齊婧

典型的旅游地產(chǎn)導(dǎo)向型開發(fā)，筆者給它歸納出十大關(guān)鍵問題，如果以此為導(dǎo)向，把這問題一一解決了，搞旅游地產(chǎn)開發(fā)的思路也會越來越清晰，前期的方向就更清晰了。

第一個關(guān)鍵問題：旅游資源的多重屬性和價(jià)值判斷

很多開發(fā)商在前期都沒有好好思考旅游資源的多重屬性和價(jià)值判斷的問題。要從資源價(jià)值的角度去重新認(rèn)識，他的品質(zhì)特征、區(qū)域競合關(guān)系，那么除了傳統(tǒng)的資源評價(jià)方式之外，還應(yīng)該包括對資源品質(zhì)的認(rèn)識，區(qū)域氣候關(guān)系、政治環(huán)境、官員的政治環(huán)境、整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平、目標(biāo)市場的需求特征，生態(tài)環(huán)境資源的優(yōu)劣，社會人文背景、交通、市政、基礎(chǔ)設(shè)施、城市建設(shè)，等等。

黃山宏村原是南宋時期的原始村落，經(jīng)過中坤集團(tuán)的建設(shè)和包裝后被譽(yù)為“中國明清博物館”、以及被列入“世界文化遺產(chǎn)名錄”，可以看出中坤集團(tuán)依托的是絕對稀缺的人文旅游資源，并在此基礎(chǔ)上開發(fā)了宏村奇墅湖國際旅游度假村項(xiàng)目；宋城休博園位于杭州蕭山湘湖保護(hù)區(qū)內(nèi)，擁有與西湖并稱為“姐妹湖”的湘湖，宋城集團(tuán)依托的是極致自然的山水資源，由此打造世界休閑博覽園——集休閑、旅游、度假、會展、人居為一體的休閑主題城；而深圳華僑城的歡樂谷是在當(dāng)時深圳沒有任何文化娛樂設(shè)施的情況下進(jìn)行開發(fā)的，除了土地外基本沒有其它可用的資源；從其名字“歡樂谷”也看出，它走的也不是觀賞性為主的開發(fā)思路，而是強(qiáng)調(diào)以參與性為主的開發(fā)理念，隨著歡樂谷所在區(qū)域價(jià)值的提升，華僑城開發(fā)了波托菲諾高檔住宅區(qū)。因此，對資源情況的把握，包括濕地資源、溫泉資源、山水資源、人文資源等都可以成為項(xiàng)目主題定位的依據(jù)；即使沒有可以利用的資源，也能夠重新開辟出一片新天地。

第二個關(guān)鍵問題：回答好旅游和地產(chǎn)的關(guān)系，休閑游玩還是買房置業(yè)的問題

一定要回答好旅游和地產(chǎn)的關(guān)系，不是說景區(qū)在那，大海在那，黃山在那，蓋了房子就一定會有人來買的。旅游是休閑，是玩，是度假，是觀光，可是地產(chǎn)意味著要掏錢去買房置業(yè)，這是兩個很不一樣的需求，要做旅游主題地產(chǎn)一定要給人一個理由，足夠打動人的地方，不僅來玩，還能夠來住，長期的住，反復(fù)的來住，同時要考慮它的投資屬性，那么回過頭來要求我們更深刻的理解去旅游是一個社會性的行為，他應(yīng)該符合消費(fèi)心理學(xué)，要搞清楚我們的項(xiàng)目是為誰而做的。

第三個關(guān)鍵問題：開發(fā)本位主義，摸不清目標(biāo)客戶需求，主觀定位

開發(fā)的本位主義者，經(jīng)常碰到拍腦袋的，覺得旅游誰不會，玩兒誰不會，但是實(shí)際上恰恰不會玩兒，不會玩兒的有新意有品位，那么，并沒有搞清楚目標(biāo)客戶的需求，主觀的就去開始做了。

第四個關(guān)鍵問題：領(lǐng)導(dǎo)換了，思路方向變了，開發(fā)商弱勢，項(xiàng)目擱淺

有很多的開發(fā)機(jī)構(gòu)碰到政治環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)，這是非常實(shí)際的一個問題，政策的變化、官員的升調(diào)變化，領(lǐng)導(dǎo)換了思路變了，方向、方法、方案是全盤否定，開發(fā)規(guī)劃要重新來做。相對政府來講開發(fā)商還是一個弱勢群體，政治風(fēng)險(xiǎn)造成的浪費(fèi)是巨大的，當(dāng)然還有時間的拖延，這是不可逆轉(zhuǎn)的。

第五個關(guān)鍵問題：沒有照顧好政府、企業(yè)、景區(qū)、民眾各方的發(fā)展訴求

一定要搞明白老百姓要什么，當(dāng)?shù)氐拿癖娨裁?，要從他們的?shí)際出發(fā)，滿足他們的需求，否則開發(fā)的進(jìn)程一定不會順利。

第六個關(guān)鍵問題：旅游地產(chǎn)不是快消品，無法快速獲利

旅游地產(chǎn)不是快消品，有很多的開發(fā)商確確實(shí)實(shí)以前都是做這種快消品，做住宅開發(fā)建設(shè)的，會有巨額的獲利，但是旅游地產(chǎn)決不是快消品，沒有辦法快速銷售獲利，他一定是一個長線的，因此我們要去建立一個多重獲利的價(jià)值模型。

第七個關(guān)鍵問題：土地?zé)o法流轉(zhuǎn)，沒有城市規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)

土地農(nóng)用地、林地甚至還是一些荒地那么怎么樣去流轉(zhuǎn)；沒有指標(biāo)，資產(chǎn)怎么落地、怎么去銷售。這是一個很頭疼的問題，所以要拋棄簡單的土地依賴型的開發(fā)模式，在產(chǎn)品和商業(yè)模式上下功夫。

第八個關(guān)鍵問題：政府條塊分割管理，國家喊戰(zhàn)略，細(xì)則不落地

政府管理是條塊分割的，發(fā)改委、旅游局、國土、規(guī)劃、環(huán)境……它都有自己的一套管理體系。國家層面是把旅游列為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)了，但是沒有細(xì)則，不落地。導(dǎo)致的就是農(nóng)委批的東西、旅游委批的東西，到規(guī)劃局那兒、到國土局那兒不認(rèn)可。

第九個關(guān)鍵問題：山寨照搬模仿抄襲，沒有特色死路一條

中國人非常善于模仿、抄襲、山寨。而恰恰主題型的旅游地產(chǎn)，絕不能走這樣的路，沒有特色是死路一條，學(xué)別人又學(xué)不好，最終沒有人來，沒有人捧場，沒有人消費(fèi)，沒有人買單。

第十個關(guān)鍵問題：盲目建設(shè)劣質(zhì)破壞，做得越多錯的越多

盲目建設(shè)、大干快上、劣質(zhì)的施工、劣質(zhì)的材料對環(huán)境造成破壞、沒有品質(zhì)，沒有品位，沒有藝術(shù)，沒有美感！反而導(dǎo)致做的越多錯的越多。