婚前按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬及分割探析

吳曉倩

甘肅政法學(xué)院，甘肅蘭州730000

摘要：婚前按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬及分割問題是離婚訴訟中爭(zhēng)議較大的問題之一，本文以最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條的規(guī)定為主線，探討以照顧女方和子女權(quán)益的原則確定婚前按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬及分割，以期達(dá)到良好的法律效果和社會(huì)效果。

關(guān)鍵詞：婚前按揭房；產(chǎn)權(quán)歸屬；財(cái)產(chǎn)分割

中圖分類號(hào)：D923.9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2015)14-0052-02

作者簡(jiǎn)介：吳曉倩(1985-)，女，江西永豐人，法學(xué)碩士，甘肅政法學(xué)院，研究方向：民商法。

隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，以按揭方式購(gòu)買房屋成為絕大部分公眾購(gòu)房的首選方式，由此引起離婚時(shí)按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬和分割爭(zhēng)議糾紛也數(shù)量龐大，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(三)》(下文簡(jiǎn)稱《婚姻法司法解釋(三)》)的出臺(tái)，并未使問題得到根本解決。由于該司法解釋第十條的規(guī)定存在模糊之處，理論與實(shí)務(wù)界關(guān)于婚前按揭房的所有權(quán)歸屬及具體的分割方案各具其詞。本人主張婚前按揭房的分割必須秉持照顧子女及女方權(quán)益的原則，產(chǎn)權(quán)歸屬以夫妻共有為原則，個(gè)人所有為例外。

一、我國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)制以共同財(cái)產(chǎn)制為基礎(chǔ)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)制為例外

根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定可知，我國(guó)現(xiàn)行的基礎(chǔ)家庭財(cái)產(chǎn)制是夫妻共同財(cái)產(chǎn)制，即夫妻雙方對(duì)其財(cái)產(chǎn)沒有約定或約定不明確的，除法律明確規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)外，凡是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，原則上歸夫妻共同所有。根據(jù)我國(guó)《婚姻法司法解釋(三)》第十條的規(guī)定，夫妻雙方可以協(xié)議處理一方婚前按揭，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的按揭房產(chǎn)的歸屬及分割，當(dāng)協(xié)議不成時(shí)，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸按揭一方。隨著房產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，按揭購(gòu)房已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)的首要購(gòu)房模式，而且按揭房產(chǎn)在夫妻財(cái)產(chǎn)中也占有相當(dāng)比例，如此規(guī)定相當(dāng)于確立了個(gè)人財(cái)產(chǎn)制成為基礎(chǔ)家庭財(cái)產(chǎn)制，而夫妻共同財(cái)產(chǎn)制成為例外，顛覆了我國(guó)《婚姻法》的基本精神。從法律效力層級(jí)分析，司法解釋的效力應(yīng)當(dāng)?shù)陀诜?，那么其?guī)定就不得與法律相抵觸。此外，我國(guó)尚不具備推崇夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)制為主流財(cái)產(chǎn)制的社會(huì)基礎(chǔ)和條件，短期內(nèi)不能以突變的形式提高個(gè)人財(cái)產(chǎn)的比重，否則將破壞幾千年來(lái)鼓勵(lì)夫妻同居共財(cái)?shù)募彝惱韺傩浴Ｒ虼?，?yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制《婚姻法司法解釋(三)》第十條的適用，確保共同財(cái)產(chǎn)制在家庭財(cái)產(chǎn)制中的基礎(chǔ)地位。

二、婚前按揭房原則上歸夫妻共同所有，以一方個(gè)人所有為例外

結(jié)合《婚姻法司法解釋(三)》第十條關(guān)于婚前按揭房的分配規(guī)定，在排除夫妻雙方就房產(chǎn)分割達(dá)成協(xié)議的情況下，影響婚前按揭房所有權(quán)歸屬確定的因素主要為首付款的支付和產(chǎn)權(quán)登記情況兩點(diǎn)。明確上述問題后，可將婚前按揭房分為兩種類型：

(一)首付款出資人與產(chǎn)權(quán)登記人一致的情形

此種情形下主要有兩種類型：一是一方婚前支付首付款并登記在該方名下；二是雙方共同支付首付款并登記在雙方名下。根據(jù)《婚姻法司法解釋(三)》第十條的規(guī)定，適用第十條的構(gòu)成要件是1、一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)合同，2、以簽訂方財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，3、婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償貸款，4、不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下。第一種類型顯然符合《婚姻法司法解釋(三)》第十條的適用范圍，除夫妻雙方達(dá)成協(xié)議外，一般可以認(rèn)定為歸產(chǎn)權(quán)登記人個(gè)人所有。至于第二種雙方共同支付首付款并登記在雙方名下的情形，無(wú)論婚前或婚后取得產(chǎn)權(quán)證，雙方都系共同出資、共同還貸，又登記在雙方名下，當(dāng)然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

