馬智利++陳鋒++馬敏達

摘要：2008年底，重慶市率先在全國實施了地票交易制度，這項新舉措的實施，對我國的土地制度改革起到了積極的作用，在一定程度上提高了土地資源的利用效率。簡述了目前地票交易的過程，論述了開放地票二級市場的必要性和可能性，最后構(gòu)建了地票二級市場交易機制模型，并分析了地票二級市場交易模型的各種路徑。

關(guān)鍵詞：地票；二級市場；必要性；可行性；交易機制模型

中圖分類號： F301.3文獻標志碼： A文章編號：1002-1302（2014）10-0443-03

收稿日期：2013-12-14

基金項目：重慶市社會科學規(guī)劃辦公室哲學社會科學規(guī)劃研究項目（編號：2010YBJJ23）。

作者簡介：馬智利（1963—），男，山東菏澤人，教授，博士生導師，從事地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理研究。E-mail：501398154@qq.com。2008年底，重慶市率先實行了地票交易制度，實現(xiàn)了農(nóng)村空閑土地和城市建設(shè)用地指標掛鉤，在一定程度上解決了城市建設(shè)用地指標不足的局面，也提高了土地的利用效率。但是在地票供給過程中，重慶市只開放了地票一級市場，對地票二級市場卻持謹慎態(tài)度。而任何一個完整的市場都包括一級市場和二級市場，兩者的關(guān)系是相輔相成的。目前，就重慶市地票二級市場的系統(tǒng)研究還非常少，需要進一步研究完善地票交易機制的制度設(shè)計、市場體系、運作模式和監(jiān)管體系[1-2]。本研究主要對開放地票二級市場的必要性和可能性作了詳細的論述，最后建立了地票二級市場交易機制的模型，且分析了交易機制模型中的3條路徑，有助于把地票問題的理論推向更深處，同時也具有前瞻性和很強的現(xiàn)實意義。

1地票的交易過程

目前，重慶地票交易只開放了一級市場，根據(jù)《重慶農(nóng)村土地交易所交易流程》（暫行）的規(guī)定，現(xiàn)在重慶市地票交易的程序主要包括4個階段[3-4]。

第一，土地復墾。如果農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有空置的宅基地以及其他公共建設(shè)用地，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向政府有關(guān)部門申請土地復墾。政府有關(guān)部門同意土地復墾后會派專業(yè)的機構(gòu)進行土地復墾。

第二，土地驗收。經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后，騰出的建設(shè)用地指標由土地行政主管部門向土地使用權(quán)人發(fā)給相應(yīng)面積的“地票”。

第三，地票交易。重慶市農(nóng)村土地交易所把復墾的土地指標打包成一定面積的地票，向社會公開拍賣，需要地票的企業(yè)和個人都可以參加地票的競拍。

第四，使用地票。在農(nóng)村土地交易所競拍到地票的企業(yè)和個人，如果在城市郊區(qū)等地方有適合自己開發(fā)的地塊，地票持有者可以向政府申請該地塊的建設(shè)指標，政府同時開始組織拆遷等工作，最后地票落地。

以上就是重慶地票交易的4個主要的過程，具體的流程見圖1。

2開放地票二級市場的必要性和可行性

2.1開放地票二級市場的必要性

2.1.1開放二級市場有利于地票的良好發(fā)展重慶市率先在全國實施了地票交易制度，在一定程度上解決了城市建設(shè)用地不足的局面，同時也使得農(nóng)村土地利用率大大提高，各個參與主體都獲得了相應(yīng)的利益，實現(xiàn)了帕累托最優(yōu)。如果地票交易一級市場發(fā)展到一定程度，沒有二級市場的消化，地票交易機制很難發(fā)展壯大。當?shù)仄倍壥袌鲩_放后，首先它會對一級市場上發(fā)行的地票進行有效的分配和轉(zhuǎn)讓，使其流通到更需要地票的個人和企業(yè)，這樣就使得更多人受益于地票制度。其次，開放地票二級市場后，就把競爭機制引進到地票市場上了，使整個市場充滿了活力，這無疑會對地票的發(fā)展起到良好的推動作用。

