房地產(chǎn)中介行業(yè)作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對推動房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)起到了潤滑劑的作用。近幾年來，隨著國家不斷實施對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，一定程度上解決了房地產(chǎn)中介市場長期存在的一些問題。但是盡管如此，當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場依然還存在著不少問題。筆者通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場的特點和現(xiàn)狀，提出了完善房地產(chǎn)中介市場的建議。

1.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程代理，中介隊伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發(fā)展過程中，中介市場將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托代理、價格評估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動的場所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)起到了潤滑劑的作用。

2.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場主要問題

2.1政府監(jiān)管不力

全國除溫州這樣的城市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動。房地產(chǎn)中介市場中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制， 職能分配不明確， 難以形成對從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對房地產(chǎn)中介市場形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營。

2.2法規(guī)體系不全

房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營以及對從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。

2.3機(jī)構(gòu)信譽(yù)不良

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產(chǎn)中介市場上，這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會利用這一信息不對稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以代理名義串通他人炒房賣房，這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場的發(fā)展。同時由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機(jī)蓄意加價等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場發(fā)展的一大隱患。

2.4人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國實行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國的發(fā)展時間不長，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的對策

3.1嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度

在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊資金要達(dá)到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時，劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度

在人員資格管理方面，要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營制度

規(guī)范經(jīng)營，加強(qiáng)誠信建設(shè)，一方面考慮到消費者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對稱問題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強(qiáng)自身的誠信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠實守信；并規(guī)范經(jīng)營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的信任度。

3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度

政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機(jī)構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機(jī)制。第二，通過立法對從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對各項違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實到位。

3.5嚴(yán)格法律保障制度

一套合理的法律法規(guī)是中介機(jī)構(gòu)順利發(fā)展的保障。但是到目前為止，我國還沒有建立起一套系統(tǒng)的規(guī)范中介機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的法規(guī)體系。政府要立即推進(jìn)這一方面的法律法規(guī)建設(shè)，推動這一行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。在針對房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的缺陷和問題的同時，借鑒國外較為成熟的法律文件，進(jìn)一步完善我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，使之更具體化和具有可操作性，尤其是對資金監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管中存在的漏缺加以彌補(bǔ)，對行政監(jiān)管責(zé)任、監(jiān)管方式、懲戒處罰機(jī)制都作出全面合理的規(guī)定。對房產(chǎn)中介市場存在的欺詐違法行為加大查處力度和執(zhí)法力度，維持房地產(chǎn)中介的市場秩序，促進(jìn)其健康有序的發(fā)展。