邱 實(shí)，徐立奇，張遠(yuǎn)飛，劉沛琳，宋 平，楊琦峰

（1. 武漢地鐵集團(tuán)有限公司，湖北 武漢 430000；2. 武漢理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430070；3. 武漢地鐵集團(tuán)有限公司 土地開發(fā)事業(yè)總部，湖北 武漢 430000）

0 引言

隨著城市軌道交通的建設(shè)，其地下空間的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)日益增加，城市軌道交通作為重要的客流集散地，地下商業(yè)價(jià)值日漸提升，促進(jìn)了區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)開發(fā)及資源整合。目前，有很多有關(guān)城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的研究，宋平等[1]結(jié)合城市軌道交通廣告商業(yè)資源的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，提出自主經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)代理權(quán)外包、合資經(jīng)營(yíng) 3 種商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式， 分析了不同模式的特征及其適用性。任海靜[2]對(duì)重慶市軌道交通地下空間的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行研究，從重慶市目前的商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀入手，分析重慶市軌道交通地下商業(yè)價(jià)值，將商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分為連鎖經(jīng)營(yíng)、自營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、合資經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)5 種類型，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)提出初步建議。胡挺[3]將地鐵商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式分為整體出租、分割出租、聯(lián)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、合資經(jīng)營(yíng)模式，在分析各模式優(yōu)缺點(diǎn)的同時(shí)，提出地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策建議。然而，國(guó)內(nèi)外研究對(duì)城市軌道交通地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的系統(tǒng)理論分析較少，而根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，利用地下空間資源取得最高的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)反哺城市軌道交通集團(tuán)，促進(jìn)整個(gè)城市商業(yè)格局的優(yōu)化還需要深入研究。因此，根據(jù)城市軌道交通商業(yè)的特征提出系統(tǒng)的城市軌道交通地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，在理論層面研究各模式的特點(diǎn)及適用性，通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外城市軌道交通商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，探討影響經(jīng)營(yíng)模式選擇策略的因素，為城市軌道交通地下空間商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供理論支持。

1 城市軌道交通地下商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)模式的 特征分析

城市軌道交通地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式一般包括以下4 種：自營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、合資經(jīng)營(yíng)。對(duì)每一種類型的經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)分析如下。

1.1 自營(yíng)模式

自營(yíng)模式指城市軌道交通集團(tuán)成立專門的商業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)，對(duì)城市軌道交通地下商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌策劃、包裝，以及負(fù)責(zé)后期地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和管理工作，最終開發(fā)所得經(jīng)濟(jì)利益全部歸城市軌道交通集團(tuán)所有。在這種經(jīng)營(yíng)模式下，城市軌道交通集團(tuán)自己組建物業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目管理部門，總部采取縱向的管理方式，直接投資并經(jīng)營(yíng)各個(gè)站點(diǎn)商業(yè)，包括部分站廳和通道商鋪。對(duì)于大型換乘站點(diǎn)或樞紐站所形成的不同大型商業(yè)業(yè)態(tài)，如大型超市、賣場(chǎng)等，可以成立分部來(lái)管理相應(yīng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)事務(wù)，在成功經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步形成專業(yè)化、規(guī)范化的經(jīng)驗(yàn)管理策略，有利于創(chuàng)立城市軌道交通專業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌，拓展到沿線以外的城市商業(yè)，形成多線網(wǎng)融合的規(guī)模效應(yīng)。另外，城市軌道交通集團(tuán)的自營(yíng)品牌與城市軌道交通文化的充分融合，能夠形成差異化經(jīng)營(yíng)，提升品牌公信力[4]。

自營(yíng)模式能夠充分保證城市軌道交通集團(tuán)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的全程掌控，利潤(rùn)較高，但是城市軌道交通集團(tuán)缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)能力不足，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中成本較高，缺乏商業(yè)資源的運(yùn)用效率，還需要較長(zhǎng)的培育期及較大的人力資源投入，逐步形成完善的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，因而不提倡采用自營(yíng)模式。

1.2 租賃經(jīng)營(yíng)模式

租賃經(jīng)營(yíng)是指城市軌道交通集團(tuán)將地下空間商業(yè)，包括站廳商鋪、通道商業(yè)、地下商業(yè)街等物業(yè)出租給相應(yīng)承租個(gè)人或單位，通過(guò)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并收取租金的經(jīng)營(yíng)方式。租賃經(jīng)營(yíng)主要包括整體出租、分割出租和聯(lián)營(yíng) 3 種經(jīng)營(yíng)模式。

