劉正

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型大幕開(kāi)啟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著緊迫感，調(diào)整開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)方向和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，應(yīng)用創(chuàng)新業(yè)態(tài)模式和運(yùn)營(yíng)機(jī)制對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)是在同一起跑線(xiàn)上比拼反應(yīng)、速度、技術(shù)的考驗(yàn)。文化地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新模板和亮點(diǎn)，深刻解讀其業(yè)態(tài)特性和運(yùn)營(yíng)機(jī)制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前2.0版企業(yè)戰(zhàn)略要?jiǎng)?wù)。

文化地產(chǎn)具有六大特性

記者：王秘書(shū)長(zhǎng)，文化地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，業(yè)態(tài)模式復(fù)合，運(yùn)營(yíng)跨界交織，請(qǐng)您談一下文化地產(chǎn)所具有的特性。

王嘉琦秘書(shū)長(zhǎng)：好的，歸納起來(lái)文化地產(chǎn)應(yīng)具備六大特性：一是主題文化系統(tǒng)植入；二是藝術(shù)載體感觸體驗(yàn)；三是人文關(guān)懷溫暖貫穿；四是跨界資源精細(xì)服務(wù)；五是業(yè)態(tài)交互動(dòng)態(tài)運(yùn)行；六是產(chǎn)業(yè)平臺(tái)集約集成。

我們先談?wù)勎幕禺a(chǎn)的第一個(gè)特性：“主題文化系統(tǒng)植入”，上一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中由于缺乏對(duì)文化地產(chǎn)的政策研究、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)，大量快速上馬的文化地產(chǎn)、文化創(chuàng)意園、主題公園項(xiàng)目，出現(xiàn)的以圈地、貼皮、改規(guī)現(xiàn)象比比皆是，導(dǎo)致虧損運(yùn)轉(zhuǎn)、停工爛尾、癱瘓破產(chǎn)、空城化等亂象觸目驚心。歸結(jié)分析最主要的問(wèn)題是項(xiàng)目沒(méi)有“靈魂”和“神經(jīng)系統(tǒng)”，即沒(méi)有主題文化的精準(zhǔn)定位和文脈系統(tǒng)的可操作性模式植入。文化地產(chǎn)要“口”對(duì)著“心”，“名副其實(shí)”，不只是文化噱頭和文化營(yíng)銷(xiāo)，也不止停留在表現(xiàn)建筑文化，要“身心合一”、“形神兼?zhèn)洹?，要以?yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，研發(fā)不同的主題文化系統(tǒng)，并科學(xué)有機(jī)的植入地產(chǎn)。

再來(lái)解讀一下文化地產(chǎn)的第二個(gè)特性：“藝術(shù)載體感觸體驗(yàn)”，藝術(shù)是文化的結(jié)晶，藝術(shù)載體是文化的固化形態(tài)，不同時(shí)期的藝術(shù)載體承載傳承著不同時(shí)期的政治、歷史、文化、信仰、倫理、經(jīng)濟(jì)、軍事、外交、民俗、鄉(xiāng)愁……藝術(shù)資產(chǎn)有機(jī)的嵌入文化地產(chǎn)與觀者（業(yè)主）穿越歷史對(duì)話(huà)，感悟文化，觸發(fā)靈感，體會(huì)情懷，驗(yàn)者受益；同時(shí)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)專(zhuān)家大師組織品鑒，賞析研討，交流交易，使祖先的文脈傳承，先哲的智慧釋?xiě)?，炎黃的精神光大，民族的復(fù)興重振。通過(guò)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)化渠道，常態(tài)化將大量歷史上被掠奪、遺失的海外珍貴藝術(shù)資產(chǎn)回流，并使藝術(shù)資產(chǎn)系統(tǒng)植入地產(chǎn)，這種模式將具有全新而廣闊的運(yùn)營(yíng)空間；藝術(shù)資產(chǎn)金融化更是未來(lái)的全新課題，藝術(shù)資產(chǎn)信貸、藝術(shù)資產(chǎn)債券、藝術(shù)資產(chǎn)租賃、藝術(shù)資產(chǎn)保險(xiǎn)均會(huì)和文化地產(chǎn)綁定，將形成：藝術(shù)資產(chǎn)+金融+文化地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)鏈閉環(huán)；將促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展且極具空間的新興“藝術(shù)資本市場(chǎng)”，從而拉動(dòng)內(nèi)需，形成房地產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

