文/李騰雷 重慶保稅港區(qū)開發(fā)管理有限公司 重慶 400025

房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)和運(yùn)行分析

文/李騰雷 重慶保稅港區(qū)開發(fā)管理有限公司 重慶 400025

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜化，各種因素相互影響，加劇了企業(yè)內(nèi)部控制管理的難度。提升房地產(chǎn)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過積極有效的措施，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)工作，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要措施。文章結(jié)合新形勢(shì)下市場(chǎng)環(huán)境變化，對(duì)內(nèi)部制度進(jìn)行分析，進(jìn)而提出幾項(xiàng)改進(jìn)意見。

房地產(chǎn)公司；內(nèi)部控制；制度設(shè)計(jì)；運(yùn)行；分析；思考

經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市人口的增加，住房需求刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)公司提供了巨大的發(fā)展空間。經(jīng)營規(guī)模、資金結(jié)構(gòu)、組織文化等各種方面存在的問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管控中，面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)，威脅著企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度建設(shè)需要進(jìn)行全方位、多元化考慮，對(duì)于企業(yè)管理者提出了較高的要求。因此，內(nèi)部制度設(shè)計(jì)成為房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視的重要研究課題。

一、房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制存在的問題

（一）組織管理模式有待優(yōu)化升級(jí)，內(nèi)部制約制度不健全

在房地產(chǎn)發(fā)展初期，家族式是其突出特點(diǎn)。隨著時(shí)代的發(fā)展，企業(yè)管理水平的提升，家族式經(jīng)營已在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中消失。但是，很多公司仍然存在一定程度上的“后遺癥”。例如，公司內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，人力資源過多的在市場(chǎng)營銷部門集中，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)素質(zhì)有待提升，缺乏專門的財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)［1］。同時(shí)，為了降低人力資源成本，很多企業(yè)采取“一人多職”方式，造成了權(quán)力過于集中，阻礙了組織管理模式的優(yōu)化升級(jí)。在內(nèi)部控制制度建設(shè)上，管理人員缺乏控制意識(shí)，缺乏控制基礎(chǔ)，阻礙了制度建設(shè)工作的進(jìn)行。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系有待完善，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)不及時(shí)

企業(yè)發(fā)展所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素，要求企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范制度建設(shè)，以增強(qiáng)自身應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，目前，部分房地產(chǎn)公司缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，決策過程缺乏風(fēng)險(xiǎn)考慮，決策執(zhí)行缺乏有效風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督。最近一些年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大活躍性，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，也因此很多企業(yè)忽視對(duì)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，忽視了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制的建設(shè)，造成風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)不及時(shí)，缺乏系統(tǒng)性、科學(xué)性的應(yīng)對(duì)政策。房地產(chǎn)銷售一旦面臨困境，往往直接導(dǎo)致企業(yè)失去正常運(yùn)轉(zhuǎn)的能力，威脅企業(yè)的生存與發(fā)展。

（三）信息溝通不通暢，缺乏信息綜合管理平臺(tái)建設(shè)

信息在企業(yè)內(nèi)部高效流通，對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部管理具有極大的積極作用，可以調(diào)動(dòng)員工的積極性，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部活力，從而為組織文化注入更多新鮮元素。但是，部分房地產(chǎn)公司對(duì)于信息系統(tǒng)建設(shè)缺乏有效認(rèn)識(shí)，造成內(nèi)部信息交流不通暢，阻礙了決策的有效執(zhí)行，甚至出現(xiàn)越級(jí)指揮以及越級(jí)匯報(bào)，引起了組織管理上的混亂。另外，缺乏規(guī)范的內(nèi)部信息傳遞秩序，無法實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息的有效共享，嚴(yán)重影響了公司運(yùn)作的效率以及質(zhì)量，阻礙了公司的進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制制度建設(shè)策略

