張 堅(jiān)

（北京市國土資源局石景山分局，北京 100043）

論區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)

張 堅(jiān)

（北京市國土資源局石景山分局，北京 100043）

研究目的：依據(jù)《物權(quán)法》對(duì)地上、地下空間權(quán)利區(qū)分設(shè)立，以明晰權(quán)屬、準(zhǔn)確登記。研究方法：借鑒建筑物區(qū)分所有權(quán)的理念，通過樓面地價(jià)充分體現(xiàn)土地價(jià)值，建立專有部分使用權(quán)與成員權(quán)的復(fù)合型法律關(guān)系，用建筑面積與高程的組合，構(gòu)建區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)。研究結(jié)果：通過分析與建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑用地使用權(quán)的關(guān)系，明析區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的地位。通過對(duì)地籍調(diào)查方法的細(xì)化，解決區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)際操作中的問題并舉例說明。研究結(jié)論：區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的提出對(duì)地上、地下空間權(quán)利的設(shè)立填補(bǔ)了實(shí)際操作中的空白，與現(xiàn)在的法律法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)緊密銜接，對(duì)研究土地空間利用的不動(dòng)產(chǎn)管理問題具有積極探索的意義。

土地管理；區(qū)分所有權(quán)；區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；成員權(quán)；空間權(quán)

隨著工商業(yè)的高速發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，城市人口急劇增加，土地資源短缺和土地資源保護(hù)的雙重壓力日益加劇，對(duì)土地利用逐漸由平面趨向地面之上空間及地下發(fā)展，垂直式的立體發(fā)展成為主流，空間權(quán)利的確定也應(yīng)運(yùn)而生。本文著重從法律層面，結(jié)合實(shí)際案例，本著法律關(guān)系明晰、權(quán)利范圍清晰、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、便于實(shí)際操作的原則，提出空間土地權(quán)利的概念，為完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系提出新的思路。

2007年《物權(quán)法》引入了建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的原則，在第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！睒?biāo)志著地上、地下空間可以設(shè)立相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)。但是《物權(quán)法》僅此一條的規(guī)定并沒有充分構(gòu)劃出地上、地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的主體、客體、權(quán)能的輪廓，造成雖然有法可依，但“無法（辦法）可行”的局面。分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e，在法律上體現(xiàn)了全體業(yè)主共有地面使用權(quán)的特征，將業(yè)主的空間權(quán)利以地表共有的形式確定為地表權(quán)利并不是《物權(quán)法》規(guī)定的地上、地下空間權(quán)利，而且由建筑面積按比例分?jǐn)偟降乇砗?，虛擬的地表共有土地面積很小，但其代表的土地權(quán)利、土地價(jià)值卻很大，從而扭曲了土地權(quán)利與價(jià)值真實(shí)的內(nèi)涵。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)和長春市國土資源局在交流會(huì)中提出了“宗地體”的概念，來確定地上、地下空間土地權(quán)利。此概念將地上、地下空間土地權(quán)利的客體用三維多面體來表示，但此方法存在與現(xiàn)行多項(xiàng)法律法規(guī)在土地權(quán)利定義方面的沖突，如果按“宗地體”概念描述建設(shè)用地使用權(quán)客體，需要對(duì)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《地籍調(diào)查規(guī)程》等法規(guī)和國家標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行重大修改，實(shí)施起來難度很大。地上、地下空間之所以能夠產(chǎn)生權(quán)利，起因是人類建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物成為權(quán)利客體而來（非地理學(xué)的空間概念）?！段餀?quán)法》提出的建筑物區(qū)分所有權(quán)，明確建筑物體內(nèi)任意空間的專有權(quán)利、共有權(quán)利以及所有權(quán)權(quán)利人的成員權(quán)利，其專有權(quán)利的客體是以房號(hào)為坐落，描述空間位置；以戶圖為范圍，描述客體空間，解決了建筑物空間權(quán)客體的描述問題，也得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可和支持。業(yè)主在購買房產(chǎn)時(shí)，其價(jià)格內(nèi)實(shí)際包含著土地價(jià)值和建安成本、稅費(fèi)、利潤，其中土地價(jià)值占有很大比重。業(yè)主在考慮房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，首先想到的是“我家”地面的土地價(jià)值，這個(gè)價(jià)值實(shí)際上就是樓面地價(jià)，而不是分?jǐn)偟降乇淼奶摂M共有土地的位置和價(jià)值，也不會(huì)考慮“體”的價(jià)值。

