摘 要：近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已逐步告別“買到地就能賺錢的黃金時代”，相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式也由“粗放型”轉(zhuǎn)向了“精細(xì)化管理”。在此市場背景下，財務(wù)管控作為項(xiàng)目運(yùn)營中的重要作用越發(fā)凸顯。本文闡述了如何從稅務(wù)、現(xiàn)金流和凈利潤三個維度對項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)施財務(wù)動態(tài)管控，并提出有效實(shí)施財務(wù)動態(tài)管控的一些建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);項(xiàng)目運(yùn)營;財務(wù)動態(tài)管控

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個多專業(yè)配合的綜合開發(fā)，任何一個動作都會影響項(xiàng)目運(yùn)營的最終業(yè)績表現(xiàn)。例如售價的調(diào)整對項(xiàng)目的稅負(fù)以及凈利潤都將產(chǎn)生重大影響，可謂“牽一發(fā)而動全身”。然而由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，前后開發(fā)環(huán)節(jié)多，項(xiàng)目運(yùn)營的決策經(jīng)常遇到“盲人摸象”的困惑，甚至出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象。

財務(wù)動態(tài)管控可以利用財務(wù)數(shù)據(jù)對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行全面的分析和跟蹤，其目的在于及時評估經(jīng)營動作對項(xiàng)目目標(biāo)利潤產(chǎn)生的影響，以便第一時間給項(xiàng)目運(yùn)營的決策者提供參考，抓住項(xiàng)目經(jīng)營的關(guān)鍵點(diǎn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)特點(diǎn)

受商業(yè)地產(chǎn)市場變化的影響，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)特點(diǎn)出現(xiàn)了較為明顯的變化，主要有以下幾點(diǎn)。

1.項(xiàng)目稅負(fù)重且稅負(fù)個體差異大。根據(jù)李志學(xué)等的研究分析，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的總體平均稅負(fù)約為32%，高于鋼鐵和汽車行業(yè)，而且商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的個體差異最大，稅負(fù)的公平性低。而根據(jù)筆者跟蹤的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，很多項(xiàng)目的稅利比接近1甚至超過1，每個項(xiàng)目幾乎都要量身定制稅收規(guī)劃。

2.資金占用大、成本高。受商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國內(nèi)資本市場對商業(yè)地產(chǎn)市場基本絕緣，項(xiàng)目融資仍然依賴于以開發(fā)貸為主的傳統(tǒng)間接融資，甚至無奈接受成本更高的銀行表外體系的影子資金。而通常項(xiàng)目開發(fā)的周期長達(dá)2～3年，開盤預(yù)售前的資金占用多達(dá)數(shù)億，高地價項(xiàng)目甚至數(shù)十億計，項(xiàng)目運(yùn)營能否盡快實(shí)現(xiàn)資金自我平衡就顯得尤為重要。

3.利潤率水平逐步下滑。根據(jù)蘭德咨詢的研究，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1%左右的速度下滑，預(yù)計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。反觀開發(fā)成本中設(shè)計費(fèi)、工程費(fèi)、營銷費(fèi)、管理費(fèi)則較為剛性，幾乎沒有進(jìn)一步壓縮的空間?，F(xiàn)階段企業(yè)已無法通過房價增長帶來的土地溢價攫取超額利潤，相反高地價帶來的高利息卻不斷吞噬企業(yè)的利潤。

二、財務(wù)動態(tài)管控的維度

通過分析上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)特點(diǎn)，筆者在項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)務(wù)中主要從稅務(wù)、現(xiàn)金流和凈利潤三個維度進(jìn)行重點(diǎn)的財務(wù)動態(tài)管控。

1.稅務(wù)動態(tài)管控維度。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的不同環(huán)節(jié)需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等多達(dá)十余項(xiàng)的稅種，其中尤以土地增值稅和企業(yè)所得稅對項(xiàng)目凈利潤影響程度最大，為此需要針對每個具體項(xiàng)目的全流程做好稅收規(guī)劃和跟蹤。

具體來講，拿地階段要關(guān)注項(xiàng)目所在地的稅收政策，特別關(guān)注清算單位、地價分?jǐn)偂⒊杀痉謹(jǐn)偟恼咭?guī)定，做好拿地階段的稅負(fù)測算和地價分?jǐn)?項(xiàng)目定位設(shè)計階段要關(guān)注業(yè)態(tài)增值率的匹配，避免高增值率與低增值率分別計算增值;項(xiàng)目開盤銷售前期，要注意普通住宅的無效定價區(qū)間;項(xiàng)目竣工階段要關(guān)注未售車位負(fù)增值的影響以及工程結(jié)算進(jìn)度和發(fā)票到票情況對清算匯算的影響。

