四川省甘孜藏族自治州住房公積金管理中心 李德蓉

從上世紀(jì)90年代全面推行公積金制度以來，到現(xiàn)在發(fā)展為當(dāng)下最大的住房保障制度，一直在不斷地調(diào)整和更改，完善我國的住房供應(yīng)體系。為職工的住房消費(fèi)提供了幫助，為提高中低收入家庭住房生活條件等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。目前房價達(dá)到了歷史的新高，一線發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)行業(yè)都有泡沫化的趨勢，購房排號房價偏高等購房難購房貴問題已成為當(dāng)下的社會問題，隨之住房公積金制度覆蓋面、社會關(guān)注度和影響面的話題會越來越高。

一、住房公積金基本概述

住房公積金是指單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。單位和職工個人必須履行繳存住房公積金義務(wù)。住房公積金制度是政府為解決中低收入職工家庭住房問題政策的融資渠道。最大體現(xiàn)在住房公積金貸款利率上，根據(jù)今年3月數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在銀行最小的6月以內(nèi)貸款利率（本文以年利率計）為5.35%，五年以上5.9%。而住房公積金貸款利率五年以下3.5%，五年以上4%，在政策上為員工的住房買房提供便利。每一位在職職工從工作之日開始直到離開工作這段時間所在單位和職工本人都應(yīng)當(dāng)繳納按比例存繳住房公積金，并且政府強(qiáng)制性要求單位辦理公積金繳存登記和賬戶的設(shè)立，在職員工都必須按規(guī)定繳存住房公積金，單位也應(yīng)當(dāng)按照一定比例為職工繳納一定的金額，在職工購房、建房、離退休、辭職、死亡等情況下繳存的住房公積金可申請取出。

近年來從其他地方來我州（本文均為四川省甘孜藏族自治州）工作的人員也逐漸的增多，住房問題逐漸凸顯出來。房價由2007年的每平米一千多點(diǎn)漲到如今的每平米四千，并且存房量也由之前的寬松變?yōu)楝F(xiàn)在的緊湊，公積金原先最高貸款30萬等規(guī)定已不適應(yīng)當(dāng)前形勢。為了解決當(dāng)前問題，根據(jù)四川省住房和建設(shè)廳、四川省財政廳等《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，我州對住房公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整，并于今年的3月份開始實(shí)施。在借款人購房行為真實(shí)和貸款擔(dān)保落實(shí)的基礎(chǔ)上對本州的公積金貸款進(jìn)行増改，主要増改內(nèi)容如下：

政策前后調(diào)整對比

本次州公積金的政策調(diào)整放寬了許多住房公積金貸款的政策，并且出于方便職工和減輕職工的負(fù)擔(dān)等目的新增許多規(guī)定，新增商鋪抵押、保證貸款、期房抵押加階段性保證貸款三種貸款方式。州公積金中心發(fā)放住房公積金貸款時不收取任何辦公費(fèi)用，并且要求各管理部不得拖延辦理時間，提高貸款服務(wù)效率。另外，本州戶籍職工購買行政區(qū)外的住房可向購房地公積金中心申請貸款，推動異地貸款業(yè)務(wù)。

二、對房價的影響

經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供土地和一系列的優(yōu)惠政策進(jìn)行開發(fā)，其銷售價格受到嚴(yán)格的控制，開發(fā)商不能自主對其進(jìn)行定價，政府在保證微薄的利潤進(jìn)行銷售。因此，經(jīng)濟(jì)適用房價格波動不會過大。經(jīng)濟(jì)適用房為低收入家庭或住房困難群體提供的住房而并非投資商品，嚴(yán)格限制購買和銷售，為低收入者和購房能力弱者提供了有效地保護(hù)作用，從某一方面刺激了房地產(chǎn)市場增加供應(yīng)量，均衡市場價格，因此住房公積金對于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的房價影響很小。