基于上述原因，結(jié)合建設(shè)筑區(qū)分所有權(quán)的理念，充分體現(xiàn)土地空間權(quán)利和價(jià)值，易于業(yè)主接受的原則，提出區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)。

1 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的概念

區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是依法對(duì)地表上下一定范圍的地上、地下三維空間，專有部分土地享有占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，對(duì)專有部分以外的共用部分享有共同管理的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物和構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，是不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)。

1.1 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體特征

其權(quán)利主體特征由專有部分使用權(quán)與因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)利兩部分組成。（1）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)人是地上、地下空間獨(dú)自使用部分和專有使用部分的使用權(quán)人；（2）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)人是建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織的成員，或是與之利益相關(guān)權(quán)利人組織的成員，享有相應(yīng)的成員權(quán)。

1.2 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的區(qū)分特性

區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是獨(dú)立的、統(tǒng)一的、整體的權(quán)利，專有權(quán)、成員權(quán)不過是這個(gè)統(tǒng)一權(quán)利的組成部分，其中專有權(quán)是主導(dǎo)權(quán)，只要登記中設(shè)立專有權(quán)，其成員權(quán)隨之成立。

所謂區(qū)分，是指基于區(qū)分地上、地下權(quán)的法理，指在地表建設(shè)用地的上下空間建筑物或構(gòu)筑物的權(quán)利主體與其地表土地使用權(quán)的主體各異條件下的地權(quán)區(qū)分。如果在主體同一情形下，則無進(jìn)行區(qū)分設(shè)定的必要。因客體與地面建設(shè)用地使用權(quán)客體范圍不同，設(shè)定順序先后不同，所以在效力和權(quán)能方面是不同的。

1.3 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)包括三個(gè)法律關(guān)系

（1）區(qū)域?qū)Ｓ嘘P(guān)系。無論是獨(dú)立的專有空間，還是建筑物或構(gòu)筑物內(nèi)的專有空間，解決的是特定區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)其應(yīng)有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（2）相鄰關(guān)系。各區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)人因其專有部分相互之間形成權(quán)利的法律和限制關(guān)系。（3）與業(yè)主大會(huì)關(guān)系。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系通過建筑物區(qū)分所有權(quán)來行使。

1.4 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)特征

（1）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)可以在國家所有和集體所有的土地上設(shè)立；（2）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)在地上、地下一定范圍的專有空間的權(quán)利，與建設(shè)用地使用權(quán)相同；（3）專有部分土地包括地上、地下空間獨(dú)自使用的土地和地上、地下空間專有使用的土地（圖1）；（4）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人對(duì)專有部分以外的共用部分享有共同管理的權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，轉(zhuǎn)讓或變更專有部分土地權(quán)利時(shí)，其對(duì)共用部分的共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓或變更；（5）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人可與利益相關(guān)權(quán)利人以約定或契約的形式實(shí)現(xiàn)共同管理權(quán)利，可通過建筑物區(qū)分所有權(quán)獲得的共有權(quán)和成員權(quán)參與業(yè)主大會(huì)，實(shí)現(xiàn)共同管理的權(quán)利；（6）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)分散于建筑物、構(gòu)筑物的各個(gè)專有部分，享有相應(yīng)的土地權(quán)益；（7）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人與相鄰權(quán)利人因通行等原因，必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利，可通過約定設(shè)定地役權(quán)，明確雙方權(quán)利和義務(wù)；（8）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的客體以建筑物區(qū)分所有權(quán)確定的建筑物或構(gòu)筑物建筑面積與專有部分在地上、地下空間建筑物或構(gòu)筑物底面的高程，以三維模型組合來描述；（9）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是以樓面地價(jià)作為權(quán)利價(jià)值體現(xiàn)，通過登記產(chǎn)生公示公信的法律效力的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)。

圖1 獨(dú)自使用土地范圍和專有使用土地范圍示意圖Fig.1 Sketch map of the difference between individual land use area and exclusive land use area

2 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系

2.1 都是用益物權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)和區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)都是《物權(quán)法》中的用益物權(quán)。