2.現(xiàn)金流動態(tài)管控維度。單個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管控需要把握項(xiàng)目資金何時實(shí)現(xiàn)自我平衡，并至少按季度對項(xiàng)目的現(xiàn)金流重新評估?，F(xiàn)金流管控可以從“拿地到開工”、“開工到預(yù)售”和“預(yù)售到資金平衡”這三個前期階段來跟蹤分析，并與行業(yè)標(biāo)桿對比。項(xiàng)目一旦開盤后則重點(diǎn)關(guān)注開盤后前三個月的銷售回款情況，并根據(jù)不同的銷售表現(xiàn)，合理調(diào)整工程投入進(jìn)度，避免項(xiàng)目資金缺口的進(jìn)一步擴(kuò)大。

集團(tuán)層面的現(xiàn)金流管控還應(yīng)關(guān)注整體的資產(chǎn)負(fù)債率，并做好至少未來一年的資金收支的滾動預(yù)測，最大程度控制財務(wù)風(fēng)險。

3.凈利潤動態(tài)管控維度。結(jié)合成本部門的動態(tài)目標(biāo)成本管理和銷售部門的動態(tài)銷售預(yù)測，財務(wù)部門實(shí)時計算項(xiàng)目的稅負(fù)和財務(wù)費(fèi)用，并計算出項(xiàng)目動態(tài)的凈利潤，并與拿地階段的目標(biāo)利潤進(jìn)行比較分析。對于與目標(biāo)差異較大的項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注銷售收入和財務(wù)費(fèi)用對凈利潤的敏感性分析，以便對銷售策略以及未售產(chǎn)品定位盡快做出合理的調(diào)整。

三、實(shí)施財務(wù)動態(tài)管控的建議

財務(wù)動態(tài)管控是一個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)收集和分析的過程，若要在實(shí)務(wù)中較好落地并發(fā)揮有效的決策支持作用，筆者建議商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)。

1.提升信息化建設(shè)水平。財務(wù)動態(tài)管控不僅需要分析財務(wù)數(shù)據(jù)，還需要合理預(yù)估未來的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)變化（如施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度），并基于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)變化調(diào)整未來財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測值（如項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)估）。因此，要提高財務(wù)動態(tài)管控的質(zhì)量和及時性，首要提升企業(yè)的信息化建設(shè)水平（ERP）。

在ERP建設(shè)上要注意避免“信息孤島”，財務(wù)系統(tǒng)、成本工程系統(tǒng)和營銷系統(tǒng)要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行對接，并建立統(tǒng)一有效的數(shù)據(jù)平臺，業(yè)務(wù)人員可以在該平臺上對已發(fā)生以及未來預(yù)計發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，財務(wù)人員則可以調(diào)用相應(yīng)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并分析填報財務(wù)數(shù)據(jù)，最終測算出財務(wù)動態(tài)管控三大維度所需的數(shù)據(jù)。

2.優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)制。項(xiàng)目運(yùn)營需要多個專業(yè)的協(xié)同配合，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都采用矩陣式的組織架構(gòu)，但對于該類組織架構(gòu)最大的挑戰(zhàn)便是組織內(nèi)的有效溝通。因此，可以采用PMO（Project Management Office）項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)制，由每個專業(yè)的骨干力量組成，定期召開項(xiàng)目運(yùn)營會議進(jìn)行溝通，而PMO會議的組織者通常有財務(wù)人員擔(dān)任，對項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)變化進(jìn)行跟蹤匯報，消除項(xiàng)目運(yùn)營的信息不對稱。

3.重視項(xiàng)目的后評估。每個項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，企業(yè)應(yīng)該從設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)等多角度對項(xiàng)目進(jìn)行后評估。當(dāng)經(jīng)過多年的項(xiàng)目后評估積累，企業(yè)將建立自身的數(shù)據(jù)庫，通過比較分析實(shí)際數(shù)據(jù)和目標(biāo)數(shù)據(jù)差異的原因，并與標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行參照對比，進(jìn)而不斷提升自身的運(yùn)營水平。

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[3]朱光磊.商業(yè)地產(chǎn)稅收面對面[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2013.

作者簡介：陳小鵬（1982.10- ），男，籍貫：福建莆田，職稱：會計師，研究方向：商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理endprint