鄒世享，毛淑玲

(1.中國地質(zhì)大學(xué)，北京 100083；2.遼寧師范大學(xué)，遼寧大連 116082)

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面向現(xiàn)代化的農(nóng)村住宅集約建設(shè)研究

鄒世享1，毛淑玲2

(1.中國地質(zhì)大學(xué)，北京 100083；2.遼寧師范大學(xué)，遼寧大連 116082)

分析了農(nóng)村住宅集約建設(shè)對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的意義，剖析了農(nóng)村住宅集約建設(shè)對(duì)農(nóng)村現(xiàn)代化的影響，概括了我國農(nóng)村住宅管理的現(xiàn)狀和問題，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了面向現(xiàn)代化的農(nóng)村住宅集約開發(fā)模式，以此推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。

農(nóng)村住宅；現(xiàn)代化；集約建設(shè)；模式

現(xiàn)代化是人類文明的一種深刻變化，是文明要素的創(chuàng)新、選擇、傳播和退出交替進(jìn)行的過程?，F(xiàn)代化可以理解為四個(gè)過程：技術(shù)的發(fā)展、農(nóng)業(yè)的發(fā)展、工業(yè)化、都市化。農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)是我國現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分，以現(xiàn)代化為視角建設(shè)新農(nóng)村，必須推進(jìn)農(nóng)村住宅集約建設(shè)。

1 農(nóng)村住宅集約建設(shè)對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的意義

1.1 是推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的重要支點(diǎn)黨的十六屆五中全會(huì)提出的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)“二十字方針”，即“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”，其中“村容整潔”的目標(biāo)，也是面向現(xiàn)代化的農(nóng)村住宅集約建設(shè)所追求的目標(biāo)。當(dāng)前不少農(nóng)村地區(qū)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，開展的小康村鎮(zhèn)、文明村鎮(zhèn)建設(shè)，首先就是在農(nóng)民居住方面提出的規(guī)范化、一體化、美景化要求，呈現(xiàn)在人們面前的就是村容整潔形象。但這些地方追求的是形象工程、面子工程，存在不少問題：違背農(nóng)民意愿；不考慮每戶農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)狀況，強(qiáng)迫大拆大建；沒有將農(nóng)村住宅建設(shè)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、農(nóng)民生活質(zhì)量提高等聯(lián)系起來，有違新農(nóng)村建設(shè)的初衷。

以農(nóng)村住宅集約建設(shè)為手段，在科學(xué)地做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以地方政府為主導(dǎo)，提供財(cái)政支持，注重對(duì)農(nóng)民的引導(dǎo)而非強(qiáng)迫，通過優(yōu)先建設(shè)城鎮(zhèn)住宅區(qū)、中心村鎮(zhèn)農(nóng)民社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)體系，城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和就業(yè)培訓(xùn)，吸引農(nóng)民到城鎮(zhèn)和中心村莊集聚，這不僅能達(dá)到“村容整潔”的要求，以農(nóng)村住宅集約建設(shè)為重要支點(diǎn)，在農(nóng)民集聚的城鎮(zhèn)和中心村發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營，促進(jìn)一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展， 使更多的農(nóng)民就地轉(zhuǎn)移就業(yè)，增加農(nóng)民的收入，不斷提升農(nóng)民的生活質(zhì)量，推動(dòng)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、管理民主”的新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.2 是保護(hù)耕地紅線的有效途徑“18億畝”耕地紅線，是我國糧食安全、農(nóng)業(yè)安全的生命線?，F(xiàn)在國家強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格保護(hù)耕地，實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡、先補(bǔ)后占。但同時(shí)城鎮(zhèn)化建設(shè)高速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地需求不斷增加?；膺@一矛盾，農(nóng)村住宅集約建設(shè)就是有效途徑。

據(jù)全國土地利用開發(fā)狀況調(diào)查，全國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地高達(dá)190 m2，超過規(guī)定最高標(biāo)準(zhǔn)150 m2的27%，共占地340萬hm2，在非農(nóng)業(yè)用地中農(nóng)村居民點(diǎn)用地2 346萬hm2，人均為272 m2，城鎮(zhèn)及工礦用地186萬hm2[1]。這就為農(nóng)村住宅集約建設(shè)提供了巨大空間。

