趨向大于0，爭取更大收益的驅(qū)動力不可不信，所以分享的收益多少同時還取決于談判能力的強弱，如有更多的選擇，談判能力越強，H越大。c取決于參與農(nóng)戶類型。F類、G類農(nóng)戶在參與建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后，會在失去非農(nóng)就業(yè)機會時，不能再回農(nóng)村以務(wù)農(nóng)作為最后選擇。假定農(nóng)戶長期失業(yè)的損失=務(wù)農(nóng)收益+額外生存成本=c1，F(xiàn)類、G類農(nóng)戶失業(yè)概率為X2，低于E類農(nóng)戶失業(yè)概率X1，E類、F類除了要承擔(dān)可能的長時間失業(yè)損失外，還失去了兼業(yè)務(wù)農(nóng)的收益c2，約等于務(wù)農(nóng)收益-流轉(zhuǎn)出承包地的收益。所以三類農(nóng)戶參與流轉(zhuǎn)的收益分別為：

P1=D-d1+H1-X2×c1；

P2=D-d2+H2-X2×c1-c2=P1+(d1-d2)+(H2-H1)-c2；

P3=D-d2+H3-X1×c1-c2=P2+(H3-H2)-(X1-X2)×c1。

假定只有G類農(nóng)戶全部參與的時候，每戶平均流轉(zhuǎn)收益為R。因為集約居住的樓房以棟為建設(shè)單位，周圍需要設(shè)施齊全的配套設(shè)施，配套設(shè)施不變，參與的農(nóng)戶越多，單位農(nóng)戶的建設(shè)成本會越低，土地利用方面也更加節(jié)約，節(jié)約的建設(shè)用地面積遞增，流轉(zhuǎn)的預(yù)期收益遞增。假設(shè)F類農(nóng)戶全部參與時的戶均遞增率是y，E類是z，F(xiàn)類農(nóng)戶的參與會使平均流轉(zhuǎn)收益增加為R×(1+y)，E類為R×(1+z)，其中z>y>0。G類農(nóng)戶全部參與的時候，投資人的開發(fā)收益為t×g×R，開發(fā)成本為t×g×(D+H1)，投資人的收益分別為：

I1=t×g×(R-D-H1)；

I2=t×(g+f)×R×(1+y)-t×g×(D+H1)-t×f×(D+H2)=I1+t×g×y+t×f×[R(1+y)-(D+H2)]；

I3=t×R×(1+Z)-t×g×(D+H1)-t×f×(D+H2)-t(1-y-z)(D+H3)=I2+t×(g+f)×R(z-y)+t(1-g-f)×[R×(1+Z)-(D+H3)]。

根據(jù)投資人的收益，博弈結(jié)果有幾種情況，若I1<0，I2<0，I3>0，即是投資人要發(fā)起三類農(nóng)戶全部參與農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，才可以投資，這種情況下，投資人的收益較小，因為E類農(nóng)戶參與所產(chǎn)生的遞增效益不僅需要補償前兩類較低成本農(nóng)戶，還必須補償新增的高成本農(nóng)戶。這時，在前兩場博弈中，戶均收益不足以彌補對農(nóng)戶的補償。只有在第三場博弈中，最新遞增收益足夠大，讓投資人新增效益大于0，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)才可能實現(xiàn)。由此可見，投資人的收益是正數(shù)的階段越早，投資人越有財力激勵發(fā)起建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。此時各方的收益情況為：