(二)首付款出資人與產(chǎn)權(quán)登記人不一致的情形

現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常有人為了規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策或者隱瞞實(shí)際財(cái)產(chǎn)、享受優(yōu)惠政策等原因，出現(xiàn)實(shí)際出資人與產(chǎn)權(quán)登記人不一致，離婚時(shí)雙方又未能就該婚前按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬達(dá)成一致的情形，主要類型有：一是一方婚前支付首付款，產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下；二是一方婚前支付首付款，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下；三是雙方共同支付首付款，但登記在一方名下。針對(duì)第一種、第三種實(shí)際出資人未被登記為房屋產(chǎn)權(quán)人的情形，如果嚴(yán)格按照《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定對(duì)該婚前按揭房進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定，將其認(rèn)定為一方所有，將違背實(shí)質(zhì)公平。而《婚姻法司法解釋(三)》第十條也明確將此類型排除在適用范圍之外。本人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將第一種、第三種情形的婚前按揭房認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第二種情形一方婚前簽訂房屋買賣合同并支付首付款，產(chǎn)權(quán)登記時(shí)增加另一方為產(chǎn)權(quán)人或者變更登記在雙方名下，根據(jù)當(dāng)事人意思自治的民事立法基調(diào)，可以推定為首付款支付方自愿將個(gè)人財(cái)產(chǎn)變更為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方也表示接受，雙方達(dá)成意思一致，因此，此類婚前按揭房也應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

綜上，“最大限度地分享對(duì)方創(chuàng)造的物質(zhì)精神財(cái)富，不計(jì)較個(gè)人得失往往是婚姻契約的基本原則”①，我國(guó)《婚姻法》確定共同財(cái)產(chǎn)制作為基礎(chǔ)家庭財(cái)產(chǎn)制，遵循了這一基本原則，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制《婚姻法司法解釋(三)》第十條的適用范圍?；榍鞍唇曳慨a(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，只有在符合第十條規(guī)定的構(gòu)成要件時(shí)也僅是“可以”認(rèn)定為首付款支付方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

三、以照顧子女和女方權(quán)益的原則為指導(dǎo)分割婚前按揭房產(chǎn)

雙方共同支付首付款并登記在雙方名下以及首付款出資人與產(chǎn)權(quán)登記人不一致的婚前按揭房原則上都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割。

《婚姻法司法解釋(三)》第十條確定的一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)合同，以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房屋登記于首付款支付方名下的婚前按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬，采用了“協(xié)議”+“可以”的處理方式，賦予了法院在審理具體案件時(shí)一定的自由裁量權(quán)，意味著此類婚前按揭房也可以被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。立法采取這種模糊字眼，就是考慮到婚姻關(guān)系不同于其他民事關(guān)系比如合伙關(guān)系，在考慮財(cái)產(chǎn)因素時(shí)，更應(yīng)當(dāng)關(guān)注婚姻家庭生活中的感情和倫理因素。因此，在決定此類婚前按揭房權(quán)利歸屬時(shí)，需要法院衡平夫妻雙方的利益，充分考慮下列因素：一是照顧子女和女方權(quán)益，在決定婚前按揭房由誰(shuí)居住時(shí)(一般房屋分給誰(shuí)誰(shuí)就有權(quán)居住)，應(yīng)當(dāng)考慮雙方的實(shí)際需要，一般而言，女性在婚姻家庭生活中處于弱勢(shì)地位，特別是需要照料老人、撫養(yǎng)未成年子女的女方，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)具有優(yōu)先權(quán)。“男主外，女主內(nèi)”的思想影響下，女性更多的是在家操持家務(wù)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)女性以家務(wù)勞動(dòng)的方式對(duì)婚前按揭房產(chǎn)的取得作出貢獻(xiàn)，并且賦予其與男性外出賺錢一樣的社會(huì)價(jià)值，以保障女方權(quán)益。二是婚后共同還貸的時(shí)間長(zhǎng)短及數(shù)額大小，如果夫妻雙方共同生活八年以上或婚后所還貸款占房屋購(gòu)買價(jià)的一半以上，那么就可以認(rèn)定此類婚前按揭房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。法院充分考慮這些因素后，婚前按揭房有可能被認(rèn)定為夫妻共有，此時(shí)對(duì)此財(cái)產(chǎn)的分割就是對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的分割，不存在補(bǔ)償問題。

此類婚前按揭房被認(rèn)定為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，產(chǎn)權(quán)所有人需要對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆秶ɑ楹蠊餐€貸的款項(xiàng)及相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分。在確定補(bǔ)償具體方案前，需要明確以下問題：