2.2 二權(quán)互相依賴不可分離

建設(shè)用地使用權(quán)是獨(dú)立的使用權(quán)，不依賴于成員權(quán)的存在而存在，區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是專有區(qū)域使用權(quán)與成員權(quán)相結(jié)合。（1）建設(shè)用地使用權(quán)是使用權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的充分或完全的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，是使用權(quán)人獨(dú)占財(cái)產(chǎn)，并把它作為排除一切人的、只服從個(gè)人的領(lǐng)域。建設(shè)用地使用權(quán)一經(jīng)設(shè)立就單獨(dú)存在，并非依附于其他權(quán)利的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也不是其他權(quán)利的延伸[1]。（2）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是能夠在建筑物或構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)上區(qū)分的，獨(dú)立使用部分的獨(dú)立使用權(quán)與建筑物或構(gòu)筑物內(nèi)部或外部利益相關(guān)成員構(gòu)成的成員權(quán)的結(jié)合體，其同時(shí)擁有占有、使用、收益和有限的處分權(quán)利[2]。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)客體物是建筑或構(gòu)筑物各個(gè)獨(dú)立的部分，但其獨(dú)立部分效能的發(fā)揮離不開建筑物或構(gòu)筑物共同部分和共用設(shè)施的共同使用，離不開與地表使用權(quán)利人在地基、通道、管道等用益物權(quán)的關(guān)聯(lián)。

2.3 二權(quán)的利益區(qū)分

建設(shè)用地使用權(quán)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)自身使用的利益，區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)自身利益與周邊利益共同體的整體利益。（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以行使占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，對(duì)權(quán)利的產(chǎn)生、行使、消滅需要按照國家批準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行，對(duì)與周邊權(quán)利人的關(guān)系，不作過多干預(yù)。（2）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)本身性質(zhì)導(dǎo)致各個(gè)區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)之間共存關(guān)系的存在，導(dǎo)致對(duì)特定個(gè)人權(quán)利的缺乏，需要建立代表區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)人整體利益的組織或契約，由這一組織或契約來行使區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利，而這一組織或契約通常是依據(jù)法律的強(qiáng)制性規(guī)定設(shè)立的，也就是區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是由區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)人與代表區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)利益的組織或契約共同行使。這個(gè)組織可以通過建筑物區(qū)分所有權(quán)為紐帶組成的業(yè)主管理委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)；這個(gè)契約可以通過與周邊利益關(guān)系人建立的法律文件約定。當(dāng)區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、變更、轉(zhuǎn)讓時(shí)，原區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)人自然脫離這個(gè)組織，解除相應(yīng)的法律契約。

2.4 分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)與區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系

（1）分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)是指在一宗土地上由單一主體享有變?yōu)槎鄠€(gè)權(quán)利主體按份共有虛擬地表土地上的權(quán)利[3]。分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的方法一般是通過建筑面積，不區(qū)分房屋的用途、價(jià)格、位置平均分?jǐn)偅怨椒窒斫ㄖ锼型恋氐脑鲋凳找?。分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)解決了地上、地下空間落到地表土地的共有土地權(quán)屬數(shù)量問題，也使得房屋可以依托土地而存在，但仔細(xì)分析，卻發(fā)現(xiàn)其中仍有很多不合理的地方，主要表現(xiàn)在按建筑面積平均分?jǐn)偹謹(jǐn)偟耐恋貎r(jià)值與房地產(chǎn)所含土地價(jià)值有較大區(qū)別。

（2）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是建筑物或構(gòu)筑物的建筑物區(qū)分所有權(quán)所占有的底面范圍與該建筑物或構(gòu)筑物共有共享部分的結(jié)合體，或可理解為區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)面積等于建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑面積（建筑面積=使用面積+建筑物分?jǐn)偯娣e）。獨(dú)自使用的空間權(quán)利，是由建筑面積和建筑物或構(gòu)筑物底面高程與高度具體描述的地上、地下空間權(quán)利，與地表土地只有投影關(guān)系，其投影僅表明區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)在地表平面的虛擬位置，而非表明其在地表的權(quán)利范圍，不存在共有關(guān)系。

（3）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)通過樓面地價(jià)的方式享受土地的增值收益。樓面地價(jià)是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，可以最真實(shí)地反映建筑價(jià)格中所包含的單位土地成本價(jià)格。樓面地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，是開發(fā)商要考慮的，也是政府能直接看到的。以有償方式獲取的土地如出讓，可以明確確定樓面地價(jià)，但無償方式獲得的土地往往無法確定樓面地價(jià)。

