文/于永濤 通化益信實(shí)業(yè)股份有限公司 遼寧省 通化市 134003

民用住宅維修改造的現(xiàn)狀研究

文/于永濤 通化益信實(shí)業(yè)股份有限公司 遼寧省 通化市 134003

針對(duì)我國(guó)民用宅現(xiàn)有老舊住宅現(xiàn)狀進(jìn)行分析，結(jié)合國(guó)內(nèi)外建筑維修的相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，闡述建立建筑維修體系的必然性，探討我國(guó)現(xiàn)有民用住宅建筑維修的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展趨勢(shì)。

建筑維修基金管理市場(chǎng)需求政府扶持

目前我國(guó)建筑行業(yè)依舊發(fā)展勢(shì)頭迅猛，尤其是民用住宅建設(shè)，尤其在剛需的硬性指標(biāo)下，大批結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，外形美觀的新型建筑應(yīng)運(yùn)而生，這些新建建筑使用功能完善，廣受歡迎。與此形成強(qiáng)烈反差的是我國(guó)七十年代至八十年代所建住房則多為磚混結(jié)構(gòu)，外形較為陳舊，功能相對(duì)落后，同時(shí)還由于各種內(nèi)在和外在因素的影響，破損程度極為嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年使用且不維護(hù)維修的情況下，出現(xiàn)部分結(jié)構(gòu)或構(gòu)件損毀甚至損壞的現(xiàn)象。種種原因帶來(lái)的安全隱患，尤其是房屋使用過(guò)程中的私搭亂建現(xiàn)象帶來(lái)的房屋結(jié)構(gòu)變化造成的不同程度的安全隱患，使民宅居住者的切身利益受到了極大的損害，但由于這些民宅尚沒(méi)有超過(guò)使用年限，且不屬于城市規(guī)劃或者征地拆遷范圍內(nèi)，所以在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都會(huì)維持現(xiàn)狀。

因此，如何維修此類(lèi)老舊住宅，提成其使用功能，對(duì)其進(jìn)行維修加固，保證居住者的人身和財(cái)產(chǎn)安全成為一個(gè)難題。很多老舊房屋建于上世紀(jì)，由于種種歷史原因和制度規(guī)定，很多老舊民宅的維修問(wèn)題無(wú)人問(wèn)津和監(jiān)管，缺乏主動(dòng)管理的制度和單位，房管所主要是被動(dòng)維修為主，整體老舊民居維修改造體系不健全，更缺乏相關(guān)規(guī)章制度的監(jiān)管，這使得有些可以通過(guò)修護(hù)就能很好使用的房屋得不到有效維修，整個(gè)老舊房屋使用狀況令人堪憂(yōu)。老舊民宅的維修工作迫在眉睫和整個(gè)房屋維修體系尚未建立，二者矛盾日益突出。

一、民用住宅維修市場(chǎng)的現(xiàn)狀

民用住宅維修改造是住戶(hù)對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境和居住功能不滿(mǎn)足，在條件允許范疇內(nèi)，對(duì)居住環(huán)境、房屋質(zhì)量和居住功能進(jìn)行的改造提升。

目前我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在整個(gè)建筑業(yè)中仍然占主要地位，但民用住宅維修體系則嚴(yán)重滯后，大量老舊民用住宅無(wú)法得到有效維護(hù)，不少城市對(duì)地段好的老舊住宅的改造一味采取拆遷新建，地段不好的住宅則放任不管，浪費(fèi)了大量人力物力，也不符合節(jié)能環(huán)保理念。

1、 民用住宅房屋維修基金管理制度滯后

我國(guó)現(xiàn)有民用住宅維修的主體仍以政府牽頭為主導(dǎo)，多以房管站的形式出面主持維修事宜，維修項(xiàng)目集中于屋頂漏水，上下水道疏通，外圍墻體粉刷等。而針對(duì)民用住宅結(jié)構(gòu)的維修加固及建筑功能的提升改造則很少涉及。目前，我國(guó)老式民用住宅大多為多層磚混結(jié)構(gòu)房屋，建于上世紀(jì)七十至八十年代，且多為單位福利分房的公產(chǎn)住房，九十年代后期的民用住宅則多為私產(chǎn)住房。

主要由以下兩個(gè)方面導(dǎo)致了目前的尷尬局面，一方面，建設(shè)初期存在的住房維修基金大多以存款的方式進(jìn)行管理，如有地方房管局貨住房公積金管理中心進(jìn)行托管，有些相對(duì)落后地區(qū)甚至以現(xiàn)金形式進(jìn)行保管，這樣就會(huì)導(dǎo)致基金的保存方式單一，且不能增值。隨著社會(huì)進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP的不斷增長(zhǎng)，原有維修基金必然存在貶值現(xiàn)象，同時(shí)還要支付間歇維修費(fèi)用，基金剩余部分不足以支撐后續(xù)維修，出現(xiàn)嚴(yán)重的資金不足現(xiàn)象。一旦資金使用告罄，民宅使用者與政府的維修合同就視為自動(dòng)解除合同狀態(tài)，老舊民宅則會(huì)無(wú)人理會(huì)，陷入困境。

