文/齊娜 濱州市濱城區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局 山東濱州 256600
完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對策建議
文/齊娜 濱州市濱城區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局 山東濱州 256600
自2010年國務(wù)院提出“新國十條”之后,各地政府都陸續(xù)出臺相關(guān)的房地產(chǎn)細節(jié),對樓市進行了相關(guān)調(diào)控。雖然取得了一定的成效,房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn),但其中仍存有一系列的問題和矛盾。這就要求政府不能放松對房地產(chǎn)的調(diào)控,要繼續(xù)對我國房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控,以維持房地產(chǎn)行業(yè)長久、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;對策
2014年3 月,我國住建部吐露“雙向調(diào)控”,之后不少城市都隨之推出了稅收減免政策、優(yōu)惠政策、補貼政策等一系列的鼓勵政策,一系列利好的宏觀調(diào)控政策使得我國樓市逐漸回暖平穩(wěn)。雖然政策調(diào)整步伐較大,對樓市產(chǎn)生了較大的影響,但并不能夠從根本上確保未來我國房地產(chǎn)行的穩(wěn)定。政府不能放松對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,要不斷完善我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,不斷加大宏觀調(diào)控力度,以對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生真正的促進作用。下面,我們將從以下幾個方面對如何完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進行詳細的分析說明。
完善稅收制度是優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場最直接的對策,其具體可通過以下幾個方面來實現(xiàn):其一,要提高我國房地產(chǎn)市場相關(guān)的稅法立法層次。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場稅法立法層次較低,稅收體系不完整,缺乏一定的強制性、無償性以及固定性,在征稅的過程中經(jīng)常出現(xiàn)一些違規(guī)的現(xiàn)象。這些問題直接導致我國房地產(chǎn)征稅效率低下,影響到了稅收政策在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中的作用。鑒于此,我們要結(jié)合國際上房地產(chǎn)的稅收實踐,吸取經(jīng)驗教訓,提高房地產(chǎn)稅法的立法層次,以從稅收層面來鞏固房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
其二,完善房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅制。首先,要完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。為保護我國現(xiàn)有的有限耕地,要提高土地資源的利用效率,不斷提升土地的監(jiān)管制度,首先就是要擴大征稅范圍,對于已占用的用于非農(nóng)業(yè)用途的、有利用價值的一切土地都要征收土地占用稅。在具體的收稅過程中,要根據(jù)不同級別土地以及不同耕地的收益差,建立具有等級的稅收制度。其次為了促進部分行業(yè)以及單位的有序進行,可制定相應(yīng)的減免優(yōu)惠政策。
其三,開征統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅。雖然在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),制定了城鎮(zhèn)土地使用稅以及房產(chǎn)稅,但實際實施效果并不明顯,為此我們有必要開征統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅,突破原有的不動產(chǎn)房產(chǎn)征稅范圍,即便在城鎮(zhèn)以外建設(shè)的房屋,只要符合征稅要求,就必須進行征收。同時,要將對房產(chǎn)的評估納入到計稅依據(jù)中,根據(jù)經(jīng)濟的實際發(fā)展速度,在間隔較長的時期之后就要重新評估房產(chǎn)的價值,然后重新制定不動產(chǎn)稅收率。此外,還要開征房屋閑置稅。房地產(chǎn)具有保值增值的特性,為獲取一定的經(jīng)濟利益,投資商囤積了大量的房產(chǎn),進而推動了房產(chǎn)價格的上升。對于這部分用于投資的閑置的房屋,應(yīng)開征房屋閑置稅,一方面可提高投資者的成本,在一定程度上起到抑制房屋購買的作用;另一方面降低了房屋的閑置率,提高了房屋的使用率。
為推動我國經(jīng)濟的快速、持續(xù)發(fā)展,很長一段時間內(nèi)我國實行的都是較為寬松的貨幣政策,反映到房地產(chǎn)市場中就是資金成本的下降,大量的資金以各種形式進入到房地產(chǎn)市場,導致了房價的一漲再漲。再加之我國目前處于經(jīng)濟的發(fā)展黃金時期,經(jīng)濟穩(wěn)速增長,投資環(huán)境良好,尤其是房地產(chǎn)行業(yè)更是憑借高利潤吸引了大部分的投資產(chǎn)的投資。同時,我國人口較多,對于房屋的需求力度也較大,這些都直接促使了房價的快速上漲。為此,我們有必要建立健全金融調(diào)政策,以緩解目前不良現(xiàn)狀。其一,控制貨幣供給量,調(diào)整貨幣的供給速度。正如前文所述,貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出正相關(guān)性,寬松的貨幣政策導致了房地產(chǎn)行業(yè)的需求繁榮,為此政府應(yīng)該適當?shù)乜s進貨幣供給政策,循序漸進、有步驟、有計劃地緩解市場投資過熱現(xiàn)象,同時還要加大對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的監(jiān)管力度,及時掌握我國市場上的經(jīng)濟供給情況,以隨時調(diào)控總貨幣供給量。其二,完善商業(yè)房地產(chǎn)信貸。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)需要大量資金,一方面房地產(chǎn)開發(fā)商為獲得土地需要大量的資金,另一方面消費者購買房產(chǎn)也需要很大的一部分資金,大都需要借助銀行來實現(xiàn)融資。對于不同居民的消費需求以及投資需求我們要區(qū)別對待,一般第一套房產(chǎn)的購買為消費需求,可提供較為優(yōu)惠的房貸利率、較低的首付比例或是延長貸款期限等貨幣政策,以滿足消費需求;第二套及以后的房產(chǎn)則屬于投資需求,對此要通過貨幣政策來進行抑制,提高首付比例以及貸款利率等。
隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,土地資源也逐漸被納入到我國的宏觀體系中,并采取一系列的措施從宏觀方面來規(guī)范調(diào)控土地政策。首先,要發(fā)揮土地的引導功能。我國土地政策大多是為了解決市場不斷加深的矛盾而“對癥下藥”的采取相應(yīng)的措施,土地政策一向缺乏對市場的先導性。因此,加強土地政策對房地產(chǎn)市場的引導功能,根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況預(yù)測未來可能面對的問題及存在的矛盾,及時有效地提出解決方案,加強經(jīng)濟預(yù)測,將矛盾和問題扼殺在搖籃里。 其次,加強土地政策的連續(xù)性及系統(tǒng)性。目前,我國對土地政策缺乏一定的調(diào)控力度,導致土地調(diào)控政策缺乏一定連續(xù)性以及系統(tǒng)性。對此,政府要給予高度重視,要建立專門的土地政策研究部分,統(tǒng)一土地政策的調(diào)控,從而實現(xiàn)土地調(diào)控的連續(xù)性。再次,要明確各方利益。土地政策應(yīng)該體現(xiàn)各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)購買者之間的利益均衡狀態(tài)。一項新的土地政策的制定與實施,必然會牽扯到各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)購買者之間的利益,政策實施的效果如何實質(zhì)是各種利益集團的相互博弈。因此,要保證政策的實施效果,權(quán)衡好房地產(chǎn)市場參與主體的各方利益,尋找最佳的平衡點。
總之,房地產(chǎn)與人們的實際生活息息相關(guān),其直接關(guān)系到居民的生活水平以及生活質(zhì)量。為此,要完善我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,解決房地產(chǎn)行業(yè)在稅制、金融、土地等方面存在的一些問題,以促使我國的房地產(chǎn)市場朝著健康、持續(xù)、穩(wěn)步的方向邁進。
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