通過農(nóng)村住宅集約建設(shè)，可以將城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村騰退舊宅基地占補(bǔ)掛鉤，為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供必要的建設(shè)用地。同時(shí)，還可以將農(nóng)村騰退舊宅基地整理復(fù)墾為耕地，增加耕地總量，保證糧食安全。

2 農(nóng)村住宅管理現(xiàn)狀及存在問題分析

隨著我國人口的不斷增長、社會(huì)體制的轉(zhuǎn)型和現(xiàn)代化事業(yè)的發(fā)展，人地矛盾更加突出，堅(jiān)守耕地紅線的任務(wù)更加艱巨，宅基地管理法制建設(shè)滯后日益顯現(xiàn)。隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)事業(yè)的大力推進(jìn)，農(nóng)村住宅整理對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的意義日益重要。但是，目前農(nóng)村住宅管理的狀況不容樂觀。

我國農(nóng)村住宅管理的一般狀況，根據(jù)2006年第二次全國農(nóng)業(yè)普查對(duì)22 108萬戶農(nóng)村居民的調(diào)查，農(nóng)村居民平均每戶擁有住宅面積128 m2，擁有1處住宅的20 450萬戶，占92.5%；擁有2處住宅的1 421萬戶，占6.4%；擁有3處以上住宅的77萬戶，占0.4%，超占多占宅基地的現(xiàn)象在各地都是突出現(xiàn)象。典型地區(qū)的住宅管理狀況也類似，據(jù)浙江省海鹽縣的調(diào)查，2008年全縣有行政村103個(gè)，有大小居民點(diǎn)3 146個(gè)，共有閑置住宅629宗，面積50.67 hm2，一戶多宅數(shù)210宗，多置住宅280宗，在城里購房農(nóng)戶2 247戶，農(nóng)民宅基地人均用地面積245.7 m2，大于浙江省107.63 m2/人的平均水平。農(nóng)村住宅管理存在的問題可以歸納為以下三個(gè)方面。

2.1 農(nóng)村住宅建設(shè)散亂，不利于農(nóng)村向城鎮(zhèn)化發(fā)展由于農(nóng)民建房缺少村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的引導(dǎo)，農(nóng)民建房隨意性大，布局分散、結(jié)構(gòu)各異，“空心村”大量出現(xiàn)，“農(nóng)村宅基地總量大、面積超標(biāo)、亂占耕地時(shí)常發(fā)生；農(nóng)村空置宅基地比較多，‘空心村’普遍存在[2]?！睂?dǎo)致農(nóng)村土地浪費(fèi)嚴(yán)重，村容村貌差，缺乏基礎(chǔ)設(shè)施。農(nóng)村宅基地分散，農(nóng)民建房各自為政的狀況，不利于農(nóng)民向城鎮(zhèn)和中心村集聚，不利于集約用地和城鎮(zhèn)化在農(nóng)村地區(qū)的拓展。

2.2 農(nóng)村住宅管理不規(guī)范，市場(chǎng)機(jī)制不健全我國農(nóng)村住宅管理沒有獨(dú)立的法律制度條例，都分散在土地管理的綜合法律規(guī)范中，加之全國各地情況差異較大，執(zhí)行尺度不一，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范管理。如農(nóng)民超占宅基地、隱形流轉(zhuǎn)宅基地現(xiàn)象嚴(yán)重。由于農(nóng)村宅基地面積大小由各省市自治區(qū)人民政府自行規(guī)定，全國沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并且農(nóng)民建房的審批、監(jiān)督程序不嚴(yán)密，農(nóng)民往往超占宅基地，隨意擴(kuò)大道場(chǎng)、宅院，一戶多宅，建新不拆舊，改革開放中有不少農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，有的已在城市購房安家，但仍不愿退出農(nóng)村的宅基地[3]。同時(shí)，農(nóng)民之間不經(jīng)過村集體和村民大會(huì)，不申報(bào)的隱形宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也很普遍。

