房產(chǎn)面積測量屬于專業(yè)測繪的一個分支，主要通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬界線質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來。房產(chǎn)測量是一種法定測繪，準(zhǔn)確而完整的房產(chǎn)測量成果是審查確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)。近年來隨著我國住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的日趨完善，房地產(chǎn)測量及房屋面積計(jì)算的管理工作逐步得到加強(qiáng)。然而我們在日常工作中針對不同目的的房產(chǎn)測量要有不同的側(cè)重點(diǎn)。

一、商品房預(yù)售面積的測算

以前商品房的預(yù)售面積往往由開發(fā)商自己估算，這種做法經(jīng)常造成估算面積與房屋確權(quán)面積相差較大，不是面積“縮水”，就是面積“漲大”，極大地?fù)p害了購房者的權(quán)益。為最大限度維護(hù)購房者的合法權(quán)益，近幾年來，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測繪資格的測繪單位進(jìn)行面積預(yù)測算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積一致，從而避免了很多矛盾。

計(jì)算面積必須要有房屋邊長數(shù)據(jù)，采集這些數(shù)據(jù)的依據(jù)是設(shè)計(jì)圖紙，變更說明，銷售方案等等。因此，要注意：

房屋邊長數(shù)據(jù)，有的可以直接從設(shè)計(jì)圖上讀取，有的須經(jīng)過換算，有的還須通過比例尺量取，這就要求計(jì)算人員必須熟悉圖紙，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設(shè)計(jì)圖的各類符號、各類線段的含義，了解各層之間連接關(guān)系，如何換算至所需要的房屋邊長數(shù)據(jù)。

1、在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，內(nèi)空尺寸等，這些情況與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，附屬建筑外圍尺都不一樣，需要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸。

2、對于有些房屋邊長尺寸沒有標(biāo)注，我們也可以通過圖上量取，但我們要注意：圖紙上標(biāo)注的比例尺，是否與圖紙上線段的比例尺一致，若不一致，以圖紙上線段的比例尺為準(zhǔn)。同時要注意量取的數(shù)據(jù)數(shù)量也不能過多，否則造成數(shù)據(jù)誤差過大，引起面積的差異。

3、要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)膶痈叩鹊汝P(guān)系。

設(shè)計(jì)為坡面屋頂?shù)姆课荩瑢痈叱^2.2m（含2.2m）才能計(jì)算建筑面積，所以，還要計(jì)算超過2.2m的投影面積。

二、房屋確權(quán)時的面積測量

竣工后房屋確權(quán)時的面積測量和商品房預(yù)售面積測算所測算的對象是不同的：預(yù)售面積是依據(jù)國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋規(guī)劃核準(zhǔn)圖對房屋進(jìn)行的面積測算。實(shí)測面積是依據(jù)國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工后實(shí)際建設(shè)的狀況進(jìn)行的房屋面積測算。預(yù)售面積和實(shí)測面積本質(zhì)的區(qū)別在于計(jì)算房屋面積的數(shù)據(jù)采集來源不同，前者根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)圖的設(shè)計(jì)狀況進(jìn)行計(jì)算，其面積用于簽定商品房買賣契約，后者根據(jù)房屋實(shí)地情況進(jìn)行測算，測算結(jié)果用于房屋權(quán)屬登記。

房屋權(quán)屬證書記載的面積是法定的面積，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，房地產(chǎn)測繪成果經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)后，具有法律約束力。因此要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和操作規(guī)范進(jìn)行房地產(chǎn)測量與房產(chǎn)面積計(jì)算工作。此類測繪使我們房產(chǎn)測繪工作最常見的也是最主要的工作，對于此類測繪的關(guān)鍵詞為“合法”。

1、主體合法

主體合法又包括兩個含義一是所測房屋為合法建筑，即符合城市建設(shè)及規(guī)劃要求，首先是審查是否持有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及竣工備案說明書等必收要件，且房屋現(xiàn)狀比如層次等要素與證件是否相符，杜絕不法產(chǎn)權(quán)人在取得合法證件后私自增建建筑面積。對于超占得不合法的面積一律不予確認(rèn)。其次是看所測房屋有無產(chǎn)權(quán)權(quán)屬糾紛及墻界糾紛。二是房屋測繪委托程序合法，通常房屋測繪委托由產(chǎn)權(quán)人或者相關(guān)利害關(guān)系人提出委托，特殊情況下也由產(chǎn)權(quán)管理部門和法律規(guī)定的相關(guān)單位提出測繪委托，這就要求我們測繪單位一定要慎重對待測繪委托，填寫測繪委托合同，委托方須提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明及利害關(guān)系人相關(guān)證明，說明測繪用途，并對提供的證件負(fù)法律責(zé)任。測繪方有義務(wù)審查證件，對證件明顯不合法的要及時終止測繪合同。

