馬曉峰

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)是作為經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的影響越來越顯著。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較大，進(jìn)而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。為了增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須降低地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本，從而最大程度上增加企業(yè)利潤(rùn)。為了滿足人們對(duì)多元化服務(wù)的需求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資成為新一輪的投資熱點(diǎn)，有效促進(jìn)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過對(duì)供應(yīng)鏈管理概念的解釋，得出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本進(jìn)行控制，可以有效地控制項(xiàng)目成本，為企業(yè)開拓更廣闊的利潤(rùn)空間，從而有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)各參與方之間的利益共贏。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);供應(yīng)鏈;供應(yīng)鏈管理;成本優(yōu)化;利潤(rùn)最大化

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目成為企業(yè)爭(zhēng)相投資的對(duì)象，作為具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特征的集合體，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的意義是區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)意義。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

商業(yè)地產(chǎn)是滿足人們“衣、食、行”的作為經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，用來供人們購(gòu)買生活用品、餐飲、娛樂、休閑、健身等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于從事商業(yè)活動(dòng)的房產(chǎn)或地產(chǎn)，一切用于商業(yè)用途并取得實(shí)質(zhì)的商業(yè)效益的房地產(chǎn)項(xiàng)目都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)的方式、用途和地產(chǎn)功能上是區(qū)別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)，它集地產(chǎn)性、商業(yè)性和投資性于一體，兼有這三方面的特點(diǎn)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又具有自己獨(dú)特特點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)。

在1999年，商業(yè)地產(chǎn)的概念為人們所知，以大連萬達(dá)集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)了中國(guó)模式下的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，此后，各大房地產(chǎn)開發(fā)商相繼推出商業(yè)地產(chǎn)品牌。商業(yè)地產(chǎn)比傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)用途更廣泛，其中包括商務(wù)賓館與酒店、商場(chǎng)、便利店、專賣店、商務(wù)寫字樓、特色商業(yè)街以及功能多樣的會(huì)展中心等。在中國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目就是大型的購(gòu)物中心，在房地產(chǎn)業(yè)中，購(gòu)物中心的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)相通，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式成為購(gòu)物中心地產(chǎn)開發(fā)模式效仿的對(duì)象。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化體制逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的比重越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來越重要。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為作為新興產(chǎn)業(yè)，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)。然而盲目投資引發(fā)商業(yè)設(shè)施與資源浪費(fèi)、項(xiàng)目工程中斷、實(shí)際收益較低等問題，從而給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來阻礙作用。商業(yè)地產(chǎn)作為一種商品，它就像現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)一樣從原材料到最終的地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)生再到把地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)，這正是一條涉及多方面的供應(yīng)鏈，在這條供應(yīng)鏈上面設(shè)計(jì)規(guī)劃方、原材料供應(yīng)商、地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資商、建設(shè)施工企業(yè)、物業(yè)管理公司等等構(gòu)成了這條供應(yīng)鏈上的各個(gè)節(jié)點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上，地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，各個(gè)參與方都通過相互協(xié)作、雙方互利的原則向最終的消費(fèi)者提供滿足消費(fèi)者意愿和需求的地產(chǎn)產(chǎn)品。

1.供應(yīng)鏈管理

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家政策的調(diào)控影響較大，進(jìn)而地產(chǎn)市場(chǎng)未能實(shí)現(xiàn)建立完善的市場(chǎng)機(jī)制。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)時(shí)刻面臨除市場(chǎng)以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)力才能使得地產(chǎn)企業(yè)生存下去。增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)力首先需要加強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)的成本控制力，運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式使地產(chǎn)開發(fā)對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理，生產(chǎn)出更多地產(chǎn)產(chǎn)品，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的要求，從而開拓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間。

供應(yīng)鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應(yīng)鏈上游企業(yè)（原材料供應(yīng)商）、供應(yīng)鏈核心企業(yè)（開發(fā)商或制造商）和供應(yīng)鏈下游企業(yè)（產(chǎn)品分銷商或運(yùn)營(yíng)商）中的信息流、資金流和物流使用供應(yīng)鏈管理的方法和思想進(jìn)行管理。

圖 供應(yīng)鏈流程

供應(yīng)鏈管理的目的是對(duì)產(chǎn)品從籌劃生產(chǎn)到產(chǎn)品分銷再到市場(chǎng)進(jìn)行有效的生產(chǎn)控制與管理，以達(dá)到在最短的生產(chǎn)期內(nèi)，用最小的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的最大化，從而為整條供應(yīng)鏈系統(tǒng)提供更廣闊的利潤(rùn)空間，達(dá)成多方共營(yíng)的局面。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的有效管理使得地產(chǎn)開發(fā)成本達(dá)到最小，給企業(yè)帶來更多的利潤(rùn)，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的建立和完善，使得商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更大的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。

