胡樂偉

（暨南大學(xué)歷史地理研究中心，廣東 廣州 510632）

近代東南沿海地區(qū)僑資房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的關(guān)系研究，不僅是華僑華人歷史研究的重要領(lǐng)域，也是區(qū)域歷史地理研究的一個(gè)新課題。目前這方面的相關(guān)研究尚不多見，筆者曾發(fā)表了《近代江門的僑資房地產(chǎn)業(yè)及其對(duì)城市建筑景觀的影響（1862－1949）》（《華僑華人歷史研究》，2010第2期）一文，以江門地區(qū)為案例，對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了初步討論。鑒于近代廣東僑鄉(xiāng)的自然與人文條件多有不同，從而導(dǎo)致僑資房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其對(duì)城市發(fā)展的影響也存在著明顯的區(qū)域差異，故而不可一概而論，需具體地域具體分析，才能得出更為全面正確的結(jié)論，本文擬從區(qū)域歷史地理學(xué)的研究視角出發(fā)，對(duì)近代汕頭僑資房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展問題進(jìn)行專題探討①本文所論之汕頭僅指今汕頭市區(qū)，不包括下轄的南澳等地。，希冀有助于相關(guān)研究的深入開展。

一、華僑投資汕頭房地產(chǎn)業(yè)的階段特征

近代華僑在汕頭的投資以1889年新加坡華僑在汕頭創(chuàng)辦福成號(hào)為標(biāo)志。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，從1889-1949年的60年里，華僑在汕頭共投資企業(yè)4，062家，投資金額79，777，084元（人民幣）。近代華僑在汕頭的投資額占同期華僑在整個(gè)廣東投資總額的20.70%，占華僑投資國(guó)內(nèi)總額的11.39%。其中，近代華僑在汕頭市區(qū)的投資達(dá)5，300多萬(wàn)元，占整個(gè)汕頭地區(qū)華僑投資的66.62%。[1]92可見汕頭的華僑投資在廣東乃至全國(guó)都占有相當(dāng)重要的地位。在這些投資當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)更是舉足輕重，據(jù)汕頭市房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)資料，建國(guó)前汕頭市區(qū)有房屋4，000多幢，其中有50%是由華僑投資建造的。[2]華僑在汕頭的房地產(chǎn)投資戶數(shù)、投資金額占各行業(yè)投資的比重均相當(dāng)大，其中投資戶數(shù)3，130戶，投資額3，139萬(wàn)元，分別占華僑投資全市各行業(yè)總額的77.06%和39.36%。據(jù)林金枝等人的調(diào)查數(shù)據(jù)，可以將1889-1949年華僑投資汕頭房地產(chǎn)業(yè)大致分為四個(gè)階段（見表1）。

表1 1889-1949年華僑投資汕頭房地產(chǎn)情況

（一）1889-1919年的房地產(chǎn)投資初興期

早在1889年就有華僑在汕頭置業(yè)，建筑房屋，但為數(shù)不多。根據(jù)表1的統(tǒng)計(jì)，1889-1919年期間房地產(chǎn)業(yè)的投資戶數(shù)和投資額都很少，其中投資戶數(shù)在各時(shí)期中所占比重最小，僅為6.04%；投資額為8.40%，所占比重也僅高于抗戰(zhàn)時(shí)期的5.94%。投資戶數(shù)雖然很少，但是在同時(shí)期的各行業(yè)中，其所占比重卻超過了50%。這一時(shí)期的房地產(chǎn)投資額僅占各行業(yè)總額的12.10%。投資戶數(shù)多而投資總額少反映出房地產(chǎn)業(yè)聚集了大量分散的小規(guī)模僑資，此外，從表1的數(shù)據(jù)可知此階段的房地產(chǎn)戶均投資額在各階段中是最高的，達(dá)到13，955元，這應(yīng)該與少數(shù)投資大戶的投資規(guī)模較大有關(guān)。從總體上看，這一時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè)投資處于初興期，實(shí)業(yè)救國(guó)及“收回利權(quán)”的社會(huì)背景使得很多資金都投入到了交通、商業(yè)等領(lǐng)域，而房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的投資相對(duì)來(lái)說(shuō)較少。