另一方面，這些房屋或許在未來(lái)進(jìn)入大規(guī)模維修階段，加上業(yè)主在裝修中不同程度拆改建等問(wèn)題，使得原有房屋不同程度的帶病工作狀態(tài)。

2、我國(guó)民用住宅維修行業(yè)空缺嚴(yán)重

目前，我國(guó)整個(gè)建筑行業(yè)尤其是民用住宅建筑行業(yè)主要以新建住宅為主，老舊住宅維修的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)體系還未建立?，F(xiàn)有民用住宅整體分為兩部分，以游擊隊(duì)形式存在的街頭流動(dòng)施工隊(duì)進(jìn)行簡(jiǎn)單維修和以政府為主導(dǎo)的民用住宅維修。

（1） 游擊隊(duì)形式存在的街頭流動(dòng)施工隊(duì)維修

游擊隊(duì)形式存在的街頭流動(dòng)施工隊(duì)主要從事的屋頂防水，上下水道疏通，外墻粉刷等基礎(chǔ)維護(hù)。這些游擊隊(duì)施工隊(duì)大多由農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員組成，人員缺乏專(zhuān)業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)，施工隊(duì)沒(méi)有相應(yīng)的施工資質(zhì)，同時(shí)還缺乏相應(yīng)的技術(shù)條件。由于這些外在條件的制約，再加上整個(gè)市場(chǎng)缺乏監(jiān)管，各流動(dòng)施工隊(duì)之間惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致維修價(jià)格低廉，有時(shí)會(huì)低于成本價(jià)，導(dǎo)致施工材料必然質(zhì)量低劣，維修質(zhì)量無(wú)法保證，這不僅影響老舊民宅正常使用，還會(huì)因維修不當(dāng)影響房屋的正常使用壽命，帶來(lái)相應(yīng)的安全隱患。

（2） 以政府為主導(dǎo)的民用住宅維修

這些老舊住宅大多建設(shè)于上世紀(jì)九十年代初的住房改革中由公產(chǎn)住房轉(zhuǎn)為私有產(chǎn)權(quán)住房。其中原有住宅中在的公用部分、公用設(shè)施的維修則有各級(jí)政府部門(mén)組織，其中住宅結(jié)構(gòu)建設(shè)維修則很少涉及，多為簡(jiǎn)單的維修。同時(shí)由于維修基金有限、通貨膨脹等各種原因綜合起來(lái)，所剩維修基金已無(wú)法支付大型維修項(xiàng)目。

民用住宅的維修改造可提升現(xiàn)有房屋的使用功能和設(shè)施，加固內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高使用標(biāo)準(zhǔn)。但目前我國(guó)不少城市對(duì)老舊民用住宅并不重視，一味的進(jìn)行拆遷重建，各地短命樓現(xiàn)象十分普遍，給中國(guó)帶來(lái)巨大的環(huán)境威脅，浪費(fèi)大量的鋼筋水泥、人力物力。同時(shí)盲目的拆除老舊建筑，致使不少代表地方風(fēng)格的建筑群大量消失，給城市的內(nèi)涵和文化帶來(lái)了負(fù)面影響，也導(dǎo)致了我國(guó)各城市風(fēng)貌千篇一律，而老舊民宅的一旦拆除就很難再完全恢復(fù)當(dāng)年的風(fēng)貌。

二、我國(guó)老舊民用住宅維修的解決方案

1、解決維修資金不足的問(wèn)題

對(duì)于維修基金管理問(wèn)題，如何實(shí)現(xiàn)保值增值來(lái)抵抗通貨膨脹則成為困擾老舊房屋維修的最大難題。將維修基金全部存入銀行，雖然安全保險(xiǎn)，但基金無(wú)法實(shí)現(xiàn)保值增值，隨著通貨膨脹，長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益則最不安全。代管單位可以按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定將專(zhuān)項(xiàng)維修基金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、保本理財(cái)?shù)确€(wěn)妥方式，以實(shí)現(xiàn)住房維修基金閑置時(shí)的保值增值。

2、 扶植培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)維修市場(chǎng)

由于我國(guó)老舊住房維修市場(chǎng)剛剛起步，且民用住宅的維修改造不同于新建建筑，改造工程量遠(yuǎn)小于新建住宅，利潤(rùn)空間小，同時(shí)協(xié)調(diào)住戶(hù)間的不同維修要求，更為繁瑣的還有各項(xiàng)行政審批手續(xù)的批復(fù)。所以各級(jí)政府部門(mén)應(yīng)給予政策扶持，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，減免稅收，并對(duì)初始涉足維修改造的建筑企業(yè)給予部分政府補(bǔ)貼，同時(shí)還可以引導(dǎo)政策性銀行向企業(yè)提供低息或免息貸款或一定的社會(huì)資助。