土地作為不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值屬性是作為機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的基本內(nèi)容，國家為公共服務(wù)提供無償?shù)耐恋刭Y源，是由國家承擔(dān)了土地成本。機(jī)構(gòu)獲取國家無償提供的土地資產(chǎn)，并不等于土地沒有價(jià)值，應(yīng)理解為國家為公共服務(wù)機(jī)構(gòu)“墊付”了土地成本，所以劃拔土地時(shí)，應(yīng)通過評(píng)估明確樓面地價(jià)水平，由國家“墊付”的土地成本，作為公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)入賬。

3 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的關(guān)系

3.1 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的區(qū)別

建筑物區(qū)分所有權(quán)是所有權(quán)性質(zhì)，具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能，任何人不得干預(yù)[4]。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)性質(zhì)，具有占有、使用、收益和有限的處分權(quán)能。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)可以獨(dú)立設(shè)立，按“房隨地走”或“地隨房走”的原則，設(shè)立建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)要設(shè)立區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)，即：建筑物區(qū)分所有權(quán)與區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)必須同時(shí)設(shè)立；建筑物區(qū)分所有權(quán)與區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利主體必須一致（房地一致原則）；建筑物區(qū)分所有權(quán)是對(duì)建筑物或構(gòu)筑物的權(quán)利區(qū)分；區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的區(qū)分。

3.2 客體的整體性

建筑物區(qū)分所有權(quán)是由眾人共同擁有的建筑物，按共有人應(yīng)得的份額享有，既有獨(dú)立享有，又有共同享有，在建筑物上體現(xiàn)權(quán)利的整體性[5]。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)在獨(dú)立設(shè)立時(shí)，其對(duì)整體建筑物或構(gòu)筑物有獨(dú)立、整體的權(quán)利，在建筑物或構(gòu)筑物內(nèi)分區(qū)設(shè)立時(shí)，與眾權(quán)利人共同管理建筑物或構(gòu)筑物，構(gòu)成整體性。

3.3 權(quán)利本身的統(tǒng)一性

建筑物區(qū)分所有權(quán)既按份享有所有權(quán)，又共同享有某些設(shè)施、空間的共有權(quán)，還對(duì)于全部的權(quán)利客體享有成員權(quán)，即在一個(gè)共有權(quán)中，既包括按份共有，又包括共同共有，還包括整體的成員權(quán)。區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)既按份享有土地使用權(quán)，又對(duì)于全部的權(quán)利客體享有成員權(quán)。兩權(quán)是一個(gè)獨(dú)立的、統(tǒng)一的、整體的權(quán)利。專有權(quán)、成員權(quán)或共有權(quán)是統(tǒng)一權(quán)利的組成部分。

3.4 專有權(quán)利的主導(dǎo)性

建筑物區(qū)分所有權(quán)和區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)兩權(quán)權(quán)利內(nèi)容結(jié)構(gòu)中，專有權(quán)是主導(dǎo)權(quán)利，擁有專有權(quán)，就必然享有成員權(quán)或共有權(quán)。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，只登記專有權(quán)。設(shè)立了建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)隨此而產(chǎn)生。設(shè)立了區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)，成員權(quán)隨此而產(chǎn)生。

4 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查

4.1 區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

（1）區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬狀況調(diào)查中，土地使用者及土地權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查和土地權(quán)屬來源情況及使用權(quán)類型調(diào)查，與建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查相同。

（2）界址調(diào)查。對(duì)地下空間獨(dú)立建筑物或構(gòu)筑物，按上下、左右、前后六至指界。如六至宗地存在已有建筑物或構(gòu)筑物按外圍相鄰指界，如六至鄰宗無建筑物或構(gòu)筑物，按國家所有無需指界（默認(rèn)地表為集體土地所有權(quán)的地下一定范圍空間為國家所有）。對(duì)地上、地下空間建筑物或構(gòu)筑物專有區(qū)域，無需指界，按建筑物戶圖范圍或竣工圖標(biāo)注的專有范圍確定區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)范圍。

（3）地籍編號(hào)。按照國土資源部《宗地代碼編制規(guī)則》編制，在宗地特征碼“S”表示區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地上），“X”表示區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地下）。