缺乏市場(chǎng)化的籌資機(jī)制，農(nóng)村宅基地整理資金不足。農(nóng)村宅基地整理和居民點(diǎn)集聚都需要大量資金，依靠政府財(cái)政補(bǔ)貼、農(nóng)民自己積累，都難以承擔(dān)。舊房拆遷、土地整理、道路、供水供電、電信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都需要一定的前期投入，財(cái)政補(bǔ)貼資金不足、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金壓力太大，配套資金不到位，對(duì)農(nóng)民遷入新村點(diǎn)建房缺乏激勵(lì)措施，特別是資金補(bǔ)助和宅基地整理標(biāo)準(zhǔn)偏低，影響了農(nóng)民拆舊建新的積極性，導(dǎo)致農(nóng)民集約建房進(jìn)展緩慢，也影響了新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。

2.3 農(nóng)村住宅集約建設(shè)引導(dǎo)不力，影響農(nóng)村現(xiàn)代化事業(yè)發(fā)展對(duì)農(nóng)村住宅整理重視不夠。當(dāng)前農(nóng)村領(lǐng)導(dǎo)干部，特別是縣鄉(xiāng)兩級(jí)干部，對(duì)抓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較重視，片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長，增加農(nóng)民收入，對(duì)農(nóng)村社會(huì)管理重視不夠。就是在土地管理中，也是側(cè)重于保護(hù)耕地、農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)，對(duì)宅基地的開發(fā)、整理還沒有提上議事日程。沒有從新農(nóng)村建設(shè)“村容整潔”的要求，確保耕地紅線的角度，提高農(nóng)民的居住水平和生活質(zhì)量的高度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村住宅開發(fā)、整理。

依托村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)、約束住宅集約建設(shè)的作用發(fā)揮不夠。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是農(nóng)村住宅建設(shè)的“龍頭”，對(duì)農(nóng)民建房起著直接的控制作用。長期以來，我國農(nóng)村建設(shè)不重視規(guī)劃的引導(dǎo)作用，農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃滯后，缺乏相應(yīng)的土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和耕地整理規(guī)劃等，影響了新農(nóng)村建設(shè)。近年來，國家重視和強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村的規(guī)劃建設(shè)，農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)開始起步，但村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的科學(xué)性、適用性、可操作性還存在不少問題。

各級(jí)政府在土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、耕地整理規(guī)劃等規(guī)劃的制定和監(jiān)督執(zhí)行工作中負(fù)有重要責(zé)任，要不斷強(qiáng)化各級(jí)政府的監(jiān)督、服務(wù)職能?？茖W(xué)而求實(shí)的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，能夠有效引導(dǎo)農(nóng)村住宅集約建設(shè)整理，而農(nóng)村住宅集約建設(shè)工作，又影響著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)民生活質(zhì)量的提高。由此，農(nóng)村住宅集約建設(shè)就成為推動(dòng)新農(nóng)村現(xiàn)代化事業(yè)發(fā)展的重要支點(diǎn)。

3 農(nóng)村住宅集約建設(shè)的現(xiàn)代化取向因素分析

農(nóng)村住宅集約建設(shè)對(duì)農(nóng)村的現(xiàn)代化建設(shè)具有重要的推動(dòng)作用。通過農(nóng)村住宅集約建設(shè)這個(gè)支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展，對(duì)推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、農(nóng)村現(xiàn)代化和農(nóng)民現(xiàn)代化具有重要的作用。

3.1 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的演進(jìn)過程，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，就是要用現(xiàn)代工業(yè)提供的技術(shù)裝備武裝農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代生物科學(xué)技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)人與自然和諧相處和可持續(xù)發(fā)展[4]。

農(nóng)村住宅集約建設(shè)有利于推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)，從而推動(dòng)承包地流轉(zhuǎn)，向種田能手和專業(yè)合作社集聚，向規(guī)模化經(jīng)營發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率。

3.2 農(nóng)村現(xiàn)代化農(nóng)村現(xiàn)代化就是農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，公共服務(wù)體系建設(shè)大力發(fā)展，農(nóng)民由分散居住走向集聚居住，生態(tài)環(huán)境不斷改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加豐富，精神文明建設(shè)水平不斷提高的過程。

