文/何孝 廣東省方直集團有限公司 廣東 惠州 516001

對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討

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隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目逐漸展現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?，但在對其開發(fā)管理過程中常會存在一些難點問題，阻礙項目的正常實施。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點問題進行探討分析，旨在為開發(fā)商在項目工程管理中提供改進的思路，從而降低各項房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理難度，促進房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)步前進。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理；難點

前言：

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個相對復雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強的學科，項目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關理論、觀點和方法進行綜合運用，才能實現(xiàn)對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。只有將項目管理過程中存在的難點問題完善解決，才能促進房地產(chǎn)開發(fā)項目穩(wěn)健有序地進行。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、項目決策階段

1.做好市場調(diào)研

建筑工程在發(fā)展過程中需要準確的市場信息做支撐，才能保證項目決策的準確性與實時性。傳統(tǒng)意義上的市場信息除了市場原材料的交換信息、市場供求關系變化等信息外，還要考慮到國家的新政策、新動向等。根據(jù)這些信息優(yōu)化資源配置，從而選擇效益大、風險小的經(jīng)營活動。

2.提高決策效率

一個項目決策效率的高低，直接決定著能否在關鍵時刻抓住機遇，導致決策效率低的原因可能是市場研究工作不夠充分和細致；可能是某些開發(fā)商領導猶豫不決；也可能是某階段市場出現(xiàn)明顯波動等。想要提升項目的決策效率，需要對前期的可行性研究提高重視，在保證其人力物力及時間的基礎上逐漸完善決策程序，才能科學、準確地做好市場定位，從而提升決策水平。

3.完善決策機制

科學的決策機制是保證項目決策的科學性與全面性的有效方法，在制定決策機制之前，應該充分做好市場調(diào)研、資料收集和方案對比等工作，并通過專業(yè)化的分析論證，對決策機制進行不斷完善。

二、項目實施階段

1.施工圖設計細致、規(guī)范

在實際的項目施工過程中，多存在項目規(guī)劃及建筑方案由開發(fā)商“包辦”，而設計者變成建議者的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)導致建筑施工的整體設計不系統(tǒng)，缺少配套性和協(xié)調(diào)性，從而造成整個工程進度在設計更改的過程中逐漸減慢，導致項目管理目標無法如期實現(xiàn)。在項目施工圖的設計中，需要專業(yè)的設計人員結(jié)合項目工程的實際情況，制作出科學合理的實施方案。只有保證施工圖設計的細致性與規(guī)范性，才能推動項目施工的順利完成。

2.有效整合設計資源

若在項目設計時缺少對設計資源的有效整合，會直接影響項目設計的質(zhì)量、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響到工程項目的整體實施。如在園林景觀規(guī)劃中，若存在景觀資源整合不足的情況，很容易產(chǎn)生景觀與整體效果不協(xié)調(diào)的情況，從而影響到園林功能的有效發(fā)揮，不僅偏離了景觀建設的設計初衷，還會迫使原先的設計方案被不斷改動，最終會制約整體項目的建設。因此，設計單位在設計的過程中需要將與項目匹配的專業(yè)設計資源進行有效整合，在此基礎之上編制可行性研究報告，并在經(jīng)過科學的論證之后，才能正式投入使用。

3.房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理

在項目施工的過程中，為確保工程的質(zhì)量、工期、安全性等需要對房地產(chǎn)項目進行現(xiàn)場施工管理，對承包單位的資質(zhì)、技術交底資料等進行審核。在項目實施的過程中需要做好技術指導、施工質(zhì)量和施工環(huán)境的監(jiān)督和管理。在項目竣工后，除做好工程資料的歸檔工作外，還要做好項目后評估，方可確保房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工的有效管理及后期開發(fā)的經(jīng)驗借鑒。

4.房地產(chǎn)工程管理的核心理念

建筑工程的管理理念直接影響著整體工程的實施效果，房地產(chǎn)工程管理的核心理念要圍繞著產(chǎn)品質(zhì)量、投資決策及工程進度等內(nèi)容，將優(yōu)化工藝質(zhì)量、降低投資成本、提升工程進度作為管理目標，在把握好整個項目工程質(zhì)量的同時，協(xié)調(diào)好資源配置。只有在項目施工前明確好相關的管理理念，才能達到事半功倍的效果，才能在之后的項目工程管理中發(fā)揮出指導的作用，讓房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個實施過中順利完成各個環(huán)節(jié)。

三、工程施工承包合同實施階段

1.協(xié)調(diào)工程總分包管理

目前，工程分包主要包括工程項目切塊分包、工程項目工序分包及工程項目施工勞務分包。無論哪種分包方式，都離不開發(fā)包方對其進行監(jiān)督和管理，在此過程中，如何完成好分包單位與總承包單位的協(xié)調(diào)工作，是項目管理的難點所在。由于雙方的立場不同，很容易在單位之間的配合和交接上出現(xiàn)問題。此外，還有很多工程當出現(xiàn)問題時會出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象。因此，在協(xié)調(diào)工程總分包管理的過程中，應該注意到上述問題的發(fā)生趨勢，通過制定和完善工程分包管理程序和制度，明確各方責任，從而減少上述問題的發(fā)生。

2.施工承包合同要嚴密、詳實

為做好工程總分包管理的協(xié)調(diào)工作，通常會通過簽署分包合同的方式，明確責任，減少不必要的糾紛。但在合同的制定上要保證其嚴密性與詳實性，將合同內(nèi)容系統(tǒng)化，將配合條件細節(jié)化，使合同雙方各司其職。這種方式有利于協(xié)調(diào)管理，從而有效規(guī)避質(zhì)量、工期、安全等一系列的風險。

3.風險防范常抓不懈

開發(fā)商通常對于房地產(chǎn)開發(fā)項目中潛在的風險難以預測，這是由房地產(chǎn)項目本身的突發(fā)性和偶然性決定的。承包商在項目承包前，需要正視各種風險，在實際操作中逐漸掌握其自身規(guī)律，從而制定出防范風險的有效措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理中，相關的管理人員應該時刻保持風險意識。同時，隨著科技發(fā)展速度的不斷加快，可以通過現(xiàn)代信息化技術將風險轉(zhuǎn)移或控制，將風險程度降到最低，從而有效地減少風險帶來的損失。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)關系到人們的日常生活，因此一直都是人們所關注的話題。開發(fā)商在開發(fā)項目時都需要通過提升對開發(fā)項目的管理水平而有效規(guī)避風險，從而降低投資成本，提升自身競爭力。然而，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程中仍存在很多重點和難點，只有在整體規(guī)劃時將這些重難點考慮到位，才能有效降低工程造價，避免或減少風險帶來的損失。

[1］甘再興.探究房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點及難點[J］.現(xiàn)代物業(yè)?新建設，2015，（4）：66-67.

[2］陳科屹.房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的難點以及對策分析[J］.城市建設理論研究，2014，（15）.