2.1.2開放二級市場能完善地票交易市場體系完整的地票交易市場應(yīng)當是由一級市場和二級市場組成的一個有序開放的市場體系（圖2），一級市場是通過農(nóng)村土地交易所打包拍賣地票，二級市場是地票持有者將地票轉(zhuǎn)讓給不同層次的地票需求者。

就地票現(xiàn)有的交易現(xiàn)狀來看，地票交易市場只開放了一級市場，交易市場基本處于不完全競爭狀態(tài)[5]。地票交易的信息完全由重慶市政府制定，參與主體大部分為國有企業(yè)，中

小企業(yè)參與比例較低（圖3）。這樣就使得市場對資源的配置能力大大降低，資源得不到最有效的利用。再加上重慶市政府規(guī)定，競拍到地票的企業(yè)和個人在2年之內(nèi)必須使地票落地，而地票的二級市場又沒有開放，這就造成了一部分地票不能落地，使得建設(shè)用地指標閑置。因此，開放地票二級市場，不僅能完善地票交易市場體系，更重要的是使地票交易制度更加有效地實施。

2.1.3開放二級市場能保障地票持有者和需求者的利益對地票交易市場的調(diào)查結(jié)果顯示，現(xiàn)有地票交易市場不能滿足地票持有者以下幾個方面的需求。第一，在一級市場上競拍到地票后，2年內(nèi)沒有在城市中找到合適的開發(fā)地塊，就須要把手中的地票轉(zhuǎn)讓，避免遭受更大的利息損失。第二，地票持有者要將未用完的一部分地票轉(zhuǎn)讓出去。例如，某企業(yè)在農(nóng)村土地交易所競拍到66.7 hm2的地票，在實際過程中只用了60 hm2，剩余的6.7 hm2就需要及時地轉(zhuǎn)讓，這樣既可以避免浪費，又能把多余的地票轉(zhuǎn)讓給需求者。第三，由于市場變化，地票持有者要退出地票交易市場，就須要轉(zhuǎn)讓地票。同時，對地票需求者的調(diào)查結(jié)果顯示，他們對地票二級市場開放也有要求。第一，由于重慶市只開放了地票，而且交易過程相對比較復雜，很多地票需求者希望能在地票二級市場直接快速地獲得地票。第二，在地票一級市場上，地票采取打包拍賣的出售方式。總體來講，地票打包面積偏大，只能滿足一些大量開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，不能滿足中小企業(yè)的需求。因此，中小企業(yè)希望通過地票二級市場的轉(zhuǎn)讓滿足自身需求。據(jù)了解，重慶地票現(xiàn)在已經(jīng)有了第一宗地票質(zhì)押的先例[7]，說明地票交易有開放二級市場的需求。

2.2地票二級市場開放的可能性

2.2.1地票作為權(quán)利價值憑證，具備可流動性地票是“建設(shè)用地指標”的“票據(jù)化”[8]。它作為一種權(quán)利價值憑證，和股票等有價證劵一樣，具有可流動性、資本性和稀缺性。這就為地票二級市場的開放提供了理論依據(jù)。endprint

2.2.2地票供給量增加，為二級市場開放提供了動力根據(jù)2011年《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復墾研究報告》，截至2011年底，累計復墾規(guī)模達0.91萬hm2，為地票交易提供了充足來源。根據(jù)重慶市經(jīng)營性用地供需預(yù)測數(shù)據(jù)，到2015年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴大的需求[9]。而從地票的需求來看，重慶市規(guī)定“新增經(jīng)營性建設(shè)用地必須使用地票的方式解決”，這一規(guī)定將為地票市場提供持續(xù)的地票需求動力。因此，地票的有效供給為地票交易市場的良好運行提供了保障，為二級市場的開放提供了內(nèi)在動力。

2.2.3開放地票二級市場符合農(nóng)村土地改革目標[6]自2008年底重慶市實施地票交易制度以來，社會各界對地票的積極作用予以了肯定。而農(nóng)村土地改革的關(guān)鍵在于其改革思路與國家節(jié)約、集約利用土地和保證1.2億hm2耕地紅線的宏觀要求相吻合；同時，促進農(nóng)村和城市的經(jīng)濟發(fā)展，使農(nóng)民收益更多。國土資源部對重慶地票制度進行調(diào)研之后，指出要進一步推廣地票制度。如今，廣東省也在進行地票交易的試點工作。因此，開放地票二級市場是地票交易制度進一步的創(chuàng)新，有利于地票交易制度的推廣，也有利于我國農(nóng)村土地改革。