P1=D-d1+H1-X2×c1>0，即D+H1>d1+X2×c1；

P2=D-d2+H2-X2×c1-c2>0，即D+H2>d2+X2×c1+c2；

P3=D-d2+H3-X1×c1-c2>0，即D+H3>d2+X1×c1+c2；

I3=t×R×(1+Z)-t×g×(D+H1)-t×f×(D+H2)-t(1-y-z)(D+H3)>0；

I2=t×(g+f)×R×(1+y)-t×g×(D+H1)-t×f×(D+H2)>0，即D+H2>R×(1+y)；

I1=t×g×(R-D-H1)>0，即(D+H1)>R。

投資人能不能在較早的那一場博弈中實現(xiàn)正的收益，取決于農(nóng)戶對補償?shù)念A(yù)期及獲得利益的水平。技術(shù)和設(shè)計好的項目補償能力強，更容易實現(xiàn)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。據(jù)行為經(jīng)濟學(xué)給出的理論，人往往會對一個行動結(jié)果和某一參照點的相對差異較敏感，而對這一結(jié)果本身不敏感。人的敏感度并不穩(wěn)定，判斷和選擇的背景及程序?qū)γ舾卸葧a(chǎn)生影響。農(nóng)戶的參照點越高，對建設(shè)用地的補償預(yù)期越高，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的成本就會越大，從而不容易流轉(zhuǎn)成功，不利于建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的背景及程序讓農(nóng)戶不容易參與流轉(zhuǎn)。所以，技術(shù)和設(shè)計好的項目及有利于建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的背景及程序可以增加建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成功的機會。

一般來講，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能否成功，除了項目技術(shù)和設(shè)計好壞、背景和程序，還取決于投資人的項目實施能力、所在位置優(yōu)勢和資金是否充足，也在于是否有建設(shè)用地置換機制。這些會直接影響到投資建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的可行性和項目的開發(fā)得益或出讓得益。

三、研究結(jié)論和對策建議

(一)研究結(jié)論

1.需要堅持以集約利用為目標(biāo)的建設(shè)用土地流轉(zhuǎn)原則

在迫切實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的現(xiàn)實背景下，為了加快城鎮(zhèn)化進程，適應(yīng)縮小農(nóng)村居民點、農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)及工業(yè)區(qū)聚集的變化規(guī)律，農(nóng)村需要進行以集約利用為目標(biāo)的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

2.確權(quán)后，建設(shè)用地是否流轉(zhuǎn)需要滿足一定的前提條件

建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后節(jié)約出來的土地獲得的收益需要超過建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所需要的拆遷成本，這是土地流轉(zhuǎn)需要的經(jīng)濟條件，也是前提條件。

3.確權(quán)后，建設(shè)用地容易流轉(zhuǎn)具有一定的規(guī)律

確權(quán)后，建設(shè)用地容易流轉(zhuǎn)的規(guī)律有兩條：第一是對建設(shè)用地的開發(fā)投資需要投資人進行公開公正的市場化競爭。根據(jù)建設(shè)用地的博弈模型分析，投資人收益為正數(shù)的階段越早越有經(jīng)濟能力發(fā)起建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，而投資人收益能否為正數(shù)取決于農(nóng)戶對補償?shù)念A(yù)期及獲得利益的水平，如果沒有公開公正的市場化競爭，投資人就會為了自己的利益，不顧及農(nóng)戶的期望值及其獲得利益的水平，從而很難實現(xiàn)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；第二是對不同農(nóng)戶可以進行不同標(biāo)準(zhǔn)的補償，從建設(shè)用地的博弈模型分析中可以看出三類農(nóng)戶參與流轉(zhuǎn)的收益是不同的，對三類農(nóng)戶進行不同標(biāo)準(zhǔn)的補償是合理的。

(二)農(nóng)村建設(shè)用地確權(quán)與流轉(zhuǎn)的對策建議

1.政府應(yīng)為失地農(nóng)民提供更多就業(yè)機會

政府應(yīng)有針對性地為失地農(nóng)民建立技能培訓(xùn)中心，提高失地農(nóng)民就業(yè)競爭能力；在充實環(huán)衛(wèi)、綠化工作崗位時，應(yīng)優(yōu)先向失地農(nóng)民傾斜。由于種養(yǎng)殖是農(nóng)民熟悉的行業(yè)，政府應(yīng)組織成立種養(yǎng)殖合作社，形成一定規(guī)模的種養(yǎng)殖基地，安排更多農(nóng)民就業(yè)。

2.政府應(yīng)在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)項目的招投標(biāo)上嚴(yán)格把關(guān)