農(nóng)村住宅集約建設(shè)能夠直接引導(dǎo)農(nóng)民向小城鎮(zhèn)、中心村莊集聚居住，在住宅集約建設(shè)過程中，就要優(yōu)先建設(shè)水、電、路、網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展公共服務(wù)體系。農(nóng)民集聚社區(qū)，有利于環(huán)境整治，生活廢水、垃圾處理，美化環(huán)境。為農(nóng)民書屋、文化娛樂場(chǎng)所建設(shè)提供了空間，有利于推動(dòng)精神文明事業(yè)發(fā)展。住宅集約建設(shè)帶動(dòng)了城鎮(zhèn)和中心村二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，豐富了農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

3.3 農(nóng)民現(xiàn)代化農(nóng)民現(xiàn)代化就是塑造懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營、懂管理的現(xiàn)代新型農(nóng)民的過程。

農(nóng)村住宅集約建設(shè)首先就要求農(nóng)民具有現(xiàn)代觀念，樂于接受生活方式的改變。培養(yǎng)掌握現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的種田能手，適應(yīng)農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)的要求。需要通過培訓(xùn)，使脫離農(nóng)田的農(nóng)民掌握一種專門技術(shù)、會(huì)經(jīng)營、了解市場(chǎng)，具備在城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)部門就業(yè)的能力，農(nóng)民的文化科技素質(zhì)會(huì)有較大的提高。從而通過農(nóng)村住宅集約建設(shè)這一紐帶，不斷培育現(xiàn)代新型農(nóng)民。

4 面向現(xiàn)代化的農(nóng)村住宅集約建設(shè)模式構(gòu)建

按照面向現(xiàn)代化的基本要求，筆者設(shè)計(jì)了三種住宅集約建設(shè)模式，即宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)房產(chǎn)模式、放棄宅基地+經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償模式和宅基地置換+自建住宅模式。在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)了模式的10個(gè)構(gòu)成要素。下面從模式的構(gòu)成要素和類型兩方面作簡(jiǎn)單的介紹。

4.1 住宅集約建設(shè)模式的構(gòu)成要素分析結(jié)合住宅集約建設(shè)的現(xiàn)代化取向影響因素的分析，筆者把構(gòu)成農(nóng)村住宅集約建設(shè)模式的要素分為10個(gè)，并按照10個(gè)構(gòu)成要素在農(nóng)村住宅集約建設(shè)實(shí)踐中影響度的差異，分為三類：基礎(chǔ)要素、輔助要素和關(guān)鍵要素，下面分別予以具體分析。

4.1.1基礎(chǔ)要素?；A(chǔ)要素是農(nóng)村住宅集約建設(shè)的前提條件，筆者認(rèn)為基礎(chǔ)要素至少由三個(gè)影響因子構(gòu)成，即科學(xué)規(guī)劃、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

科學(xué)規(guī)劃是農(nóng)村住宅集約建設(shè)的“導(dǎo)向標(biāo)”，住宅集約建設(shè)有賴于科學(xué)規(guī)劃?，F(xiàn)在黨和政府十分強(qiáng)調(diào)農(nóng)村規(guī)劃的“龍頭”地位、引導(dǎo)作用和約束作用。農(nóng)村規(guī)劃包括省級(jí)、縣域土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃等。以規(guī)劃引領(lǐng)農(nóng)村住宅集約建設(shè)有序、規(guī)范推進(jìn)。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。是農(nóng)村住宅集約建設(shè)整理的必要前提，也是農(nóng)村住宅管理法制建設(shè)的一個(gè)難點(diǎn)。這里強(qiáng)調(diào)的流轉(zhuǎn)必須是在遵守《土地管理法》中“一戶一宅”基本原則下的自由流轉(zhuǎn)。目前需要突破的是“農(nóng)村集體土地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)”的法制障礙，實(shí)現(xiàn)跨越農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織范圍，直至跨越省級(jí)界限流轉(zhuǎn)，才有利于住宅集約建設(shè)。

政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)是當(dāng)前黨和政府的重要職責(zé)，更是各級(jí)農(nóng)村主管部門的艱巨任務(wù)，農(nóng)村宅基地集約開發(fā)需要大量建設(shè)資金，個(gè)人和企業(yè)難以承受。產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營是強(qiáng)調(diào)在農(nóng)村社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，單純依靠行政手段是不夠的，只有既發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用、法制的約束作用，又以公司化形式，開展產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)運(yùn)作，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)配資源的功能，才能有效推進(jìn)宅基地集約開發(fā)。

