文/周 亮 哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院 廣東 深圳 518055

深圳市未登記私房批量評估體系探索

文/周 亮 哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院 廣東 深圳 518055

耿繼進(jìn) 深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心博士后創(chuàng)新基地 廣東 深圳 518040

黃建新 深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心 廣東 深圳 518040

未登記私房本身作為一種客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)生活中也存在對其客觀價(jià)值的評估需求，主要集中在政府管理和民事糾紛方面。現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估對象大多為已登記房產(chǎn)，而未登記私房，面臨房屋信息缺失、市場交易不透明、房屋類型結(jié)構(gòu)混雜等諸多困難。為了更加準(zhǔn)確測算未登記私房的價(jià)值，我們采用基于比較法的批量評估方法，并對其理論和體系構(gòu)建進(jìn)行了探索。

未登記私房；批量評估體系

1 未登記私房概況

1.1 概念

房屋的分類方式多種多樣，通常按用途分為住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等類型。在日常生活中，出于房屋抵押貸款、課稅、房地產(chǎn)交易等用途，房地產(chǎn)評估大多針對的是已登記房產(chǎn)，即在房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行過登記并依法確認(rèn)過房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的房產(chǎn)。與之對應(yīng)的是未登記房產(chǎn)，市面上所謂的小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑、統(tǒng)建樓、農(nóng)民房等，基本都屬于這一類別。

本文所指未登記私房分為兩種情況，一種是在農(nóng)民集體所有土地上，由開發(fā)商和村委會(huì)合作或由村委會(huì)、村民自行組織開發(fā)建設(shè)的房屋，在未交納土地使用權(quán)出讓金和各種稅費(fèi)的情況下自行銷售，并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制作的“房產(chǎn)證”，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”、“農(nóng)民房”；另一種是在國有土地、集體企業(yè)用地、農(nóng)民自留地、自留山或者占用耕地違法建設(shè)的房屋。兩種情況下的未登記私房，都沒有國家有關(guān)部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證、建設(shè)許可證、銷售許可證等，國土房管部門也不給予備案。

未登記私房指違反規(guī)劃、土地、建設(shè)等城市管理性規(guī)范，未經(jīng)相應(yīng)行政主管部門審批、許可或者違背審批、許可的范圍建設(shè)，且未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記確權(quán)的建筑物以及其它建造設(shè)施?！靶‘a(chǎn)權(quán)”和完全產(chǎn)權(quán)是從土地權(quán)屬角度進(jìn)行分類，違法和合法是從法律法規(guī)角度進(jìn)行分類，已登記和未登記是從行政管理角度進(jìn)行分類，三者基于不同角度、不同范疇，在本文中統(tǒng)一稱為未登記私房。

1.2 評估背景

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展完善，現(xiàn)有已登記房產(chǎn)在開發(fā)、銷售、交易、征用等方面均已得到有效的統(tǒng)籌和管理。未登記私房在我國普遍存在，雖然國家曾三令五申禁止未登記私房的建設(shè)、交易、租賃等行為，但卻屢禁不止，反而有愈演愈烈的趨勢。未登記私房本身存在許多爭議，主要在于土地權(quán)屬、土地利用規(guī)劃、建筑質(zhì)量、價(jià)格爭議等方面，學(xué)術(shù)界從各個(gè)角度闡述了其產(chǎn)生的原因、發(fā)展的過程以及治理的對策等。

未登記私房在我國各大城市普遍存在，在深圳甚至占據(jù)全市建筑總量的一半。由于所處區(qū)域以及價(jià)格等因素的影響，未登記私房吸納了大量的外來人口，在建筑外觀、人口構(gòu)成等方面與城市現(xiàn)有合法社區(qū)存在明顯的差異。未登記私房的存在，在城市綜合治理、社會(huì)治安等方面為政府部門提出了綜合治理難題。

目前房地產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務(wù)對象絕大部分都為已登記房地產(chǎn)，而在未登記私房價(jià)格評估方面基本處于空白。國內(nèi)在未登記私房價(jià)格評估方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也僅僅體現(xiàn)在個(gè)案拆遷評估或個(gè)案查處評估兩個(gè)方面。在對未登記私房價(jià)格進(jìn)行個(gè)案拆遷評估時(shí)，是通過比較法或收益還原法評估出完全產(chǎn)權(quán)條件的市場價(jià)值，然后根據(jù)房屋的不同性質(zhì)，扣減相應(yīng)罰款和應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，以確定未登記私房價(jià)格；在對未登記私房進(jìn)行個(gè)案查處評估時(shí)，是通過測算建筑物工程造價(jià)來評估出未登記私房價(jià)格。相對來說，上述這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較為適用于規(guī)模較小的未登記私房價(jià)格評估工作，而對于大批量、大規(guī)模的未登記私房價(jià)格評估來說，尚需引進(jìn)批量評估技術(shù)、整體評估技術(shù)等先進(jìn)估價(jià)模式。