（二）1919年至抗戰(zhàn)爆發(fā)前的房地產(chǎn)投資高峰期

1919-1937年的近20年間，是華僑投資汕頭房地產(chǎn)的高峰期。尤其是在陳濟(jì)棠主粵時(shí)期（1929-1936年），廣東省政府為吸引華僑投資，公布了國(guó)民政府的《華僑回國(guó)興辦實(shí)業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)法》[3]492-493，并且頒布了一系列“護(hù)商、衛(wèi)僑”的政策和法規(guī)，大大促進(jìn)了華僑回國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)的積極性。表1中的數(shù)據(jù)顯示，本期房地產(chǎn)投資額在各時(shí)期中是最多的，達(dá)18，315，000元，占整個(gè)近代華僑投資房地產(chǎn)的近60%。這一階段房地產(chǎn)投資的繁榮不僅體現(xiàn)在華僑投資額的大量增加，而且體現(xiàn)于投資戶數(shù)向房地產(chǎn)一邊倒的現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資戶數(shù)占各行業(yè)比重由前一階段的 50.27%猛增到86.42%，不僅在同時(shí)期各行業(yè)中占據(jù)絕對(duì)的多數(shù)，而且也占了整個(gè)近代華僑投資房地產(chǎn)戶數(shù)的近六成。由于投資戶數(shù)的急劇增多，導(dǎo)致了戶均投資額的減少，由前一階段的戶均13，955元下降到戶均9，826元。不過，這一時(shí)期也不乏華僑投資大戶，如泰國(guó)華僑陳黌利家族于1929-1933年投資購(gòu)置大批地產(chǎn)，建筑及購(gòu)置之房屋多至400余間（座），擁有“四永一升平”房屋①“四永一升平”即汕頭小公園西南面的永興街、永泰街、永安街、永和街及升平路。。從表1中可以明顯看出，汕頭房地產(chǎn)投資的戶均投資額隨時(shí)間變化有所起伏，投資大戶較多，這一點(diǎn)與同是著名僑鄉(xiāng)的江門有所不同。江門的房地產(chǎn)戶均投資額變化不明顯，投資額均在9，000多元，最低的1862-1919年期間為9，093元，最高的1919-1937年期間也僅為9，575元[4]，主要是因?yàn)榻T華僑投資房地產(chǎn)的方式多為華僑合資或是華僑同當(dāng)?shù)馗簧毯腺Y經(jīng)營(yíng)，個(gè)人投資規(guī)模較小。

（三）抗戰(zhàn)時(shí)期的房地產(chǎn)投資低谷期

抗戰(zhàn)期間，華僑的房地產(chǎn)投資進(jìn)入了低谷期，房地產(chǎn)投資總額不僅較之二、三十年代的高峰期相差甚遠(yuǎn)（約為高峰期的10%），且比其它階段都少，僅占各時(shí)期投資額的5.94%。抗戰(zhàn)時(shí)期不僅房地產(chǎn)的總投資額最少，而且戶均投資額也居各階段之末。從房地產(chǎn)投資所占各時(shí)期的比重以及戶均投資額可以看出大規(guī)模的房地產(chǎn)投資在這一時(shí)期幾乎處于停滯狀態(tài)。