3地票二級市場交易機制設(shè)計

從理論上來講，地票的二級市場可以分為證劵化市場和非證劵化市場。但是就現(xiàn)在重慶市的市場條件而言，可以在適當?shù)臅r間開放建設(shè)地票非證劵化的二級市場，通過開放非證券化地票、二級市場進一步擴大交易層次[10]。在地票交易制度非常成熟時，可以考慮把地票二級市場證劵化。

3.1非證劵化交易市場

地票二級市場交易機制設(shè)計是土地改革中的一項創(chuàng)新，是為了讓地票交易制度能更好地發(fā)展。結(jié)合重慶地票交易的現(xiàn)狀和需求，對地票二級市場的非證劵化交易模型進行了如下設(shè)計（圖4）。

由圖4可知，設(shè)計的地票交易機制模型中主要有3種交易方式。

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者。就是把地票按圖3中路線①直接出售。這種方式最為簡單，但是這種交易方式有一定的局限性，就是地票持有者想找到合適的買家很困難，很難達到買賣雙方都會滿意的局面，即使找到了，賣方也會花費一定的時間和精力。因此，這種方式的效率不高。

第二，通過中介機構(gòu)出售地票。就是把地票按照圖3中路線②進行交易。這種方式就是地票持有者委托中介對地票進行銷售。這種方式就克服了路線①的弊端，能縮短交易時間，提高效率，擴大交易范圍。缺點是要繳納一定的中介費用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機構(gòu)，政府組建地票二級交易市場，地票需求者直接在地票二級市場購買地票，見圖3中的路線③。這種交易方式就是地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現(xiàn)。但是可能出現(xiàn)政府機構(gòu)在購買地票時進行價格壟斷，不能按市場價值進行交易。因此在實行時要考慮到這個因素。

3.2證劵化交易市場

除此之外，地票的二級市場還包括一個證劵化的二級市場。地票作為一種有價值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價證劵的交易的理論條件?，F(xiàn)在要想讓地票像股票那樣在證劵市場交易還不具備條件，因此地票的證劵化交易不適合現(xiàn)在開放。但是，對地票二級市場證劵化交易機制進行設(shè)計具有理論意義。地票二級市場證劵化交易流程見圖5。

由圖5可知，在該交易流程中有5個參與主體，分別為地票持有者、商業(yè)銀行、特設(shè)機構(gòu)（SPV）、政府機構(gòu)和證劵投資者，其中也包括一些輔助參與者，通過這樣一個流程，使得他們共同組成一個地票證劵化的二級市場。該流程主要包括4個步驟：第一，地票持有者把地票抵押給商業(yè)銀行。通過這一步，可以使地票的收益主體更加擴大。地票持有者可以多一個融資的途徑，銀行也可以獲得收益。同時，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。第二，建立地票證券化的載體。具體是組建特設(shè)機構(gòu)（SPV），特設(shè)機構(gòu)成立之后。與原始權(quán)益人簽訂買賣合同，原始權(quán)益人將被證券化的資產(chǎn)過戶給特設(shè)機構(gòu)，實現(xiàn)真實出售。第三，完善資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)。這個過程中主要有資信評級機構(gòu)、資信增級機構(gòu)、保險公司和政府擔保參與進來，通過對特設(shè)機構(gòu)的信用進行評級和增級來擴大證劵化資產(chǎn)的吸引力，保障地票證劵的銷售。第四，銷售地票抵押證劵。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證劵交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終投資者。

以上就是筆者對地票二級市場證劵化交易流程的構(gòu)想。如果真正要實行該交易流程，筆者認為必須在市場上建立完善的保障制度，具體主要包括以下幾點：第一，建立強有力的擔保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔保機構(gòu)。地票作為土地改革的一項重要的創(chuàng)新，意義重大，政府有責任有義務(wù)在擔保體系中居于主導地位，而且以政府部門作為擔保機構(gòu)，可以加大擔保的力度，為投資者降低風險。第二，建立和完善個人、企業(yè)的征信制度。目前，我國的信貸業(yè)務(wù)發(fā)展速度較西方發(fā)達國家而言是很緩慢的，導致這樣一種現(xiàn)狀的一個很重要的原因就是個人和企業(yè)都缺乏良好的信用。只有這樣，資產(chǎn)證劵化市場才會健康發(fā)展。