（4）繪制宗地草圖。對(duì)地下空間獨(dú)立建筑物或構(gòu)筑物，標(biāo)注其在地表的投影范圍，用“斜線”填充以區(qū)分非地表宗地。除按正常標(biāo)注宗地信息外，需標(biāo)注建筑物頂面高程和底面高程，以及按需要標(biāo)注各界址點(diǎn)的高程。對(duì)地上、地下空間建筑物或構(gòu)筑物專有區(qū)域，采用戶圖或注明專有范圍的竣工圖作為宗地草圖。

4.2 地籍測(cè)量

（1）地籍控制測(cè)量與建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查相同，但需要提醒的是引用測(cè)繪成果時(shí)，必須帶高程一并引用。

（2）界址點(diǎn)測(cè)量。對(duì)地下空間獨(dú)立建筑物或構(gòu)筑物，以解析法為主，勘丈法為輔進(jìn)行測(cè)量。按建設(shè)物或構(gòu)筑物設(shè)計(jì)圖或竣工圖相對(duì)坐標(biāo)將投影到地表的范圍，解析成大地坐標(biāo)系的絕對(duì)坐標(biāo)，并加標(biāo)高程。對(duì)地上、地下空間建筑物或構(gòu)筑物專有區(qū)域，按《房屋測(cè)繪規(guī)范》確定專有區(qū)域建筑面積和層高位置，將其投影到地表的范圍，用解析法解析成大地坐標(biāo)的絕對(duì)坐標(biāo)。

5 案例分析

5.1 項(xiàng)目基本情況

該項(xiàng)目位于北京市石景山區(qū)玉泉路，四至：東鄰玉泉路，南鄰魯谷村路，西鄰北京國際雕塑公園，北鄰石景山路。地表土地權(quán)利人為：北京市石景山區(qū)園林綠化局（劃拔用地）。2013年北京物美置地公司與北京市國土資源局簽訂了出讓合同，在國際雕塑公園地下建設(shè)文化娛樂中心。其規(guī)劃條件為：用地性質(zhì)為文化娛樂（地下）；用地規(guī)模為28450.283 m2（海拔高程59.6 m以下用地規(guī)模）；地下建筑規(guī)模為80000 m2；建筑控制高度為地下建筑最高點(diǎn)與地上建筑最低點(diǎn)分界線為海拔高程59.6 m，海拔高程59.6 m以下為地下建筑，地上綠化覆土以園林綠化主管部門方案為準(zhǔn)（出讓合同沒有明確規(guī)定地下建筑物的深度）。

5.2 獨(dú)自使用區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立

（1）地籍調(diào)查。依據(jù)出讓合同確定北京物美置業(yè)為區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人。界址調(diào)查時(shí)由上鄰北京市石景山區(qū)園林綠化局做為鄰宗指界，其他五鄰按國有土地免于指界。地籍編號(hào)按“X”表示區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地下）。地籍測(cè)繪時(shí)將控制點(diǎn)高程引到規(guī)劃釘樁點(diǎn)，在地表投影相應(yīng)位置建立“X，Y，Z”三維絕對(duì)坐標(biāo)成果，海拔高程為59.6 m。由“X，Y”圈定的平面區(qū)域作為確權(quán)土地面積（應(yīng)與規(guī)劃用地規(guī)模數(shù)據(jù)相符）。

（2）土地登記。土地登記類型為區(qū)分建筑用地使用權(quán)，權(quán)利人為北京物美置業(yè)公司，土地面積為28450.283 m2，權(quán)利設(shè)定情況為地下，權(quán)屬性質(zhì)類型為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，登記附圖為圖2。在登記簿備注中，注明海拔高程為59.6 m。依據(jù)出讓合同，北京物美置業(yè)公司應(yīng)與地表權(quán)利人就配套用房，用地出入口等事項(xiàng)進(jìn)行銜接，雙方約定相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)，如有需要可依法確定地役權(quán)。5.3專有使用區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立

圖2 獨(dú)自使用區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)示意圖Fig.2 Sketch map for the condominiums use rights of the individual land use area