雖然這一階段華僑的房地產(chǎn)投資處于低谷，但是房地產(chǎn)業(yè)仍然呈現(xiàn)出相對(duì)的活躍性。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，雖然絕對(duì)投資額較少，但是房地產(chǎn)投資與同一時(shí)期的其他行業(yè)相比仍然是最多的，投資額占同時(shí)期各行業(yè)的比重超過了一半，達(dá)51.68%。其二，雖然投資戶數(shù)在各階段中的比重只有7.09%，僅高于初興期，但是與同時(shí)期其它行業(yè)相比，此階段華僑投資房地產(chǎn)戶數(shù)所占比重卻較大，僅低于高峰期，達(dá)75.51%。華僑投資更加集中于房地產(chǎn)業(yè)的原因主要是自抗戰(zhàn)以來(lái)，其他實(shí)業(yè)諸如工業(yè)、交通等遭敵人破壞非常嚴(yán)重，華僑投資隨之大幅減少。而由于僑眷及歸僑的房屋破壞及其它因素的影響，使得用于小規(guī)模房屋重建和維修的贍家性匯款大幅增加。正因如此，這一時(shí)期呈現(xiàn)出絕對(duì)投資戶數(shù)和投資額不多，但是相對(duì)投資戶數(shù)和相對(duì)投資額較多的特點(diǎn)。

1939年汕頭淪陷后，日軍對(duì)各種建筑的破壞較為嚴(yán)重，這其中包含了大量華僑投資的房地產(chǎn)。如由著名華僑高繩之投資創(chuàng)辦的汕頭電燈公司，其廠房及設(shè)備的投資金額高達(dá)20萬(wàn)銀圓，然而在汕頭淪陷時(shí)，電廠廠房、辦公樓、機(jī)器均被日機(jī)炸壞，只剩1臺(tái)小小的柴油機(jī)勉強(qiáng)維持供電。日軍在占領(lǐng)汕頭的前22個(gè)月中共出動(dòng)803架次飛機(jī)進(jìn)行轟炸，共投彈804枚，炸毀房屋484座［5］。日軍在汕頭肆虐長(zhǎng)達(dá)六年多之久，可見這一時(shí)期不僅華僑投資新建房地產(chǎn)較少，而且原有房地產(chǎn)投資也遭到嚴(yán)重的破壞，呈現(xiàn)出建設(shè)少破壞多的特點(diǎn)。

（四）抗戰(zhàn)后的房地產(chǎn)投資恢復(fù)及畸形發(fā)展期

抗戰(zhàn)結(jié)束后的房地產(chǎn)投資很大程度上得益于政策的支持。戰(zhàn)后國(guó)民政府采取了一系列鼓勵(lì)華僑回國(guó)投資的措施，廣東省也針對(duì)本省具體情況出臺(tái)了相關(guān)政策，如廣東省政府在1945年11月24日公布的廣東省施政綱領(lǐng)中就明確提出要發(fā)展廣東的僑務(wù)事業(yè)[3]27，1947年又出臺(tái)了針對(duì)華僑回國(guó)投資實(shí)業(yè)的具體辦法——《廣東省政府獎(jiǎng)勵(lì)華僑投資興辦本省實(shí)業(yè)辦法》[3]553。在政策的鼓勵(lì)下，僑匯又開始正常起來(lái)，華僑回國(guó)投資的積極性明顯恢復(fù)。鑒于戰(zhàn)時(shí)破壞的慘痛教訓(xùn)，這一時(shí)期華僑大多沒有將資金投入風(fēng)險(xiǎn)較大的工業(yè)、交通等行業(yè)，而是用于買田建屋以及投機(jī)事業(yè)上[6]，汕頭也不例外。

在有利政策的刺激下，抗戰(zhàn)結(jié)束后的四年時(shí)間里華僑投資汕頭房地產(chǎn)業(yè)共計(jì)8，575，500元，投資額是戰(zhàn)時(shí)低谷期的約4.6倍，初興期的約3.3倍，高峰期的近一半。投資戶數(shù)與投資額情況相似，多于初興期與低谷期而低于高峰期。戶均投資額僅低于初興期并突破1萬(wàn)元。年均投資額更是高達(dá)2，143，875元，是高峰期的2倍多。從諸多方面的數(shù)據(jù)分析可以看出，此階段的僑資房地產(chǎn)業(yè)處于恢復(fù)發(fā)展期。