4結(jié)束語

地票二級市場交易的實行是一項復雜的系統(tǒng)工程，須要理論聯(lián)系實際，充分考慮法律、經(jīng)濟、市場等因素，才能正常地運轉(zhuǎn)。從以上分析可知，雖然開放地票二級市場具備必要性和可行性，但是真正地開放二級市場必須解決好以下幾個方面的問題：一是要健全地票一級市場，只有地票一級市場發(fā)展到一定的水平，二級市場才有足夠的產(chǎn)品進行市場交易。二是要防止地票的惡意炒作，使得地票市場出現(xiàn)嚴重的泡沫，如果那樣，就違背了實施地票制度的初衷。三是要制定詳細合理的市場交易規(guī)范，只有通過規(guī)范參與主體的行為，地票交易市場才能健康發(fā)展。四是政府要建立嚴格的監(jiān)督機制，時刻關(guān)注地票交易市場的動態(tài)，這樣才能使地票市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]楊飛. 反思與改良：地票制度疑與探——以重慶地票制度運行實踐為例[J]. 中州學刊，2012（6）：70-74.

[2]凌成樹，朱玉碧. 重慶市地票制度運行現(xiàn)狀及問題研究[J]. 安徽農(nóng)業(yè)科學，2012（5）：3062-3064，3080.

[3]鐘楊. 重慶地票交易制度風險防控研究[D]. 重慶：西南大學，2012.

[4]張震霞. 地票交易制度研究[D]. 福州：福建師范大學，2012.

[5]王英，佘雅文.重慶地票交易制度與運行問題研究[J]. 建筑經(jīng)濟，2011（12）：61-64.

[6]孫芬，鄭財貴，牛德利，等. 關(guān)于開放地票交易二級市場的思考[J]. 江西農(nóng)業(yè)學報，2013（3）：156-158.

[7]付海濤，段玉明. 農(nóng)地流轉(zhuǎn)路徑新探索——重慶地票交易制度研究[J]. 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，2012（10）：24-26.

[8]黃忠. 淺議“地票”風險[J]. 中國土地，2009（9）：36-39.

[9]重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復墾研究報告[R]. 重慶：重慶市農(nóng)村土地交易所，2011.

[10]黃忠. 讓市場發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考[J]. 中國土地，2013（2）：19-21.endprint

2.2.2地票供給量增加，為二級市場開放提供了動力根據(jù)2011年《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復墾研究報告》，截至2011年底，累計復墾規(guī)模達0.91萬hm2，為地票交易提供了充足來源。根據(jù)重慶市經(jīng)營性用地供需預(yù)測數(shù)據(jù)，到2015年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴大的需求[9]。而從地票的需求來看，重慶市規(guī)定“新增經(jīng)營性建設(shè)用地必須使用地票的方式解決”，這一規(guī)定將為地票市場提供持續(xù)的地票需求動力。因此，地票的有效供給為地票交易市場的良好運行提供了保障，為二級市場的開放提供了內(nèi)在動力。

2.2.3開放地票二級市場符合農(nóng)村土地改革目標[6]自2008年底重慶市實施地票交易制度以來，社會各界對地票的積極作用予以了肯定。而農(nóng)村土地改革的關(guān)鍵在于其改革思路與國家節(jié)約、集約利用土地和保證1.2億hm2耕地紅線的宏觀要求相吻合；同時，促進農(nóng)村和城市的經(jīng)濟發(fā)展，使農(nóng)民收益更多。國土資源部對重慶地票制度進行調(diào)研之后，指出要進一步推廣地票制度。如今，廣東省也在進行地票交易的試點工作。因此，開放地票二級市場是地票交易制度進一步的創(chuàng)新，有利于地票交易制度的推廣，也有利于我國農(nóng)村土地改革。

