劉潔瓊

當(dāng)房價(jià)下跌的小窗口擠滿網(wǎng)頁時(shí)，當(dāng)各式各樣的看房小廣告飛遍大街小巷時(shí)，當(dāng)越來越多的空房閑置無人問津時(shí)，便開始有人出來喊話：“房市衰退格局已定”。

相比近來全球股市跌聲一片，樓市下行的震蕩帶給人們的影響完全不亞于股市的恐慌。就連此前號稱“蓋什么房子都不愁賣”的房地產(chǎn)大亨們也不得不承認(rèn)，“高打折”的激進(jìn)優(yōu)惠已難以討好購房者，樓市回暖遙遙無期，他們還得在煎熬中為賣房苦尋對策。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，這已是連續(xù)第6個(gè)月下跌，這意味著房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退期。今年房價(jià)的總體趨勢果真如此？為何又會造成如此大的波動？帶著種種疑問，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪了國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所副研究員陳金明。

政策：“讓水流變小”

針對房價(jià)下跌之勢，陳金明認(rèn)為，“今年宏觀經(jīng)濟(jì)的增長速度一直在放緩，調(diào)控措施的核心就是讓價(jià)不上漲，政策不放寬，甚至是直接限購，就像水流一樣，中間弄個(gè)閘讓其停止流動，或者是讓水流變小一點(diǎn)?！比绱艘粊?，房市只能接近“停擺”。

“房價(jià)持續(xù)下跌的短期原因主要是信貸緊縮，主要的融資渠道不暢通，對信貸的直接調(diào)控是最核心的原因;”陳金明說，“同時(shí)，購房者的心理因素也繼續(xù)催動著房價(jià)下跌之勢。”

由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金供應(yīng)量少了，購房者的預(yù)期發(fā)生變化，開始持幣待購。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房子在個(gè)人財(cái)富當(dāng)中占的比例大約在五成左右，所以房價(jià)波動對人的購買力等行為影響特別大?！吨袊?jīng)濟(jì)信息》記者在購房者當(dāng)中了解到，現(xiàn)階段大多數(shù)購房者認(rèn)為房價(jià)還有下跌空間，雖說目前房貸政策的調(diào)整改變了很多購房者的預(yù)期，但依舊有許多購房者并不急于出手。

雖說央行降息對樓市起到了一定的刺激作用，但從市場調(diào)查分析的結(jié)果來看，降息對樓市的影響并不十分明顯。一方面，對于降息可以造成最直接影響的兩項(xiàng)——利率房貸折扣和月供具體變化，關(guān)注的購房者很少，分別是14.3%和6.8%;而相對來說受降息影響并不直接的房價(jià)走勢和開發(fā)商優(yōu)惠這兩項(xiàng)，關(guān)注的購房者卻頗多，分別是57.9%和21.1%。對于降息容易影響到的指標(biāo)不太關(guān)心，這本身就說明了降息在購房者心中的分量并不重，房價(jià)或許才是硬道理。

趨勢：“新常態(tài)”

陳金明告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，“今年的GDP增長率約為7.3%—7.5%左右，可能未來會持續(xù)下降到一個(gè)新的水平，其他因素投資、消費(fèi)、出口都沒到這個(gè)水平，而這種經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”對房地產(chǎn)的直接影響就是調(diào)整結(jié)構(gòu)和壓縮信貸。”

再者，嚴(yán)峻的就業(yè)形勢和收入也是不容疏忽的一大矛頭。新增大學(xué)生就業(yè)人數(shù)、城市勞動力的轉(zhuǎn)移都是新增投資的依據(jù)，就業(yè)的收入都是由投資、消費(fèi)、出口這三駕馬車?yán)瓉淼?，三駕馬車還需要靠投入推動。

“投入拉不動，就意味著找不到工作，收入也會降低，如此一來，對房市的影響便席卷而來。收入的減低、就業(yè)率不高，就會影響需求的下降。”陳金明告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者。