設(shè)甲某購買了北京物美置業(yè)公司地下建筑物地下二層的10000 m2的房產(chǎn)，即《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為10000 m2，建筑物層高為5 m，并辦理了該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》。此時(shí)標(biāo)高為59.6 m的地下建設(shè)用地使用權(quán)面積為28450.283 m2，主體原為北京物美置業(yè)公司，現(xiàn)因出售地下二層的建筑物給他人所有，而變?yōu)樵黧w與甲按份共有關(guān)系。甲只有房屋所有權(quán)，還應(yīng)有對(duì)區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的份額。

（1）地籍調(diào)查。依據(jù)《房屋所有權(quán)證》確定甲某為該房屋座落標(biāo)明區(qū)域的區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人。以房屋所有權(quán)房屋平面圖確定用地范圍，無需四鄰指界，由建筑物底面高程和建筑物高度表示其空間。通過解析法確定房屋座落標(biāo)明區(qū)域的高程，地下二層底面高度為地下10 m，換算為絕對(duì)坐標(biāo)為49.6 m，單層高度為5 m。地籍編號(hào)按“X”表示區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地下）。

（2）土地登記。土地登記類型為區(qū)分建筑用地使用權(quán)，權(quán)利人為甲某，土地使用權(quán)證書中使用權(quán)面積——獨(dú)用面積為10000 m2，權(quán)利設(shè)定情況為地下，權(quán)屬性質(zhì)類型為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，登記附圖為圖3。在登記簿備注中注明區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)底面海拔高程為49.6 m。甲某依據(jù)房屋所有權(quán)權(quán)利人和土地使用權(quán)權(quán)利人身份，通過業(yè)主大會(huì)行使成員權(quán)。

6 結(jié)束語

隨著城市化和集約節(jié)約利用土地的深化，土地權(quán)利的空間化越來越復(fù)雜。在現(xiàn)有的法律框架下，與國家標(biāo)準(zhǔn)緊密銜接，通過樓面地價(jià)體現(xiàn)使用權(quán)利中的價(jià)值，充分體現(xiàn)土地的空間權(quán)利和位置，并被權(quán)利人（業(yè)主）接受，成為構(gòu)思區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的基本架構(gòu)。力爭(zhēng)遵循上位法，微調(diào)國家標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，真實(shí)體現(xiàn)土地登記內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)對(duì)地上、地下、地表土地使用權(quán)主體各異條件下的土地權(quán)利的區(qū)分登記。

圖3 專有使用區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)示意圖Fig.3 Sketch map for the condominiums use rights of the exclusive land use area

（

）:

［1］ 高延利.地籍管理叢書［M］ . 北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2008.

［2］ 張鵬.論中國空間建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立［J］ . 中國土地科學(xué)，2012，26（1）：50 - 54.

［3］ 王崢嶸.關(guān)于土地使用權(quán)分?jǐn)偡椒ǖ奶接懀跩］ . 湘潭師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2005，（4）：84 - 85.

［4］ 楊立新.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評(píng)析——上［J］ . 福建警察學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（1）：7 - 18.

［5］ 耿焰.建筑物區(qū)分所有要與一般所有權(quán)之比較［J］ . 青島海洋大學(xué)學(xué)報(bào)，2000，（2）：39 - 43.

（本文責(zé)編：陳美景）

On Condominiums Use Rights of Construction Land

ZHANG Jian
（Beijing Municipal Administration of Land Resources Shijingshan Branch, Beijing 100043, China）

The purpose of this study is to discuss the condominiums use rights of construction land in terms of ground and underground parts. The research method is a normative analysis referring to the concept of condominiums ownership of a building. Combined with the construction area and height, the definition of condominiums use right of construction land is discussed. The results show that a clear position the condominiums use rights of construction land can be defined through the analysis of the condominiums ownership of the building and the different property rights of the land. The paper also discussed the practical operation of defining the condominiums use right through a detailed example based on cadastral survey method. The paper concludes that the concept of the condominiums use rights of construction land may fill in the gap between practical and theoretical recognition on the property rights of construction land in terms of ground and underground right, which conforms to the relevant national laws and national standards, and further can be used to guide the ongoing comprehensive real estate registration.

land management; condominiums ownership; condominiums use rights of construction land; use right of construction land; membership; spatial right

F301.2

A

1001-8158（2015）01-0034-07

2014-01-13

2014-11-24

張堅(jiān)（1963-），男，北京人，副局長。主要研究方向?yàn)榈丶屯恋氐怯?。E-mail: 489329711@qq.com