2.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理

供應(yīng)鏈成本包括了產(chǎn)品生產(chǎn)流通過程中供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)所發(fā)生的全部費(fèi)用。供應(yīng)鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運(yùn)用到供應(yīng)鏈上，由企業(yè)內(nèi)部拓展至整條供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)企業(yè)，對(duì)跨越組織邊界的所有成本進(jìn)行分析和控制的方法和概念。供應(yīng)鏈成本一般包括產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售所發(fā)生的包括采購(gòu)管理成本、原材料批發(fā)成本和設(shè)備成本、運(yùn)輸成本以及產(chǎn)品分銷和銷售成本等等在內(nèi)的為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售的費(fèi)用。而供應(yīng)鏈的成本管理是以供應(yīng)鏈中的企業(yè)為重心，起始于供應(yīng)商原材料的供應(yīng)到產(chǎn)品最終在市場(chǎng)上流通銷售，這就體現(xiàn)了產(chǎn)品的形成過程中供應(yīng)鏈的各個(gè)參與方和企業(yè)之間的成本控制策略，各供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的企業(yè)都力爭(zhēng)將成本降到最小，利潤(rùn)變成最大。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應(yīng)鏈的視角下將商業(yè)地產(chǎn)成本分為供應(yīng)鏈上游成本、供應(yīng)鏈核心成本和供應(yīng)鏈下游成本。商業(yè)地產(chǎn)上游成本是地產(chǎn)工程的前期準(zhǔn)備階段產(chǎn)生的成本，包括土地開發(fā)成本、資本成本等;商業(yè)地產(chǎn)核心成本是指的地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)生的成本，包括地產(chǎn)建設(shè)及安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理成本及開發(fā)成本等;商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈下游成本是指地產(chǎn)銷售階段產(chǎn)生的成本，包括與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的交涉成本、物業(yè)公司管理成本等。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的分析找出最優(yōu)的供應(yīng)鏈管理方法，比如一些發(fā)達(dá)國(guó)家和成熟企業(yè)通過對(duì)地產(chǎn)工程進(jìn)行項(xiàng)目成本控制來推進(jìn)一個(gè)國(guó)家或企業(yè)的快速發(fā)展。

（1）日本地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制分析

日本地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制實(shí)行的是供應(yīng)鏈全過程管理模式，即從項(xiàng)目調(diào)查階段開始，工程的后續(xù)計(jì)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、監(jiān)督檢查階段、竣工交付階段直至項(xiàng)目保修階段都實(shí)行嚴(yán)格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本。同時(shí)，日本一些地產(chǎn)相關(guān)部門在制定了日本建筑工程分部分項(xiàng)定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊(cè)的基礎(chǔ)上，還定期根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)變化進(jìn)行修改，從而實(shí)現(xiàn)工程管理成本控制的動(dòng)態(tài)管理。在項(xiàng)目成本管理方式上，日本的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制都是處于有序的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，結(jié)合市場(chǎng)和社會(huì)認(rèn)同來確定和管理地產(chǎn)價(jià)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理成本控制實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，從而更加經(jīng)濟(jì)高效地管理和控制項(xiàng)目成本。endprint

（2）萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本的控制

中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，在部分中小企業(yè)因資金短缺而面臨困境時(shí)，采取在工程項(xiàng)目成本控制方面進(jìn)行創(chuàng)新，從地產(chǎn)供應(yīng)鏈的完整性出發(fā)，采取了建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”的概念;重視工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖等，從供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)出發(fā)對(duì)全過程進(jìn)行成本控制。萬科通過建立電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“統(tǒng)一采購(gòu)”的信息化和透明化;并通過網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進(jìn)行采購(gòu)各種原材料，節(jié)省各種交易費(fèi)用，這種利用電子商務(wù)平臺(tái)，通過大批量、大規(guī)模采購(gòu)，使得造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。此外，萬科通過成立萬創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，從項(xiàng)目的初步規(guī)劃、各種工藝改進(jìn)、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進(jìn)行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和確定大致的建筑成本。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)相比于一般的房地產(chǎn)特點(diǎn)是選擇地產(chǎn)建筑地時(shí)要更為考慮區(qū)位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)該區(qū)位的影響。