2 估價(jià)體系構(gòu)建

2.1 評估對象界定

從橫向分類來看，依據(jù)私房類別的不同，可以將評估對象劃分為住宅、工業(yè)、商業(yè)、辦公、公共配套設(shè)施及其他六個(gè)類別。從縱向區(qū)分來看，依據(jù)私房價(jià)格評估需求與精度的不同，可以將評估對象劃分為市級平均單價(jià)、區(qū)級平均單價(jià)、片區(qū)平均單價(jià)、樓棟平均單價(jià)、分戶單價(jià)五個(gè)層級。

在私房價(jià)格評估實(shí)踐中，可將上述兩種評估對象分類結(jié)果進(jìn)行綜合交叉，形成層次分明、類型明確的評估對象系列，進(jìn)而根據(jù)評估工作的具體需要和推進(jìn)步驟，有針對性選擇評估對象以形成滿足不同評估需求的評估成果。

2.2 評估特征分析

從總體上來看，深圳市未登記私房具有三大典型特征，其中：一是私房總體規(guī)模龐大；二是私房的基本信息不完整，需要調(diào)查完善；三是私房市場信息獲取較為困難。

上述特征決定了在選擇評估方法時(shí)，需在遵循房地產(chǎn)評估一般規(guī)律的基礎(chǔ)上，綜合權(quán)衡以下幾方面因素：

①在總體規(guī)模龐大方面，私房占全市建筑物的比重已近一半以上，因此傳統(tǒng)的個(gè)案評估方式已經(jīng)無法滿足其評估需要，而批量評估技術(shù)手段則應(yīng)是未來選擇思路。

②私房的信息調(diào)查工作需常態(tài)化，摸清房產(chǎn)的基本情況以及私房的市場規(guī)模，為評估建立必要的數(shù)據(jù)支持

③私房評估以市場交易價(jià)格為參考，可以客觀反映房產(chǎn)的價(jià)值，考慮了市場交易主體對房屋價(jià)格的主觀影響因素，及政策波動(dòng)帶來的客觀影響因素，忽略產(chǎn)權(quán)以及地價(jià)等難以處理的因素。

2.3 評估原則

與合法登記房地產(chǎn)評估相比，未登記私房評估存在兩個(gè)顯著特征：一是在合法原則、最高最佳使用原則等方面，需做出假設(shè)以符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范相關(guān)要求；二是在預(yù)期收益原則或貢獻(xiàn)原則方面，視未登記私房性質(zhì)不同而擇優(yōu)選用。對于住宅類、工業(yè)類、商業(yè)類、辦公類未登記私房而言，由于其存在一定的客觀收益，且這種客觀收益已經(jīng)得到事實(shí)上的認(rèn)可，如這些未登記私房租賃要定期向相關(guān)管理部門繳納租賃管理費(fèi)或租賃稅等，因此預(yù)期收益原則成為評估的基本原則之一。對于公共配套設(shè)施類和其他類未登記私房而言，雖然其沒有明確的客觀收益，但是卻存在比較明確的建造成本，因此在不考慮土地價(jià)值的前提下，貢獻(xiàn)原則成為評估的基本原則之一。

2.4 方法選擇

宜選用基于批量評估模式的收益還原法來測算片區(qū)住宅類、工業(yè)類、商業(yè)類、辦公類未登記私房的平均單價(jià)，選用基于批量評估模式的成本法來測算片區(qū)公共配套設(shè)施類和其他類未登記私房的平均單價(jià)，實(shí)現(xiàn)對未登記私房價(jià)格評估的全覆蓋。

需要指出的是，目前住宅類未登記私房根據(jù)市場行為不同，可分為用于出租的單棟私房（如統(tǒng)建樓、村民自建房）和用于售賣的多棟成套私房（如類商品房小區(qū)），前者有持續(xù)利益獲取，可采用收益法進(jìn)行評估，后者在交易案例充足的情況下可采用市場法進(jìn)行評估。

基于成本法的評估，依據(jù)未登記私房的建安成本等建造費(fèi)用估算其價(jià)值，但未登記私房所在的建設(shè)用地通常是村集體的宅基地或侵占的非法用地，在地價(jià)成本方面測算不足，會(huì)出現(xiàn)評估價(jià)值偏低的情況?；谑找娣ǖ脑u估，在收益還原率等關(guān)鍵指標(biāo)度量方面可參考已登記房產(chǎn)的指標(biāo)，但與實(shí)際情況相比會(huì)有偏差。在交易案例充足的情況下，采用市場法，能較好的衡量未登記私房的價(jià)值。

私房評估的方法選擇思路具體如圖1所示，其中：

①為滿足總體規(guī)模龐大特征，總體評估模式應(yīng)為批量評估模式。

②為體現(xiàn)交易信息匱乏而租賃信息豐富特征，基礎(chǔ)評估方法應(yīng)選擇收益法，補(bǔ)充評估方法可選擇市場比較法。

③為體現(xiàn)交易、租金信息匱乏而成本資料豐富特征，基礎(chǔ)評估方法應(yīng)選擇成本法，補(bǔ)充評估方法可選擇收益法。

④為體現(xiàn)交易信息豐富特征，基礎(chǔ)評估方法應(yīng)選擇市場法，補(bǔ)充評估方法可選擇成本法。