商品房的面向所有群體，無論是出于投資目的還是自住等，主要面向社會的中高收入群體，相對于其他種類的住房來說商品房的投資消費(fèi)較多，一線發(fā)達(dá)的城市房屋資源更加緊張，高房價的地區(qū)投資者就更多，導(dǎo)致購房群體增多，所以住房公積金貸款政策的調(diào)整對于商品房交易市場影響較大。影響有兩方面，一方面，通過調(diào)控貸款成本從而影響住房需求，對于自住消費(fèi)者和住宅價格較低的房地產(chǎn)市場，住房放貸和利率成為消費(fèi)的重要注意點(diǎn)，低利率的住房公積金貸款促進(jìn)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，高利率的住房公積金貸款讓消費(fèi)者觀望消費(fèi)；另一方面，是通過調(diào)整貸款政策向市場發(fā)出了一個信號，促使住房消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場預(yù)期價格的形成從而影響房價。所以住房公積金對于商品房市場的影響較大。

住房公積金主要目的是解決居民住房問題，通過公積金調(diào)整會影響商品房市場價格，商品房市場價格波動傳導(dǎo)到高檔住房市場，所以住房公積金貸款對高檔住宅價格依然會產(chǎn)生影響。因此，住房公積金提供了低成本的融資渠道促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的銷售，加之城市等因素的影響，使得住宅價格上升。從另一方面看來，住房公積金貸款促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也推動房價的上漲，受地區(qū)差異上漲不明顯，中西部地區(qū)上漲幅度要高于東部沿海的，反映出住房公積對中西部影響更大。

三、對住房的保障作用

住房公積金與住房改革方案相配套，為適應(yīng)社會體制和全面落實(shí)住房保障提供了可能。住房公積金也是住房制度改革的重要組成部分，在房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型的過程中發(fā)揮了重要的作用，通過強(qiáng)制性措施去存儲、規(guī)定消費(fèi)，員工有了專門解決住宿問題的資金，可以根據(jù)自身實(shí)際情況選擇租房或買房。這在一方面引導(dǎo)著住房市場的消費(fèi)也變得更加成熟和理性，從而提高了職工在住房問題上的自我保障力，也提高了解決住房問題的能力，充分體現(xiàn)了公積金在某方面對員工資金保障的特點(diǎn)。

住房公積金貸款審核嚴(yán)格，因此貸款人群質(zhì)量普遍較高，使得公積金貸款有低利率的特點(diǎn)。限制公積金貸款的最高額度是為了保障公積金的安全性。住房公積金還是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要參考指標(biāo)，住房公積金體現(xiàn)了廣大中低收入家庭對于房產(chǎn)購買能力的變化趨勢，據(jù)此來適度控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，保持健康穩(wěn)定的發(fā)展局面。

四、總結(jié)

不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平使得住房公積金使用水平不一，本州相比于東南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)落后，對住房公積金的依賴更大些。根據(jù)公積金這幾年的政策調(diào)整，這根天平已經(jīng)漸漸不向中低收入家庭傾斜，慢慢呈現(xiàn)出對住房市場的改善作用大于保障作用。住房公積金的低成本貸款促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)，改變房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，進(jìn)而影響住宅價格。本州政府應(yīng)當(dāng)合理制定住房公積金貸款額度，引導(dǎo)和改善居民購房的剛性需求，政策應(yīng)當(dāng)向中低收入家庭傾斜，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，抑制投資性住宅的數(shù)量，從而使得住房公積金政策調(diào)整控制房價的反彈上升。

住房公積金切實(shí)為廣大中低收入人群改善和解決住房中發(fā)揮巨大的作用，但是住房公積金制度管理運(yùn)行上還存在著一定的問題。住房公積金利率低時間周期長使得住房公積金收益較低，中西部地區(qū)和東南沿海城市發(fā)展水平不一導(dǎo)致公積金地區(qū)使用不平衡，還存在部分地區(qū)政府資金不足對住房公積金的執(zhí)法力度不夠，審批程序繁瑣等問題。這些需要政府控制房價與收入之間的平衡關(guān)系，加強(qiáng)宣傳和執(zhí)法，提高服務(wù)水平，簡化業(yè)務(wù)流程等。

住房公積金貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的供需造成一定的影響，進(jìn)行影響房價。它的規(guī)定和特性為廣大的低收入家庭提供保障，至少會減輕家庭住房問題方面的壓力，政府應(yīng)當(dāng)平衡之間的關(guān)系，保持穩(wěn)定發(fā)展。安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏，讓其為我國小康社會建設(shè)更好的進(jìn)行保障。

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