1.地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本控制優(yōu)化

上游成本主要包括：土地開發(fā)成本，資金成本、勘察設(shè)計(jì)成本、咨詢成本等，其中土地開發(fā)成本與資金成本是影響商業(yè)地產(chǎn)超額利潤(rùn)的兩大關(guān)鍵成本。

（1）土地開發(fā)成本控制

地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地的壟斷性較強(qiáng)，地產(chǎn)市場(chǎng)開放程度不高。土地成本受政府各項(xiàng)宏觀政策影響較大，全國(guó)各區(qū)域發(fā)展水平不一樣，地價(jià)的構(gòu)成和相關(guān)的配套水平也不一樣。因此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)了解開發(fā)區(qū)域的各項(xiàng)土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。最后，要做好資金的使用規(guī)劃。對(duì)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本做出正確的測(cè)算，分析每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的開發(fā)成本三部分，核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優(yōu)化

建筑安裝成本是地產(chǎn)項(xiàng)目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段來進(jìn)行控制。對(duì)于設(shè)計(jì)階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是整個(gè)供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)成本應(yīng)通過選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位、推行限額設(shè)計(jì)以及引入考核機(jī)制等舉措來進(jìn)行控制。

（2）管理費(fèi)用成本優(yōu)化

管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開支，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個(gè)人在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項(xiàng)成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國(guó)，房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。其中交納金額較多的是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)。按目前標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，按增值額扣除項(xiàng)目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負(fù)擔(dān)較重的情況下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)等方式，綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業(yè)務(wù)，剝除價(jià)外費(fèi)用，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式，綜合進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目等方式，綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作，可以有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

3.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場(chǎng)營(yíng)銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時(shí)順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計(jì)劃，通過各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式，力爭(zhēng)以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項(xiàng)目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善。

四、結(jié)語

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對(duì)多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費(fèi)需求，從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資與開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就要對(duì)成本進(jìn)行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來對(duì)成本進(jìn)行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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[5]伍洋.房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本管理研究[D].華南理工大學(xué)，2011.endprint

（2）萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本的控制

中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，在部分中小企業(yè)因資金短缺而面臨困境時(shí)，采取在工程項(xiàng)目成本控制方面進(jìn)行創(chuàng)新，從地產(chǎn)供應(yīng)鏈的完整性出發(fā)，采取了建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”的概念;重視工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖等，從供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)出發(fā)對(duì)全過程進(jìn)行成本控制。萬科通過建立電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“統(tǒng)一采購(gòu)”的信息化和透明化;并通過網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進(jìn)行采購(gòu)各種原材料，節(jié)省各種交易費(fèi)用，這種利用電子商務(wù)平臺(tái)，通過大批量、大規(guī)模采購(gòu)，使得造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。此外，萬科通過成立萬創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，從項(xiàng)目的初步規(guī)劃、各種工藝改進(jìn)、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進(jìn)行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和確定大致的建筑成本。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)相比于一般的房地產(chǎn)特點(diǎn)是選擇地產(chǎn)建筑地時(shí)要更為考慮區(qū)位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)該區(qū)位的影響。

1.地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本控制優(yōu)化

上游成本主要包括：土地開發(fā)成本，資金成本、勘察設(shè)計(jì)成本、咨詢成本等，其中土地開發(fā)成本與資金成本是影響商業(yè)地產(chǎn)超額利潤(rùn)的兩大關(guān)鍵成本。

（1）土地開發(fā)成本控制

地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地的壟斷性較強(qiáng)，地產(chǎn)市場(chǎng)開放程度不高。土地成本受政府各項(xiàng)宏觀政策影響較大，全國(guó)各區(qū)域發(fā)展水平不一樣，地價(jià)的構(gòu)成和相關(guān)的配套水平也不一樣。因此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)了解開發(fā)區(qū)域的各項(xiàng)土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。最后，要做好資金的使用規(guī)劃。對(duì)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本做出正確的測(cè)算，分析每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的開發(fā)成本三部分，核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優(yōu)化

建筑安裝成本是地產(chǎn)項(xiàng)目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段來進(jìn)行控制。對(duì)于設(shè)計(jì)階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是整個(gè)供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)成本應(yīng)通過選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位、推行限額設(shè)計(jì)以及引入考核機(jī)制等舉措來進(jìn)行控制。

（2）管理費(fèi)用成本優(yōu)化

管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開支，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個(gè)人在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項(xiàng)成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國(guó)，房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。其中交納金額較多的是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)。按目前標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，按增值額扣除項(xiàng)目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負(fù)擔(dān)較重的情況下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)等方式，綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業(yè)務(wù)，剝除價(jià)外費(fèi)用，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式，綜合進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目等方式，綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作，可以有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

3.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場(chǎng)營(yíng)銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時(shí)順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計(jì)劃，通過各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式，力爭(zhēng)以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項(xiàng)目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善。

四、結(jié)語

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對(duì)多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費(fèi)需求，從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資與開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就要對(duì)成本進(jìn)行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來對(duì)成本進(jìn)行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]鞏本蘭.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（11）.