文化地產(chǎn)的第三個(gè)特征：“人文關(guān)懷溫暖貫穿”，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨越式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將表現(xiàn)在從營(yíng)銷(xiāo)住宅、商鋪、寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)闋I(yíng)銷(xiāo)文化地產(chǎn)多元業(yè)態(tài)的“生活方式包”、“生活產(chǎn)品包”、“人文關(guān)懷包”、“信息智慧包”，即從業(yè)主的生活訴求、服務(wù)訴求、消費(fèi)訴求、精神訴求、情緒訴求的全程給予全時(shí)段、全方位、人性化的溫暖服務(wù)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目載體中植入人們向往的精神寓所、情緒港灣和理想家園的品質(zhì)豐富內(nèi)涵，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)服務(wù)中產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)值鏈延伸持續(xù)效益。

文化地產(chǎn)的第四個(gè)特性：“跨界資源精細(xì)服務(wù)”，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要具備多元跨界的資源挖掘和資源整合能力，如價(jià)值重塑提升服務(wù)，文化藝術(shù)研修服務(wù)，藝術(shù)資產(chǎn)代營(yíng)服務(wù)，生態(tài)產(chǎn)品配送服務(wù)，精神關(guān)懷貼心服務(wù)，照護(hù)團(tuán)隊(duì)定制服務(wù)，金融理財(cái)產(chǎn)品服務(wù)，遠(yuǎn)程醫(yī)護(hù)監(jiān)測(cè)服務(wù)，情緒調(diào)理定向服務(wù)，智慧智能信息服務(wù)。這種全新的開(kāi)發(fā)加運(yùn)營(yíng)模式是大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)陣痛、思考、調(diào)整、轉(zhuǎn)型的未來(lái)之路，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)業(yè)服務(wù)包和專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)包，走與大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鏈接的產(chǎn)業(yè)鏈合作之路。

文化地產(chǎn)的第五個(gè)特性：“業(yè)態(tài)交互動(dòng)態(tài)運(yùn)行”，未來(lái)的新型文化地產(chǎn)項(xiàng)目、文化地產(chǎn)集聚區(qū)、文化地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)是多元、跨界、互補(bǔ)、共利的復(fù)合交織狀態(tài)，集主題文化，非遺文化，藝術(shù)文化，居住文化，商業(yè)文化，旅游文化，體育文化，健康文化，養(yǎng)生文化，養(yǎng)老文化，娛樂(lè)文化和國(guó)際文化對(duì)話(huà)等功能性業(yè)態(tài)配置組合，相映成輝，成為復(fù)合人文價(jià)值，復(fù)合商業(yè)價(jià)值的新型有機(jī)復(fù)合業(yè)態(tài)。這種文化地產(chǎn)復(fù)合業(yè)態(tài)是一架產(chǎn)業(yè)機(jī)器，各總成部件協(xié)同頻率有序工作，生產(chǎn)的產(chǎn)品是“文化生活方式”。

文化地產(chǎn)的第六個(gè)特性：“產(chǎn)業(yè)平臺(tái)集約集成”，未來(lái)的新型文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式形成了不同的業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，出現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商機(jī)，會(huì)出現(xiàn)一大批產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商和城市運(yùn)營(yíng)商，他們有大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組建的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也有自身帶專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)包有資源整合能力、靈動(dòng)敏銳的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)機(jī)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商和城市運(yùn)營(yíng)商將用020思維模式塑造出一個(gè)個(gè)2.0版馬云。產(chǎn)業(yè)集成將大幅度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集約管理，大幅度降低產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，從而使消費(fèi)者享受高品質(zhì)低成本的文化生活消費(fèi)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商亦健康持續(xù)發(fā)展。

新型文化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、業(yè)主構(gòu)架了依存共贏的新型生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈層。在“文化強(qiáng)國(guó)”戰(zhàn)略的推動(dòng)下，由文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式所引發(fā)的新型、穩(wěn)健、持續(xù)、正能量的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)格局將逐漸形成。

