文/陳美權(quán) 東莞市佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東 東莞 523000

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題及對策

文/陳美權(quán) 東莞市佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東 東莞 523000

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)炙手可熱的產(chǎn)業(yè)，在市場上所受歡迎的程度和大眾的需求度都是有目共睹的，而作為房地產(chǎn)中的重要組成部分，房地產(chǎn)成本的開發(fā)與管理的成敗都是直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。如何在成本管理上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的有機(jī)統(tǒng)一，從而提高市場競爭力是本文的重點(diǎn)。接下來將從幾個(gè)方面逐步分析我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)存在的問題以及相應(yīng)對策。

房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；對策

隨著中國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民的生活水平在不斷提高的同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在新時(shí)代背景下也逐漸步入正軌。而由于市場競爭不斷愈演愈烈之際，房地產(chǎn)時(shí)代也漸漸從暴利時(shí)代過渡到平穩(wěn)增長時(shí)代，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的好評率在同行中屈指可數(shù)，其也在為從粗放式經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榧s式經(jīng)營而努力。在當(dāng)前，我們的任務(wù)就是把如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的成本控制和有效地做好成本管理的問題落到實(shí)處。

一、當(dāng)今房地產(chǎn)在成本管理上存在的問題

1.沒有認(rèn)識到資金的時(shí)間價(jià)值重要性

資金是有自己的時(shí)間價(jià)值的，在一定的時(shí)間范圍內(nèi)，將資金的能動性最大程度地開發(fā)出來，就是能夠創(chuàng)造資金時(shí)間價(jià)值的一個(gè)有效策略。如果對資金的時(shí)間價(jià)值缺乏重視，就會導(dǎo)致研發(fā)周期和開發(fā)周期過于漫長，這對產(chǎn)品的上市和廣大消費(fèi)者的需求都是不利的，同時(shí)，如果對資金的時(shí)間控制沒有采取合理有效的手段，就會導(dǎo)致在很長一段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生大量的資金利息，這樣便不利于資金在后期的回籠，這就使我們的投資成本無形之中增加了數(shù)倍。

2.對于產(chǎn)品的定位把握不夠

要想設(shè)計(jì)出一款得到多方面認(rèn)可的產(chǎn)品，光打好市場肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們要想在市場中站穩(wěn)腳跟，就要在產(chǎn)品的合理定位上多下功夫，首先，實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理定位，這不僅是為了滿足市場需求，同時(shí)也是滿足大眾口味的必經(jīng)之路，在初步設(shè)計(jì)階段除了幾項(xiàng)必須的指標(biāo)、總評和戶型采光等方面的考察之外，我們也要注意把握對不同方案的審核程度，做好合理的產(chǎn)品定位，這也是實(shí)現(xiàn)資金回流的一種方式，同時(shí)也能在一定程度上避免多走彎路。

3.在施工圖紙中存在一定質(zhì)量問題

我們都知道，一個(gè)好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，是一定不能在圖紙上出現(xiàn)比較大的紕漏的，否則受影響的便是整個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量，甚至連公司的信譽(yù)也會受損，而現(xiàn)今房地產(chǎn)中卻存在著施工圖紙中設(shè)計(jì)質(zhì)量下降、缺項(xiàng)以及設(shè)計(jì)理念讓人看的一頭霧水的現(xiàn)象，導(dǎo)致該現(xiàn)象的原因來自于多方面，其中比較典型的就是在公司內(nèi)部的設(shè)計(jì)研究中，存在一部分人對設(shè)計(jì)理念的理解不夠深刻，同時(shí)又在施工圖紙中的會審不夠細(xì)致，首先我們要明確一點(diǎn)，在設(shè)計(jì)前期，作為資深的設(shè)計(jì)人員，理所應(yīng)當(dāng)對設(shè)計(jì)理念的了解存在自己獨(dú)特的見解和深刻的體會，這樣也是對產(chǎn)品的一種負(fù)責(zé)，此外，也能夠避免后期中發(fā)生忽視設(shè)計(jì)中的缺陷等現(xiàn)象，反之，則會對公司造成設(shè)計(jì)變更的不利影響，這樣也是不利于工程成本的合理控制的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問題的解決措施