3地票二級市場交易機制設(shè)計

從理論上來講，地票的二級市場可以分為證劵化市場和非證劵化市場。但是就現(xiàn)在重慶市的市場條件而言，可以在適當?shù)臅r間開放建設(shè)地票非證劵化的二級市場，通過開放非證券化地票、二級市場進一步擴大交易層次[10]。在地票交易制度非常成熟時，可以考慮把地票二級市場證劵化。

3.1非證劵化交易市場

地票二級市場交易機制設(shè)計是土地改革中的一項創(chuàng)新，是為了讓地票交易制度能更好地發(fā)展。結(jié)合重慶地票交易的現(xiàn)狀和需求，對地票二級市場的非證劵化交易模型進行了如下設(shè)計（圖4）。

由圖4可知，設(shè)計的地票交易機制模型中主要有3種交易方式。

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者。就是把地票按圖3中路線①直接出售。這種方式最為簡單，但是這種交易方式有一定的局限性，就是地票持有者想找到合適的買家很困難，很難達到買賣雙方都會滿意的局面，即使找到了，賣方也會花費一定的時間和精力。因此，這種方式的效率不高。

第二，通過中介機構(gòu)出售地票。就是把地票按照圖3中路線②進行交易。這種方式就是地票持有者委托中介對地票進行銷售。這種方式就克服了路線①的弊端，能縮短交易時間，提高效率，擴大交易范圍。缺點是要繳納一定的中介費用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機構(gòu)，政府組建地票二級交易市場，地票需求者直接在地票二級市場購買地票，見圖3中的路線③。這種交易方式就是地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現(xiàn)。但是可能出現(xiàn)政府機構(gòu)在購買地票時進行價格壟斷，不能按市場價值進行交易。因此在實行時要考慮到這個因素。

3.2證劵化交易市場

除此之外，地票的二級市場還包括一個證劵化的二級市場。地票作為一種有價值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價證劵的交易的理論條件?，F(xiàn)在要想讓地票像股票那樣在證劵市場交易還不具備條件，因此地票的證劵化交易不適合現(xiàn)在開放。但是，對地票二級市場證劵化交易機制進行設(shè)計具有理論意義。地票二級市場證劵化交易流程見圖5。

由圖5可知，在該交易流程中有5個參與主體，分別為地票持有者、商業(yè)銀行、特設(shè)機構(gòu)（SPV）、政府機構(gòu)和證劵投資者，其中也包括一些輔助參與者，通過這樣一個流程，使得他們共同組成一個地票證劵化的二級市場。該流程主要包括4個步驟：第一，地票持有者把地票抵押給商業(yè)銀行。通過這一步，可以使地票的收益主體更加擴大。地票持有者可以多一個融資的途徑，銀行也可以獲得收益。同時，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。第二，建立地票證券化的載體。具體是組建特設(shè)機構(gòu)（SPV），特設(shè)機構(gòu)成立之后。與原始權(quán)益人簽訂買賣合同，原始權(quán)益人將被證券化的資產(chǎn)過戶給特設(shè)機構(gòu)，實現(xiàn)真實出售。第三，完善資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)。這個過程中主要有資信評級機構(gòu)、資信增級機構(gòu)、保險公司和政府擔保參與進來，通過對特設(shè)機構(gòu)的信用進行評級和增級來擴大證劵化資產(chǎn)的吸引力，保障地票證劵的銷售。第四，銷售地票抵押證劵。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證劵交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終投資者。

以上就是筆者對地票二級市場證劵化交易流程的構(gòu)想。如果真正要實行該交易流程，筆者認為必須在市場上建立完善的保障制度，具體主要包括以下幾點：第一，建立強有力的擔保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔保機構(gòu)。地票作為土地改革的一項重要的創(chuàng)新，意義重大，政府有責任有義務(wù)在擔保體系中居于主導地位，而且以政府部門作為擔保機構(gòu)，可以加大擔保的力度，為投資者降低風險。第二，建立和完善個人、企業(yè)的征信制度。目前，我國的信貸業(yè)務(wù)發(fā)展速度較西方發(fā)達國家而言是很緩慢的，導致這樣一種現(xiàn)狀的一個很重要的原因就是個人和企業(yè)都缺乏良好的信用。只有這樣，資產(chǎn)證劵化市場才會健康發(fā)展。

