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        房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的對(duì)策研究

        2014-11-18 13:06:28崔瑩
        建筑與預(yù)算 2014年10期
        關(guān)鍵詞:限額設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)

        崔瑩

        (遼寧工程技術(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院,遼寧 葫蘆島 125105)

        0 引言

        隨著近幾年房價(jià)不斷上漲,尤其一些大城市,人們買不起房的現(xiàn)象越來越多。而與此相對(duì)應(yīng)的是,房地產(chǎn)業(yè)的競爭與發(fā)展越來越激烈,政府逐步出臺(tái)成熟的規(guī)范進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的控制,也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤降低。通過對(duì)我國十余個(gè)城市2000 位市民的調(diào)查,顯示老百姓最關(guān)注的是住房與物業(yè)問題;另外,每年兩會(huì)前進(jìn)行的民意調(diào)查中住房價(jià)格高的問題也高居榜首。房地產(chǎn)造價(jià)失控是造成房價(jià)不斷上漲的重要因素之一,管理好房地產(chǎn)全過程的造價(jià)問題不僅對(duì)開發(fā)商獲取利潤空間有幫助,也成為解決廣大居民住房問題的關(guān)鍵。

        1 工程造價(jià)控制的研究現(xiàn)狀

        通過相關(guān)研究,可把國內(nèi)外工程造價(jià)控制的理論與方法劃分為三個(gè)發(fā)展階段,即古典的項(xiàng)目造價(jià)管理、傳統(tǒng)的項(xiàng)目造價(jià)管理和現(xiàn)代的項(xiàng)目造價(jià)管理[1],如表1所示。

        西方國家全面研究成本管理流通和成本管理的應(yīng)用,他們早在20 世紀(jì)70 年代就己經(jīng)開始運(yùn)行全面造價(jià)管理和全過程造價(jià)管理,現(xiàn)如今他們己經(jīng)形成了一套很成熟的全過程造價(jià)管理的理念和方法。最近幾年我國對(duì)全過程造價(jià)管理的應(yīng)用已經(jīng)取得一定的成果。在工程項(xiàng)目管理的很多方面都取得了重要的進(jìn)步,正在逐步改進(jìn),力爭形成一套完整的理論與方法。

        表1:國內(nèi)外工程造價(jià)管理發(fā)展階段

        2 房地產(chǎn)造價(jià)控制影響因素的分析

        工程造價(jià)按時(shí)間順序分為費(fèi)用估算、費(fèi)用概算、施工圖預(yù)算、形成合同價(jià)、工程進(jìn)度款、竣工結(jié)算等;但從橫向看,實(shí)施房地產(chǎn)造價(jià)管理受到來自多方面多因素的影響,主要是下面五大方面:政策法規(guī)性因素、地區(qū)市場性因素、設(shè)計(jì)階段因素、施工階段因素、從業(yè)人員因素。

        2.1 政策法規(guī)性因素

        我國有關(guān)建筑工程造價(jià)管理的相關(guān)法律法規(guī)不健全和建筑工程造價(jià)相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)不規(guī)范等客觀因素對(duì)房地產(chǎn)造價(jià)的控制產(chǎn)生一定影響。

        雖然己經(jīng)制定工程造價(jià)相關(guān)法律法規(guī),但是由于我國過去長期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì),已有的法律不能完全適應(yīng)現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,法律存在不完善的地方,而且在實(shí)際的操作過程中,也存在著有法不依,執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象。

        2.2 地區(qū)市場性因素

        房地產(chǎn)項(xiàng)目不可復(fù)制的特性,每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)在不同的地區(qū)不同的時(shí)間,所以其價(jià)格必定會(huì)受到所在地的空間與時(shí)間和自然條件因素的影響。人材機(jī)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的投入組成了房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值。人材機(jī)的價(jià)格在不同的區(qū)域與市場必會(huì)有差異,從而導(dǎo)致工程造價(jià)定價(jià)水平有所不同。所以地區(qū)與市場性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響還是相當(dāng)大的。

        2.3 設(shè)計(jì)階段因素

        有研究指出,雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用只占整個(gè)項(xiàng)目的1%左右,但卻對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制起著決定性作用。然而在實(shí)際工程中,在設(shè)計(jì)階段存在的問題還是很多的:

        (1)很多設(shè)計(jì)單位在方案設(shè)計(jì)階段缺乏經(jīng)濟(jì)控制的意識(shí);

        (2)業(yè)主和設(shè)計(jì)單位簽訂的委托合同中很少出現(xiàn)鼓勵(lì)優(yōu)化設(shè)計(jì)的項(xiàng)目,缺少最優(yōu)激勵(lì)政策。

