朱衛(wèi)衛(wèi)

（重慶交通大學(xué)管理學(xué)院，中國 重慶 400000）

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、居住需求和攀升的房價矛盾日益突出，解決中低收入人群的住房問題，不僅關(guān)系到國民的生存，也關(guān)系到一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定。近幾年，國家不斷加大住房保障力度，并要逐步使公租房成為保障性住房的主體。2013年12月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合提出，從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，再次突出了重點(diǎn)發(fā)展公租房的指導(dǎo)思路。

1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

國外學(xué)者對于發(fā)展也作了較多的研究。Kibert等人認(rèn)為，一個可持續(xù)建設(shè)項目應(yīng)該綜合考慮經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境因素[1]。國內(nèi)學(xué)者著重對公租房的政策支持和公租房融資等方面進(jìn)行研究。但是，相對于對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房評價體系的研究，對公租房資金平衡體系與運(yùn)營可持續(xù)運(yùn)營機(jī)制卻鮮有涉及，未能從理論上對我國公租房的可持續(xù)發(fā)展提供有效的支持。

2 公租房BT模式的動態(tài)投資與回報

2.1 BT模式的適用性

BT(BuildTransfer)即建設(shè)一轉(zhuǎn)讓，是由項目發(fā)起方通過招標(biāo)的方式確定投資方，然后由投資方負(fù)責(zé)項目資金籌措和工程建設(shè)，并承擔(dān)項目的建設(shè)風(fēng)險，項目建成竣工驗(yàn)收合格后，項目發(fā)起方按照簽署的回購協(xié)議接管項目，并向投資方支付回購價款的一種融資建設(shè)方式。該模式可以從很大程度上緩解政府對于基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資壓力，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)效率和使用效率，分散基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的風(fēng)險[2]。

在公共租賃房快速發(fā)展的進(jìn)程中，從政府角度考慮，BT模式可以為政府籌集到社會資本，緩解政府建設(shè)資金的缺口，從建筑企業(yè)方面來講，BT模式不僅可以增加投資渠道，也使企業(yè)的融資管理能力得到發(fā)展，提高其競爭力。在BT模式的實(shí)際操作中,由于目前各BT參與方對這種建設(shè)模式認(rèn)識還不夠,有關(guān)法律條文也不夠全面和嚴(yán)謹(jǐn),使問題不能得到很好的解決。有些BT項目,政府與投資建設(shè)單位簽訂合同,給出定期付款承諾,但項目完成后卻無力支付回購款,建設(shè)方因無法按額收回回購款,便無法向金融機(jī)構(gòu)還貸,這就像多米諾骨牌效應(yīng),在政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)直接出現(xiàn)了資金問題。因此,完善BT投資，實(shí)現(xiàn)資金的可持續(xù)已是當(dāng)務(wù)之急[3]。

2.2 BT可持續(xù)運(yùn)營模式研究

在公租房中運(yùn)用BT融資模式，目的是為了在不帶來生態(tài)環(huán)境負(fù)影響的前提下，解決社會性的住房困難問題和實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)經(jīng)濟(jì)方面的可持續(xù)。所以BT項目可持續(xù)建設(shè)應(yīng)以投資、建設(shè)和移交為基本特征，即BT項目主辦方按規(guī)定完成項目投資、建設(shè)，并將其順利移交給發(fā)起方，發(fā)起方按照約定將回購款順利付給主辦方等所有工作內(nèi)容。建設(shè)工程施工合同通常有固定價格、可調(diào)價格、成本加酬金三種。公租房BT項目規(guī)模較大，建設(shè)程序及工程數(shù)量固定，宜采用可調(diào)總價合同[4]。

通過對BT項目可持續(xù)建設(shè)的理解，本文認(rèn)為可持續(xù)的資金構(gòu)成主要由建設(shè)公租房實(shí)現(xiàn)其社會保障功能所投入的費(fèi)用（項目總投入成本）、發(fā)起方在實(shí)現(xiàn)其保障性功能的前提下所收回的租金、出售等費(fèi)用（項目回收資金）組成，并在發(fā)起方補(bǔ)助性投入的調(diào)節(jié)下將回收資金按合同約定的期限和方式付給主辦方。其中總投入成本的基本構(gòu)成為投資基價和投資回報、政府優(yōu)惠性投入三大部分，回收資金則由公租房出租回收資金、出售回收資金、商業(yè)配套收入三部分組成。