4結(jié)束語

地票二級市場交易的實行是一項復雜的系統(tǒng)工程，須要理論聯(lián)系實際，充分考慮法律、經(jīng)濟、市場等因素，才能正常地運轉(zhuǎn)。從以上分析可知，雖然開放地票二級市場具備必要性和可行性，但是真正地開放二級市場必須解決好以下幾個方面的問題：一是要健全地票一級市場，只有地票一級市場發(fā)展到一定的水平，二級市場才有足夠的產(chǎn)品進行市場交易。二是要防止地票的惡意炒作，使得地票市場出現(xiàn)嚴重的泡沫，如果那樣，就違背了實施地票制度的初衷。三是要制定詳細合理的市場交易規(guī)范，只有通過規(guī)范參與主體的行為，地票交易市場才能健康發(fā)展。四是政府要建立嚴格的監(jiān)督機制，時刻關(guān)注地票交易市場的動態(tài)，這樣才能使地票市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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[6]孫芬，鄭財貴，牛德利，等. 關(guān)于開放地票交易二級市場的思考[J]. 江西農(nóng)業(yè)學報，2013（3）：156-158.

[7]付海濤，段玉明. 農(nóng)地流轉(zhuǎn)路徑新探索——重慶地票交易制度研究[J]. 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，2012（10）：24-26.

[8]黃忠. 淺議“地票”風險[J]. 中國土地，2009（9）：36-39.

[9]重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復墾研究報告[R]. 重慶：重慶市農(nóng)村土地交易所，2011.

[10]黃忠. 讓市場發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考[J]. 中國土地，2013（2）：19-21.endprint

2.2.2地票供給量增加，為二級市場開放提供了動力根據(jù)2011年《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復墾研究報告》，截至2011年底，累計復墾規(guī)模達0.91萬hm2，為地票交易提供了充足來源。根據(jù)重慶市經(jīng)營性用地供需預(yù)測數(shù)據(jù)，到2015年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴大的需求[9]。而從地票的需求來看，重慶市規(guī)定“新增經(jīng)營性建設(shè)用地必須使用地票的方式解決”，這一規(guī)定將為地票市場提供持續(xù)的地票需求動力。因此，地票的有效供給為地票交易市場的良好運行提供了保障，為二級市場的開放提供了內(nèi)在動力。

2.2.3開放地票二級市場符合農(nóng)村土地改革目標[6]自2008年底重慶市實施地票交易制度以來，社會各界對地票的積極作用予以了肯定。而農(nóng)村土地改革的關(guān)鍵在于其改革思路與國家節(jié)約、集約利用土地和保證1.2億hm2耕地紅線的宏觀要求相吻合；同時，促進農(nóng)村和城市的經(jīng)濟發(fā)展，使農(nóng)民收益更多。國土資源部對重慶地票制度進行調(diào)研之后，指出要進一步推廣地票制度。如今，廣東省也在進行地票交易的試點工作。因此，開放地票二級市場是地票交易制度進一步的創(chuàng)新，有利于地票交易制度的推廣，也有利于我國農(nóng)村土地改革。

3地票二級市場交易機制設(shè)計

從理論上來講，地票的二級市場可以分為證劵化市場和非證劵化市場。但是就現(xiàn)在重慶市的市場條件而言，可以在適當?shù)臅r間開放建設(shè)地票非證劵化的二級市場，通過開放非證券化地票、二級市場進一步擴大交易層次[10]。在地票交易制度非常成熟時，可以考慮把地票二級市場證劵化。

3.1非證劵化交易市場

地票二級市場交易機制設(shè)計是土地改革中的一項創(chuàng)新，是為了讓地票交易制度能更好地發(fā)展。結(jié)合重慶地票交易的現(xiàn)狀和需求，對地票二級市場的非證劵化交易模型進行了如下設(shè)計（圖4）。

由圖4可知，設(shè)計的地票交易機制模型中主要有3種交易方式。

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者。就是把地票按圖3中路線①直接出售。這種方式最為簡單，但是這種交易方式有一定的局限性，就是地票持有者想找到合適的買家很困難，很難達到買賣雙方都會滿意的局面，即使找到了，賣方也會花費一定的時間和精力。因此，這種方式的效率不高。

