齊婧
典型的旅游地產(chǎn)導(dǎo)向型開發(fā),筆者給它歸納出十大關(guān)鍵問題,如果以此為導(dǎo)向,把這問題一一解決了,搞旅游地產(chǎn)開發(fā)的思路也會越來越清晰,前期的方向就更清晰了。
第一個關(guān)鍵問題:旅游資源的多重屬性和價(jià)值判斷
很多開發(fā)商在前期都沒有好好思考旅游資源的多重屬性和價(jià)值判斷的問題。要從資源價(jià)值的角度去重新認(rèn)識,他的品質(zhì)特征、區(qū)域競合關(guān)系,那么除了傳統(tǒng)的資源評價(jià)方式之外,還應(yīng)該包括對資源品質(zhì)的認(rèn)識,區(qū)域氣候關(guān)系、政治環(huán)境、官員的政治環(huán)境、整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平、目標(biāo)市場的需求特征,生態(tài)環(huán)境資源的優(yōu)劣,社會人文背景、交通、市政、基礎(chǔ)設(shè)施、城市建設(shè),等等。
黃山宏村原是南宋時期的原始村落,經(jīng)過中坤集團(tuán)的建設(shè)和包裝后被譽(yù)為“中國明清博物館”、以及被列入“世界文化遺產(chǎn)名錄”,可以看出中坤集團(tuán)依托的是絕對稀缺的人文旅游資源,并在此基礎(chǔ)上開發(fā)了宏村奇墅湖國際旅游度假村項(xiàng)目;宋城休博園位于杭州蕭山湘湖保護(hù)區(qū)內(nèi),擁有與西湖并稱為“姐妹湖”的湘湖,宋城集團(tuán)依托的是極致自然的山水資源,由此打造世界休閑博覽園——集休閑、旅游、度假、會展、人居為一體的休閑主題城;而深圳華僑城的歡樂谷是在當(dāng)時深圳沒有任何文化娛樂設(shè)施的情況下進(jìn)行開發(fā)的,除了土地外基本沒有其它可用的資源;從其名字“歡樂谷”也看出,它走的也不是觀賞性為主的開發(fā)思路,而是強(qiáng)調(diào)以參與性為主的開發(fā)理念,隨著歡樂谷所在區(qū)域價(jià)值的提升,華僑城開發(fā)了波托菲諾高檔住宅區(qū)。因此,對資源情況的把握,包括濕地資源、溫泉資源、山水資源、人文資源等都可以成為項(xiàng)目主題定位的依據(jù);即使沒有可以利用的資源,也能夠重新開辟出一片新天地。
第二個關(guān)鍵問題:回答好旅游和地產(chǎn)的關(guān)系,休閑游玩還是買房置業(yè)的問題
一定要回答好旅游和地產(chǎn)的關(guān)系,不是說景區(qū)在那,大海在那,黃山在那,蓋了房子就一定會有人來買的。旅游是休閑,是玩,是度假,是觀光,可是地產(chǎn)意味著要掏錢去買房置業(yè),這是兩個很不一樣的需求,要做旅游主題地產(chǎn)一定要給人一個理由,足夠打動人的地方,不僅來玩,還能夠來住,長期的住,反復(fù)的來住,同時要考慮它的投資屬性,那么回過頭來要求我們更深刻的理解去旅游是一個社會性的行為,他應(yīng)該符合消費(fèi)心理學(xué),要搞清楚我們的項(xiàng)目是為誰而做的。
第三個關(guān)鍵問題:開發(fā)本位主義,摸不清目標(biāo)客戶需求,主觀定位
開發(fā)的本位主義者,經(jīng)常碰到拍腦袋的,覺得旅游誰不會,玩兒誰不會,但是實(shí)際上恰恰不會玩兒,不會玩兒的有新意有品位,那么,并沒有搞清楚目標(biāo)客戶的需求,主觀的就去開始做了。
第四個關(guān)鍵問題:領(lǐng)導(dǎo)換了,思路方向變了,開發(fā)商弱勢,項(xiàng)目擱淺
有很多的開發(fā)機(jī)構(gòu)碰到政治環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn),這是非常實(shí)際的一個問題,政策的變化、官員的升調(diào)變化,領(lǐng)導(dǎo)換了思路變了,方向、方法、方案是全盤否定,開發(fā)規(guī)劃要重新來做。相對政府來講開發(fā)商還是一個弱勢群體,政治風(fēng)險(xiǎn)造成的浪費(fèi)是巨大的,當(dāng)然還有時間的拖延,這是不可逆轉(zhuǎn)的。
第五個關(guān)鍵問題:沒有照顧好政府、企業(yè)、景區(qū)、民眾各方的發(fā)展訴求
一定要搞明白老百姓要什么,當(dāng)?shù)氐拿癖娨裁?,要從他們的?shí)際出發(fā),滿足他們的需求,否則開發(fā)的進(jìn)程一定不會順利。
第六個關(guān)鍵問題:旅游地產(chǎn)不是快消品,無法快速獲利
旅游地產(chǎn)不是快消品,有很多的開發(fā)商確確實(shí)實(shí)以前都是做這種快消品,做住宅開發(fā)建設(shè)的,會有巨額的獲利,但是旅游地產(chǎn)決不是快消品,沒有辦法快速銷售獲利,他一定是一個長線的,因此我們要去建立一個多重獲利的價(jià)值模型。
第七個關(guān)鍵問題:土地?zé)o法流轉(zhuǎn),沒有城市規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)
土地農(nóng)用地、林地甚至還是一些荒地那么怎么樣去流轉(zhuǎn);沒有指標(biāo),資產(chǎn)怎么落地、怎么去銷售。這是一個很頭疼的問題,所以要拋棄簡單的土地依賴型的開發(fā)模式,在產(chǎn)品和商業(yè)模式上下功夫。
第八個關(guān)鍵問題:政府條塊分割管理,國家喊戰(zhàn)略,細(xì)則不落地
政府管理是條塊分割的,發(fā)改委、旅游局、國土、規(guī)劃、環(huán)境……它都有自己的一套管理體系。國家層面是把旅游列為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)了,但是沒有細(xì)則,不落地。導(dǎo)致的就是農(nóng)委批的東西、旅游委批的東西,到規(guī)劃局那兒、到國土局那兒不認(rèn)可。
第九個關(guān)鍵問題:山寨照搬模仿抄襲,沒有特色死路一條
中國人非常善于模仿、抄襲、山寨。而恰恰主題型的旅游地產(chǎn),絕不能走這樣的路,沒有特色是死路一條,學(xué)別人又學(xué)不好,最終沒有人來,沒有人捧場,沒有人消費(fèi),沒有人買單。
第十個關(guān)鍵問題:盲目建設(shè)劣質(zhì)破壞,做得越多錯的越多
盲目建設(shè)、大干快上、劣質(zhì)的施工、劣質(zhì)的材料對環(huán)境造成破壞、沒有品質(zhì),沒有品位,沒有藝術(shù),沒有美感!反而導(dǎo)致做的越多錯的越多。