圖1

投資基價由建設(shè)成本、建設(shè)成本調(diào)整值及投資成本組成。對投資基價的控制方面的研究已經(jīng)比較成熟，建設(shè)成本比較容易確定，與建設(shè)成本調(diào)整值有關(guān)因素主要包括：工期延誤、通貨膨脹、利率變動、設(shè)計規(guī)劃方案變動造成的成本調(diào)整，投資成本則受投資方式、建設(shè)工期、融資成本及建設(shè)期貸款利息的影響。當(dāng)其他投入不變，投資基價增加時則需要更多的回收資金來平衡投入成本，從而影響到公租房的租金和售價。

投資收益由投資回報率和投資基價共同決定，吸引主辦方參與最關(guān)鍵的因素是投資回報率，它是項目發(fā)起方與主辦方利益分配情況的分割點(diǎn)，它的合理性是保證項目可持續(xù)運(yùn)行的關(guān)鍵。主辦方的投資者要求的投資回報率受其內(nèi)部收益率、風(fēng)險態(tài)度、及競爭者的影響。當(dāng)主辦方要求的回報率較高時，與投資基價一樣會影響租金及售價，從而可能對共組房的保障性有所影響。

由于公租房的保障性及準(zhǔn)公共產(chǎn)品性，其租金及售價要綜合考慮市場因素及保障對象的可支配收入等一些因素，所以對項目的回收資金會有一定的限制，進(jìn)而會影響到資金平衡，則會影響政府的優(yōu)惠性投入決策與投資回報率。

綜上所述，項目的總投資成本各個因素對公租房保障性的影響如下圖紅線所示，相反由黑線表示。

圖2

分析得知，租金價格、出售價格、政府性優(yōu)惠及投入、投資回報率是與項目的投入與回收及資金回收都相關(guān)的四個重要因素。若達(dá)到BT模式的可持續(xù)建設(shè)，則各變量應(yīng)滿足以下條件：

項目總投入成本=項目回收資金

政府性優(yōu)惠及投入+投資收益+投資基價=租金收入+公租房出售收入+商業(yè)配套收入

2.3 BT模式可持續(xù)評價指標(biāo)

通過以上數(shù)據(jù)可以對項目公司或主辦方在公租房BT的投資效益進(jìn)行分析,得出凈現(xiàn)值是否大于等于零、動態(tài)投資回收期是否能滿足可持續(xù)的要求、內(nèi)部收益率是否能達(dá)到基準(zhǔn)收益率三個動態(tài)指標(biāo)，從而來確定項目財務(wù)上是否可行。

（1）財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

式中:FNPV——項目的財務(wù)凈現(xiàn)值

(CI-CO)t——第t年項目的凈現(xiàn)金流量,其中CI為現(xiàn)金流入量,CO為現(xiàn)金流出量；

N——計算期期數(shù),一般為項目的壽命期；

Ic——折現(xiàn)率。

（2）內(nèi)部收益率FIRR

釆用插值法可以計算出FIRR。

（3）動態(tài)投資回收期

式中Pt'——動態(tài)投資回收期。

3 結(jié)論與建議

發(fā)起方的前期準(zhǔn)備工作以及擔(dān)保機(jī)制對能否實(shí)現(xiàn)BT模式的順利招標(biāo)及可持續(xù)運(yùn)行至關(guān)重要。招標(biāo)成功后順利實(shí)現(xiàn)項目的回購關(guān)系到BT模式的成敗，回購的實(shí)現(xiàn)收到發(fā)起方和主辦方因素的影響，還受自然條件的影響,如洪澇災(zāi)害、滑坡、泥石流等。因此，采取切實(shí)可行的投資控制和應(yīng)對策略與措施來保證項目的順利實(shí)施是非常重要的。

建立合理的租金定價機(jī)制及出售制度，使其即能達(dá)到公租房的保障性目的，又能回收公租房的投入資金。在這個保障性與資金回收相互制約的過程中，政府的調(diào)節(jié)作用尤為重要，所以政府合理的進(jìn)行分析，采取補(bǔ)助措施，使公租房能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)建設(shè)。

［1］Chen,Y.,Okudan,G.E.and Rilley,D.R..Sustainable Performance Criteria for Construction Method Selection in Concrete Buildings[J].Automation in Construction,2010,19:235-244.

［2］鄧詩晴,秦海玲,方俊.BT模式下項目回購方案分析與設(shè)計[J].建材世界,2013,34:111.

［3］謝曦.BT項目回購風(fēng)險控制中政府擔(dān)保的研究[D].西南交通大學(xué),2012：1.

［4］張娟.基于合作博弈的公路工程BT項目合同價確定方法研究[D].重慶交通大學(xué),2011：6.