文/范婷 南京工業(yè)職業(yè)技術學院 江蘇 南京 210046

基于價值工程的房地產產品開發(fā)

文/范婷 南京工業(yè)職業(yè)技術學院 江蘇 南京 210046

價值工程（Value Enginee ring簡稱VE）是以提高產品（或作業(yè)）價值，降低成本，有效利用資源，通過有組織的創(chuàng)造性活動，可靠的實現(xiàn)所需功能，以最低壽命周期成本實現(xiàn)產品或作業(yè)使用所要求的必要功能為核心的創(chuàng)造性管理技術。其核心是以最小的全壽命周期成本費用，獲得換取最適宜的功能。本文主要探討基于價值工程的房地產產品開發(fā)。

價值工程；房地產產品開發(fā)

2014年，我國的全國固定資產投資（不含農戶）502005億元，房地產項目去年投資近10000億，占全年固定資產投資近五分之一，是我國國民經濟的基礎和支柱產業(yè)。在競爭日益激烈的市場中，房地產開發(fā)商要想在占據有利地位，就必須在做好產品開發(fā)規(guī)劃，既能生產滿足市場要求的有競爭力的產品，又要在成本上有優(yōu)勢。通過將價值工程這一系統(tǒng)的工程經濟分析方法，對房地產產品的規(guī)劃與設計進行科學的管理，使房地產產品功能和成本相匹配，提高產品價值，從而實現(xiàn)經濟效益，也是實現(xiàn)開發(fā)商和用戶利益訴求的關鍵。

1、價值工程的理論核心

價值工程是通過相關領域的協(xié)作， 著重對產品進行功能分析，將產品的功能與成本進行系統(tǒng)的研究，以最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)使用者所需的功能， 從而達到提高產品價值。

價值工程中“價值”的概念不同于政治經濟學中“價值”的概念。價值工程中的價值是一個相對的概念，是指某種產品或作業(yè)所具有的功能與獲得該功能的全壽命周期成本之比，即功能與費用之間的比值，即：

V=F/C

V-價值，即單位費用所實現(xiàn)的價值；

F-功能，是指產品的用途，也即產品或作業(yè)滿足使用者某種需求的屬性；

C-成本，包括產品的生產成本和使用成本，即全壽命周期成本。

價值工程的目的就是要從技術經濟的結合的角度去創(chuàng)新改進產品，實現(xiàn)產品價值的提高。

2、價值工程的特點

價值工程在適用中主要涉及三個要素，價值，功能和成本。從產品的功能出發(fā)，改進設計，簡化功能構成，系統(tǒng)的分析產品的功能與成本，效益與費用的關系，最大程度上優(yōu)化成本。應用的主要特點有：

（1）以消費者的功能需求為出發(fā)點

功能是物品最本質的東西。以用戶的功能需求為出發(fā)點來確定物品的功能及水平是完全符合價值工程的基本原理的。

（2）以研究對象的功能分析為核心

對研究對象進行功能分析，一方面可以看是否滿足了用戶所需求的功能，另一方面看其是否存在不必要功能和過剩功能，進而采取有效措施來消除這些功能以及由此而多花費的成本。

在進行功能分析時，還需要系統(tǒng)研究功能與成本之間的關系，其目的就是為了提高對象的價值。

（3）是一項致力于提高對象價值的創(chuàng)造性活動

提高研究對象的價值就是合理而有效地利用社會資源，就是提高經濟效果。這一切，都需要依靠創(chuàng)造性活動來實現(xiàn)。因此，創(chuàng)造性活動是開展價值工程最重要、最關鍵的一步；離開有效的創(chuàng)造性活動，價值工程將失去它應有的生命力。

（4）是一項以集體智慧為載體開展有計劃有目的有組織的管理活動

價值工程以產品的全壽命周期為研究的范疇，涉及面廣，過程復雜，不單純是生產環(huán)節(jié)，還涉及到產品的設計，營銷，售后各個環(huán)節(jié)。產品從研發(fā)至制作完成，需要企業(yè)內部的多部門的組織配合。因此，價值工程活動發(fā)揮需要集體智慧，綜合運用各方面的知識與經驗，才能達到目標。

3、價值工程與房地產產品開發(fā)

房地產產品的生命周期主要包括：產品策劃和研發(fā)階段；設計與施工的產品形成階段；產品營銷階段；物業(yè)與設備管理階段等。價值工程理論作為一種有效的系統(tǒng)分析方法， 對房地產產品全壽命周期全過程都有行科學管理。

（1）在可行性研究階段

在可行性研究階段，將價值工程基本原理與對房地產產品開發(fā)的特點緊密結合，對房地產產品的開發(fā)前景，市場實現(xiàn)的可能性、合理性和可靠性進行綜合評價，從而為確定產品的開發(fā)方案提供依據，使產品價值最大化的設計方案；對產品開發(fā)融資方案 ，則可以從資金來源和融資的結構成本和風險預防等方面選擇最佳融資方案 。

（2）在設計階段

房地產產品的成本控制應自產品的設計開始。在設計階段，利用價值工程的理論與方法，對產品進行功能與成本的分析。雖然價值工程分析的應用應貫徹在產品開發(fā)的各階段中，但設計階段對產品成本的控制至關重要。在設計階段，從產品的基本構造，結構設計、材料設備的選用與主要施工工藝的角度，在根本上框定了產品的功能水平和成本水平，運用價值工程的分析方法即對產品的各種功能進行分析，確定分析對象，對各功能的滿足程度打分，計算各功能評價分；另一方面對功能成本進行分析，計算價值系數(shù)，以價值系數(shù)最大者為最優(yōu)。使房地產產品的功能結構更趨合理，優(yōu)化成本，避免浪費。

（3）在營銷策劃與銷售階段

營銷階段是房地產產品價值實現(xiàn)的重要階段，價值工程在這一階段的運用主要是針對產品營銷策略的制定。 利用價值工程的方法指導產品營銷策略的制定，淡化產品不必要的功能，化繁為簡，強化消費者對產品主要功能的感知， 減少盲目的推廣和渠道支出，從而降低銷售費用，節(jié)省開支， 有效降低成本，同時又能很好的提高營銷的效率。

4、總結

在房地產產品開發(fā)中，充分利用價值工程技術，對房地產產品的研發(fā)設計進行全方位分析，發(fā)揮集體智慧，優(yōu)化選址方案、全過程策劃、 早期介入設計，以及施工及營銷方案的創(chuàng)造，提高房地產產品的整體價值，使產品具有較強的市場適應性，進而提高房項目的整體效益，這在提倡建設節(jié)約型社會具有重要的意義。

1. 樓江. 房地產市場營銷理論與實務 ［M］.上海：同濟大學出版社，2005.

2. 竇懷田. 價值工程在建筑工程設計及投資中的應用［J］.黑龍江科技信息，2013（35）