華僑投資戶數(shù)所占行業(yè)比重仍然高達(dá)69.23%這個(gè)數(shù)據(jù)，反映出華僑投資戶數(shù)高度集中于房地產(chǎn)業(yè)的客觀事實(shí)。此外，房地產(chǎn)業(yè)的投資額在各行業(yè)中所占比重更是超過了此前任何一個(gè)階段，比重高達(dá)64.22%。如圖1所示，近代各階段華僑投資房地產(chǎn)業(yè)資金占同期各行業(yè)的比重，呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，從初興期的10%左右，到高峰期高于40%，再到低谷期突破50%，最后于恢復(fù)期超過60%（見圖1），房地產(chǎn)投資所占比重越來(lái)越大，清楚地反映出房地產(chǎn)投資比重逐步增加的發(fā)展過程，最終在恢復(fù)期形成了房地產(chǎn)比重過大的畸形狀況，不過，戰(zhàn)后華僑在市郊買田建屋以及在市區(qū)重建戰(zhàn)爭(zhēng)中被破壞的僑眷住所，客觀上帶動(dòng)了戰(zhàn)后汕頭的重建。

圖1 近代華僑投資汕頭房地產(chǎn)業(yè)金額占同期各行業(yè)比重情況

二、華僑投資汕頭房地產(chǎn)的主要類型及其分布特征

根據(jù)房地產(chǎn)的用途，近代華僑投資汕頭的房地產(chǎn)大致可以自住型、商業(yè)型、商住結(jié)合型及其他類型等四種類型，并且不同類型房地產(chǎn)也具有各自的建筑特點(diǎn)和分布格局。

（一）房地產(chǎn)的主要類型

1.分布廣泛的自住型房地產(chǎn)

自住型房地產(chǎn)以民居為代表。對(duì)于近代的廣大鄉(xiāng)村而言，新建房屋需要不小的開銷，所以人們習(xí)慣于世世代代沿用祖宗的房產(chǎn)，但作為僑鄉(xiāng)的汕頭則不同，華僑在海外有了積蓄，往往匯款回家建筑或購(gòu)買新房屋，以顯示在南洋發(fā)財(cái)?shù)臉s耀，這成為潮汕僑鄉(xiāng)的民風(fēng)。解放前，潮汕地區(qū)依賴僑匯僑批為生者占全部人口40-50%，廣大鄉(xiāng)村所有新建住宅80-90%是僑資蓋建的，而在汕頭市區(qū)所建房屋4，000多幢中，華僑投資的比例也達(dá)到50%[7]567。民國(guó)初期至30年代，房屋建筑造價(jià)與房屋交易接近合理，建房出售的不多[8]738，華僑在抗戰(zhàn)爆發(fā)前所建房屋大都是自住型房地產(chǎn)。

華僑蓋建房屋種類很多，主要有“平屋”、“四點(diǎn)金”、“下山虎”及西洋樓房等。其中四點(diǎn)金式民居在市區(qū)分布較為廣泛，清末民國(guó)初，市區(qū)崎碌、華塢、金砂、龍眼、陵海，以及當(dāng)時(shí)尚未劃入市區(qū)的下蓬、鷗汀、達(dá)濠及鮀浦等處，均有此民居建筑。[8]721建筑面積從百平方米到幾百平方米不等，大戶華僑宅院式房屋幾十間到上百間，面積達(dá)幾百至幾千平方米。如在當(dāng)時(shí)已屬市區(qū)的崎碌、礐石等地涌現(xiàn)不少高級(jí)庭院別墅。[8]704民國(guó)期間，特大戶者澄海旅居泰國(guó)的陳黌利家族，在澄海隆都前美鄉(xiāng)建中西結(jié)合的3座宅院式房屋及附屬面積437間，后把大部分樓房轉(zhuǎn)賣給來(lái)汕頭營(yíng)業(yè)或定居的華僑。據(jù)1956年不完全統(tǒng)計(jì)，汕頭市區(qū)有僑房2，925座（不包括托管部、銀行和其他單位代管僑房），占全市房屋14，833座的19%。[7]569

