文/本刊記者 馮京津

通州光環(huán)照射下的燕郊

文/本刊記者 馮京津

自從6月份北京市政府東遷通州區(qū)的消息落實(shí)之后，通州的樓市首先火了，房?jī)r(jià)一路飆升。近期，一道“升級(jí)版”的限購(gòu)令卻突然來襲，給火熱的通州樓市澆了一盆冷水。

北京房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升迫使許多人的購(gòu)房夢(mèng)變得遙不可及，但是他們實(shí)現(xiàn)“圓房夢(mèng)”的愿望卻更加強(qiáng)烈。最近幾年北京調(diào)整城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新格局，東部發(fā)展帶的提出以及傳聞中的政府動(dòng)遷，給通州區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機(jī)遇，同時(shí)與其一河之隔的燕郊開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也被帶動(dòng)起來?；蛟S這也正是最近通州與燕郊被關(guān)注的原因吧。

燕郊地理位置的優(yōu)越性

燕郊與通州僅一河之隔，雖然在地理位置上比起通州稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是它卻距離天安門僅30公里，應(yīng)該正好在長(zhǎng)安街的延長(zhǎng)線上。與大興、順義、昌平等北京郊區(qū)縣相比，燕郊的條件是在同一個(gè)等量級(jí)上，而且顯然優(yōu)于石景山、懷柔、密云、平谷、延慶等地。因此在地理上也就通州比燕郊稍近一些，但是同時(shí)它又距空港首都機(jī)場(chǎng)25公里，距海港天津港120公里，可承東啟西、經(jīng)緯南北，提供融入京津、俯仰全國(guó)、接軌世界的絕佳平臺(tái)。

燕郊自古為京東重鎮(zhèn)，史載春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，因地處燕國(guó)（今北京）城郊而得名。相傳，遼代有李、王、張、趙四姓從山東逃荒流落此地，在通縣運(yùn)糧河碼頭以裝卸貨物為生，并在此立莊，因地處燕京的郊區(qū)，故得名燕郊。燕郊?xì)v史悠久，底蘊(yùn)深厚，在千年的歲月中數(shù)度盛衰。

7月13日，北京市交通委公布京津冀協(xié)同發(fā)展交通一體化北京推進(jìn)方案，其中提到，“軌道上的京津冀”將是三地交通發(fā)展的核心內(nèi)容。北京市交通委主任周正宇介紹，這一體系由四層網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成：干線鐵路、城際鐵路、市郊鐵路和城市軌道交通，解決京津冀區(qū)域的交通必須依靠上述4個(gè)軌道體系的合理銜接。

位于北京和燕郊之間的“斷頭路”徐尹路，順著朝陽區(qū)皮村路出口，沿著徐尹路穿過通州區(qū)界向東，到了宋莊鎮(zhèn)高馬村口時(shí)卻無路可以行駛，由此，徐尹路成為“斷頭路”，路盡頭的對(duì)面是潮白河，潮白河?xùn)|側(cè)是燕郊林立的樓群。目前，位于北京和燕郊之間的咽喉要道徐尹路正在緊張施工，試圖打通這個(gè)“斷頭路”。在這條5年還未修完的斷頭路上，到處都是挖掘機(jī)和運(yùn)土車等施工的場(chǎng)景，修建連接京冀兩地的潮白河大橋的工程也在同時(shí)進(jìn)行。相關(guān)人士表示，預(yù)計(jì)徐尹路二期2015年底完工，徐尹路（燕郊段）潮白河大橋工程已進(jìn)入招標(biāo)，計(jì)劃2016年底開通。徐尹路的建設(shè)將對(duì)通州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及通州工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用，同時(shí)對(duì)完善通州北部、東南部交通路網(wǎng)及加強(qiáng)與周邊省市的道路對(duì)接意義深遠(yuǎn)。潮白河上又要架一座大橋連接徐尹路，與燕郊北外環(huán)路對(duì)接，開通后將直通燕郊，打通燕郊到達(dá)北京瓶頸。

燕郊與通州的親密關(guān)系

通州區(qū)與河北省、天津市接壤，根據(jù)京津冀協(xié)同發(fā)展、城市群整體空間的布局規(guī)劃，通州將承擔(dān)著疏解非首都功能的重任，成為京津冀發(fā)展的橋頭堡。通州房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，與其一河之隔的河北燕郊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也乘勢(shì)提價(jià)。最近，燕郊樓市從寒冬步入銷售黃金時(shí)期。

盡管通州比起北京更有許多優(yōu)勢(shì)，但是由于北京過高的房?jī)r(jià)讓許多擁有住房夢(mèng)的購(gòu)房者們望而卻步。盡管燕郊的房?jī)r(jià)也在漲，但是對(duì)于許多中低收入家庭來說，和北京房?jī)r(jià)相比，燕郊的房?jī)r(jià)還是很便宜的。

行業(yè)聚焦 Industry Focus

我們可以比較一下，燕郊的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)是貫穿始終的。在2002、2003年的時(shí)候，燕郊的房?jī)r(jià)在1500元/平方米、1600/平方米左右，通州那邊的均價(jià)能達(dá)到將近4000元/平方米左右，所以價(jià)差一直在兩千左右2004、2005年的時(shí)候，燕郊房?jī)r(jià)大概應(yīng)該在3000元/平方米左右，而通州的房?jī)r(jià)是5000到5500元/平方米?，F(xiàn)在，2006年到2007年年初的時(shí)候，燕郊的房?jī)r(jià)整體在3800元/平方米、3900元/平方米，而均價(jià)應(yīng)該是6000元/平方米左右，所以價(jià)差在2000 元/平方米左右。近日，通州發(fā)布了最強(qiáng)限購(gòu)令以后，燕郊的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲，據(jù)了解，燕郊上周新開盤的房?jī)r(jià)在1.7萬元/平方米—1.9萬元/平方米之間，且當(dāng)月還有上漲的空間。

