房地統(tǒng)一：“地產(chǎn)證”更牢靠

對城里人來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說房地產(chǎn)，其實房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國際標準，只有地產(chǎn)，沒有房產(chǎn)，所謂的不動產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因為在物理世界，只有土地是“不動”的。因此，不動產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

我國情況特殊。按憲法，我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權，土地是使用權。大家知道,國有土地使用權有70年期限。所以我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對。但經(jīng)濟法上有說法，無限期或非常長期的使用權，就相當于所有權了。因此《中華人民共和國物權法》，原則上規(guī)定住房70年后，土地使用權自動延期——盡管缺乏細則，也不清楚是不是免費。

《物權法》的規(guī)定相當原則，有待具體的細則。我們已經(jīng)等了7年。在物權法各項細則中，有前提意義的就是《不動產(chǎn)登記條例》（現(xiàn)在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。當然包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。

有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實物權法要求，包括推動房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個本本。這就是法學家們經(jīng)常說的“不動產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。

農(nóng)村是不動產(chǎn)的“廣闊天地”：“小產(chǎn)權房”不得登記

對于不動產(chǎn)登記，城里人比較關心自己的房子。但對于我們國家來說，最大一筆不動產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)。

我們有些人老家是農(nóng)村的，至少都與農(nóng)村沾親帶故。自駕游、鄉(xiāng)村游、農(nóng)家樂等，使我們離農(nóng)村越來越近。從產(chǎn)權上看，我們離農(nóng)村不動產(chǎn)并不遠，我們很多人住房的土地就是從農(nóng)村征地來的。

憲法規(guī)定，我國農(nóng)村和城郊實行土地集體所有制。由于經(jīng)濟社會發(fā)展水平限制，我國農(nóng)村集體土地在流轉、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價格”上沒優(yōu)勢。

但價格上沒優(yōu)勢，不影響價值上有絕對優(yōu)勢。物權法及《不動產(chǎn)登記暫行條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英國人認為，只有鄉(xiāng)村地產(chǎn)才是真的不動產(chǎn)——某種意義確實就是這樣，就像電影《飄》的那句臺詞“只有土地是永恒的”。我們的七八十平方米住房，不能與農(nóng)場、莊園、森林、海島同日而語。

您會說，可是農(nóng)村不動產(chǎn)交易性太差呀。對，但條例就要改變這一點。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設用地的流轉、改革，會使農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)權。而這些改革的前提，就是明確的權屬關系，也就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權或使用權人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉，所有權、承包權、經(jīng)營權才談得上清晰分離。土地流轉、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動產(chǎn)就值錢了。

您可能動心了，但還是得告訴您，“小產(chǎn)權房”不得進行不動產(chǎn)登記。（據(jù)新華社）