中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的特征日趨明顯，而房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來它的“新常態(tài)”。談到轉(zhuǎn)型問題，陳金明表示，“房地產(chǎn)現(xiàn)階段就處于一個(gè)轉(zhuǎn)型期，房價(jià)趨勢不會再像過去那樣，大起大落，將來的房價(jià)不可能再大幅度增長或者大幅度下跌，當(dāng)然不排除某些特定區(qū)域。”

面對房市即將到來的“新常態(tài)”，房企也在著手各種各樣的準(zhǔn)備。綠地集團(tuán)董事長張玉良說過，對于企業(yè)來講，轉(zhuǎn)型并不是件容易的事兒，需要時(shí)間，也需要有條件，這將是一個(gè)非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。但是企業(yè)只要順時(shí)應(yīng)勢、把握機(jī)遇，仍會有巨大的發(fā)展空間。

對于降息引來樓市的一片沸騰，業(yè)內(nèi)人士分析稱，在樓市整體供過于求的狀態(tài)之下，降息不會改變房地產(chǎn)市場的基本情況。供大于求的狀況可能會持續(xù)相當(dāng)長的一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入一種全新階段。

由于9月末以來出臺的一系列利好政策激活了房市，房地產(chǎn)正處于回暖趨勢。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到12月7日，已公布11月銷售業(yè)績的上市企業(yè)共21家，其中6家完成年度銷售目標(biāo)的90%以上。恒大、綠城等房企已經(jīng)提前完成年度任務(wù)，萬科、富力、融創(chuàng)、越秀等完成率超過九成。

“房價(jià)目前這樣的下行態(tài)勢只會是暫時(shí)的，未來的房價(jià)還會持續(xù)上漲，只不過房價(jià)大規(guī)模地上漲，這種可能性不大了，可能每年增長個(gè)百分之二三?！痹谡劦轿磥矸績r(jià)上漲趨勢的時(shí)候，陳金明這樣回答《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者。

原來，房價(jià)“新常態(tài)”的增長就是低速增長。

出路：解決庫存

Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深A(yù)股142家上市房企三季度庫存額達(dá)2.31萬億元，環(huán)比增長5%，同比增長21.5%。從絕對庫存總額看，“招保萬金”依然庫存量最大，分別達(dá)到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元，合計(jì)達(dá)8068億元，占全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫存總額在500億元以上。

“房子空置率比較大，現(xiàn)階段的根本任務(wù)就是要消化房市的庫存，解決庫存問題才能從根本上解決房地產(chǎn)頹勢狀態(tài)。從長期來看，房地產(chǎn)市場態(tài)勢才會逐漸平穩(wěn)?！标惤鹈鲗Α吨袊?jīng)濟(jì)信息》記者說。

再說央行降息后對買房人確實(shí)起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會促進(jìn)他們下定決心盡快出手。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，對于房企來說，由于庫存及年末銷售目標(biāo)的壓力，價(jià)格或維持穩(wěn)定，以價(jià)換量或?yàn)橹髁鳌?/p>

“大部分企業(yè)的庫存積壓嚴(yán)重，這種情況下，短期內(nèi)特別是12月，房企將依然是用以價(jià)換量的策略來積極去庫存?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。此外，從11月單月業(yè)績看，相比10月大部分企業(yè)有所回落，放松限購及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。

如此一來，“去庫存”成為樓市主旋律。

中國仍處于城鎮(zhèn)化過程，需求還在，目前城市化率只有52%。如果每年增長1%;每年1100萬農(nóng)村人口要流向城市;每年700萬大學(xué)生畢業(yè)，他們要工作、結(jié)婚;還有相當(dāng)數(shù)量的家庭要改善住房。長期來看的話，實(shí)際中的需求讓房市回暖可期。

就像陳金明對《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者說的，“經(jīng)濟(jì)增長向好是沒錯的，我們國家的經(jīng)濟(jì)體發(fā)展空間還很大，它還很年輕，需要長個(gè)兒，也就是需要“吃飯”。而房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的轉(zhuǎn)型調(diào)整，就是在不斷地‘吃飯、‘長個(gè)兒。”endprint