2.商業(yè)氣息濃重的商業(yè)型房地產(chǎn)

商業(yè)型房地產(chǎn)主要有旅店及百貨大樓等。20世紀(jì)20年代之前華僑投資的商業(yè)性房地產(chǎn)的數(shù)量和規(guī)模都不大，但是隨著20年代末至30年代市政建設(shè)的興起，僑鄉(xiāng)的都市化進(jìn)程加快，于是配合都市化建設(shè)，僑資旅店、戲院、旅社、茶樓等先后繁榮起來(lái)。在汕頭，這些旅店、茶樓等大多分布在小公園商業(yè)中心及其附近的“四永一升平”及“四安一鎮(zhèn)邦”①“四安一鎮(zhèn)邦”指怡安、吉安、棉安、萬(wàn)安四條老街以及橫貫商平、海平、西堤的鎮(zhèn)邦路。等沿海各街道[9]49。

華僑投資汕頭最早的旅店，可以追溯到1889年印尼華僑黎星楷所開的長(zhǎng)發(fā)祥旅店以及客家人美國(guó)華僑劉佛良所開的富春旅店，繼而又有悅來(lái)、繼豐、義盛等客棧[1]661。但是這一時(shí)期旅店數(shù)量和規(guī)模都很小。20世紀(jì)20-30年代開始，汕頭旅店業(yè)進(jìn)入繁榮階段。當(dāng)時(shí)華僑投資的旅店按照投資規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不同，大致可以分為三類，分別為酒店、旅館和客棧。首先是酒店，較有代表者如1933年于居平路頭建成開業(yè)的中原酒家及1935年永平路建成的永平酒店。酒店的投資額最大，一般投資需20-30萬(wàn)元之多，其中大部分用于酒樓本身的建設(shè)，作為建筑的酒店其規(guī)模在當(dāng)時(shí)是相當(dāng)大的，如中原酒家和永平酒家建筑高度分別達(dá)到了7層和8層，是當(dāng)時(shí)汕頭的標(biāo)志性建筑。其次為旅館，包括房產(chǎn)投資在內(nèi)一般需5-7萬(wàn)元投資，經(jīng)營(yíng)者多為客家人，大的旅館有西南通、富春旅館、東南旅館等。再次為客棧，投資最小，每戶投資者僅需2，000-3，000元資本，因?yàn)檫@樣的客棧是專門為華僑出入境設(shè)置的暫時(shí)歇腳的地方，故而設(shè)備相當(dāng)簡(jiǎn)單。與旅館不同的是，客棧一般是由潮汕人所經(jīng)營(yíng)。抗戰(zhàn)時(shí)期汕頭旅館業(yè)一度進(jìn)入低谷，但是抗戰(zhàn)勝利后，旅店業(yè)得到恢復(fù)，至解放前夕，市區(qū)旅社、客棧共120余戶。

從汕頭商店的數(shù)量和投資額而言，僑資都較非僑資要少，但是幾家著名的大百貨公司，如廣發(fā)、平平、振源、南生等都是由梅縣華僑經(jīng)營(yíng)的。而且百貨商店都采用股份公司的組織形式，公司規(guī)模較大。四大百貨公司的大樓在當(dāng)時(shí)都是標(biāo)志性建筑，其中南生百貨公司主體建筑高達(dá)7層，總投資達(dá)20萬(wàn)銀圓，使南生百貨大樓成為當(dāng)時(shí)汕頭的一流建筑。

3.亦商亦居的商住結(jié)合型房地產(chǎn)

