文/蔡益 湖南大學(xué)土木工程學(xué)院 湖南 長沙 410006

旅游地產(chǎn)投資及風(fēng)險管理分析

文/蔡益 湖南大學(xué)土木工程學(xué)院 湖南 長沙 410006

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會的進(jìn)步，旅游業(yè)也日益繁榮。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步改變，進(jìn)行旅游地產(chǎn)投資成為眾多有識之士的首要選擇。但是旅游地產(chǎn)投資并不能盲目進(jìn)行，因其投資周期長、涉及資金量大，但是其收益周期與普通房地產(chǎn)投資相比更漫長。這就決定了旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險較高。論文結(jié)合筆者研究，探討了當(dāng)前形勢下旅游地產(chǎn)投資所面臨的風(fēng)險因素，以及如何采取措施加強(qiáng)旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險管理。

旅游地產(chǎn)；投資；風(fēng)險管理

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高。人們在滿足于一定物質(zhì)需求的同時對精神需求也日益旺盛。在此背景下旅游地產(chǎn)投資逐漸興盛，越來越多企業(yè)開始涉足旅游地產(chǎn)投資，力求在日益激烈的市場競爭中盈利。但是旅游地產(chǎn)投資因?yàn)樯婕耙蛩乇姸?，受到諸多因素影響，與傳統(tǒng)地產(chǎn)投資相比更為復(fù)雜。對于投資企業(yè)來說，必須重視投資風(fēng)險管理，規(guī)避投資風(fēng)險。因此探討旅游地產(chǎn)投資及風(fēng)險管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

（一）投資決策風(fēng)險

作為戰(zhàn)略性投資，旅游地產(chǎn)在前期投資較多，又因?yàn)槠渚哂休^長的回收周期，使得投資決策風(fēng)險因素比較復(fù)雜。也就是說投資方必須實(shí)力雄厚，從而避免資金鏈斷裂造成風(fēng)險。與此同時，在決策階段如果沒有充分分析投資環(huán)境、市場預(yù)期以及投資方式等，也會加大投資決策階段的風(fēng)險。

（二）地段選擇風(fēng)險

旅游地產(chǎn)投資會因?yàn)榫坝^環(huán)境、地理位置、文化遺產(chǎn)以及交通條件等因素的影響，從而形成地段選擇風(fēng)險。尤其是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)對自然環(huán)境有著更高的要求，使得這種風(fēng)險對地段選擇的敏感性更高。與此同時，地段投資應(yīng)該選擇具有較高文化素養(yǎng)與文化遺產(chǎn)的地方，文化遺產(chǎn)的開發(fā)對旅游地產(chǎn)具有重要的影響。

（三）開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險

旅游地產(chǎn)投資與其他房地產(chǎn)投資相比更具有獨(dú)特性，這也決定了旅游地產(chǎn)投資具有極高的開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險。具體表現(xiàn)如下：第一表現(xiàn)在承載功能不同方面。旅游地產(chǎn)開發(fā)在滿足一般居住功能的同時還必須具備一定的休閑、娛樂功能；第二表現(xiàn)在消費(fèi)需求不同方面。旅游地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)人群十分廣泛，并且消費(fèi)彈性也比較巨大；第三表現(xiàn)在概念、策劃與設(shè)計方面不同。相對于普通房地產(chǎn)投資，旅游地產(chǎn)投資在概念、設(shè)計與營銷理念等方面都必須更加先進(jìn)。這些方面如果操控不好，可能導(dǎo)致旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險。

二、加強(qiáng)旅游地產(chǎn)投資及風(fēng)險管理的對策

（一）市場風(fēng)險控制措施

首先，做好前期市場調(diào)查工作，對項(xiàng)目開發(fā)信息有著充分的掌握，進(jìn)而不斷優(yōu)化方案，確保對風(fēng)險有科學(xué)、精確的預(yù)測。要不斷進(jìn)行論證、研討，確定最佳的開發(fā)時機(jī)，嚴(yán)格控制旅游地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模與類型，做好開發(fā)成本控制。

其次，投資企業(yè)要積極與地方政府與其他職能部門協(xié)調(diào)、合作，以便爭取其對投資項(xiàng)目的支持，從而借助政府幫助有效規(guī)避風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

