文/張夢(mèng)俐 重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院 重慶市土地利用與遙感監(jiān)測(cè)工程技術(shù)研究中心

重慶欣榮土地房屋勘測(cè)技術(shù)研究所 重慶 400020

持票用地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響探究
——以重慶市為例

文/張夢(mèng)俐 重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院 重慶市土地利用與遙感監(jiān)測(cè)工程技術(shù)研究中心

重慶欣榮土地房屋勘測(cè)技術(shù)研究所 重慶 400020

地票制度改革通過(guò)建設(shè)用地指標(biāo)交易，建立了城市反哺農(nóng)村的有效機(jī)制，直接提高農(nóng)民收入，有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，增強(qiáng)農(nóng)民進(jìn)城后在城市的購(gòu)房意愿和能力，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提供來(lái)源。本研究以重慶為例，在分析當(dāng)前重慶房地產(chǎn)發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，研究在當(dāng)下實(shí)行“持票用地”機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并對(duì)“持票用地”機(jī)制可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出了對(duì)策建議。

重慶；持票用地；房地產(chǎn)

一、現(xiàn)階段使用地票的背景

開(kāi)展農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾和地票改革工作，是關(guān)于五大功能區(qū)建設(shè)、推進(jìn)“四化”、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)等戰(zhàn)略部署的重要舉措。每年交易呈減少態(tài)勢(shì)，分析原因：一是目前尚有5萬(wàn)余畝已交易的存量地票未使用，分布在市級(jí)、區(qū)級(jí)平臺(tái)以及開(kāi)發(fā)企業(yè)。二是2014年全市新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地總量比2013年減少。三是因特殊原因，部分市級(jí)平臺(tái)、區(qū)縣及部分項(xiàng)目使用了計(jì)劃指標(biāo)（沒(méi)用地票）辦理新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地手續(xù)。四是部分單位還有地票價(jià)款未支付，購(gòu)票積極性不高。

按照重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的工作部署，地票改革與戶籍制度改革、高山生態(tài)扶貧搬遷、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等利民惠民工程相配套，同時(shí)又優(yōu)化了復(fù)墾交易流程，激勵(lì)調(diào)動(dòng)了農(nóng)民自愿參與復(fù)墾的積極性。從總體來(lái)看，既有客觀上的地方政府減債、房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮以及地票運(yùn)行市場(chǎng)化程度還不夠高、市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力不強(qiáng)的原因；也有主觀上的指標(biāo)消化渠道和范圍有限、使用監(jiān)管不嚴(yán)和精確度不高的因素。為此，現(xiàn)階段擬通過(guò)加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、地票改革工作，調(diào)整地票交易、使用和管理方式，以促進(jìn)地票供需銜接和市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，保障農(nóng)民權(quán)益。

二、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）市場(chǎng)運(yùn)行總體情況

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了“量高價(jià)穩(wěn)”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量和成交量均處于歷年較高水平，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。

1、是商品房供應(yīng)量連創(chuàng)新高

2、是商品房成交量保持高位

3、是商品住房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)

（二）目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1、是市場(chǎng)供需關(guān)系已顯失衡。

2、是市場(chǎng)面臨較大下行壓力。

3、是房?jī)r(jià)水平接近開(kāi)發(fā)成本，價(jià)格調(diào)整空間有限。

總體上看，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的快速發(fā)展，目前呈現(xiàn)出供過(guò)于求的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，且短期內(nèi)不會(huì)改變，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力持續(xù)存在。但同時(shí)也存在有利因素：一是國(guó)家明確今年將支持、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，金融、稅收等政策利好信息正逐步釋放，支持自住型和改善型剛需購(gòu)房，將促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期逐步向好；二是隨著我市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)實(shí)施和國(guó)家中心城市的逐漸形成，市場(chǎng)潛力依然較大，購(gòu)房潛在需求將持續(xù)釋放，有效支撐市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

三、地票使用與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系分析

（一）地票制度的實(shí)施為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提供來(lái)源

地票制度改革通過(guò)建設(shè)用地指標(biāo)交易，建立了城市反哺農(nóng)村的有效機(jī)制，直接提高農(nóng)民收入，有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，增強(qiáng)農(nóng)民進(jìn)城后在城市的購(gòu)房意愿和能力，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提供來(lái)源。另一方面，持續(xù)發(fā)揮地票制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持作用，必須建立地票生產(chǎn)、交易、使用的循環(huán)機(jī)制，以保障地票制度的持續(xù)實(shí)施和地票價(jià)值的不斷實(shí)現(xiàn)。