        2.4 施工階段因素

        大多數(shù)企業(yè)對(duì)施工階段的造價(jià)控制做得還是相對(duì)比較好,不過由于項(xiàng)目的特性,要想對(duì)施工階段的造價(jià)控制做到最好,還存在一定難度。在我國現(xiàn)施工階段造價(jià)控制還存在以下幾方面的問題。

        (1)在施工現(xiàn)場,缺乏既懂技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)的管理人才。

        (2)沒有將施工現(xiàn)場的施工組織設(shè)計(jì)完善到最優(yōu)化狀態(tài)。

        (3)現(xiàn)場的簽證太多,施工方的很多設(shè)計(jì)變更透明性差,業(yè)主無法核實(shí)。

        2.5 從業(yè)人員因素

        工程造價(jià)管理是一項(xiàng)很雜很無條理又十分細(xì)致的工作,從而就需要各個(gè)利益相關(guān)主體有很強(qiáng)的責(zé)任感。只有各個(gè)相關(guān)方真正把經(jīng)濟(jì)控制、提高經(jīng)濟(jì)效益重視起來才行。但在現(xiàn)實(shí)操作過程中還存在一些問題。

        (1)在進(jìn)行可行性研究階段,有一些業(yè)主主觀壓低價(jià)格,搞“釣魚工程”。

        (2)一些施工單位為了中標(biāo),故意壓低標(biāo)價(jià),使一些高標(biāo)準(zhǔn)高水平的價(jià)位相對(duì)較高的施工單位無法中標(biāo)。

        (3)一些較高資質(zhì)的施工單位還會(huì)以低價(jià)轉(zhuǎn)包的形式轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低的施工隊(duì)伍。

        圖1:房地產(chǎn)造價(jià)失控影響因素

        3 基于AHP 法的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵因素識(shí)別

        層次分析法(AHP)是指將一個(gè)復(fù)雜的多目標(biāo)決策問題作為一個(gè)系統(tǒng),將目標(biāo)分解為多個(gè)目標(biāo)或準(zhǔn)則,進(jìn)而分解為多指標(biāo)(或準(zhǔn)則、約束)的若干層次,通過定性指標(biāo)模糊量化方法算出層次單排序(權(quán)數(shù))和總排序,以作為目標(biāo)(多指標(biāo))、多方案優(yōu)化決策的系統(tǒng)方法。[2]由于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的因素是多方面的,為了在眾多的因素中辨識(shí)出主要的、影響大的因素,明確因素間的主次關(guān)系,利用AHP法來識(shí)別關(guān)鍵影響因素。

        (一)建立遞階層次結(jié)構(gòu)。針對(duì)政策法規(guī)性因素、地區(qū)性和市場性因素、設(shè)計(jì)因素、施工因素和人員因素這五個(gè)影響因素建立一個(gè)層次結(jié)構(gòu)。

        (二)構(gòu)造判斷矩陣。

        (1)在調(diào)查了本領(lǐng)域內(nèi)專家及有經(jīng)驗(yàn)施工管理人員的意見,統(tǒng)計(jì)分析以上5個(gè)因素的重要性程度,比較評(píng)判結(jié)果:

        (2)通過使用薩蒂標(biāo)度法引入合適的標(biāo)度用數(shù)值表示出來,寫成判斷矩陣B

        a.計(jì)算判斷矩陣每一行元素的乘積:

        c.對(duì)向量Wi=[W1W2W3W4W5]T進(jìn)行正規(guī)化

        (三)計(jì)算權(quán)重。根據(jù)判斷矩陣,計(jì)算某一準(zhǔn)則下各因素的相對(duì)權(quán)重,計(jì)算出權(quán)重向量。[5]

        (四)一致性檢驗(yàn)。

        計(jì)算一致性比例C.R.=C.I./R.I.,當(dāng)C.R.<0.1 時(shí),認(rèn)為判斷矩陣具有滿意的一致性,可以接受;但C.R.≥0.1 時(shí),應(yīng)該對(duì)判斷矩陣做適當(dāng)修正,直至符合檢驗(yàn)條件。滿足一致性檢驗(yàn)

        表2

        (五)排序。

        根據(jù)公式,計(jì)算結(jié)果如圖5所示。可見影響因素的重要程度依次為B1 政策法規(guī)性因素、B3設(shè)計(jì)因素、B4施工因素、B2地區(qū)性和市場性因素、B5人員因素。

