文/孫余愷 浙江大學(xué)城市學(xué)院 浙江 杭州 310000

美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)比

文/孫余愷 浙江大學(xué)城市學(xué)院 浙江 杭州 310000

對(duì)比中美房地產(chǎn)業(yè)的差異，即中美房地產(chǎn)的租售比不同，房地產(chǎn)金融性不同。分析美國(guó)的房地產(chǎn)租售比，引出兩者的區(qū)別與聯(lián)系。在兩國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的對(duì)比，發(fā)現(xiàn)兩者在房地產(chǎn)金融方面存在著較多的不同。美國(guó)的高租金保證了出租型房產(chǎn)成為可以產(chǎn)生穩(wěn)定較高收益的房地產(chǎn)投資的類型。另外Fannie M ae也大大加速了美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的活躍程度。

中美房地產(chǎn)；租售比；金融性

一、從出售和出租看中美房地產(chǎn)金融價(jià)值異同

Jud和W ink le r （ 2012）在簡(jiǎn)單供求模型的基礎(chǔ)上利用1999-2011年美國(guó)130個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了計(jì)量檢驗(yàn)。結(jié)果顯示房?jī)r(jià)增長(zhǎng)受人口增長(zhǎng)率、實(shí)際收入變動(dòng)、建造成本變動(dòng)、利率變動(dòng)、股票升值和位置固定效應(yīng)的顯著影響。

對(duì)于美國(guó)的情況來說，根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住宅企業(yè)監(jiān)管局公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)51個(gè)州區(qū)在2004年房?jī)r(jià)上漲超過10%的有35個(gè)，其中超過20%的有6個(gè)。2004年下半年，美國(guó)全國(guó)平均房?jī)r(jià)按年計(jì)算上漲幅度是12. 56%：到2007年第一季度，其上漲幅度甚至達(dá)到12. 97 % ， 4年的累計(jì)上漲幅度達(dá)到驚人的50. 56%，平均年漲幅超過10%。相比來說，美國(guó)全國(guó)平均房?jī)r(jià)的年上漲幅度在過去半個(gè)多世紀(jì)僅為 5. 5%：同時(shí)，房?jī)r(jià)/收入比，房?jī)r(jià)租金比這些房地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)也都達(dá)到歷史最高水平。直到次貸危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)的房屋價(jià)格才停比上漲并轉(zhuǎn)而向下。

對(duì)比來說，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在1998至2003年之間一直溫和上揚(yáng)，但在2004年卻陡然上漲14. 4% ， 2005年的漲幅也達(dá)7%以上。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯不，2006 年2月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，3月55. 4% ， 4月幅度是5. 6%。到2007年和2008年，我國(guó)的住房?jī)r(jià)格更是一路瘋狂上漲。房?jī)r(jià)的快速上漲成為中國(guó)社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

2007年2月國(guó)外有媒體曾有報(bào)道指出：房?jī)r(jià)、教育、醫(yī)療是壓在中國(guó)人身上的“新三座大山”，其中中國(guó)百姓關(guān)注最集中的是房地產(chǎn)價(jià)格。

美國(guó)人對(duì)買房的熱衷程度遠(yuǎn)低于中國(guó)人，人口中持有房產(chǎn)的人口比例只有略高于60%。換而言之，30%多的人一生都在租房。因此租金通常為中國(guó)的5倍以上。以200萬人民幣的房產(chǎn)，月租金通?？梢赃_(dá)到1萬5千人民幣以上。

部分美國(guó)人認(rèn)為購(gòu)房是最糟的投資。有關(guān)購(gòu)房者期望值的調(diào)查顯示，潛在的購(gòu)房者希望在未來十年房屋每年的升值率應(yīng)達(dá)到3%，這一數(shù)值比目前的平均按揭貸款利率低近1.5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著投資房產(chǎn)的回報(bào)從根本上來說為負(fù)值。而在2004年臨近房地產(chǎn)泡沫的高峰期，這一預(yù)期值為12%。在一個(gè)健康的投資市場(chǎng)，房產(chǎn)預(yù)期收益至少應(yīng)比通常的按揭貸款利率高。因此，在此情形下，理性的人會(huì)把錢用于其他投資。