第三，如果涉及征地、拆遷等工作，要妥善處理。要兼顧盈利與社會效益，通過提升與當(dāng)?shù)鼐用裰g的關(guān)系來獲取當(dāng)?shù)鼐用竦睦斫馀c支持，避免激化社會矛盾。比如說可以為當(dāng)?shù)靥峁┐罅烤蜆I(yè)機(jī)會，提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)鼐用裆钪械囊蕾嚩鹊取?/p>

（二）開發(fā)風(fēng)險控制措施

第一，規(guī)范與強(qiáng)化旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理。首先要在招投標(biāo)環(huán)節(jié)選擇優(yōu)秀的建設(shè)單位，從而將建設(shè)工期、清單報價以及工期拖延處罰等標(biāo)準(zhǔn)制定出來，這樣可以有效降低工期延長可能造成的風(fēng)險。然后選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計單位與監(jiān)理單位，確保相關(guān)工作的順利開展。與此同時要在旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的過程中嚴(yán)格監(jiān)控每一個環(huán)節(jié)，確保成本管理、質(zhì)量控制、工期管理、合同管理與安全管理等各個方面都能得到有效控制與確認(rèn)，從而嚴(yán)格控制風(fēng)險。

第二，通過分散投資降低風(fēng)險危害。為了降低旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險，可以同時對多個項(xiàng)目進(jìn)行投資，避免因?yàn)槟骋辉驅(qū)е麻_發(fā)項(xiàng)目受到嚴(yán)重打擊。一般來說，不同類型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的風(fēng)險也是不一樣的，通過分散投資可以適當(dāng)降低投資企業(yè)的整體風(fēng)險。

第三，健全風(fēng)險管理控制體系。綜合旅游地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目所有風(fēng)險因素，形成一個健全的風(fēng)險管理控制體系，并確保其能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)，以便強(qiáng)化對風(fēng)險的控制。與此同時還要盡最大可能提升員工的風(fēng)險管理與控制意識，確保員工能有積極、正常的心態(tài)正確認(rèn)識與應(yīng)對風(fēng)險與危及，實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展。

（三）經(jīng)營風(fēng)險控制措施

第一，為了在經(jīng)營階段獲得良好的業(yè)績，就應(yīng)該咨詢專業(yè)的酒店管理咨詢公司，為今后旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展指明方向。并且要不斷借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)相關(guān)人才，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的成功。

第二，優(yōu)化影響策略與管理。為取得良好的銷售效果，應(yīng)該加強(qiáng)營銷的規(guī)劃，采取多種制度與方式，吸引更多客戶與企業(yè)簽訂合同。如果投資企業(yè)不具有成熟的營銷手段與經(jīng)驗(yàn)，還可以聘請專業(yè)的營銷公司進(jìn)行代理。不僅如此，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還應(yīng)該借助科技發(fā)展開發(fā)出諸如異業(yè)聯(lián)名卡、貴賓卡等產(chǎn)品，充分挖掘消費(fèi)資源。

第三，利用多種經(jīng)營方式降低旅游地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。也就是說，投資企業(yè)應(yīng)該借助地方政府賦予的經(jīng)營權(quán)，充分挖掘項(xiàng)目所能提供的經(jīng)營資源，從而依靠管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、商品租賃費(fèi)等實(shí)現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)收，提高盈利。

第四，加強(qiáng)合同管理。合同必須經(jīng)過專業(yè)人士起草并由專業(yè)司法工作者鑒定，確保合同中雙方權(quán)責(zé)明確，避免因?yàn)槟：⑵缌x與漏洞導(dǎo)致雙方合作陷入僵局。此外，合同中要強(qiáng)化違約處罰機(jī)制，確保企業(yè)有權(quán)向違約方索取一定的金額，從而盡可能減小企業(yè)發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險的可能性。

結(jié)語：

綜上所述，旅游地產(chǎn)投資要從多方面入手，切忌盲目進(jìn)行。對于投資企業(yè)來說，應(yīng)該在旅游的視角上對其前期可行性、資金投入與規(guī)劃、配套設(shè)施以及后續(xù)運(yùn)營等諸多方面進(jìn)行充分分析。也就是說，要進(jìn)一步提高對旅游地產(chǎn)風(fēng)險管理的要求，進(jìn)一步健全與完善相關(guān)體制，及時關(guān)注法律法規(guī)政策，關(guān)注市場動態(tài)，只有這樣才能做好風(fēng)險管理，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)發(fā)展。

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