1.2.1 整體出租模式

整體出租指?jìng)€(gè)人或單位包租業(yè)主的整棟或整層物業(yè)，將物業(yè)以固定租金形式統(tǒng)一租賃給經(jīng)濟(jì)單位，由經(jīng)濟(jì)單位負(fù)責(zé)地下商業(yè)的開發(fā)，包括其自主經(jīng)營(yíng)或再分割開發(fā)，使城市軌道交通集團(tuán)避免商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減輕資金、人力資源壓力，這種模式在城市軌道交通建設(shè)初期比較可行。整體出租多適用于大面積零售業(yè)態(tài)，如大賣場(chǎng)、超市和百貨。

整體出租中的承租性質(zhì)一般可以分為零售服務(wù)和投資包裝 2 種。零售服務(wù)一般指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)戶承租進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，或者大型服務(wù)零售商將部分物業(yè)分割再進(jìn)行出租。投資包裝指投資商或商業(yè)管理公司結(jié)合周邊商圈及消費(fèi)者特征進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)策劃，對(duì)承租物業(yè)進(jìn)行商業(yè)定位，將規(guī)劃包裝后的地下商業(yè)再出租，并負(fù)責(zé)后期的招商、管理等工作。

該種模式的優(yōu)點(diǎn)在于能夠?yàn)槌鞘熊壍澜煌瘓F(tuán)帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)，而且無(wú)需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司及商業(yè)人員，前期招商便利，結(jié)算方便，今后還可以將物業(yè)進(jìn)行抵押貸款反哺軌道交通建設(shè)資金；缺點(diǎn)在于收益較低，租約長(zhǎng)，對(duì)租戶的贏利能力評(píng)估要求準(zhǔn)確。

1.2.2 分割租賃模式

分割租賃是指城市軌道交通集團(tuán)將站點(diǎn)地下商業(yè)空間進(jìn)行獨(dú)立分割，包括通道及站廳商業(yè)，并且根據(jù)站點(diǎn)周邊商業(yè)環(huán)境進(jìn)行業(yè)態(tài)定位并負(fù)責(zé)后期的招商和管理，能夠形成較高的租金，利于地下商業(yè)氛圍的營(yíng)造和經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化。

分割出租租金一般按出租面積或鋪位計(jì)算，表現(xiàn)為固定租金制。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于通過(guò)采取科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可以保證獲得整體租賃租金；缺點(diǎn)在于前期商業(yè)規(guī)劃要求高，對(duì)商業(yè)組合、市場(chǎng)定位需要專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，如果出租率及服務(wù)水平發(fā)生變化，將會(huì)影響租金水平及整體地下商業(yè)的價(jià)值，同時(shí)也需要承受招商不理想所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.3 聯(lián)營(yíng)模式

聯(lián)營(yíng)模式的本質(zhì)是分割出租的衍生模式，兩者最大的區(qū)別在于租金的計(jì)算方法，分割出租采取固定租金制，而聯(lián)營(yíng)模式采取基本保底額加額外租金比例。具體租金銷售額的比例由雙方協(xié)商并簽訂租約合同。該模式需要業(yè)主部分承擔(dān)租戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還需要負(fù)責(zé)賣場(chǎng)管理及營(yíng)業(yè)人員的管理，具有租賃雙方合作經(jīng)營(yíng)的成份。因此，要求城市軌道交通集團(tuán)具有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

1.2.4 模式比較

綜上所述，雖然租賃經(jīng)營(yíng)收入比較穩(wěn)定，前期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小，但是整體出租租金價(jià)格偏低，不利于人才、經(jīng)驗(yàn)的培養(yǎng)；分割出租管理不復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)收入回報(bào)較好，但是分割出租只適合于中低檔次商場(chǎng)，租戶流動(dòng)性較大；聯(lián)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)租金緊密聯(lián)系城市軌道交通集團(tuán)與租賃方之間的合作關(guān)系并保持穩(wěn)定，有利于商家的統(tǒng)一管理，保證服務(wù)質(zhì)量，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)存在持續(xù)提高空間[3]。

