白立普

遼寧大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽110036

建筑物區(qū)分所有權(quán)指業(yè)主對建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括一項管理權(quán)和兩項特殊的所有權(quán)，即專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及業(yè)主的管理權(quán)，這樣的權(quán)力形態(tài)與傳統(tǒng)上的物權(quán)理論并不完全相同，尤其和一物一權(quán)原則相比顯得格格不入。

一物一權(quán)原則指一個物權(quán)客體應(yīng)以一物為原則，一物之上不能設(shè)立內(nèi)容相沖突的多個物權(quán)。一物一權(quán)原則來源于對羅馬法的繼受，在羅馬法中存在“所有權(quán)遍及全部，不得屬于二人”的規(guī)則［1］。其內(nèi)容主要為:物權(quán)的客體獨(dú)立、特定;一物之上不能并存數(shù)個不相容的物權(quán)，但允許在所有權(quán)之外存在與所有權(quán)兼容的他物權(quán)比如抵押權(quán);物的部分或成分原則上不能作為物權(quán)的客體;集合物一般也不能成立一個物權(quán)，尤其是所有權(quán)。［2］

從表面看來建筑物區(qū)分權(quán)和一物一權(quán)原則并不相符，但從深層次的角度分析就會看到二者是相一致的。

業(yè)主對共有部分共同所有即全體業(yè)主對共有部分共同擁有一個所有權(quán)且共同行使，對其共同行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，并對與之相關(guān)的重大事項共同行使決定權(quán)。也就是說業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會針對共有部分行使所有權(quán)，決定其利用形式，分配利用所產(chǎn)生的收益，籌集保存修繕共有部分所需的資金。一物一權(quán)要求，一物之上不能并存數(shù)個不相容的物權(quán)。而共有部分的共有權(quán)是全體業(yè)主對共有部分共同享有和行使一個所有權(quán)，該所有權(quán)不可分割，為全體業(yè)主共同享有，與一物一權(quán)的第二項內(nèi)容并不沖突。所以以上共有部分作為共有權(quán)的特殊客體，符合一物一權(quán)的要求，全體業(yè)主所享有的共有部分的共有權(quán)符合一物一權(quán)的規(guī)定。

業(yè)主的管理權(quán)是基于業(yè)主對共有部分共享有所有權(quán)而產(chǎn)生的，即業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分共同管理的權(quán)利。所有權(quán)包含占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，業(yè)主對共有部分共同享有占有、使用和收益的權(quán)利;但業(yè)主對共有部分處分權(quán)的行使受到一定的限制——業(yè)主只有在轉(zhuǎn)讓其專有部分時，才可行使對與其專有部分對應(yīng)的共有部分的處分權(quán)。雖然每一名業(yè)主都對共有部分享有所有權(quán)，但并非每一個業(yè)主都需親身參與到對共有部分的管理活動中去，對共有部分的管理應(yīng)通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會進(jìn)行。業(yè)主行使對共有部分的管理權(quán)必須經(jīng)過法定程序，對重大事項的決定必須經(jīng)過法律要求的多數(shù)人通過，且該決議對全體業(yè)主有效?？偟膩碚f，業(yè)主對共有部分的管理權(quán)作為物權(quán)權(quán)能的一個集合體也是符合一物一權(quán)的要求。

建筑物的專有部分是一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的獨(dú)立的住宅或經(jīng)營性用房的單元，即業(yè)主對其房屋產(chǎn)權(quán)證書上所記載的部分享有所有權(quán)。一物一權(quán)要求物的客體具有獨(dú)立性和特定性，而建筑物的專有部分與其他部分相互隔離，有一定的封閉性，且為每一住戶單獨(dú)使用，在正確使用的狀態(tài)下并不會對其他用戶產(chǎn)生干擾，所以該專有部分在構(gòu)造及使用兩個方面，都具有獨(dú)立性;此外，房地產(chǎn)公司在出售前為每一住宅都設(shè)置了獨(dú)一無二的編號，每一編號下的住宅在合法合理的情況下只會出售給一位購買者，并且在進(jìn)行房產(chǎn)交易時會將該編號下的住宅在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記，使之具備特定性。這樣，每一住宅就具有了獨(dú)立性和特定性。所以，專有部分的專有權(quán)的客體是和一物一權(quán)所要求的客體是一致的。每一專有部分只由一個購房者所有，該購房者對該住宅享有獨(dú)占的所有權(quán)，不存在其他所有權(quán)或其他不相容的多個他物權(quán)，還有就是該專有部分已經(jīng)特定化，所以符合一物一權(quán)原則全部內(nèi)容的要求?？偟膩碚f，專有部分的所有權(quán)也符合一物一權(quán)的規(guī)定。

建筑物區(qū)分所有權(quán)包括的三項具體權(quán)利是一個權(quán)利的復(fù)合體，每一項權(quán)利都有與之對應(yīng)的權(quán)利客體，專有部分對應(yīng)具有獨(dú)立性和特定性的專有部分、共有權(quán)對應(yīng)專有部分以外建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分、管理權(quán)是全體業(yè)主所享有的對共有部分進(jìn)行共同管理的權(quán)利。通過上面的論述可知建筑物的區(qū)分所有權(quán)的三項復(fù)合權(quán)利與一物一權(quán)原則的內(nèi)容并不矛盾。

現(xiàn)代建筑技術(shù)和現(xiàn)代社區(qū)發(fā)展促就了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的完善，業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)之下的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)，三項權(quán)利雖然為所有者所有，但終究是符合物權(quán)的一物一權(quán)原則的，建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度仍能有效維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，保證業(yè)主權(quán)利的正常行使。

［1］劉耀東．輪一物一權(quán)原則［J］．魯東大學(xué)(哲學(xué)社會科學(xué)版)，2011，28(2)．

［2］王效賢．論一物一權(quán)原則．北大法律信息網(wǎng)［EB/OL］．http://article．chinalawinfo．com/article_print．a(chǎn)sp?articleid=42093．