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)由政府主導(dǎo)成立農(nóng)業(yè)開發(fā)公司，構(gòu)建政府—農(nóng)業(yè)開發(fā)公司—農(nóng)民三者互動(dòng)的住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式(圖1)，經(jīng)營包括宅基地流轉(zhuǎn)開發(fā)、承包地流轉(zhuǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)，有利于整合國家下?lián)艿闹мr(nóng)資金，吸納社會(huì)閑散資金，促進(jìn)不同地區(qū)住宅集約建設(shè)的協(xié)作交流，提高農(nóng)民的公信力，保證住宅集約建設(shè)的順利推進(jìn)。

政府主導(dǎo)還要求建立規(guī)范、統(tǒng)一的土地使用登記制度。只有建立全國統(tǒng)一的規(guī)范化、信息化土地使用登記、頒證制度，才便于土地使用權(quán)確權(quán)工作，規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)秩序，方便宅基地跨區(qū)域流轉(zhuǎn)確認(rèn)，為與戶籍制度、合作醫(yī)療制度、社會(huì)保障制度銜接創(chuàng)造條件。

4.1.2輔助要素。輔助要素是農(nóng)村住宅集約建設(shè)的充分條件，影響住宅集約建設(shè)的進(jìn)程。輔助要素主要有三個(gè)：公共服務(wù)體系集約程度、居住環(huán)境和戶籍制度改革等。

在農(nóng)村住宅集約建設(shè)中，輔助要素起著促進(jìn)或阻礙作用。具體來說，公共服務(wù)體系集約程度包括水、電、路、網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，與生產(chǎn)、生活有關(guān)的行政管理、社會(huì)管理等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)在農(nóng)民集約居住的城鎮(zhèn)或中心村集中的程度。居住環(huán)境指農(nóng)民集約居住區(qū)周邊環(huán)境綠化、美化、亮化、硬化(道路)水平。戶籍制度改革指城鎮(zhèn)戶籍放開，接納農(nóng)民向集約居住區(qū)落戶的戶籍政策導(dǎo)向。

在規(guī)劃的城鎮(zhèn)居民區(qū)和中心村居民點(diǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先建設(shè)，公共服務(wù)體系比較完善，居住環(huán)境比散居時(shí)明顯改善，生產(chǎn)生活服務(wù)設(shè)施比較齊全，戶籍制度改革有利于農(nóng)民到居住的城鎮(zhèn)和中心村落戶。這樣才能極大地調(diào)動(dòng)農(nóng)民向規(guī)劃的城鎮(zhèn)居民區(qū)和中心村居民點(diǎn)集約居住的積極性，推動(dòng)農(nóng)村住宅集約建設(shè)的發(fā)展。反之，輔助要素不能充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民區(qū)和中心村居民點(diǎn)集約居住的積極性，就會(huì)阻礙農(nóng)村住宅集約建設(shè)。

4.1.3關(guān)鍵要素。關(guān)鍵要素是農(nóng)村住宅集約建設(shè)的充要條件，決定住宅集約建設(shè)的進(jìn)程。根據(jù)對(duì)住宅集約建設(shè)的現(xiàn)代化影響要素的分析，筆者提出以下4個(gè)宅基地集約開發(fā)模式建構(gòu)的關(guān)鍵要素：城鎮(zhèn)房產(chǎn)因素、資本化、城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會(huì)、原有宅基地價(jià)值等。下面對(duì)4個(gè)關(guān)鍵要素的基本含義和作用進(jìn)行具體分析。

