鄭文強(qiáng)，薛 斌

（南京理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，南京 210094）

1 投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式SWOT分析

1．1 使用公允價值計(jì)量的優(yōu)勢和劣勢

在財(cái)務(wù)報(bào)表中可以更加真實(shí)地披露信息。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式。在資產(chǎn)負(fù)債表日，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，是參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行價格；不能取得現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格。采用成本法則只能強(qiáng)調(diào)會計(jì)信息的可靠性，公允價值計(jì)量模式則可以更加及時、真實(shí)地反映資產(chǎn)的價值。

1．2 更好地體現(xiàn)全面收益觀

資產(chǎn)負(fù)債表觀下的收益，應(yīng)視為企業(yè)一個會計(jì)期間的凈增加，是一個全面收益的概念，可以全面反映其對企業(yè)所有者權(quán)益的貢獻(xiàn)，表面企業(yè)實(shí)際財(cái)富的增加值，優(yōu)化資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)，充分關(guān)注企業(yè)長期戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展。

1．3 公允價值難以做到真正公允

投資性房地產(chǎn)公允價值的計(jì)量是根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的時間市場的同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格來決定的。但是由于房地產(chǎn)的價格近期波動比較頻繁，同一個城市不同地方的價格也差別較大。若以同地區(qū)較高的價格來估計(jì)本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，會高估本企業(yè)的資產(chǎn)；反之，則會低估本企業(yè)的資產(chǎn)。

1．4 公允價值可能會被一些別有用心的人利用

我國的市場經(jīng)濟(jì)還不完善，采用公允價值計(jì)量模式可能會受到一些人的干擾和利用，而這些人為因素影響的公允價值變動損益均調(diào)整了投資性房地產(chǎn)的賬面價值，也會影響企業(yè)的利潤。

2 使用公允價值計(jì)量的機(jī)會和威脅

2．1 國際會計(jì)大環(huán)境的趨同使然

當(dāng)今世界是一個流動的世界，我國的經(jīng)濟(jì)也與世界結(jié)合越來越緊密，相互依存和相互加強(qiáng)日益加深，迫切需要借鑒國際通行的規(guī)則，不斷完善我國的會計(jì)準(zhǔn)則，為我國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展提供一個標(biāo)準(zhǔn)趨同，信息溝通的信息平臺。

2．2 房地產(chǎn)市場越來越成熟

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)，近些年我國的GDP的飛速增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的關(guān)系。但是從2014年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了疲憊的跡象。但是，一直以來，中央和地方政府都對房地產(chǎn)業(yè)的走勢尤為關(guān)注。尤其是這次房地產(chǎn)的危機(jī)時，所以我們有理由相信政府今后對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管會更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)業(yè)也會越來越規(guī)范和成熟。

2．3 公允價值會計(jì)計(jì)量屬性的接受程度低于歷史成本

在會計(jì)計(jì)量屬性上，人們更加傾向于選擇以實(shí)際交易為基礎(chǔ)，具有確定性，客觀性，靠得住的歷史成本，而對具有變動性和不確定性，需要特定的方法才能取得的公允價值計(jì)量方法有一種排斥，而公允價值計(jì)量方法相比歷史成本更加復(fù)雜。

2．4 房地產(chǎn)的波動性

中國房地產(chǎn)泡沫說，很久之前就已經(jīng)存在了，尤其是2013到2014年中國房地產(chǎn)的價格是更加撲朔迷離。而采用公允價值計(jì)量本身就帶有一定的主觀色彩，加之中國房地產(chǎn)的波動性，會影響到投資性房地產(chǎn)的公允性，進(jìn)而影響到公允價值計(jì)量模式的發(fā)展。

3 SWOT矩陣分析公允價值的運(yùn)用

（1）針對優(yōu)勢和機(jī)會：加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)使用公允價值計(jì)量的運(yùn)用。

（2）針對劣勢和機(jī)會：提高內(nèi)部控制的質(zhì)量。

（3）針對優(yōu)勢和威脅：提高人員職業(yè)素質(zhì)，繼續(xù)教育學(xué)習(xí)。

（4）針對劣勢和威脅：完善相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)會計(jì)人員職業(yè)道德學(xué)習(xí)。

4 使用公允價值計(jì)量的好處

①公允價值具有很強(qiáng)的相關(guān)性，提供的會計(jì)信息能將快速變化的經(jīng)濟(jì)情況及時地反映出來。②預(yù)測功能。公允價值也有歷史成本所不能比較的優(yōu)越性。歷史成本雖具有可驗(yàn)證性，但歷史成本無法揭示資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)——未來經(jīng)濟(jì)利益。③在當(dāng)前金融工具不斷創(chuàng)新，企業(yè)金融資產(chǎn)和負(fù)債日益增多的情況下，公允價值優(yōu)于歷史成本。

5 使用公允價值計(jì)量的弊端

（1）新準(zhǔn)則對公允價值計(jì)量操縱利潤的規(guī)定。例如，對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定是在有確鑿證據(jù)其公允價值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。房地產(chǎn)公司可以隱藏證據(jù)并使得其不確鑿，等需要的時候再出示確鑿證據(jù)。顯然，他可以選擇一個合適的時機(jī)，切換為公允價值進(jìn)行計(jì)量，人為的操縱利潤；

（2）公允價值的應(yīng)用在一些地方不符合會計(jì)穩(wěn)健性。金融工具活躍，市場價格變化快，不符合會計(jì)的穩(wěn)健性；

（3）信息質(zhì)量的可靠性難以保證，公允價值的獲取存在一定的難度，過度依賴會計(jì)人員的職業(yè)判斷。

6 對公允價值計(jì)量屬性使用的建議

①適度使用公允價值，逐步采用公允價值計(jì)量。目前尚不具備全面采用公允價值的條件下，最好采用歷史成本和公允價值兩種模式并存的方法。②通過立法來提高技術(shù)的可操作性。當(dāng)不存在公平市價時，需要應(yīng)用現(xiàn)值技術(shù)來計(jì)算出相應(yīng)的公允價值，在這方面我國應(yīng)該會計(jì)準(zhǔn)則以及有關(guān)法律規(guī)章上予以規(guī)范。

［1］鄧立華．金融危機(jī)引發(fā)公允價值計(jì)量思考［J］．中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010（4）.

［2］王寶云．公允價值會計(jì)計(jì)量應(yīng)用研究［D］．楊凌：西北農(nóng)林科技大學(xué)，2013．