1.3 委托經(jīng)營(yíng)模式

委托經(jīng)營(yíng)模式是指城市軌道交通集團(tuán)因缺乏專業(yè)的商業(yè)開發(fā)和管理能力，或前期缺乏足夠的資金和人力保障，將自有物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)全部委托給專業(yè)的商業(yè)開發(fā)公司，城市軌道交通集團(tuán)監(jiān)督整個(gè)項(xiàng)目和參與部分策劃工作。委托經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)、經(jīng)費(fèi)、期限等在合同中進(jìn)行規(guī)定，城市軌道交通集團(tuán)在委托經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在委托合同中應(yīng)規(guī)定招商等相關(guān)內(nèi)容：一是要求每個(gè)站點(diǎn)地下商業(yè)的定位及業(yè)態(tài)限制，作為承租方的商業(yè)管理公司在商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)調(diào)研、分析和總結(jié)的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊商圈環(huán)境，兼顧城市軌道交通地下空間的人流疏導(dǎo)功能，進(jìn)行地下商業(yè)的差異化、特色化開發(fā)；二是為了保證地下商業(yè)的繁榮度及后續(xù)客流引入，需要對(duì)一定期限內(nèi)的招商入駐率提出相應(yīng)要求。同時(shí)，對(duì)于整體經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬問(wèn)題，應(yīng)避免經(jīng)營(yíng)權(quán)的頻繁轉(zhuǎn)讓，既保證城市軌道交通地下商業(yè)的整體性，又可以避免經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的滋生風(fēng)險(xiǎn)。

委托經(jīng)營(yíng)模式可以幫助城市軌道交通集團(tuán)引進(jìn)專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，管理簡(jiǎn)單，并且獲得較好的回報(bào)。但是在委托經(jīng)營(yíng)中，也可能出現(xiàn)委托代理關(guān)系問(wèn)題，而且該模式對(duì)管理公司的管理水平要求高，這種委托經(jīng)營(yíng)模式在我國(guó)運(yùn)用較少。

1.4 合資經(jīng)營(yíng)模式

合資經(jīng)營(yíng)模式是城市軌道交通集團(tuán)在取得政府給予的軌道交通土地使用權(quán)后，將城市軌道交通地下物業(yè)交由物業(yè)開發(fā)企業(yè)，與物業(yè)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合資開發(fā)。一般城市軌道交通集團(tuán)提供土地使用權(quán)或部分資金，物業(yè)開發(fā)商提供資金、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并且負(fù)責(zé)具體商業(yè)經(jīng)營(yíng)，雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。這種合資開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式有 2 種實(shí)現(xiàn)途徑[5]。

（1）城市軌道交通集團(tuán)與物業(yè)企業(yè)合作成立新的合資公司。城市軌道交通集團(tuán)與物業(yè)企業(yè)共同成立合資公司，利用合資方的商業(yè)資源和管理能力，對(duì)物業(yè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)，共同管理，共負(fù)盈虧，按照投資比例共同分取利潤(rùn)，屬于股權(quán)式投資經(jīng)營(yíng)方式。該種途徑主要考慮城市軌道交通大型站點(diǎn)地下商業(yè)及整個(gè)城市地下空間商業(yè)規(guī)劃的復(fù)雜性、資金規(guī)模及開發(fā)強(qiáng)度等特點(diǎn)，以保證整個(gè)城市及獨(dú)立站點(diǎn)地下商業(yè)的科學(xué)定位及資源整合，促進(jìn)城市商業(yè)圈的發(fā)展。

（2）城市軌道交通集團(tuán)參股入股物業(yè)開發(fā)企業(yè)。城市軌道交通集團(tuán)以地下商業(yè)空間使用權(quán)評(píng)估價(jià)值向物業(yè)企業(yè)投資，成為物業(yè)開發(fā)企業(yè)股東，并且按照投資額大小分配后期開發(fā)利潤(rùn)。但是，城市軌道交通集團(tuán)只是參與公司管理，一旦發(fā)生物業(yè)開發(fā)公司損害城市軌道交通集團(tuán)的利益時(shí)，很難保證形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。

合資經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于地下商業(yè)開發(fā)過(guò)程中能夠充分利用物業(yè)企業(yè)的資金與商業(yè)資源，利用專業(yè)化經(jīng)營(yíng)手段彌補(bǔ)城市軌道交通集團(tuán)的不足，同時(shí)可以通過(guò)培養(yǎng)商業(yè)開發(fā)人才，為其他城市軌道交通的商業(yè)資源進(jìn)行整合開發(fā)提供基礎(chǔ)；劣勢(shì)在于合資雙方的利益、文化沖突會(huì)影響經(jīng)營(yíng)效果。