城鎮(zhèn)房產(chǎn)因素包括房產(chǎn)價(jià)格和地理環(huán)境。結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際，城鎮(zhèn)住宅房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)住宅集約建設(shè)的導(dǎo)向作用更加突出。在農(nóng)村社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)住宅房產(chǎn)作為關(guān)乎民生的商品，價(jià)格變動(dòng)比較明顯。當(dāng)前隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅商品剛性需求的不斷增加，城鎮(zhèn)住宅商品的價(jià)格一路飆升，從大城市的飛漲擴(kuò)展到中小城鎮(zhèn)房價(jià)的攀升，迫使黨和政府屢出重拳，調(diào)控城鎮(zhèn)房價(jià)，大力加強(qiáng)保障房、安居房建設(shè)，保障住房民生。城鎮(zhèn)房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)農(nóng)村住宅集約建設(shè)的影響巨大。城鎮(zhèn)房產(chǎn)價(jià)格較低，在農(nóng)民收入所能承受的范圍內(nèi)，農(nóng)民通過集約開發(fā)置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)的成本較低，農(nóng)民就會(huì)愿意到城鎮(zhèn)置換或購房居住，如果城鎮(zhèn)房產(chǎn)價(jià)格較高，農(nóng)民置換或購房成本高，農(nóng)民就不會(huì)積極到城鎮(zhèn)置換或購房居住。

資本化，農(nóng)村住宅集約建設(shè)需要大量的資金支持，這是毫無疑問的。運(yùn)用市場(chǎng)化手段，籌措資金，投入宅基地集約開發(fā)，既解決農(nóng)民的住房需求，形成社會(huì)效益，又能為地方政府、農(nóng)民和企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，這樣，資金就轉(zhuǎn)化為資本，故稱為資本化。農(nóng)村住宅集約建設(shè)的資本運(yùn)作可來自三個(gè)方面：一是政府資金，包括《土地管理法》規(guī)定的耕地補(bǔ)償費(fèi)(含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi))、危舊房改造費(fèi)、宅基地整理補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、新農(nóng)村建設(shè)的部分資金等；二是建設(shè)用地開發(fā)收入；三是社會(huì)資金。

目前，新農(nóng)村建設(shè)的資金也需要整合，與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)的資金來自于財(cái)政、發(fā)改委、水利、教育、農(nóng)業(yè)、建設(shè)、國土、交通、林業(yè)等各個(gè)部門，這些部門在項(xiàng)目的選取上往往各自為政，遍地開花，缺乏有效的整合和規(guī)劃，也缺乏對(duì)農(nóng)民意愿的了解[5]。這些來自不同部門的支農(nóng)資金，可以在政府部門的協(xié)調(diào)下，將其中有關(guān)農(nóng)村住房建設(shè)的資金，以規(guī)劃為引導(dǎo)，在村一級(jí)進(jìn)行有效整合，優(yōu)先投入農(nóng)民最迫切需要的生產(chǎn)生活設(shè)施建設(shè)上，促進(jìn)設(shè)施共建共享，就可以更好地發(fā)揮投資效益。

城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會(huì)。城鎮(zhèn)特別是小城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來的就業(yè)崗位和機(jī)會(huì)增加是農(nóng)民是否進(jìn)入城鎮(zhèn)集聚居住的重要因素。小城鎮(zhèn)已成為農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和農(nóng)村富余勞動(dòng)力進(jìn)城的重要載體。2008年底，全國縣城和建制鎮(zhèn)人口2.57億，占全國人口比重的19.4%[5]。小城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠提高當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，提升當(dāng)?shù)氐墓I(yè)化程度，推動(dòng)農(nóng)民工就地轉(zhuǎn)移就業(yè)，提高就業(yè)水平，真正做到離土又離鄉(xiāng)。

原有宅基地價(jià)值是指原有宅基地的土地價(jià)值。農(nóng)民原有宅基地價(jià)值大小可以分為三種具體情況：第一，原有宅基地距離城鎮(zhèn)空間位置較近，進(jìn)行工商業(yè)開發(fā)的價(jià)值大，原有宅基地價(jià)值就大，農(nóng)民獲得的征地拆遷補(bǔ)償金額就會(huì)比較高，農(nóng)民通過集約開發(fā)，置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)的成本較低，也就能夠吸引農(nóng)民到城鎮(zhèn)或規(guī)劃的中心村集約居住。第二，原有宅基地有利于耕地集約整理，政府提供的耕地整理補(bǔ)償費(fèi)高，原有宅基地價(jià)值也會(huì)比較大。第三，原有宅基地處于國家或當(dāng)?shù)卣こ添?xiàng)目征地范圍內(nèi)，征地補(bǔ)償費(fèi)高，置換或自建住宅的成本就會(huì)比較低，農(nóng)民到城鎮(zhèn)或規(guī)劃中心村集約居住的積極性就會(huì)比較高。反之亦然。