為促進建設(shè)用地確權(quán)后順利流轉(zhuǎn)，有必要建立建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督機制。建設(shè)用地流轉(zhuǎn)項目招投標(biāo)時要公開透明，監(jiān)督到位，嚴(yán)禁權(quán)力尋租現(xiàn)象發(fā)生；對于建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后開發(fā)的項目，政府應(yīng)對項目開發(fā)的技術(shù)和設(shè)計方案、背景和程序、投資人的項目實施能力上嚴(yán)格把關(guān)，對項目實施過程嚴(yán)格監(jiān)管，對違規(guī)者有必要采取嚴(yán)厲懲戒措施。

3.建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方式要科學(xué)合理

建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式很多，僅宅基地整理這一塊就有拆遷新建、整理改造、“保守治療”等方式。需要科學(xué)選擇，合理地推行。比如選擇宅基地的整理改造方式，不是拆了舊房子，再在原地建上新房子，而是在綜合考慮道路、綠化、排污等多方面問題的基礎(chǔ)上對村莊進行整體規(guī)劃設(shè)計。而不管選擇哪種方式，都要以土地資源的節(jié)約利用為重點。

4.建設(shè)用地啟動區(qū)塊的流轉(zhuǎn)要循序漸進

可以先啟動其中有條件的建設(shè)用地，等這塊建設(shè)用地改造成功之后，將流轉(zhuǎn)節(jié)約出來的土地，再用作另外一塊建設(shè)用地。譬如，住宅用地就要充分利用村內(nèi)空閑的用地，先安排一批村民建房，然后拆除舊房子，整理出來新空地，用于另一批村民建房。

5.政府應(yīng)出臺一些迫在眉睫的政策

制定相關(guān)政策，對自愿流轉(zhuǎn)出建設(shè)用地的農(nóng)戶或者符合申請空閑建設(shè)用地購買條件的農(nóng)戶，從制度上應(yīng)規(guī)定予以獎勵或補助。如果在原來的小集鎮(zhèn)上建設(shè)高層樓房，應(yīng)在供地方式、購房面積、購買價格、房產(chǎn)處置等方面采取優(yōu)惠政策。對農(nóng)村建設(shè)用地歷史遺留問題，如未批先建和一戶多宅等等這些問題，應(yīng)盡快出臺具體的政策，及時解決。出臺的政策既要充分考慮歷史原因，又要有利于今后的土地規(guī)劃和管理。

[1] 中央農(nóng)村工作會議召開在即 土地流轉(zhuǎn)5年完成確權(quán)登記[EB/OL].[2014-12-17].http：//mp.weixin.qq.com/s_biz=MzA5MjAwNzk4Mg==&mid=202239534&idx=1&sn=4759736bf8b063a80e17bb6 5912e9820&3rd=MzA3MDU4NTYzMw==&scene=6#rd.

[2] 主力軍.我國土地流轉(zhuǎn)問題研究[M].上海：上海人民出版社，2012：34.

[3] 張紅宇.中國農(nóng)村的土地制度變遷[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2002：140.

(責(zé)任編校：李秀榮)

A Research into Rural Collective Construction Land Approval and Transfer

LI Juan，XIE Rong-zhen，XIE Fa-zhong

(Department of Politics and Law，F(xiàn)uyang Teachers College，F(xiàn)uyang 236300，China)

The authors of this paper analyze the definitions，current problems，and principles of rural collective construction land approval and circulation，and the characteristics of land transfer，put forward a game model of rural collective construction land approval and circulation，and last propose some corresponding countermeasures.

rural construction land； land approval； land circulation； game model

2015-04-01

2014年安徽省社科聯(lián)基金年度項目(A2014053)；2014年安徽省阜陽社科基金年度項目(FSK2014017)

栗娟(1979-)，女，安徽穎上人，講師，碩士，主要從事經(jīng)濟管理、思想政治研究。

F321.1

A

1672-349X(2015)04-0037-05

10.16160/j.cnki.tsxyxb.2015.04.011