[2]羅方曄.關(guān)于構(gòu)建供應(yīng)鏈成本管理體系的研究[D].南京理工大學(xué)，2003.

[3]李卉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈穩(wěn)定性分析[D].東北林業(yè)大學(xué)，2011.

[4]李菁.基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[D].北京交通大學(xué)，2010.

[5]伍洋.房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本管理研究[D].華南理工大學(xué)，2011.endprint

（2）萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本的控制

中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，在部分中小企業(yè)因資金短缺而面臨困境時(shí)，采取在工程項(xiàng)目成本控制方面進(jìn)行創(chuàng)新，從地產(chǎn)供應(yīng)鏈的完整性出發(fā)，采取了建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”的概念;重視工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖等，從供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)出發(fā)對(duì)全過程進(jìn)行成本控制。萬科通過建立電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“統(tǒng)一采購(gòu)”的信息化和透明化;并通過網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進(jìn)行采購(gòu)各種原材料，節(jié)省各種交易費(fèi)用，這種利用電子商務(wù)平臺(tái)，通過大批量、大規(guī)模采購(gòu)，使得造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。此外，萬科通過成立萬創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，從項(xiàng)目的初步規(guī)劃、各種工藝改進(jìn)、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進(jìn)行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和確定大致的建筑成本。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)相比于一般的房地產(chǎn)特點(diǎn)是選擇地產(chǎn)建筑地時(shí)要更為考慮區(qū)位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)該區(qū)位的影響。

1.地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本控制優(yōu)化

上游成本主要包括：土地開發(fā)成本，資金成本、勘察設(shè)計(jì)成本、咨詢成本等，其中土地開發(fā)成本與資金成本是影響商業(yè)地產(chǎn)超額利潤(rùn)的兩大關(guān)鍵成本。

（1）土地開發(fā)成本控制

地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地的壟斷性較強(qiáng)，地產(chǎn)市場(chǎng)開放程度不高。土地成本受政府各項(xiàng)宏觀政策影響較大，全國(guó)各區(qū)域發(fā)展水平不一樣，地價(jià)的構(gòu)成和相關(guān)的配套水平也不一樣。因此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)了解開發(fā)區(qū)域的各項(xiàng)土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。最后，要做好資金的使用規(guī)劃。對(duì)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本做出正確的測(cè)算，分析每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的開發(fā)成本三部分，核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優(yōu)化

建筑安裝成本是地產(chǎn)項(xiàng)目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段來進(jìn)行控制。對(duì)于設(shè)計(jì)階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是整個(gè)供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)成本應(yīng)通過選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位、推行限額設(shè)計(jì)以及引入考核機(jī)制等舉措來進(jìn)行控制。

（2）管理費(fèi)用成本優(yōu)化

管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開支，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個(gè)人在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項(xiàng)成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國(guó)，房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。其中交納金額較多的是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)。按目前標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，按增值額扣除項(xiàng)目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負(fù)擔(dān)較重的情況下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)等方式，綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業(yè)務(wù)，剝除價(jià)外費(fèi)用，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式，綜合進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目等方式，綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作，可以有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

3.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場(chǎng)營(yíng)銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時(shí)順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計(jì)劃，通過各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式，力爭(zhēng)以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項(xiàng)目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善。

四、結(jié)語

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對(duì)多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費(fèi)需求，從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資與開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就要對(duì)成本進(jìn)行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來對(duì)成本進(jìn)行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]鞏本蘭.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（11）.

[2]羅方曄.關(guān)于構(gòu)建供應(yīng)鏈成本管理體系的研究[D].南京理工大學(xué)，2003.

[3]李卉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈穩(wěn)定性分析[D].東北林業(yè)大學(xué)，2011.

[4]李菁.基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[D].北京交通大學(xué)，2010.

[5]伍洋.房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本管理研究[D].華南理工大學(xué)，2011.endprint