文/張毅 杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權登記管理中心 浙江 杭州 310006

物權法的落實和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的促進

文/張毅 杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權登記管理中心 浙江 杭州 310006

2007 年實施《物權法》以來，我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)有了法律支持，但仍然不是十分完善，登記責任不明確、管理分散等問題無時不刻的影響著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的完全實施。然而，今年3月以來，由國務院簽署的《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)在我國全面實施，半年來該項工作開展順利，國家和省級層面機構的整合已經(jīng)大致趨于完善，只有地級的完成進度稍顯滯后。本文對我國《物權法》的落實情況和不動產(chǎn)登記情況進行了梳理，從兩者的發(fā)展進程和歷史意義的角度進行詳盡的闡述，并分析了物權法的落實和不動產(chǎn)登記的相互促進。

物權法；不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；土地資源

就當代的《物權法》來說，其作為一部具備公示和公信原則的基本民事法律，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度做出詳細而明確的規(guī)定，這是對群眾呼聲的充分響應，也是符合社會發(fā)展的自然規(guī)律和國際慣例的做法。然而，在2007年所頒布的有關物權的法律規(guī)定中卻沒有就“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”的問題做出詳細的解釋和界定，而是將這個分歧留待“由法律、行政法規(guī)規(guī)定”來執(zhí)行。事隔近八年的時間，國家才在今年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》之中對登記責任不明確、管理分散等問題做出指向性的規(guī)范，促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實現(xiàn)。

一、關于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的概述

不動產(chǎn)登記是我國在《中華人民共和國物權法》關于物權制度的一項規(guī)定，當權利人或者利害關系人提出申請時，國家專職部門將不動產(chǎn)物權及其變動情況進行專項記載的事實。然而，《中華人民共和國物權法》在實施的近八年時間，其第九條中及其第十條中關于不動產(chǎn)統(tǒng)一等級的相關規(guī)定卻一直沒有得到有效實施。直到今年2月中旬，我國中央編辦、財政部、住建部等八家涉及不動產(chǎn)登記工作的相關成員單位，在國土部就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關工作進行了集中的討論和研究，促進了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例的實施細則出臺。今年3月以來，由國務院簽署的《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)在我國大范圍全面實施。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的現(xiàn)實意義

（一）切合了社會發(fā)展的自然規(guī)律

作為具備自然屬性的財產(chǎn)而言，構建并完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是相當符合當代社會發(fā)展的自然規(guī)律，也是和國際慣例的同步。因為作為不動產(chǎn)的建筑、林業(yè)甚至藥材等自然資源都是依存于土地才得以存在，實在不適合進行單獨的隔離考慮。除了這個原因之外，該項制度的推行也是對國際慣例的一種同步。因為21世紀以來，全世界的絕大多數(shù)國家和地區(qū)都已經(jīng)推行和實施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。將土地和不動產(chǎn)進行整體的登記，而不是將兩者進行分隔處理，這種方式在世界上已經(jīng)不占少數(shù)。

（二）符合歷史發(fā)展的規(guī)律

從我國歷史發(fā)展的軌跡而言，該項登記制度的構建是符合我國歷史和傳統(tǒng)的。因為我國自民國初期以來就施行了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，只是由于后來出現(xiàn)了多頭管理，造成了管理職責不明確的現(xiàn)象。因為早在1956年，土地所有權劃歸國有，從而不在財產(chǎn)權的管理范疇，因此，土地登記也失去了存在的實際效用。然而在改革開放之后，其他不動產(chǎn)的登記問題先后得以規(guī)范和整理，然而土地的問題由于牽扯范圍較大一直難以整合。故而，土地登記制度一直處于一種進退維谷的困境當中。因此，才讓不動產(chǎn)登記管理在這么多年里都亂象頻生，手續(xù)繁復，相關資料的查詢也十分苦難。

（三）迎合人民群眾的真實需要

然而，就人民群眾等相關者的切身利益而言，構建完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是順應時代發(fā)展的需要，也是順應民心的。因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度主體優(yōu)勢主要體現(xiàn)在登記申請、權利變更、資料查詢等方面，這樣可以讓當事人在交易的時間和金錢上所耗費的成本得以降低，以交易過程的方便和快捷來帶動市場的繁榮，保護相關人的合法權益。

（四）極大的提高了政府的辦事效率，減少了費用支出

以我國政府登記機構的視角而言，該項登記制度的統(tǒng)一化，極大的節(jié)約人力資源，減少登記所需的手續(xù)和時間，提升了辦事效率，降低費用成本，而且對現(xiàn)存制度的弊端做出了較大程度的改進，避免了包括重復抵押、權屬不清等各種糾紛的出現(xiàn)，實際上是對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，也是促進不動產(chǎn)行業(yè)規(guī)范管理的重要舉措，適合我國不動產(chǎn)行業(yè)管理要求。

三、物權法的落實對土地登記制度的促進

（一）促進我國不動產(chǎn)登記制度的信息完善

其實早在07年《物權法》中，就有明文對我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度做出規(guī)定和描述，然而，由于當時受限于我國在不動產(chǎn)登記體制上的多頭管理局面，所以造就相當多的不便和困難。尤其是在交易中，由于當事人難以在單一登記部門查詢到完整的不動產(chǎn)登記信息，導致交易存在較大風險，因而增加了交易達成的難度。然而，在今年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，這一問題得到了充分的解決，構建了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，促進不動產(chǎn)信息交流和查詢，改善了交易困難的局面。

（二）改善了我國因登記而產(chǎn)生糾紛的賠付困境

在07年所頒布的《物權法》中，雖然對錯誤登記的問題做出權責情況的界定，然而該條規(guī)定的描述比較粗略，在賠付的許多方面都沒有進行詳細的描述和界定，例如：登記的機關性質(zhì)、賠償性質(zhì)、賠付原則、適用范圍、賠付標準、救濟程序等。為此，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，特地對不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的糾紛、錯誤、偽造等行為，就登記機關應當承擔的法律責任進行了詳細的界定和限制，對登記錯誤產(chǎn)生的賠償問題也具有一定的促進作用。

結束語：

在經(jīng)由國務院簽署了《不動產(chǎn)登記暫行條例》之后，我國《物權法》中一些基本的原則性和框架性規(guī)章得以完善，對有關不動產(chǎn)登記所涉及的關鍵性問題有了明確的劃分，對今后不動產(chǎn)登記活動的秩序和范圍進行了科學合理的界定，對社會公平、公正以及法制等起到了極大的推動作用。

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