摘 要：本文在闡述房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展積極的同時(shí)，分析房地產(chǎn)泡沫的原因及危害，最后闡述房產(chǎn)業(yè)宏觀政策的變化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)泡沫；宏觀調(diào)控；

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-3520（2014）-08-00-01

一、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

作為國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有不可替代的地位，對GDP增長貢獻(xiàn)很大。2003年全國商品房銷售額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的5.86%，2005年之后基本能保持在10%左右。而這一比例在大城市中數(shù)額更大，北京市2009年GDP為11865.9億元，商品房銷售額為3259.66億元，占GDP的27.47%。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用在應(yīng)對2008年金融危機(jī)上進(jìn)一步得以表現(xiàn)，受危機(jī)沖擊之后房地產(chǎn)業(yè)的迅速回暖，2009年商品房銷售額占GDP的百分比達(dá)到13.01%，支持了國民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇?？梢钥闯觯壳胺康禺a(chǎn)業(yè)己經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)今中國各大城市的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)中國近年來經(jīng)濟(jì)增長的過程中功不可沒。

（二）房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)具有高關(guān)聯(lián)度和強(qiáng)帶動(dòng)力的特點(diǎn)。其與國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)之間的高度關(guān)聯(lián)性使得它的發(fā)展直接或間接地推動(dòng)了建筑、建材、冶金、化工、紡織、儀表、家具、家用電器、金融保險(xiǎn)、商業(yè)服務(wù)等眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)泡沫

（一）房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)市場的剛性需求是房價(jià)的有力支撐。人口增長、城鎮(zhèn)化帶來的城鎮(zhèn)人口增加和投資性需求等都導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求不斷迅速增長；而房地產(chǎn)供給卻受土地這一稀缺資源的限制，無法跟上需求的快速增長。供給和需求的差距導(dǎo)致了人們對房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的預(yù)期。

由于國家政策的支持和房地產(chǎn)本身的資本價(jià)值，致使銀行貸款的信用過度供給，大量的資金從銀行流出。而我國金融體系發(fā)展不健全。債券市場、股票市場和房地產(chǎn)市場是吸收流動(dòng)性的三大市場。在成熟的資本市場中，債券市場規(guī)模最大，一般為股市規(guī)模的數(shù)倍，中國債券市場規(guī)模尚小，以國債和金融債券為主，主要參與者是大型金融機(jī)構(gòu)，普通投資者不能參與，資金吸收能力有限。經(jīng)過近20 年的發(fā)展，我國股票市場已初具規(guī)模，形成了主板市場、中小企業(yè)板市場和創(chuàng)業(yè)板市場多層次的市場體系，為企業(yè)融資、吸收流動(dòng)性發(fā)揮了重要作用。但2007 年股市泡沫破裂，大量資金流出股市[2]。在這樣的背景下，從銀行流出的大量資金只能涌入房地產(chǎn)市場。

上漲的預(yù)期和涌入的資金為房地產(chǎn)投機(jī)行為提供了前提和條件，大量的投機(jī)行為無疑會(huì)不斷炒高房價(jià)，使其嚴(yán)重偏離商品價(jià)值，泡沫不斷擴(kuò)大。

此外，土地價(jià)格不斷上漲是房地產(chǎn)泡沫的又一誘因。多數(shù)地方政府把土地出讓作為增加財(cái)政收入的重要渠道，通過高價(jià)出讓土地，獲得建設(shè)資金。土地財(cái)政模式，把地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商綁到了一起，一旦房地產(chǎn)市場回落，除其他相關(guān)企業(yè)受影響外，地方政府的土地出讓收入和各個(gè)階段稅費(fèi)收入都將大幅下滑，部分對土地依賴性強(qiáng)的地方政府將面臨入不敷出的境地。出于自身利益考慮，地方政府全力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)了地價(jià)上升預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)泡沫化[1]。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)威脅和社會(huì)危害是顯然且多樣的，這里提主要的幾點(diǎn)。

其一，高房價(jià)透支了未來，在兩個(gè)方面抑制了消費(fèi)。一是讓許多購房人提前消費(fèi)了未來的收入，而房地產(chǎn)商接受了轉(zhuǎn)移來的收入，卻未能承擔(dān)起繼續(xù)消費(fèi)的責(zé)任。二是讓許多夢想購房的人，開始增加儲(chǔ)蓄，減少消費(fèi)。高房價(jià)套牢了中國當(dāng)前及未來的可支配收入，消費(fèi)對于經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用將長期難以發(fā)揮[2]。

其二，由于GDP、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和政府財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的高依賴程度，泡沫一旦破裂，會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長、與房地產(chǎn)有關(guān)的眾多實(shí)體行業(yè)和政府財(cái)政狀況，使我國經(jīng)濟(jì)陷入停滯。

其三，巨額的銀行貸款時(shí)刻威脅著我國的資本市場。一旦泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，必然導(dǎo)致銀行貸款無法收回，巨額的壞賬最終會(huì)使我國以銀行業(yè)為主導(dǎo)的金融體系崩潰。

其四，高房價(jià)不利于民生建設(shè)，大部分人買不到房的焦慮會(huì)降低社會(huì)安全感，從而激化社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定和安全。

四、房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策

2005年，提出抑制住房價(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施（簡稱“國八條”），建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房價(jià)格提升到政治高度。

2008年，得益于前期調(diào)控和金融危機(jī)，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價(jià)也有所下降。但為應(yīng)對金融危機(jī)、保持GDP增長，08年后半年，政策松動(dòng)實(shí)行寬松的貨幣政策，銀行利率下調(diào)，大量資金從銀行涌入房地產(chǎn)使房價(jià)迅速反彈。

2010年，應(yīng)對完危機(jī)過后，政策重新轉(zhuǎn)為抑制房價(jià)，出臺(tái)“國十條”，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。但由于各級(jí)部門的落實(shí)問題和房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實(shí)況，國十條的威力未能完全釋放。

自2010年至今，政策一直保持緊縮，房價(jià)也在小幅上漲中逐漸趨于穩(wěn)定。

國家的宏觀調(diào)控其實(shí)是政府態(tài)度在民生和經(jīng)濟(jì)之間的博弈，從房價(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)狀來看，經(jīng)濟(jì)在這場博弈中一直占上風(fēng)，這也是為何年年調(diào)控房價(jià)卻遲遲下不來的主要原因。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身，調(diào)控本身就是一件難事，一旦力度過大，造成泡沫破裂，房價(jià)“硬著陸”，對我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)都是極其有害的。另一方面，由于民生問題越來越凸顯，影響到社會(huì)安定，近年來政策開始表現(xiàn)出傾向于民生的趨勢，房地產(chǎn)政策也將保持緊縮狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王培輝.中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫原因分析[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011，（03）：39-44

[2]張弛.解讀中國經(jīng)濟(jì)：揭示中國經(jīng)濟(jì)增長背后的危機(jī)[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.164