燕郊與通州的關(guān)系，被業(yè)內(nèi)戲稱為“通州一感冒，燕郊就打噴嚏”。如今燕郊多個(gè)樓盤都封盤待漲，那么作為利好政策的直接受益者，正在打造中的城市副中心，北京市內(nèi)積分落戶政策的唯一試點(diǎn)區(qū)域，通州樓市又是怎樣的光景呢？業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，通州目前新老項(xiàng)目集中的八通線沿線、通州新城、臺(tái)湖、馬駒橋四大板塊仍有大量的存量房，雖然利好政策不斷襲來，但從通州樓市的發(fā)展歷史上看，區(qū)域從不缺乏話題，無論是城市副中心還是建設(shè)環(huán)球影城，以及現(xiàn)在的積分落戶，有關(guān)通州的炒作一輪又一輪。購(gòu)房人早已有了心理預(yù)期，市場(chǎng)也更加成熟，反倒是燕郊，似乎正在重復(fù)通州2010年的跌宕起伏。

當(dāng)然對(duì)于一些外地人群也可以把燕郊作為踏進(jìn)北京門檻的一個(gè)跳板。京津冀一體化進(jìn)程的深度推進(jìn)、北京市政府東遷、通州行政副中心的確定等一系列上層設(shè)計(jì)圖紙的實(shí)質(zhì)化推進(jìn)，從戰(zhàn)略上從未有過的宏偉藍(lán)圖，從決策上夠高端、夠規(guī)格的國(guó)家級(jí)行動(dòng)，由上而下、由淺入深逐級(jí)推進(jìn)，老百姓能想到的想不到的預(yù)期層出不窮。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著京津冀交通一體化的持續(xù)推進(jìn)，通州將迎來單價(jià)3萬—5萬元/平方米的時(shí)代，而燕郊1.5—2.5萬元/平方米的時(shí)代將隨之而來。

燕郊房?jī)r(jià)是泡沫還是機(jī)遇

日前，北京市住房和城市建設(shè)委員會(huì)與通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，并且已經(jīng)在8月15日開始在通州區(qū)實(shí)施。該商品住房限購(gòu)政策一出臺(tái)，便被稱為史上“最嚴(yán)”限購(gòu)令，新政落地后無疑對(duì)通州房地產(chǎn)市場(chǎng)施以重拳，使之前因“北京行政副中心”炒熱的通州房?jī)r(jià)面臨突然“降溫”的局面。

一些專家對(duì)此表示，通州限購(gòu)令升級(jí)的突然出現(xiàn)，在一定程度上會(huì)刺激投資者將目光轉(zhuǎn)向了燕郊，會(huì)將部分投資需求外溢至燕郊。

未來以通州運(yùn)河核心區(qū)為中心的新城市圓環(huán)已經(jīng)逐步可見，包括燕郊、大廠、香河為首的北三縣以及其各自所屬的上級(jí)城市——三河、廊坊均將受益于新北京城市規(guī)劃利好從目前北三縣的發(fā)展情況來看，燕郊雖然最早受益于交通條件的改善，但其發(fā)展整體依托房地產(chǎn)開發(fā)程度過高，導(dǎo)致除地產(chǎn)開發(fā)以外，該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)極為不合理，僅23萬常住人口與20名注冊(cè)警力這一項(xiàng)數(shù)據(jù)就可以看出一二，更不要說其他文教娛樂配套的完善程度了。

以橫穿燕郊的102國(guó)道為界，隨著北側(cè)項(xiàng)目的開發(fā)殆盡，開發(fā)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向國(guó)道南側(cè)的廣闊區(qū)域。國(guó)道南側(cè)是大量的農(nóng)田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進(jìn)入開發(fā)階段。當(dāng)?shù)厝私榻B，在燕郊開發(fā)區(qū)的區(qū)劃范圍內(nèi)，102國(guó)道南側(cè)還有著大量土地，如果這一區(qū)域全部實(shí)現(xiàn)開發(fā)，其體量幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)燕郊。

專家認(rèn)為，與很多中小城市一樣，“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”成為燕郊發(fā)展模式的真實(shí)寫照。但值得注意的是，這與開發(fā)區(qū)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的定位相比，似乎并不吻合。“房地產(chǎn)獨(dú)大”與“產(chǎn)業(yè)空心化”才是燕郊真正的“痛”。這不僅不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)健康發(fā)展，而且不利于燕郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也不利于燕郊承接北京的外溢產(chǎn)業(yè)。作為起步最早的一座衛(wèi)星城，燕郊始終沒有真正融入北京發(fā)展。主要表現(xiàn)為，燕郊沒有承接北京的外溢產(chǎn)業(yè)，而只是承擔(dān)了為北京提供“住所”的作用。

而隨著京津冀協(xié)同發(fā)展，燕郊的地位也在逐漸提升。事實(shí)上隨著北京行政副中心的消息一出，燕郊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)便凸顯了起來，本身如果北京市政府東遷的話，位置更靠近燕郊，相對(duì)的配套設(shè)施會(huì)更加完善這對(duì)燕郊地產(chǎn)商來講是絕對(duì)的利好消息。