薛萬(wàn)博

中國(guó)有句成語(yǔ)——定分止?fàn)?，出自《管子·七臣七主》中“律者，所以定分止?fàn)幰病币徽Z(yǔ)。這句成語(yǔ)中所說(shuō)的“分”，并不是指分歧，而是指名分。意思是通過(guò)法律確定名分以平息紛爭(zhēng)。如果用“定分止?fàn)帯眮?lái)概括剛剛頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的基本功能，應(yīng)當(dāng)是比較貼切的。

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案（專(zhuān)家意見(jiàn)稿）》的起草人之一、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠教授通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度無(wú)法與物權(quán)法相配合。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)管理中不僅是多部門(mén)登記，而且是多級(jí)別登記——除了土地、房屋、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等管理部門(mén)有權(quán)進(jìn)行本領(lǐng)域的登記工作，有些部門(mén)雖然沒(méi)有獲得法律授權(quán)，也開(kāi)展了本領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。此外，按照土地管理法等法律規(guī)定，可以在市縣一級(jí)政府進(jìn)行登記，也可以到省級(jí)乃至中央政府設(shè)立的土地管理部門(mén)進(jìn)行登記。這種多頭管理，無(wú)法提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律根據(jù)。

確切地說(shuō)，《條例》要解決的并非“登記”問(wèn)題，而是“統(tǒng)一登記”問(wèn)題，以結(jié)束多年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記的“諸侯紛爭(zhēng)”狀態(tài)。

對(duì)于“統(tǒng)一登記”的深層意義，正如《人民日?qǐng)?bào)》一篇評(píng)論所指出的那樣：“首先，這是全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)大摸底、大排查。對(duì)于各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量和權(quán)屬關(guān)系的整體掌握，有助于制定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策和中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。其次，有助于建立全國(guó)統(tǒng)一的征信體系，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，方便不動(dòng)產(chǎn)的查詢(xún)，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的交易，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的便捷與安全。最后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善和發(fā)展，依賴(lài)于統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)制度的確立。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于各類(lèi)產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)中合理地流動(dòng)和配置。特別是農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證，有助于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的進(jìn)一步完善，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行?！?/p>

打破不動(dòng)產(chǎn)管理的“多頭”困局，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就成為一種必然。

2007年物權(quán)法頒布實(shí)施之后，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的工作便被納入議事日程，但由于多方面因素的影響進(jìn)展遲緩。黨的十八大之后，經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革以及對(duì)政府職能進(jìn)行重大調(diào)整，由國(guó)土資源部主導(dǎo)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記準(zhǔn)備工作加快了前進(jìn)的腳步。

2013年3月15日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》明確提出“建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。隨后，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)通知，要求在2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。

2014年，“建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”的推進(jìn)工作可謂快馬加鞭——

3月26日，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議召開(kāi)。

5月8日，國(guó)土資源部地籍司掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局。

6月上旬，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案（專(zhuān)家意見(jiàn)稿）》提交到國(guó)土資源部。中旬，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)研究啟動(dòng)。

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

12月22日，經(jīng)過(guò)修訂的《條例》頒布，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式建立。有輿論指出，加緊推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，很能說(shuō)明這項(xiàng)工作的重要性和緊迫性。

很多人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是對(duì)房產(chǎn)的登記，實(shí)際上這種認(rèn)識(shí)過(guò)于片面。對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，最大的不動(dòng)產(chǎn)在廣大的農(nóng)村地區(qū)。物權(quán)法及《條例》在法律上都界定了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等多個(gè)義項(xiàng)，簡(jiǎn)而言之，就是山水林田湖。

那么，《條例》的實(shí)施對(duì)百姓生活有何意義呢？對(duì)此，新華社記者曾做過(guò)科普性解釋。

對(duì)城市居民來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記最直接的變化是“房”“地”權(quán)屬的統(tǒng)一。人們通常所說(shuō)的“房地產(chǎn)”概念，其實(shí)并不準(zhǔn)確，因?yàn)榉慨a(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事。有房子的人都格外珍視“房產(chǎn)證”，但從法理上說(shuō)，“土地證”才更為牢靠。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，包括推動(dòng)房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

對(duì)農(nóng)村居民來(lái)說(shuō)，以承包地為大頭，包括宅基地、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，會(huì)使農(nóng)村的土地資源“活”起來(lái)。而這些改革的前提，就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。把權(quán)屬證書(shū)發(fā)到擁有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)的人手里，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)才談得上清晰，土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”才具有安全保障。

需要注意的是，不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”不得進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。