【摘 要】在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，成本管理是一項非常重要的內(nèi)容，在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，它都發(fā)揮著十分關(guān)鍵的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下有的更大的發(fā)展空間，就必須要采取有力的措施，降低成本。本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本的管理對策，以供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；房地產(chǎn)項目

在我國經(jīng)濟的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的支撐作用，它在發(fā)展的過程中會受到我國經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，同時其在實際的應(yīng)用中也起到了基礎(chǔ)性的作用，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到非常重要的促進作用，此外，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)的過程中需要非常大的經(jīng)濟投入，同時一個建筑工程需要非常長的時間去建設(shè)，有很多因素都會對其產(chǎn)生重要的影響，所以成本管理對企業(yè)經(jīng)濟效益的實現(xiàn)就顯得更加的重要。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各種耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售五個階段。房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達到總成本的80%-90%。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制上存在的問題

2.1缺乏嚴肅性

由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財務(wù)指標縮水，成本反映不真實，造成企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時取得正式發(fā)票進行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實性，給企業(yè)經(jīng)營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對象應(yīng)根據(jù)成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進行分攤或隨意分攤。成本費用分攤的隨意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

2.2缺乏必要的科學(xué)性

很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理的過程中都對成本控制不是非常的重視，通常在開發(fā)項目結(jié)束之后才對整個成本進行核算，這種方式在財務(wù)統(tǒng)計上能夠體現(xiàn)出非常好的作用，但是對于動態(tài)過程來說，它不能很好的體現(xiàn)出企業(yè)在管理過程中存在的諸多問題，在這方面對于那些滾動式開發(fā)的大企業(yè)而言有著非常明顯的影響，無法很好的展現(xiàn)出企業(yè)在項目開發(fā)過程中體現(xiàn)出的真正情況，因此在成本資料的核對方面也存在著很大的障礙。

2.3不具備良好的全面性

在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當中，很多企業(yè)的管理者都將項目后成本費用當做對單項成本費用的控制工作，這樣就會出現(xiàn)在某一方面的成本控制的很好，但是在項目的規(guī)劃設(shè)計以及定位等工作中存在著很大的問題，這些問題會在施工和銷售的過程中不斷出現(xiàn)，成本管理就變成了一種純粹的成本控制，企業(yè)也不能用填堵成本漏洞的方式進行相應(yīng)的管理工作，應(yīng)該將成本控制工作和成本管理工作充分的融合在一起。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目加強成本控制的措施

3.1樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制在整個開發(fā)過程中都是非常重要的一項工作，控制從某種角度上來說，是從宏觀到微觀的一種變化，由粗放管理到細致管理的一個過程，它是根據(jù)項目建設(shè)不同階段的性價比具體情況進行綜合的對比和評選過程，成本控制工作并不是簡單的審查和核算，它和整個工程承的經(jīng)營都有著非常密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中也必須要從這個維度上進行成本控制工作，還要和技術(shù)人員形成合力，在很多方面都采取有效的措施，同時還要對其進行有效的控制，只有不斷的發(fā)揮人才的力量，才能更好的對成本進行有效的控制，從而也幫助企業(yè)更好的實現(xiàn)整體的控制目標。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目立項階段，應(yīng)做好項目的可行性研究、投資預(yù)算

在項目確立的階段，企業(yè)首先應(yīng)該對市場的具體情況進行詳細的調(diào)查和分析，同時還要不斷的收集一些有用的市場信息，房地產(chǎn)價格會受到很多因素的影響，其中比較重要的就是其所處的位置、配套設(shè)施建設(shè)的具體情況和戶型等等。另外，企業(yè)還應(yīng)該將政府最近一段時間內(nèi)推出的一些價格政策變化和金融機構(gòu)的政策變化考慮到項目的可行性當中，在目標定位和計算方面也應(yīng)該考慮到各項因素對其產(chǎn)生的重大影響，同時還要根據(jù)市場價格的相應(yīng)變化對目標成本進行有效的控制，再將目標成本的總額分解成幾個部分這樣才能使得整個成本具有一定的可預(yù)見性和可控制性。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)階段，加強項目現(xiàn)場管理，引入市場競爭機制，壓低材料成本

在項施工的過程中要對項目出現(xiàn)的變動進行嚴格的管理。在已經(jīng)獲得了現(xiàn)場簽證的時候應(yīng)該保證付款到賬之后再進行落實，在對每一個簽證進行辦理之前一定要對工程具體施工量的變化進行合理化分析，將工程成本控制工作在施工之前就能夠有效的控制住，還要在實際的工作中指定一些有責任心的，有較高職業(yè)素養(yǎng)的人員展開相應(yīng)的工作，同時還要充分的引入競爭機制，選擇更有優(yōu)勢的單位，同時還要根據(jù)相關(guān)文件的要求選擇一些好的單位，這樣才能在施工階段對整個造價進行有效的控制，從而也幫助企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。

4.結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟社會環(huán)境的要求。因此，加強成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。

【參考文獻】

[1]王玉紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

[2]林立強.房地產(chǎn)經(jīng)營管理的七大誤區(qū)[M].北京：北京大學(xué)音像出版杜，2006.

[3]楊涵，丁紅軍.房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2005，6.