4.2 住宅集約建設(shè)模式的類型分析在分析農(nóng)村住宅集約建設(shè)模式構(gòu)成要素的基礎(chǔ)上，依據(jù)我國不同地區(qū)的實(shí)際和構(gòu)成要素在住宅集約建設(shè)實(shí)踐中的不同作用，筆者將農(nóng)村住宅集約建設(shè)的模式分為三種類型：宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)房產(chǎn)模式、放棄宅基地+經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償模式和宅基地置換+自建住宅模式。每種模式各包括基礎(chǔ)要素、關(guān)鍵要素、輔助要素三個(gè)方面的內(nèi)容。下面對(duì)三種模式做具體的分析說明。

4.2.1宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)房產(chǎn)模式。宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)房產(chǎn)模式是指農(nóng)民以原有宅基地按照約定條件置換城鎮(zhèn)或中心村房產(chǎn)。具體來說，可分為兩種形式，以宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)住宅和以宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)住宅+產(chǎn)業(yè)用房。以宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)住宅的農(nóng)民可以自我經(jīng)營或流轉(zhuǎn)承包地，一般不會(huì)放棄承包地使用權(quán)。以宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)住宅+產(chǎn)業(yè)用房的農(nóng)民可以在城鎮(zhèn)就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，一般不會(huì)自我經(jīng)營承包地，但可以流轉(zhuǎn)承包地經(jīng)營權(quán)獲得收益。

這種模式適合的人群較多、范圍較廣。農(nóng)民還可以在以宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)住宅或置換產(chǎn)業(yè)用房兩種方式中選擇。一般在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)民對(duì)選擇以宅基地置換城鎮(zhèn)住宅和以宅基地置換城鎮(zhèn)住宅+產(chǎn)業(yè)用房，在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，特別是二、三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)民多選擇以宅基地置換中心村住宅，自我經(jīng)營或流轉(zhuǎn)承包地經(jīng)營權(quán)以獲得收益。

4.2.2放棄宅基地+經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償模式。放棄宅基地+經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償模式就是戶口在本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民放棄原有的宅基地，并且放棄在本集體經(jīng)濟(jì)組織享有無償分得一處宅基地的資格，也就等于放棄在我國農(nóng)村范圍享有分得宅基地的資格(因?yàn)槲覈梢?guī)定農(nóng)民只能在自己戶口所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償分得一處宅基地)，而以一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償代替。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償數(shù)額由村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)業(yè)開發(fā)公司對(duì)原有宅基地的評(píng)估價(jià)值商定。

這種模式的最大特點(diǎn)是放棄原有宅基地及無償享有宅基地的資格，無償分配宅基地，是我國農(nóng)民的福利性保障，沒有了農(nóng)民身份，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻窈螅妥詣?dòng)失去了這一項(xiàng)福利。所以，能夠放棄原有宅基地的農(nóng)民，即使還具有農(nóng)民身份，一般來說，已經(jīng)不在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)，而是轉(zhuǎn)移到了非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，并且具有穩(wěn)定的工作崗位和經(jīng)濟(jì)收入。這種模式適用于已經(jīng)從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)工作，具有穩(wěn)定收入、穩(wěn)定工作崗位，已經(jīng)或者準(zhǔn)備在城鎮(zhèn)買房居住，具有農(nóng)民身份的城鎮(zhèn)居民。

在我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)起步較早的東部地區(qū)，以及其它農(nóng)村經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，運(yùn)用這一種模式的可能性比較大。這一種模式能夠最大限度地減少農(nóng)村住宅占地，為增加耕地面積和城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)提供了可能。

4.2.3宅基地置換+自建住宅模式。宅基地置換+自建住宅模式是指以原有宅基地置換當(dāng)?shù)卣?guī)劃的城鎮(zhèn)住宅區(qū)或中心村莊內(nèi)的農(nóng)民居住社區(qū)或圍繞中心村莊布局的居民點(diǎn)內(nèi)的宅基地，農(nóng)民自己籌資建造住宅的模式。