        4 房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的對(duì)策

        4.1 設(shè)計(jì)階段價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用

        4.1.1 價(jià)值工程

        價(jià)值工程在很多領(lǐng)域已經(jīng)有了相當(dāng)成熟的應(yīng)用模式。價(jià)值工程也逐漸成為工程項(xiàng)目的造價(jià)管理辦法之一。[6]不能一味的追求價(jià)格的降低,而忽略質(zhì)量問題,所以價(jià)值工程在工程設(shè)計(jì)中的表現(xiàn)形式剛好符合。價(jià)值工程可以應(yīng)用在工程設(shè)計(jì)中,應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化,能使有限的投資發(fā)揮出最大的作用。價(jià)值工程是既提高功能又降低成本,在降低成本的基礎(chǔ)上要以功能不能有太大幅度的降低為前提。價(jià)值工程作為一種相當(dāng)成熟而又行之有效的管理辦法,在工程設(shè)計(jì)中對(duì)于控制項(xiàng)目投資,提高工程“價(jià)值”,是大有可為的。

        4.1.2 限額設(shè)計(jì)

        在設(shè)計(jì)階段“限額設(shè)計(jì)”的出現(xiàn),使設(shè)計(jì)合同在經(jīng)濟(jì)條款管理方面的可行性增強(qiáng)??梢栽黾釉O(shè)計(jì)變更的限制性條款。例如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出最終合同價(jià)款的某個(gè)百分比,就按比例扣除設(shè)計(jì)費(fèi),超出比例越多則扣除設(shè)計(jì)費(fèi)的相應(yīng)比例越大。不同于從前的只要工程完工,設(shè)計(jì)費(fèi)用就能全額到手的做法。將限額設(shè)計(jì)作為設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的重要手段是切實(shí)可行的。但值得說明的是限額設(shè)計(jì)絕不是不尊重科學(xué),不考慮質(zhì)量,只追求低價(jià)格的設(shè)計(jì),恰恰相反的限額設(shè)計(jì)是一種最終科學(xué)、注重實(shí)際、精心設(shè)計(jì)的方式。但現(xiàn)階段的限額設(shè)計(jì)依然存在一些問題,限額設(shè)計(jì)目標(biāo)總值的確定和分配方法以及如何平衡限額設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)創(chuàng)新之間的關(guān)系仍有待進(jìn)一步提高,且對(duì)限額設(shè)計(jì)的實(shí)施過程缺乏有效的監(jiān)控措施[5]。

        4.2 施工階段要加強(qiáng)施工管理和科學(xué)組織施工

        從AHP 分析結(jié)果看來,施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的比較重要的組成部分,也是影響工程造價(jià)控制的關(guān)鍵部分,因?yàn)檫@部分涉及方面比較多,費(fèi)用花銷也比較多,而且造價(jià)也屬于動(dòng)態(tài)造價(jià),所以針對(duì)下面幾個(gè)方面進(jìn)行分析:

        (1)根據(jù)建設(shè)工程的實(shí)際情況制定出相應(yīng)的目標(biāo),并與實(shí)際工程中的目標(biāo)進(jìn)行比較,查明原因,以便采取有效的措施。

        (2)正如AHP 分析所示,地區(qū)性和市場性因素導(dǎo)致施工材料價(jià)格的變化必對(duì)工程造價(jià)帶來很大影響,施工材料的價(jià)格占整個(gè)工程造價(jià)的很大一部分,是建筑工程必備的因素,所以必須對(duì)施工材料進(jìn)行嚴(yán)格的檢查試驗(yàn),在保證材料的質(zhì)量的同時(shí)嚴(yán)格地控制好價(jià)格,以便減少工程造價(jià)。

        (3)建筑施工方案的合理性直接影響工程造價(jià)的準(zhǔn)確性。所以,施工單位一定要建立合理的施工方案,科學(xué)的組織施工,選擇最優(yōu)的施工方案,達(dá)到自愿的優(yōu)化配置,以控制好工程造價(jià)。

        4.3 提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)

        房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理是一項(xiàng)綜合性工作,要求所有的利益相關(guān)主體都具備較高的綜合素質(zhì)。所以加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育、提高從業(yè)人員的素質(zhì)水平是良好控制造價(jià)行之有效的管理辦法。其次,還應(yīng)提高從業(yè)門檻,加強(qiáng)從業(yè)人員的資質(zhì)管理。

        [1]李東海.房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理方法與應(yīng)用研究[D].上海市:華東理工大學(xué),2011,8(11):5-6.

        [2]汪艷.淺議建筑裝飾工程造價(jià)分析與對(duì)策[J].建材發(fā)展導(dǎo)向,2011(2):1-2.

        [3]危佳.于AHP 層次分析法的工程造價(jià)“三超”風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].江西市:江西理工大學(xué),2010,12(27):34-36.

        [4]魏蓉.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制研究[D].沙市:中南林業(yè)科技大學(xué),2011,5(11):15-16.

        [5]朱滿德.貴州省普定縣農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理研》[D].貴州:貴州大學(xué),2008.

        [6]張萬梅.高速公路項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制方法研究[D].成都:西南交通大學(xué),2008.

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