劉德炳

收購(gòu)綠城失手后，融創(chuàng)花血本出手

在經(jīng)歷了創(chuàng)始人滯港未歸待售房源被鎖定、債務(wù)償付危機(jī)之后，備受關(guān)注的佳兆業(yè)（1638.HK）危機(jī)終于迎來(lái)了新的變數(shù)。

2月5日，香港交易所披露，融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）于1月30日以平均價(jià)1.8港元/股，購(gòu)入佳兆業(yè)集團(tuán)逾25.29億股，獲得佳兆業(yè)49.25%股權(quán)。

早前融創(chuàng)還收購(gòu)了佳兆業(yè)在上海的4個(gè)項(xiàng)目公司。

截至發(fā)稿，故事向著融創(chuàng)全面收購(gòu)佳兆業(yè)的高潮推進(jìn)。然而此前，融創(chuàng)曾與綠城中國(guó)達(dá)成了收購(gòu)協(xié)議，但卻最終作廢，故此次融創(chuàng)對(duì)佳兆業(yè)的并購(gòu)能否最終完成，外界多了一份觀望和質(zhì)疑。

孫宏斌“兩步走”入主佳兆業(yè)

在并購(gòu)消息公布前，就有消息透露，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌稱已經(jīng)與佳兆業(yè)方面達(dá)成協(xié)議，將接手郭英成家族所持有的佳兆業(yè)所有股份。

香港交易所披露的資料顯示，融創(chuàng)是于1月30日在場(chǎng)外按平均每股1.8港元購(gòu)入逾25.29億股佳兆業(yè)股份，股份購(gòu)買(mǎi)價(jià)較佳兆業(yè)停牌前的最后報(bào)價(jià)每股1.59港元溢價(jià)13.2%。若以平均價(jià)計(jì)算，交易金額高達(dá)45.52億港元。

融創(chuàng)收購(gòu)的股份數(shù)目與佳兆業(yè)大股東兼創(chuàng)辦人郭英成家族于2014年12月2日最后一次披露的持股數(shù)相同。這意味著，融創(chuàng)購(gòu)入了郭英成家族手中全部的佳兆業(yè)股份。

而在全盤(pán)接手佳兆業(yè)之前，融創(chuàng)先于2月1日宣布收購(gòu)佳兆業(yè)在上海的4家項(xiàng)目公司的股權(quán)及股東貸款，總價(jià)為23.75億元。

融創(chuàng)在公告中表示，完成此次收購(gòu)后，將進(jìn)一步擴(kuò)大在上海區(qū)域的市場(chǎng)份額，鞏固融創(chuàng)在上海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

而對(duì)于交易的另一方佳兆業(yè)而言，這似乎并不是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。佳兆業(yè)公告顯示，本次出售所得款項(xiàng)為23.75億元，而佳兆業(yè)將因該等出售事項(xiàng)虧損約 4390萬(wàn)元。盡管如此，佳兆業(yè)表示，鑒于公司出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)及財(cái)政困難，將動(dòng)用出售項(xiàng)目所得款項(xiàng)凈額用作一般運(yùn)營(yíng)資金。

以本次融創(chuàng)收購(gòu)的佳兆業(yè)下屬的上海青灣兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例，該項(xiàng)目的總收購(gòu)價(jià)為11.67億元，其中100%股權(quán)收購(gòu)的代價(jià)僅1元，其余是該公司需要償還的貸款。而此前的2014年12月31日，佳兆業(yè)擬向萬(wàn)科出售上海青灣兆業(yè)100% 股權(quán)及約11.88億元股東貸款時(shí)，總價(jià)為12億元，其中100%股權(quán)的代價(jià)為1170萬(wàn)元。

隨后萬(wàn)科宣布終止交易。如今僅僅一個(gè)月的時(shí)間，上海青灣兆業(yè)的股權(quán)價(jià)值就由1170萬(wàn)元縮水到1元。

珠三角區(qū)域仍是佳兆業(yè)的核心資產(chǎn)

佳兆業(yè)成立于1999年，總部位于深圳，2009年在港交所上市，深圳乃至珠江三角洲區(qū)域是其大本營(yíng)。

佳兆業(yè)2014年半年報(bào)指出，集團(tuán)深圳舊城改造項(xiàng)目的表現(xiàn)尤為出色。2014年7月，已獲政府批準(zhǔn)為深圳福田東山市區(qū)舊城改造項(xiàng)目的發(fā)展商，該項(xiàng)目目前的建筑面積約為12萬(wàn)平方米。憑借深圳市區(qū)舊城改造項(xiàng)目的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，以及坐擁珠三角內(nèi)超過(guò)1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，佳兆業(yè)已做好準(zhǔn)備把握新機(jī)遇帶來(lái)的住房需求。