商住結(jié)合型以沿街騎樓式建筑（沿街商店）最為典型。20世紀(jì)20年代末至30年代初汕頭市進(jìn)行了大規(guī)模的市政建設(shè)，其兩大內(nèi)容即建造新式街道和房屋，房屋與街道的建設(shè)幾乎是同時(shí)進(jìn)行的。據(jù)1934年《汕頭指南》記載：“前數(shù)年間各區(qū)馬路開拓日廣，小街狹巷，每于馬路開辟之后，未有幾時(shí)，兩旁鋪屋，均已建成層樓，……，建筑業(yè)之興起，盛極一時(shí)。”[8]559房屋建設(shè)的格局是沿街路兩側(cè)及主要巷道兩側(cè)分布，且多為3-4層長(zhǎng)廊式樓房，間間以一墻相聯(lián)，每間進(jìn)深一般為淺者5-7米，深者7-9米，其功能多為商居混合[9]47。大量的沿街層樓的出現(xiàn)使原先的沿街商鋪可以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，而居住空間可以上移至二三層，加之市政建設(shè)時(shí)期的街道及沿街房屋多半為華僑投資建設(shè)，故而可以說(shuō)在官方政府推動(dòng)的城市、城鎮(zhèn)市政改良運(yùn)動(dòng)中，僑匯資本的參與促進(jìn)了“騎樓”街道的發(fā)展[10]。汕頭新建的街道兩旁多為騎樓式建筑，尤其是小公園附近的“四永一升平”，構(gòu)成了汕頭騎樓的集中區(qū)。這些騎樓建筑的首層是商業(yè)空間，二層以上則多為住宅。

騎樓式建筑從平面形制看仍為中國(guó)傳統(tǒng)民居“竹筒屋”的布局方式，但內(nèi)部布局已經(jīng)大不一樣，大部分建筑空間完全改造為商業(yè)建筑用途，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)建筑與商業(yè)場(chǎng)所的有機(jī)融合。這種亦商亦居的商住結(jié)合型房地產(chǎn)，正是傳統(tǒng)鄉(xiāng)土社會(huì)價(jià)值觀念與西方建筑方文化雙重影響的產(chǎn)物。騎樓式商業(yè)街的出現(xiàn)作為汕頭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)表征，深刻地反映了華僑對(duì)汕頭房地產(chǎn)業(yè)所作的貢獻(xiàn)和影響。

4.以工業(yè)廠房等為代表的其它房地產(chǎn)

作為工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的廠房，是近代華僑投資汕頭房地產(chǎn)業(yè)中比較重要但卻容易被忽略的部分。雖然在各個(gè)階段華僑投資的工業(yè)都比較少，但是在為數(shù)不多的工業(yè)投資當(dāng)中，工業(yè)廠房以及辦公樓等房地產(chǎn)性質(zhì)的投資卻占了很大比重。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，解放前華僑投資汕頭的工業(yè)企業(yè)有20家，投資金額共450萬(wàn)元左右①此據(jù)林金枝、莊為璣編：《近代華僑投資國(guó)內(nèi)企業(yè)史資料選輯》（廣東卷），福建人民出版社，1989年，第46-64頁(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；另該書第102頁(yè)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為300多萬(wàn)元，當(dāng)有遺漏，故而不取。，每戶企業(yè)平均投資為22.5萬(wàn)元左右。雖然總投資不多，但是戶均投資額較高。其中，工業(yè)投資的大部分資金用于廠房的建設(shè)，這從兩個(gè)方面可以看出，首先，廠房的建筑工期較長(zhǎng)，持續(xù)較長(zhǎng)的工期需要大量的資金投入。如澄?？h華僑高繩之于1908年11月在汕頭永平路尾金山外街16號(hào)建電燈公司，直到1909年8月建筑才完工[1]174，廠房的建筑工期長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月，由于華僑資本實(shí)力雄厚加之當(dāng)時(shí)汕頭僑資工業(yè)多采用股份制，資金問題應(yīng)該不大，可以排除因資金不到位或其他原因而導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)。其次，大規(guī)模、多功能的廠房伴隨的必然是大額資金的投入。如華僑胡文虎在汕頭所創(chuàng)辦的永安堂制藥廠，廠房不僅規(guī)模大，而且功能多元化，有新舊大洋樓2座，新樓共計(jì)7層，為汕頭當(dāng)時(shí)最高的洋樓，內(nèi)設(shè)藥料制造廠、營(yíng)業(yè)部和星華日?qǐng)?bào)館[11]。工業(yè)廠房雖然在整個(gè)近代汕頭僑資房地產(chǎn)業(yè)中所占比重很小，但是它與其他房地產(chǎn)一起構(gòu)成了近代汕頭豐富多彩的僑資房地產(chǎn)形式。