（一）加強(qiáng)公司內(nèi)部控制意識(shí)，提升各部門內(nèi)部控制能力

房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的核心是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制，承擔(dān)內(nèi)部控制職責(zé)的是房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員。因此，在進(jìn)行內(nèi)部控制的宣傳教育中，要以財(cái)務(wù)部門作為工作的重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)其他各部門的控制管理教育，提升整體的內(nèi)部控制能力。財(cái)務(wù)人員要擔(dān)當(dāng)起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的責(zé)任，提升自身的專業(yè)素養(yǎng)，加強(qiáng)控制人員的熟練程度，合理劃分財(cái)務(wù)管理人員的職權(quán)范圍，加強(qiáng)制度執(zhí)行效力。

（二）抓住內(nèi)部控制要點(diǎn)，針對(duì)性加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)

房地產(chǎn)公司具有資金技術(shù)密集，受政策影響大，資源整合能力要求高等諸多特點(diǎn)。在進(jìn)行內(nèi)部控制過程中，對(duì)籌資與投資、銷售與付款等重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行精確控制，加強(qiáng)事前監(jiān)督、事中監(jiān)督以及事后審核，重點(diǎn)把握控制要點(diǎn)。同時(shí)，在內(nèi)部控制制度建設(shè)中，要以人為本，注重人與公司之間的協(xié)調(diào)度，避免過于嚴(yán)苛的制度降低公司內(nèi)部的凝聚力［2］。另外，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的處理過程中，明確各部門的職權(quán)劃分，合理分工各項(xiàng)職責(zé)，在業(yè)務(wù)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，需要由兩名或者兩名以上的業(yè)務(wù)人員共同完成，以起到相互控制的作用。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，建立財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)制度

由房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管控小組，并由專業(yè)人員擔(dān)任小組成員，在企業(yè)內(nèi)部定期召開研討會(huì)，分析公司運(yùn)營中出現(xiàn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并作出相應(yīng)的部署。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)物資保管員在物資收付之后，采取永續(xù)存盤辦法有效核對(duì)庫存，保證賬務(wù)與物資之間的一致性。另外，公司要定期、不定期開展財(cái)務(wù)專項(xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)管理人員興奮，積極檢查庫存現(xiàn)金以及金庫管理情況，從而為資金的合理、科學(xué)投放提供基礎(chǔ)。

（四）設(shè)立嚴(yán)格審批程序，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)職能

監(jiān)督職能的有效發(fā)揮，能夠保障內(nèi)部控制制度的有效實(shí)施。在企業(yè)內(nèi)部建立內(nèi)部審批機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)行為，利用監(jiān)督職能，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善。內(nèi)審機(jī)構(gòu)能夠起到對(duì)各部門房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從實(shí)施到結(jié)束的完整控制過程，從而有效保障各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有效開展。房地產(chǎn)公司面臨的是激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，如何保障決策的有效執(zhí)行，就需要加強(qiáng)內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)效率，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而加強(qiáng)內(nèi)部的監(jiān)督力度，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展能夠起到重要的推動(dòng)作用，促進(jìn)企業(yè)走向正規(guī)化與科學(xué)化的發(fā)展道路。同時(shí)，對(duì)于內(nèi)審機(jī)構(gòu)要合理授權(quán)，保障內(nèi)審機(jī)構(gòu)的科學(xué)運(yùn)行，避免因其職權(quán)過重，影響房地產(chǎn)公司的正常運(yùn)行效率以及各部門職能發(fā)揮。

結(jié)語：

房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制制度建設(shè)具有較大的復(fù)雜性特征，需要通過多種措施進(jìn)行綜合管控，以提升內(nèi)部控制的效能。企業(yè)內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)以及運(yùn)行的重點(diǎn)在于財(cái)務(wù)部門，在于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如何提升企業(yè)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，成為十分重要的問題。因此，房地產(chǎn)要審時(shí)度勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，通過有效措施，提升自身的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，多管齊下，加強(qiáng)企業(yè)員工控制意識(shí)，促進(jìn)內(nèi)部控制制度建設(shè)。

［1］馮廷秀.論內(nèi)部控制制度在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面的應(yīng)用［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2010，（16）：68-69.

［2］杜兵.論內(nèi)部控制制度在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面的應(yīng)用［J］.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，（29）：21-21.