2 國(guó)內(nèi)外城市軌道交通地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 借鑒

以巴黎、香港、上海、廣州、北京、深圳、南京為目標(biāo)城市，其城市軌道交通地下空間商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式如表 1[2]所示。

通過(guò)分析不同城市經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營(yíng)基本遵循規(guī)律如下。

（1）國(guó)內(nèi)城市軌道交通地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)多采取租賃經(jīng)營(yíng)模式，其租賃經(jīng)營(yíng)形式主要根據(jù)城市軌道交通集團(tuán)的規(guī)劃決定。深圳、南京和北京多采取整體出租模式，尤其是北京的大部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目采取引進(jìn)優(yōu)質(zhì)連鎖商家的方式，以保證穩(wěn)定的回報(bào)。部分國(guó)內(nèi)城市采取較為專業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式：其中，上海采取租賃經(jīng)營(yíng)與委托經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方式，形成多樣化經(jīng)營(yíng)模式，并且在租賃過(guò)程中采取捆綁出租方式，形成規(guī)模效應(yīng)；廣州和香港由專業(yè)管理公司進(jìn)行自主招商與管理，部分也采取整體出租方式。

（2）國(guó)外軌道交通地下商業(yè)多采取委托經(jīng)營(yíng)模式，主要由于國(guó)外有較多商業(yè)管理公司，對(duì)地下商業(yè)的規(guī)劃、管理具有專業(yè)能力，通過(guò)專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，可以將城市軌道交通商業(yè)與周邊商業(yè)資源充分整合；而且國(guó)外城市如巴黎城市軌道交通發(fā)達(dá)，“多網(wǎng)一家”的委托經(jīng)營(yíng)模式可以形成商業(yè)規(guī)模效應(yīng)。

表1 國(guó)內(nèi)外城市軌道交通地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

（3）國(guó)內(nèi)外城市軌道交通地下商業(yè)較少采用自營(yíng)模式，主要原因是自營(yíng)模式對(duì)城市軌道交通集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理能力要求最高，尤其在前期建設(shè)過(guò)程中缺乏相應(yīng)的資金及人力資源，地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本較大。

3 城市軌道交通地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式選擇策略 分析

城市軌道交通地下商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)得益于巨大的客流及鮮明的消費(fèi)群體特征，具備一定的市場(chǎng)獨(dú)占性，但也受到諸多因素的影響，如地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)范、地下空間的建設(shè)技術(shù)、地下商業(yè)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化等。在選擇地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合城市軌道交通集團(tuán)對(duì)地下商業(yè)項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，經(jīng)過(guò)綜合比較選擇確定相應(yīng)策略[6]。

3.1 地下商業(yè)開發(fā)時(shí)序

城市軌道交通地下商業(yè)開發(fā)包括整個(gè)站點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，而且直接影響商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益。如果地下商業(yè)規(guī)劃滯后于站點(diǎn)建設(shè)，即待站點(diǎn)建設(shè)完成后，再根據(jù)招商要求而進(jìn)行后期改造，不僅增加建設(shè)成本，也不利于站點(diǎn)的人流安全疏通，甚至有可能破壞站點(diǎn)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的整體效應(yīng)。因此，地下商業(yè)開發(fā)的時(shí)序問(wèn)題應(yīng)納入站點(diǎn)建設(shè)的規(guī)劃中，商業(yè)的面積、與通道的銜接、業(yè)態(tài)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)均應(yīng)有提前的規(guī)劃，避免后期改造的巨大成本，針對(duì)站點(diǎn)周邊商圈的具體情況，提前選擇地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，盡最大可能開發(fā)地下商業(yè)價(jià)值。