這種模式的特點(diǎn)是在保證宅基地向規(guī)劃區(qū)域集聚外，農(nóng)民具有較大的自主權(quán)，建造住宅的空間上要求集聚，時(shí)間上不一定集中安排，可以根據(jù)農(nóng)民建造、修繕房屋的周期，循序漸進(jìn)地實(shí)施。

政府在這一種模式推進(jìn)過程中的主要職能是，做好村鎮(zhèn)建設(shè)科學(xué)規(guī)劃，以規(guī)劃引導(dǎo)、約束農(nóng)民向規(guī)劃住宅區(qū)域集聚；引導(dǎo)農(nóng)民自建多層樓房集約利用土地；通過先期投入的水、電、路、網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境美化，吸引農(nóng)民到規(guī)劃區(qū)域集聚居住。

這一種模式適用的范圍比較廣，在我國絕大部分農(nóng)村地區(qū)都可以實(shí)施，這也是大多數(shù)農(nóng)民樂意接受的住宅集約建設(shè)模式。采用這一種模式的農(nóng)民，大多數(shù)都是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，既不離土也不離鄉(xiāng)。所以，在這一模式的實(shí)踐中，政府部門的規(guī)劃一定要實(shí)事求是，照顧農(nóng)民的生產(chǎn)需要，居民點(diǎn)設(shè)置不能離農(nóng)民承包地太遠(yuǎn)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中 ，也要盡量將路面硬化延伸到農(nóng)民承包地附近，為農(nóng)民機(jī)械化耕作、機(jī)車通行創(chuàng)造便利條件，農(nóng)民才會(huì)真心樂意接受這種住宅集約建設(shè)模式。

在農(nóng)村住宅集約建設(shè)實(shí)踐中，以上三種模式是同時(shí)使用的，農(nóng)業(yè)開發(fā)公司在一個(gè)區(qū)域的住宅集約建設(shè)過程中，也應(yīng)該是多種模式同時(shí)運(yùn)用，這樣，農(nóng)民才能在一定程度上自由選擇適合自身實(shí)際的住宅集約建設(shè)模式，農(nóng)民的利益才能得到切實(shí)保障。

5 結(jié)語

綜上所述，農(nóng)村住宅集約建設(shè)必須在科學(xué)規(guī)劃、法制保障、農(nóng)民主體、過程漸的基礎(chǔ)上，構(gòu)建宅基地置換城鎮(zhèn)(中心村)房產(chǎn)、放棄宅基地+經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和宅基地置換+自建住宅等多種模式，在面向現(xiàn)代化，注入市場(chǎng)化，邁向城鎮(zhèn)化的農(nóng)村住宅集約建設(shè)實(shí)踐中，完善農(nóng)村住宅管理，推動(dòng)農(nóng)村住宅集約建設(shè)事業(yè)發(fā)展，為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)做貢獻(xiàn)。

[1] 王海平.土地資源管理[M].長沙：國防科技大學(xué)出版社，2008：14.

[2] 李譜.農(nóng)村宅基地制度變遷的路徑依賴分析[J].商情(教育經(jīng)濟(jì)研究)，2008(7):1.

[3] 彭國英.推進(jìn)農(nóng)村宅基地整理促進(jìn)節(jié)約集約用地，節(jié)約集約用地—促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展研究文集，上冊(cè)[M].北京：中國大地出版社，2009：305-306.

[4] 周琳瑯.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展理論與實(shí)踐[M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005：70.

[5] 中國城市發(fā)展報(bào)告2010[EB/OL].http://www.chinacity.org.cn/cstj/fzbg/66867.html.

On Modernization-oriented Rural Residential Intensive Construction

ZOU Shi-xiang1, MAO Shu-ling2

(1. China University of Geosciences, Beijing 100083; 2. Liaoning Normal University, Dalian, Liaoning 116082)

The significance of intensive construction of rural residential on the new socialist countryside construction was analyzed, as well as the effects of rural residential intensive construction on rural modernization. The status and problems of rural residential management in China were reviewed. On the basis of this, the intensive development model of modernization-oriented rural residential was established, so as to promote the development of new rural construction.

Rural residential; Modernization; Intensive construction; Model

鄒世享(1965- ),男，湖北公安人，副教授，博士，從事思想政治教育研究。

2014-12-02

S -9

A

0517-6611(2015)02-352-04