趙月

樓市“金九銀十”步入尾聲，隨著信貸“開(kāi)閘”、公積金門檻降低等一系列“救市”信號(hào)的釋出，樓市也出現(xiàn)了微妙變化。數(shù)據(jù)顯示，10月份以來(lái)，樓市成交量都有一定程度的回升，但整體未現(xiàn)大幅波動(dòng)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房貸新政為樓市注入一劑“強(qiáng)心針”，起到短期的促進(jìn)作用，但由于目前樓市仍然處在去庫(kù)存的階段，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)還是會(huì)以“跑量”為主，短期內(nèi)房?jī)r(jià)反彈的可能性極小。

京城樓市喜迎“銀十”

9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，修改首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款還清再購(gòu)房享受首套房政策，即首付款比例為30%；未實(shí)施或已取消限購(gòu)城市，第三套住房不限貸。同時(shí)，央行還重申了貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

最近，北京二手房成交連續(xù)突破年內(nèi)記錄，房貸新政初見(jiàn)成效。多家中介機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，10月27日北京二手房成交首次超過(guò)600套，上周成交量更是創(chuàng)年內(nèi)單周記錄，預(yù)計(jì)10月最后幾天還將創(chuàng)新高。

中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，10月27日，北京二手房單日網(wǎng)簽成交達(dá)到了632套，創(chuàng)年內(nèi)最高。從10月20日～10月24日，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)連續(xù)5天網(wǎng)簽超過(guò)450套，這是繼2013年11月份后首次出現(xiàn)集中簽約成交。

“房貸新政的出臺(tái)給市場(chǎng)帶來(lái)的變化顯而易見(jiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還將產(chǎn)生一定影響?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭說(shuō)，房貸新政主要是面向有合理購(gòu)房需求的改善性購(gòu)房群體，從目前來(lái)看，政策的撬動(dòng)作用已初見(jiàn)成效，改善性需求積極入市。從鏈家成交情況來(lái)看，10月市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖跡象明顯，但是新增供需并沒(méi)有持續(xù)大量增長(zhǎng)。北京目前新政策放松空間有限，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然未改下行趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，截至目前，10月已接近尾聲，住宅市場(chǎng)持續(xù)回升，與去年相比銷量出現(xiàn)小幅上漲，已現(xiàn)回暖跡象。央行、銀監(jiān)會(huì)的貸款新政落地已近一個(gè)月，購(gòu)房者心理變化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，消費(fèi)信心漸強(qiáng)。但后續(xù)還要觀察信貸的額度及信貸的價(jià)格。

看好北京商業(yè)地產(chǎn)投資

官方數(shù)據(jù)顯示，9月份中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比均價(jià)已連續(xù)第五個(gè)月下跌，跌幅為1.02%。70個(gè)城市中，除了廈門持平，其余69城全線下跌。同比來(lái)看，70城房?jī)r(jià)均值出現(xiàn)今年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，較去年同期下降1.2%。

此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積同比下降9.3%。同期，其他相關(guān)指標(biāo)也均在下滑，其中，商品房銷售面積同比下降8.6%，商品房銷售額下降8.9%。

盡管9月數(shù)據(jù)不溫不火，到了10月份，樓市頹勢(shì)被扭轉(zhuǎn)。經(jīng)媒體梳理發(fā)現(xiàn)，10月份以來(lái)，受央行“9.30”房貸新政、地方政府樓市刺激政策、三部門下發(fā)公積金貸款新政等一系列利好因素影響，全國(guó)樓市一改持續(xù)多月的低迷局面，成交量逐漸回升。

另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士分析，政策利好下必將刺激樓市銷量的增長(zhǎng)，而長(zhǎng)期被限制的首改客戶、投資型客戶及奢侈消費(fèi)客戶將再次得到釋放，市場(chǎng)活躍度必將加大。開(kāi)發(fā)商方面，資金鏈緊張的局面將有望得到緩解，一線銷售促使庫(kù)存壓力趨緩，也將促成土地市場(chǎng)再次活躍。

全球知名房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球前段時(shí)間發(fā)布了2014年第三季度北京投資市場(chǎng)報(bào)告。

報(bào)告預(yù)計(jì)，如果2014年第四季度市場(chǎng)資金面或政策面仍然趨淡，高緯環(huán)球預(yù)計(jì)手中握有充裕資金的機(jī)構(gòu)投資者將充分把握這一窗口時(shí)期，房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交將會(huì)大比例放大。高緯環(huán)球資本市場(chǎng)部中國(guó)區(qū)董事李健表示：“北京投資市場(chǎng)不乏整售項(xiàng)目。在對(duì)外投資熱潮、國(guó)企投資受限，以及行業(yè)資金緊張的多重影響下，整售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨緩。同時(shí)，從寫字樓和零售的租賃市場(chǎng)來(lái)看，核心區(qū)域空置率較低、租金穩(wěn)定，能夠?yàn)闃I(yè)主帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)依然具備很好的投資價(jià)值。”

市場(chǎng)調(diào)整仍未見(jiàn)底

9月末，全國(guó)商品房待售面積57148萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，再創(chuàng)歷史新高。《9月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》指出，截至9月底，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市的新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)23.8%，庫(kù)存呈飆升態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)近5年新高。

由此可見(jiàn)，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)中，今年四季度的舍價(jià)放量，將成為房企的當(dāng)務(wù)之急。有房企人士表示，2015年的市場(chǎng)應(yīng)該還是會(huì)以“跑量”為主，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大變化。無(wú)獨(dú)有偶，在大部分業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)整似乎仍未見(jiàn)底。

云南大學(xué)教授郭樹(shù)華指出，現(xiàn)在樓市總體供大于求，政策發(fā)揮效果還需要一段時(shí)間，比如說(shuō)限購(gòu)、限貸雙限政策取消，不能從更根本上改變大家對(duì)樓市的預(yù)期。再加上，大家對(duì)房產(chǎn)稅的顧慮。還有一個(gè)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較低迷，未來(lái)預(yù)期偏悲觀。估計(jì)還得經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)整周期，樓市才會(huì)回歸正常。政策本身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求是保證健康、穩(wěn)定的發(fā)展，所以，樓市出現(xiàn)斷崖式暴跌也不可能，經(jīng)濟(jì)也沒(méi)法承受。政府，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，也無(wú)法承受。

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌認(rèn)為，今年以來(lái)住宅新開(kāi)工面積大幅回落，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始調(diào)整，對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行利大于弊。他指出，房地產(chǎn)目前總體上處于供求基本平衡，局部地區(qū)相對(duì)過(guò)剩的狀態(tài)。要釋放已經(jīng)積累的泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，必須穩(wěn)步減少住宅新開(kāi)工面積，防范供給過(guò)剩，從局部向全國(guó)蔓延。“雖然近期調(diào)整力度較大，整體經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，但必須看到是市場(chǎng)調(diào)整是必須經(jīng)歷的階段，以‘短痛替代長(zhǎng)痛的務(wù)實(shí)的選擇。”余斌說(shuō)。endprint