美國(guó)東北大部分地區(qū)，佛羅里達(dá)州，加利福尼亞州等地，買房比租房要貴（稅收優(yōu)惠也被計(jì)入）。只有當(dāng)現(xiàn)已十分昂貴的房?jī)r(jià)再有極大幅度的增長(zhǎng)時(shí)，房主才可能處于有利地位。對(duì)于新的購(gòu)房者來說，紐約的房?jī)r(jià)在未來五年里需要再升高大約13%才能使買房比一般租房劃算。在北加州，房?jī)r(jià)和租金之間的差距是最大的，房屋價(jià)值在2010年之前上升19%才劃算。在未來十年里，紐約房?jī)r(jià)要增長(zhǎng)25%才可均衡，而在加州則需要增長(zhǎng)40%?，F(xiàn)在的問題是，未來的房?jī)r(jià)能否達(dá)到這樣的增長(zhǎng)呢。事實(shí)上，甚至那些不認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于泡沫之中的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們也預(yù)計(jì)價(jià)格增長(zhǎng)將會(huì)放緩。還有人預(yù)言，房屋價(jià)值將會(huì)像90年代初東西海岸城市的屋價(jià)那樣下降；或者在未來許多年里價(jià)格會(huì)停滯不前。

二、美國(guó)房地產(chǎn)金融性強(qiáng)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，無論是開發(fā)商借款還是購(gòu)房者貸款，大部分直接依賴銀行，銀行承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)在房地產(chǎn)發(fā)展中的作用兒乎微乎其微，2005年在上海試點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化，反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的證券化程度較低。這種房地產(chǎn)融資以銀行為核心，金融衍生品較少，政府主導(dǎo)的屬性比較明顯。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)，融資以資本市場(chǎng)為核心，擁有高度發(fā)達(dá)的按揭貸款二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)高度結(jié)合，因此美國(guó)開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)銀行依賴程度比中國(guó)低得多。

中美兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就有很大不同。中國(guó)是一個(gè)新興市場(chǎng)，是一個(gè)正處在快速發(fā)展，但是還不健全和完善的市場(chǎng)。我國(guó)住房的供應(yīng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化的短暫時(shí)間內(nèi)，大部分依靠的只能是商品房，社會(huì)保障房的建設(shè)稍顯滯后。而且我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體是鴿子籠式的高樓大廈，獨(dú)立的別墅供應(yīng)只占一小部分。

美國(guó)房地產(chǎn)則是一個(gè)高度發(fā)達(dá)和成熟的市場(chǎng)。這表現(xiàn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)充分體現(xiàn)了多元化和多樣性特征，包括消費(fèi)結(jié)構(gòu)的多元化（美國(guó)擁有自己住宅的家庭只占家庭總量的65 % 35%的家庭長(zhǎng)期租房，擁有大量?jī)r(jià)格相對(duì)低廉的租賃公寓和多家庭房屋）：價(jià)格結(jié)構(gòu)的多元化：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多元化。

保險(xiǎn)公司等大型資金持有機(jī)構(gòu)對(duì)于出租型房產(chǎn)的收購(gòu)。美國(guó)的高租金保證了出租型房產(chǎn)成為可以產(chǎn)生穩(wěn)定較高收益的房地產(chǎn)投資的類型。因此有一類公寓房產(chǎn)是不能單套出售，而只能出租的，在銷售時(shí)，只能以整棟大樓或小區(qū)為整體形式進(jìn)行銷售。出租的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)大約可以達(dá)到8%左右，因此對(duì)于回報(bào)率要求不高的債券型基金以及保險(xiǎn)公司等，都是良好的選擇。因此很多開發(fā)商的做法為，開發(fā)出租型大樓或小區(qū)，產(chǎn)生現(xiàn)金流以后以一定的discount ra te銷售給基金或者保險(xiǎn)公司。開發(fā)商的年內(nèi)涵收益率在折現(xiàn)后也可以在20%以上。

［1］曹國(guó)斌.關(guān)于構(gòu)建我國(guó)住房金融模式的問題與對(duì)策［J］經(jīng)濟(jì)師，2004（ 8）.

［2］韓繼云.我國(guó)房地產(chǎn)金融改革發(fā)展的新思考［J］.宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2004（ 8）.

［3］朱福林.中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與防范［D］.沈陽：沈陽大學(xué)，2008.

［4］巴曙松.牛播坤.楊現(xiàn)領(lǐng).資產(chǎn)證券化的美國(guó)經(jīng)驗(yàn)及借鑒［J］中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2014（ 11）.