2、操作規(guī)范合法

實(shí)施房屋測繪要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)及規(guī)范要求，首先測繪實(shí)施者一定要持現(xiàn)場測繪作業(yè)證實(shí)施測繪，所持測繪儀器要經(jīng)過相關(guān)部門的計(jì)量檢定合格。房產(chǎn)測繪必須實(shí)測實(shí)算，不得直接從圖紙上量取數(shù)據(jù)，現(xiàn)場測繪應(yīng)以三人或三人以上為一組，到達(dá)測繪現(xiàn)場后，首先在該房屋范圍內(nèi)全面巡視一遍，明確分戶范圍，主動詢問住戶或指界人員每一個界址點(diǎn)及該戶權(quán)界線的走向，并確定墻界關(guān)系。勾畫出該戶的形狀后若無把握要向住戶或指界人證實(shí)，每條邊長至少取兩個讀數(shù)，并取兩個讀數(shù)的中值進(jìn)行內(nèi)業(yè)計(jì)算，測繪數(shù)據(jù)要滿足精度要求。

3、計(jì)算成果合法

所測成果以推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》為總綱，建設(shè)部有關(guān)規(guī)定及各級房產(chǎn)行政主管部門的文件為操作依據(jù)，實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制度，執(zhí)行測繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定和測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)際工作中我們發(fā)現(xiàn)預(yù)售面積和實(shí)測面積有的發(fā)生了較大的差別，其產(chǎn)生的原因大致可概括為：

（1）建筑物的某部分改變設(shè)計(jì)；

（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工；

（3）施工錯誤或施工誤差過大；

（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；

（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實(shí)測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。

三、房屋拆遷時的房產(chǎn)測量

為進(jìn)一步改善城市面貌，完善城市功能，提高城市承載力，改善居住條件，優(yōu)化土地資源的配置，推動城市內(nèi)涵式發(fā)展，需要對已有的建筑進(jìn)行拆除，并對被拆房屋的權(quán)利人進(jìn)行合理補(bǔ)償。由于拆遷工作關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，為了避免由于拆遷面積引起的糾紛，越來越多的拆遷活動都將委托有測繪資質(zhì)的正規(guī)測繪單位測繪。因此，對此類房產(chǎn)測量要非常慎重。

1、房屋面積的確定。房屋在符合規(guī)劃等前提下，測繪人員以房產(chǎn)證或其他合法建房手續(xù)為依據(jù)，要以實(shí)地測量為準(zhǔn)，進(jìn)行測繪計(jì)算。對于私自違規(guī)修建、改建、擴(kuò)建、臨時搭建的房屋則要根據(jù)實(shí)際情況慎重對待。

2、房屋的用途。實(shí)際調(diào)查的房屋用途與房產(chǎn)證上記載的用途可能不同，最常見的就是將臨街住宅改為商業(yè)用途，不同用途的房屋補(bǔ)償價(jià)格相差懸殊，針對這種情況一種是按照國家拆遷條例規(guī)定房屋用途以房產(chǎn)檔案記載或規(guī)劃批準(zhǔn)用途為準(zhǔn)，這就需要我們調(diào)取相關(guān)資料并根據(jù)拆遷人和被拆遷人提供相關(guān)材料依法確定其正確的用途。另一種就是具體情況具體對待，根據(jù)拆遷人與被拆遷人雙方協(xié)定確定被拆遷房屋用途。注意這種情況一定要保存好相關(guān)資料，避免不必要的糾紛。

3、不計(jì)算面積的建筑物構(gòu)筑物的描述。對于其他用途的房屋測繪我們只是測量應(yīng)計(jì)算面積的建筑物，而在拆遷中的房屋在測繪則明顯不同。物權(quán)法保護(hù)合法屬于公民的建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)附屬物的權(quán)益。對于不能計(jì)算面積的建筑物、構(gòu)筑物比如墻體，亭臺，水池及2.2米以下的建筑等在拆遷過程中也要依法補(bǔ)償，所以這就要求我們測繪人員對其進(jìn)行測量描述。應(yīng)該注意的是，我們盡可能的多用數(shù)字描述清楚標(biāo)的物的形狀大小及性質(zhì)，必要時要附以照片說明，但是不能計(jì)算面積的部分絕對不能用建筑面積作為量詞來描述。

在拆遷測量中要注意各部門協(xié)調(diào)做好工作，保證測量工作順利進(jìn)行，向拆遷戶耐心解答，使拆遷戶明白房產(chǎn)面積的來龍去脈。盡量做到和諧測量、和諧拆遷。

以上為筆者在實(shí)踐工作中總結(jié)的一點(diǎn)淺薄的見解，在今后的工作中我們還會遇到更多的新生事物，更多目的的房產(chǎn)測繪，這需要我們在工作中進(jìn)一步提高認(rèn)識，多進(jìn)行工作交流與探索。