1.對設(shè)計(jì)方案的審核要進(jìn)一步強(qiáng)化

設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)的實(shí)施，能夠科學(xué)的良性將競爭機(jī)制引進(jìn)來，使管理工作內(nèi)容進(jìn)一步加強(qiáng)。競選設(shè)計(jì)單位主要是利用設(shè)計(jì)招投標(biāo)的方式，該方式具有準(zhǔn)確性、合理性和先進(jìn)性；同時(shí)，設(shè)計(jì)方案的重要性還在于它甚至有可能影響到將來產(chǎn)品的市場定位和市場份額，因此，在對設(shè)計(jì)方案的審核上要盡量避免因時(shí)間和周期的緊張?jiān)斐傻牟莶萘耸拢@也有利于將成本管理落到實(shí)處。

2.減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的時(shí)間價(jià)值進(jìn)行有效管理，能夠起到開發(fā)周期縮短的作用?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于競標(biāo)后到開工的時(shí)間相對較長，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款利息負(fù)擔(dān)加重，使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本有所增。同時(shí)，在過長的開發(fā)周期會導(dǎo)致資金的回籠速度降低。因?yàn)樵陧?xiàng)目前期階段，房地產(chǎn)單位投入的資金量相對比較大，所以對開發(fā)的進(jìn)度以科學(xué)的手段進(jìn)行優(yōu)化，并將銷售環(huán)節(jié)提前，能夠加快資金回籠以及降低財(cái)務(wù)成本，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本有效控制的根本目的。此外，在施工方進(jìn)行土地拍賣過程中，要盡可能的合理使用項(xiàng)目資金，并與相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)以及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行長期的合作，拍賣土地環(huán)節(jié)要采取定期市場定位的方法，從而實(shí)現(xiàn)成本概算和初步設(shè)計(jì)規(guī)劃的目的。當(dāng)單位投標(biāo)成功時(shí)，要及時(shí)擬定相關(guān)的初步設(shè)計(jì)內(nèi)容，盡可能的使設(shè)計(jì)時(shí)間縮短，從而對報(bào)建報(bào)批的速率進(jìn)一步加快，將動工時(shí)間進(jìn)行科學(xué)的安全，從而使建設(shè)周期得到合理的縮短，這就減少了不必要的資金的占用費(fèi)用，將回籠資金的速度大幅度提升；此外，我們也應(yīng)該經(jīng)常研究房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，在后期逐漸掌握房地產(chǎn)的周期性的同時(shí)，也要注意在低谷期適量采購?fù)恋?，這有利于我們實(shí)現(xiàn)資源的有效利用，同時(shí)低谷期的土地收購價(jià)格是比較合理的，這樣做既解決了我們一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也能將保底利潤和最低銷售目標(biāo)相結(jié)合，可以說是一項(xiàng)十分科學(xué)合理的措施。

3.建立起戶型資料庫，完善資料欠缺

除了以上提到的兩點(diǎn)，我們還應(yīng)該注意到在原有的戶型基礎(chǔ)上進(jìn)行梳理和選擇也不失為一個(gè)好的計(jì)策，這樣我們就能比較準(zhǔn)確地找到和市場匹配契合度高的戶型，同時(shí)篩選出采光效果出眾的戶型，這樣在后期的市場檢驗(yàn)中，我們就能做到將創(chuàng)新和保留傳統(tǒng)很好的結(jié)合，同時(shí)也不會耽誤到工作進(jìn)度，對于提升我們的設(shè)計(jì)理念和完善我們的戶型資料也是十分有好處的。

總結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)由于其占有資金較多、投資回收期較長和意義價(jià)值重大的特點(diǎn)，因此，要求在房地產(chǎn)整體項(xiàng)目施工中，一定要重項(xiàng)目成本控制問題。而成本控制問題在很大程度上都是由資金決定運(yùn)轉(zhuǎn)的，可以說房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)無論何時(shí)都需要資金作為強(qiáng)有力的后盾的產(chǎn)業(yè)，特別是在國家緊縮銀根的這個(gè)時(shí)代背景下，我們更應(yīng)該牢牢抓住這個(gè)機(jī)會，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有效控制手段。

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