記者整理佳兆業(yè)2014年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)在深圳的土地儲(chǔ)備的建筑面積就高達(dá)202萬(wàn)平方米，這一土地儲(chǔ)備與萬(wàn)科在深圳的儲(chǔ)備量幾乎相當(dāng)。不過(guò)，從土地結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于以舊城改造項(xiàng)目為主，佳兆業(yè)的項(xiàng)目主要位于城區(qū)，地段整體優(yōu)于萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備。

而從房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，北上廣深等一線城市的樓市資源自去年以來(lái)也深受投資者追捧。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月18日公布，2014年12月，深圳新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.2%，這也是70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格唯一出現(xiàn)上漲的。在土地市場(chǎng)，2014年，深圳市推出多宗前海地塊，連續(xù)創(chuàng)下多個(gè)地王，深圳土地收益高達(dá)400多億元，是近5年來(lái)的最高峰。

此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年，在深圳一手住宅市場(chǎng)，佳兆業(yè)的銷(xiāo)售額雄踞榜首。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳乃至整個(gè)珠三角的地產(chǎn)項(xiàng)目是佳兆業(yè)集團(tuán)最核心的資產(chǎn)。

據(jù)佳兆業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，華南地區(qū)一直是其核心布局，2014年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，在2014年1—6月實(shí)現(xiàn)的111.6億元合同銷(xiāo)售金額中，來(lái)自珠三角的銷(xiāo)售額達(dá)到63億元，公司在全國(guó)擁有的94個(gè)項(xiàng)目中，珠三角區(qū)域有41個(gè)。

此前融創(chuàng)一直堅(jiān)持在京、津、滬、渝、杭五大區(qū)域布局，接盤(pán)佳兆業(yè)將使其市場(chǎng)拓展到華南。

不過(guò)，截至2月4日，記者登錄深圳市國(guó)土規(guī)劃局官方網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)的房源仍然處于被鎖狀態(tài)。在外界看來(lái)，作為佳兆業(yè)的接盤(pán)者，融創(chuàng)還需要解決這一難題。

并購(gòu)前途仍存變數(shù)

具有戲劇性的是，1月28日下午，新浪微博實(shí)名認(rèn)證為融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)的孫宏斌發(fā)布過(guò)一條微博，這條微博顯示，在第三方機(jī)構(gòu)關(guān)于“你認(rèn)為誰(shuí)最有可能接手佳兆業(yè)”的調(diào)查中，孫宏斌投票給了融創(chuàng)。這條微博在社交媒體圈引起軒然大波。不過(guò)隨后孫宏斌立即刪掉了這條微博。

記者就此次收購(gòu)交易撥通了孫宏斌的電話提出對(duì)其進(jìn)行采訪，但當(dāng)記者說(shuō)明采訪主題后，其掛斷了電話。

這不是融創(chuàng)第一次大手筆收購(gòu)一家上市房地產(chǎn)公司。

2014年5月22日，綠城和融創(chuàng)發(fā)布公告，融創(chuàng)以62.98億港元的價(jià)格收購(gòu)綠城24.313%的股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊螅趧?chuàng)與九龍倉(cāng)并列成為綠城最大股東，綠城創(chuàng)始人、董事會(huì)主席宋衛(wèi)平的股份由21.871%降至10.473%，和一致行動(dòng)人壽柏年共占股18.559%，由第一大股東變?yōu)榈谌蠊蓶|。

但2014年11月底，風(fēng)云突變。最終宋衛(wèi)平在最后關(guān)頭反悔并阻止了融創(chuàng)的收購(gòu)。

此次收購(gòu)佳兆業(yè)，前途也并非一帆風(fēng)順。有媒體報(bào)道，孫宏斌稱，融創(chuàng)此次全面收購(gòu)前提條件是對(duì)佳兆業(yè)進(jìn)行債務(wù)重組，但如果各方債權(quán)人不同意，那這個(gè)交易只有50%的可能性完成。

另一方面，佳兆業(yè)近期人事動(dòng)蕩不斷。在公司創(chuàng)始人郭英成自2014年12月31日起辭任公司董事會(huì)主席后，多名公司高管相繼辭任。2月2日早間，佳兆業(yè)再發(fā)公告，作為佳兆業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的核心人物金志剛因有意投放更多時(shí)間發(fā)展個(gè)人事業(yè)，辭任行政總裁職務(wù)。

除此之外，這一次收購(gòu)中，融創(chuàng)將如何應(yīng)對(duì)房源被鎖、債務(wù)償付危機(jī)等棘手難題，對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō)，更是無(wú)法回避，且須盡快處理的頭等大事。