第一，“財(cái)產(chǎn)增值部分”包括自然增值嗎？

《婚姻法司法解釋(三)》第五條規(guī)定：“夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！睋Q言之，即一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息和自然增值屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么第十條規(guī)定下的婚前按揭房一旦認(rèn)定為首付款支付方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么其“財(cái)產(chǎn)增值部分”應(yīng)當(dāng)不包括自然增值。何謂“自然增值”？是指該增值的發(fā)生是因通貨膨脹或市場(chǎng)行情的變化所致，與夫妻雙方的協(xié)作勞動(dòng)、努力或管理等并無(wú)關(guān)聯(lián)，比如夫妻一方個(gè)人婚前所有的房屋。②與此相對(duì)的是“人為增值”。判斷“財(cái)產(chǎn)增值部分”的大小關(guān)鍵是看對(duì)婚后共同還貸行為的定性。有觀點(diǎn)認(rèn)為，此類婚前按揭房增值完全是因市場(chǎng)原因?qū)е?，不需要另一方作出貢獻(xiàn)，至于其參與還貸的行為應(yīng)當(dāng)定性為無(wú)償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)。本人認(rèn)為這是一種很武斷的結(jié)論，既缺乏法律依據(jù)，也顯失公平。共同還貸行為體現(xiàn)的是夫妻協(xié)力共同管理婚前按揭房，凝聚了另一方對(duì)該房產(chǎn)的貢獻(xiàn)。試想如果沒有婚后另一方參與還貸，就不能確保房屋的持續(xù)所有及增值，所以共同還貸行為決定了此類婚前按揭房的婚后增值都屬于人為增值，不存在自然增值，產(chǎn)權(quán)登記人應(yīng)當(dāng)就婚后所有增值部分給予另一方補(bǔ)償。

第二，婚前按揭房的貶值風(fēng)險(xiǎn)是否應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方共同承擔(dān)？

《婚姻法司法解釋(三)》第十條沒有規(guī)定關(guān)于房屋貶值時(shí)如何處理，但根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，房屋有增值必然有貶值，貶值時(shí)如何協(xié)調(diào)夫妻雙方的權(quán)益也需要明確。增值時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人在獲得房屋所有權(quán)的前提下僅“補(bǔ)償”另一方，作為另一方參與還貸的回報(bào)，既然利益已經(jīng)不共存，那么風(fēng)險(xiǎn)就不應(yīng)當(dāng)共擔(dān)；此外，婚前按揭房購(gòu)買時(shí)僅是產(chǎn)權(quán)登記人單方的意思決定，另一方只是被動(dòng)的參與還貸，缺失購(gòu)買房屋的決策自由，那么產(chǎn)權(quán)人因自身決策行為而完全承擔(dān)房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然合情合理。因此，此類婚前按揭房的貶值風(fēng)險(xiǎn)完全由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，貶值時(shí)應(yīng)將共同還貸的一半償還給另一方。

由于《婚姻法司法解釋(三)》第十條對(duì)此類婚前按揭房增值部分如何分割、補(bǔ)償數(shù)額如何確定沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中法院操作十分混亂，比較常見的計(jì)算方式有共同還貸比例法③、整體計(jì)算法④、本金利息分別計(jì)算法⑤，其中本人比較贊同賀劍博士一文中提出的一種計(jì)算方式。⑥借鑒瑞士法關(guān)于婚前按揭房的增值分配方案，主張將付息行為和還本行為相區(qū)分，婚后夫妻共同還本付息行為的貢獻(xiàn)針對(duì)的是整個(gè)抵押債務(wù)，“維護(hù)了抵押債務(wù)在婚姻存續(xù)期間的存在”，因此計(jì)算婚后共同還貸增值額的基礎(chǔ)不是實(shí)際共同還貸額占購(gòu)買成本的比例，而是總貸款額占購(gòu)買成本的比例；利息是按揭貸款的使用對(duì)價(jià)，不計(jì)入房屋總價(jià)、房屋升值等數(shù)據(jù)，具體補(bǔ)償數(shù)額計(jì)算方式為：

抵押債務(wù)的貢獻(xiàn)比例=貸款額/不動(dòng)產(chǎn)原購(gòu)買價(jià)格

婚后房屋增值額=不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格

婚后共同還貸增值額=抵押債務(wù)的貢獻(xiàn)比例*婚后房屋增值額

非產(chǎn)權(quán)人所得補(bǔ)償款=(婚后共同還貸增值額+已還貸本金)/2

這種計(jì)算結(jié)果既保護(hù)了個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的權(quán)益，同時(shí)也符合《婚姻法》第十九條第一款規(guī)定的照顧子女和女方權(quán)益的原則，最大限度地保障了配偶另一方的權(quán)益。

[注釋]

①季長(zhǎng)龍.婚前按揭房產(chǎn)分別所有制的法理反思——以最高人民法院<婚姻法>解釋(三)第10條為對(duì)象[J].浙江工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2015(02).

②杜萬(wàn)華，程新文，吳曉芳.關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(三)的理解與適用[J].人民司法，2011(17).

③張寶華，王林林.婚前個(gè)人貸款婚后共同還貸房屋的分割[N].人民法院報(bào)，2012-4-12.

④奚曉明.最高人民法院婚姻法司法解釋(三)理解與適用[J].人民法院報(bào)，2011(168).

⑤天津市第二中級(jí)人民法院<天津市第二中級(jí)人民法院關(guān)于婚內(nèi)共同還貸及增值的計(jì)算方式征求意見稿(2011)>.

⑥賀劍.離婚時(shí)按揭房屋的增值分配：以瑞士法為中心[J].政治與法律，2014(10).