為新型城鎮(zhèn)化提供落地方案（二）

記者：王秘書(shū)長(zhǎng)，請(qǐng)您談?wù)勎磥?lái)精品酒店的業(yè)態(tài)模式。

王嘉琦秘書(shū)長(zhǎng)：文化精品酒店可開(kāi)發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店（業(yè)主度假時(shí)段外委托酒店代營(yíng)）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持酒店物業(yè)運(yùn)營(yíng)兩部分業(yè)態(tài)模式。每個(gè)單體酒店要有鮮明的主題文化為支撐，并將主題文脈系統(tǒng)化的植入并貫穿文化精品酒店的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，如“生態(tài)文化精品酒店”應(yīng)體現(xiàn)外部環(huán)境生態(tài)化和內(nèi)部運(yùn)營(yíng)生態(tài)化。環(huán)境生態(tài)化在選址上考慮離開(kāi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、工業(yè)區(qū)以排除噪音粉塵等環(huán)境污染；在生態(tài)景區(qū)，有地?zé)釡厝?，依山傍水，綠蔭環(huán)抱，溪水入戶(hù)的宜居環(huán)境為佳；運(yùn)營(yíng)生態(tài)化可實(shí)現(xiàn)綠色、有機(jī)、環(huán)保、生態(tài)、野農(nóng)（五類(lèi)）食品用品配送，使產(chǎn)權(quán)式業(yè)主和入住生態(tài)文化精品酒店的客人享用生態(tài)化品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)，入住酒店期間還可享受酒店養(yǎng)生堂配給的養(yǎng)生調(diào)理套餐、定制養(yǎng)生羹及針對(duì)性養(yǎng)生用品的增值會(huì)員服務(wù)。為業(yè)主、客戶(hù)建立健康檔案，定期電話(huà)健康回訪(fǎng)，代購(gòu)代郵本地五類(lèi)特色養(yǎng)生食品、用品，使業(yè)主、客戶(hù)產(chǎn)生鄉(xiāng)土故里情懷和回娘家的盼顧?quán)l(xiāng)情……

記者：王秘書(shū)長(zhǎng)，對(duì)于文創(chuàng)藝術(shù)區(qū)有新型業(yè)態(tài)模式嗎？

王嘉琦秘書(shū)長(zhǎng)：前些年在北京陸續(xù)出現(xiàn)了“宋莊藝術(shù)區(qū)”、“798藝術(shù)區(qū)”、“酒廠藝術(shù)區(qū)”、“芳草地藝術(shù)區(qū)”、“環(huán)鐵藝術(shù)區(qū)”、“觀音堂藝術(shù)區(qū)”第一代自發(fā)加初級(jí)管理的1.0版藝術(shù)家集聚地，藝術(shù)家均在廠房式工作室加簡(jiǎn)易臥室空間格局中創(chuàng)作、生活，藝術(shù)區(qū)均為粗放式物業(yè)管理。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了2.0版藝術(shù)區(qū)模式，即藝術(shù)家空間包括創(chuàng)作室（帶自然采光的）加連體生活空間，即工作加生活的Townhuse（聯(lián)排別墅）。

未來(lái)將要推動(dòng)為藝術(shù)家建造的3.0版國(guó)際藝術(shù)區(qū)模式，這種藝術(shù)家需要的理想空間是具有私享環(huán)境、藝術(shù)創(chuàng)作室、生活寓所三位一體的建筑空間形態(tài)；藝術(shù)區(qū)運(yùn)營(yíng)商將提供藝術(shù)家們?cè)谒囆g(shù)創(chuàng)作中的精神關(guān)懷、健康評(píng)估、情緒干預(yù)、定制照護(hù)、餐食配送、藝術(shù)研討、藝術(shù)交流、藝術(shù)社交、藝術(shù)交易、藝術(shù)金融、藝術(shù)租賃等全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)包、實(shí)現(xiàn)定制、貼心、人文、溫暖、精細(xì)化專(zhuān)業(yè)服務(wù)。這種全新的藝術(shù)區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)模式會(huì)催生藝術(shù)家的創(chuàng)作激情，產(chǎn)生大量?jī)?yōu)秀的藝術(shù)作品，從而助推文創(chuàng)藝術(shù)事業(yè)的極大發(fā)展。藝術(shù)區(qū)運(yùn)營(yíng)商同時(shí)可作為藝術(shù)區(qū)藝術(shù)家們的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)交互合作共贏模式。

注：應(yīng)讀者要求文化地產(chǎn)專(zhuān)欄開(kāi)設(shè)咨詢(xún)服務(wù)熱線(xiàn)022-23134180

（未完待續(xù)）