第二，通過中介機構(gòu)出售地票。就是把地票按照圖3中路線②進行交易。這種方式就是地票持有者委托中介對地票進行銷售。這種方式就克服了路線①的弊端，能縮短交易時間，提高效率，擴大交易范圍。缺點是要繳納一定的中介費用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機構(gòu)，政府組建地票二級交易市場，地票需求者直接在地票二級市場購買地票，見圖3中的路線③。這種交易方式就是地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現(xiàn)。但是可能出現(xiàn)政府機構(gòu)在購買地票時進行價格壟斷，不能按市場價值進行交易。因此在實行時要考慮到這個因素。

3.2證劵化交易市場

除此之外，地票的二級市場還包括一個證劵化的二級市場。地票作為一種有價值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價證劵的交易的理論條件?，F(xiàn)在要想讓地票像股票那樣在證劵市場交易還不具備條件，因此地票的證劵化交易不適合現(xiàn)在開放。但是，對地票二級市場證劵化交易機制進行設(shè)計具有理論意義。地票二級市場證劵化交易流程見圖5。

由圖5可知，在該交易流程中有5個參與主體，分別為地票持有者、商業(yè)銀行、特設(shè)機構(gòu)（SPV）、政府機構(gòu)和證劵投資者，其中也包括一些輔助參與者，通過這樣一個流程，使得他們共同組成一個地票證劵化的二級市場。該流程主要包括4個步驟：第一，地票持有者把地票抵押給商業(yè)銀行。通過這一步，可以使地票的收益主體更加擴大。地票持有者可以多一個融資的途徑，銀行也可以獲得收益。同時，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。第二，建立地票證券化的載體。具體是組建特設(shè)機構(gòu)（SPV），特設(shè)機構(gòu)成立之后。與原始權(quán)益人簽訂買賣合同，原始權(quán)益人將被證券化的資產(chǎn)過戶給特設(shè)機構(gòu)，實現(xiàn)真實出售。第三，完善資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)。這個過程中主要有資信評級機構(gòu)、資信增級機構(gòu)、保險公司和政府擔保參與進來，通過對特設(shè)機構(gòu)的信用進行評級和增級來擴大證劵化資產(chǎn)的吸引力，保障地票證劵的銷售。第四，銷售地票抵押證劵。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證劵交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終投資者。

以上就是筆者對地票二級市場證劵化交易流程的構(gòu)想。如果真正要實行該交易流程，筆者認為必須在市場上建立完善的保障制度，具體主要包括以下幾點：第一，建立強有力的擔保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔保機構(gòu)。地票作為土地改革的一項重要的創(chuàng)新，意義重大，政府有責任有義務(wù)在擔保體系中居于主導地位，而且以政府部門作為擔保機構(gòu)，可以加大擔保的力度，為投資者降低風險。第二，建立和完善個人、企業(yè)的征信制度。目前，我國的信貸業(yè)務(wù)發(fā)展速度較西方發(fā)達國家而言是很緩慢的，導致這樣一種現(xiàn)狀的一個很重要的原因就是個人和企業(yè)都缺乏良好的信用。只有這樣，資產(chǎn)證劵化市場才會健康發(fā)展。

4結(jié)束語

地票二級市場交易的實行是一項復雜的系統(tǒng)工程，須要理論聯(lián)系實際，充分考慮法律、經(jīng)濟、市場等因素，才能正常地運轉(zhuǎn)。從以上分析可知，雖然開放地票二級市場具備必要性和可行性，但是真正地開放二級市場必須解決好以下幾個方面的問題：一是要健全地票一級市場，只有地票一級市場發(fā)展到一定的水平，二級市場才有足夠的產(chǎn)品進行市場交易。二是要防止地票的惡意炒作，使得地票市場出現(xiàn)嚴重的泡沫，如果那樣，就違背了實施地票制度的初衷。三是要制定詳細合理的市場交易規(guī)范，只有通過規(guī)范參與主體的行為，地票交易市場才能健康發(fā)展。四是政府要建立嚴格的監(jiān)督機制，時刻關(guān)注地票交易市場的動態(tài)，這樣才能使地票市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

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