馬春梅

摘要：隨著市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，“高盈利”的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出飽和式的發(fā)展趨勢。如東營市這座地級市房地產(chǎn)企業(yè)大大小小就有200多家，如何在企業(yè)發(fā)展與競爭中獨占鰲頭，首要面臨的難題就是資金密集型帶來的高風(fēng)險。對此，加強財務(wù)管理防范財務(wù)風(fēng)險，這已是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展值得研究的一項重要課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 控制

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在參與市場經(jīng)濟競爭中，各項財務(wù)指標由于受到各種不確定因素的影響，在一定時期，一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期經(jīng)營的目標發(fā)生的偏差。而房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險客觀存在于籌資、投資、經(jīng)營、收益分配等各個環(huán)節(jié)。為此，面對房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競爭，必須加強財務(wù)管理，提高財務(wù)風(fēng)險防范能力，才能更好的房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。對此談?wù)劰P者的幾點體會。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在的成因

（一）房地產(chǎn)籌資額較大

1、負債金額較大

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營面臨的最主要的問題就是資金問題，資金密集導(dǎo)致財務(wù)管理中出現(xiàn)的高風(fēng)險性。近年來，東營市的大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源于銀行借款，以投入債務(wù)資金為主，在片面的追求高回報的利益的驅(qū)動下，貸款增長率持續(xù)偏高。建高檔別墅，洋樓，豪華大酒店，高規(guī)格大型商業(yè)步行街等耗資巨大，如東辰鑒墅主要是面對高端消費群體，建筑面積以330—730平米的景觀別墅和200平米的花園洋房為主，與此相仿的格林楓景、盛運家園等，這些盲目舉債，打造豪華小區(qū)建設(shè)，回籠資金較慢，收益不是很理想，無形增加了小區(qū)運營成本的附加值，增加了企業(yè)財務(wù)的風(fēng)險。

2、利率與市場變動

在市場經(jīng)濟競爭中，企業(yè)的發(fā)展與運行，面臨著各種挑戰(zhàn)和機遇等變數(shù)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)貸款，開發(fā)中地產(chǎn)價格，建材原料價格等?？梢哉f企業(yè)在市場競爭中面臨著諸多不可預(yù)測的風(fēng)險。如，2011年面對劇烈的通貨膨脹，央行根據(jù)形勢發(fā)展要求，繼續(xù)利用利率等價格調(diào)控手段，調(diào)節(jié)資金需求和投資儲蓄行為，管理通貨膨脹預(yù)期。相繼

兩次央行提出將一年期存、貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點（累計上調(diào)0.50個百分點）。這一貨幣政策對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于貸款利率的提高，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，預(yù)期收益也大打折扣，給企業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的壓力和損失。

（二）項目投資的盲目性較大

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對物質(zhì)生活品質(zhì)需求越來越高，作為領(lǐng)先行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，對城市的打造越來越備受消費者的青睞，不少房地產(chǎn)企業(yè)絞盡腦汁，挖空心思的在城市規(guī)劃建設(shè)中，不惜重金“爭奪”土地的開發(fā)與使用權(quán)，進行所謂的“牧歌式圈地運動”，位數(shù)不少的高端人士認為只要取得土地使用權(quán)，投入相應(yīng)的資金，按照設(shè)計圖紙施工，工程項目按期交付使用，就會獲得高額的經(jīng)濟效益。其實，有些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目中缺乏對征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，這樣企業(yè)在投資運行中各項成本指標的測算及分解落實工作很難確立相對準確的目標利潤。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

（三）項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

不少房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)運行中，嚴格落工程項目的各項指標，抓質(zhì)量，抓安全，抓進度。恰恰忽視了財務(wù)部門的監(jiān)督職能，在工程項目的成本核算上不夠規(guī)范，比較疏忽，走過場，沒有真正的根據(jù)企業(yè)的特點進行成本核算。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險具體措施

（一）防范籌資環(huán)節(jié)財務(wù)風(fēng)險

1、科學(xué)籌資，減低財務(wù)風(fēng)險

對多數(shù)企業(yè)而言：企業(yè)的生存與發(fā)展中產(chǎn)生的負債越多，給企業(yè)帶來的債務(wù)風(fēng)險就越大。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在運行中應(yīng)發(fā)揮自身存在的優(yōu)勢，降低債務(wù)，減少財務(wù)風(fēng)險。一是利用競標取得的土地使用權(quán)和良好的社會信譽作抵押擔(dān)保進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)的職能，減低投資風(fēng)險；二是房產(chǎn)企業(yè)通過財務(wù)預(yù)算，科學(xué)制定債務(wù)風(fēng)險控制的底線，合理調(diào)控好企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，減少籌資風(fēng)險。

2、擇機預(yù)售，回收投資

房地產(chǎn)企業(yè)在投資運營中，地產(chǎn)即使投資品也是消費品具有二元性，如何將投資建成的樓房商品轉(zhuǎn)化成消費品，在轉(zhuǎn)化成消費品的過程中使企業(yè)老板獲得投資的回收，產(chǎn)生利潤。這也是投資商在運營中一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。地產(chǎn)的銷售過程中還受到區(qū)域供求，國家政策的影，金融動向，受到地域消費水平等的限制與影響，往往給投資品變現(xiàn)金帶來風(fēng)險，引起資金鏈斷裂。因此，在投資品末段銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強資金回收和財務(wù)集中管理，由公司統(tǒng)一調(diào)配，這樣更有利于企業(yè)資金積累與壯大。

（二）防范經(jīng)營環(huán)節(jié)財務(wù)風(fēng)險

1、抓好財務(wù)預(yù)算，防范財務(wù)風(fēng)險

做好企業(yè)財務(wù)全面預(yù)算工作，建立有效的預(yù)算系統(tǒng)，避免非正常的經(jīng)營活動減少企業(yè)不必要的損失。實施滾動預(yù)算，將實際與預(yù)算的進行比較，確定和分析兩者差異，制定和采取相應(yīng)的調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，建立全面預(yù)算體系可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況，制定下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，預(yù)測在經(jīng)營中所遇到的風(fēng)險所在，并且可以預(yù)先采取避免發(fā)生風(fēng)險的措施，已實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2、防范財務(wù)風(fēng)險，實施集中管理

企業(yè)的發(fā)展，源自于規(guī)范統(tǒng)一的管理，作為房地產(chǎn)企業(yè)，頭緒復(fù)雜，財務(wù)經(jīng)營與管理是多年來一直是研究的課題。在實際的經(jīng)營與管理中發(fā)現(xiàn)，如果公司分權(quán)過多，就會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能分散。只有這樣，公司在發(fā)展中才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，避免財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，才能實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

（三）建立健全財務(wù)管理，防范財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)人員在實際工作中應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的活動和財務(wù)特點，不斷探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理模式，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬目不符的要及時查明原因，落實具體解決的方案。同時根據(jù)財務(wù)指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，進行分析和作出抉擇，如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

參考文獻：

[1]吳志華，華馬姣.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟（現(xiàn)代物業(yè)中旬刊），2011，（5）：45-46endprint