3.2 地下商業(yè)定位

商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式選擇還應(yīng)結(jié)合周邊商圈情況或未來(lái)商圈規(guī)劃目標(biāo)，在前期商業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)規(guī)劃及后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)中對(duì)地下商業(yè)進(jìn)行定位和調(diào)整。主要基于宏觀維度和微觀維度考慮。一是宏觀維度，主要考慮站點(diǎn)所處區(qū)域的政策、經(jīng)濟(jì)、人口、規(guī)劃、交通等方面情況，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)域政策和規(guī)劃，如針對(duì)高端商務(wù)區(qū)或購(gòu)物商圈的規(guī)劃，由于租賃或合資經(jīng)營(yíng)模式難以全程執(zhí)行城市軌道交通集團(tuán)的定位決策，因而可以采取自營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)模式。二是微觀維度，主要考慮站點(diǎn)周邊的商業(yè)組合、居民收入水平及消費(fèi)力、消費(fèi)偏好及客流結(jié)構(gòu)等，在瞄準(zhǔn)主要消費(fèi)群體的消費(fèi)需求后，可以有針對(duì)性地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，選擇合理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，如某站區(qū)域范圍內(nèi)以年輕居民占據(jù)多數(shù)，為了迎合這類群體復(fù)合式消費(fèi)的需求，可以采取分割租賃經(jīng)營(yíng)模式；如果周邊商圈缺乏某種大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)，可以采取合資、委托或整體租賃商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，開發(fā)單一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，如大型超市，彌補(bǔ)周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺陷[7]。因此，準(zhǔn)確的地下商業(yè)定位應(yīng)通過(guò)開展深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析，選擇合理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

3.3 租賃市場(chǎng)反饋信息

城市軌道交通開通初期，由于線路網(wǎng)絡(luò)客運(yùn)量還未達(dá)到理想規(guī)模，站內(nèi)商業(yè)也有一個(gè)逐步培育和成熟的過(guò)程，租金價(jià)格及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)難以確定，甚至造成城市軌道交通集團(tuán)利益的流失[3]。因此，應(yīng)通過(guò)了解租賃市場(chǎng)的反饋信息，提前篩選商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，如租賃市場(chǎng)承租欲望強(qiáng)烈，可以采取分割租賃模式；如果存在較為明顯的買方市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取整體出租或委托經(jīng)營(yíng)模式，避免因部分商鋪空置導(dǎo)致的城市軌道交通集團(tuán)利益流失，從而規(guī)避商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；針對(duì)無(wú)法了解或不明確租賃市場(chǎng)信息，可以采取自營(yíng)或合資經(jīng)營(yíng)模式主動(dòng)控制租賃風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力

城市軌道交通集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理能力直接關(guān)系到地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的選擇及多元化的經(jīng)營(yíng)格局。良好的經(jīng)營(yíng)管理能力使企業(yè)可以采取對(duì)經(jīng)營(yíng)素質(zhì)和管理能力有較高專業(yè)要求的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。因此，針對(duì)有部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的軌道交通集團(tuán)，可以對(duì)地下商業(yè)采取部分自營(yíng)的方式，不僅有利于專業(yè)人才的培養(yǎng)，還可以保證地下商業(yè)利益的最大化，同時(shí)在租賃經(jīng)營(yíng)中可以選擇更合適的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式；針對(duì)極度缺乏商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的軌道交通集團(tuán)，需要采取委托專業(yè)的物業(yè)開發(fā)管理公司或采用建立合資公司的方式開展地下商業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。但是，不論是采取租賃或委托經(jīng)營(yíng)模式，提升城市軌道交通的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力至關(guān)重要。例如，武漢地鐵集團(tuán)有限公司在商業(yè)經(jīng)營(yíng)初期，可以在城市軌道交通開通初期，先選取某個(gè)站點(diǎn)，采取委托經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)培養(yǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)人才，不斷提升自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，從而可以在其他站點(diǎn)進(jìn)行推廣應(yīng)用，逐步采取自營(yíng)、租賃或委托等商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

4 結(jié)束語(yǔ)

實(shí)現(xiàn)城市軌道交通商業(yè)資源價(jià)值最大化，是我國(guó)城市軌道交通健康可持續(xù)發(fā)展的需求之一，也是城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)之一。通過(guò)分析并總結(jié)城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及部分國(guó)內(nèi)外城市的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提出商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式選擇策略，為不同城市的軌道交通地下商業(yè)開發(fā)提供參考。然而，由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式選擇及實(shí)施過(guò)程具有一定的復(fù)雜性，影響因素呈現(xiàn)多樣化，因而應(yīng)針對(duì)具體城市或案例進(jìn)行深入的實(shí)證分析，進(jìn)一步豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的選擇策略研究。

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