（二）持票用地增加房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行成本

持票用地可以持續(xù)發(fā)揮地票制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用，但同時(shí)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行成本產(chǎn)生影響，地票增加企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的多少主要由地票本身的價(jià)格決定。因此首先需對(duì)地票價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析，而影響地票價(jià)格的因素有：

1、地票的生產(chǎn)成本。地票產(chǎn)生于農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，其取得需要一定的成本。根據(jù)重慶市政策規(guī)定，地票取得成本（即地票價(jià)款分配）包括復(fù)墾項(xiàng)目工程成本、復(fù)墾項(xiàng)目管理成本、復(fù)墾項(xiàng)目融資成本、及農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得部分（可以看做是土地發(fā)展權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償成本）等。至于抵扣的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)，其本質(zhì)是復(fù)墾成本，不單獨(dú)計(jì)入地票取得成本。

2、是地票的供求情況。價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)是價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式。市場(chǎng)具有自發(fā)調(diào)節(jié)供求、調(diào)節(jié)商品價(jià)格的重要功能，實(shí)質(zhì)上就是價(jià)值規(guī)律發(fā)生作用的結(jié)果。當(dāng)市場(chǎng)上某種商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲；供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格下降。地票作為一種具有價(jià)值的產(chǎn)品，其價(jià)格波動(dòng)遵循價(jià)值規(guī)律的作用，隨著市場(chǎng)供需變化而變化。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期，市場(chǎng)屬買(mǎi)方市場(chǎng)，交易疲軟，房屋價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力，企業(yè)購(gòu)地?zé)崆闇p少，地票競(jìng)拍溢價(jià)率低，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本增加不多，對(duì)房?jī)r(jià)影響較小，但會(huì)壓縮企業(yè)利潤(rùn)空間，降低投資能力。目前我市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度低于GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入增速，房?jī)r(jià)水平保持在合理范圍，也存在一定的調(diào)整空間。地票在一定范圍內(nèi)的溢價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響較小。

（三）增加市場(chǎng)交易成本。在現(xiàn)行招拍掛購(gòu)地程序之前，增加了購(gòu)買(mǎi)地票環(huán)節(jié)。購(gòu)買(mǎi)地票本身存在交易成本，而購(gòu)買(mǎi)地票與取得土地又存在不確定性，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)交易成本增加，而參與購(gòu)買(mǎi)地票和土地的企業(yè)所支付的成本最終將計(jì)入房?jī)r(jià)成本。

四、對(duì)現(xiàn)階段使用地票的建議

從近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況和當(dāng)前的供需態(tài)勢(shì)來(lái)看，需求是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本基礎(chǔ)，沒(méi)有持續(xù)的需求基礎(chǔ)，促進(jìn)或制約需求釋放亦無(wú)從討論。因此，應(yīng)堅(jiān)持地票制度長(zhǎng)期實(shí)施的立法取向，即實(shí)施持票用地制度。具體的預(yù)防措施有：

（一）繼續(xù)以項(xiàng)目為單位打包交易地票

（二）應(yīng)價(jià)超過(guò)起拍價(jià)50%（或100%等比例）后，搖號(hào)確定競(jìng)買(mǎi)主體

（三）限制不具備土地儲(chǔ)備功能的市場(chǎng)主體競(jìng)買(mǎi)地票規(guī)模

（四）對(duì)地票轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分征稅

地票制度的實(shí)施和持票用地有利于持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的形成和釋放，但由于持票用地增加了企業(yè)開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)交易成本，進(jìn)而在市場(chǎng)下行期會(huì)影響企業(yè)投資能力和經(jīng)營(yíng)行為，在市場(chǎng)上行期助推房?jī)r(jià)增漲，制約需求釋放。

[1]郭毅.解讀新版《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》[J］.北京房地產(chǎn).2008（09）

[2]關(guān)于印發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》的通知[J］.國(guó)土資源通訊.2008（11）

[3]谷建凡，彭政前.以監(jiān)管履行《國(guó)有建設(shè)用地出讓合同》為突破口加強(qiáng)出讓國(guó)有建設(shè)用地的批后監(jiān)管工作[J］.國(guó)土資源導(dǎo)刊.2008（06）

[4]韓啟德，尋找宅基地有償退出機(jī)制的切入點(diǎn) [J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.4