（二）房地產(chǎn)的分布特征——與江門僑鄉(xiāng)的對(duì)比

近代汕頭房地產(chǎn)投資有其自身的分布特征，與同為廣東省著名僑鄉(xiāng)的江門作比較，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

1.是房地產(chǎn)中僑資的來(lái)源地不同 江門的僑資多來(lái)源于美洲，而汕頭主要來(lái)自東南亞地區(qū)，這是因?yàn)閮傻厝A僑的海外聚居地不同。江門的華僑多集中在美洲，尤其是美國(guó)，今屬江門的臺(tái)山及其周圍地區(qū)在19世紀(jì)中期后形成了移民美國(guó)的高峰，當(dāng)時(shí)美國(guó)的華人約60%來(lái)自臺(tái)山，其余40%的一大部分也是來(lái)自臺(tái)山周圍的地區(qū)[12]。而潮汕一帶的華僑多集中在東南亞，據(jù)統(tǒng)計(jì)，早年出國(guó)謀生的潮汕人，80%以上到了東南亞各國(guó)[13]。

2.房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)類型及其分布情況不同華僑在汕頭的房地產(chǎn)投資重點(diǎn)表現(xiàn)為騎樓及騎樓式商業(yè)街的大量開辟，騎樓幾乎遍布汕頭的舊城區(qū)，突出的商業(yè)功能使它更加集中于城市的商業(yè)地帶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建國(guó)前汕頭市區(qū)有房屋4，000多幢，其中華僑投資建造的比率高達(dá)50%。華僑在汕頭的投資重點(diǎn)是城區(qū)，其中又以商住結(jié)合的騎樓為主。而江門華僑雖然投資房地產(chǎn)較多，但是騎樓的建設(shè)相對(duì)汕頭來(lái)說(shuō)要少很多。根據(jù)江門市房產(chǎn)公司1958年房改的統(tǒng)計(jì)，沙仔尾、倉(cāng)后、堤?hào)|、北街等區(qū)共有房屋4，300座，其中華僑房屋751幢，投資比重僅占17.42%[1]714?？梢娙A僑在江門城區(qū)的房地產(chǎn)投資較少，作為商住結(jié)合型的騎樓也相應(yīng)較少，僅集中在長(zhǎng)堤等極少數(shù)商業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)。不過江門鄉(xiāng)村的房屋建設(shè)卻較之汕頭鄉(xiāng)村要繁盛很多，這主要體現(xiàn)為作為僑居的大量碉樓的存在。今江門所轄的五邑鄉(xiāng)村地區(qū)碉樓廣布，尤其是開平，據(jù)統(tǒng)計(jì)其碉樓最多時(shí)達(dá)3，000多座，目前尚存的仍有1，833座[14]，幾乎每村必有碉樓。總的看來(lái)，汕頭與江門兩地在華僑投資房地產(chǎn)的重點(diǎn)及其分布上都有所不同，主要原因是汕頭開埠時(shí)間較早，商業(yè)較發(fā)達(dá)，加上潮汕地區(qū)經(jīng)商風(fēng)氣盛行，故而華僑選擇僑鄉(xiāng)的城鎮(zhèn)作為房地產(chǎn)業(yè)投資的重點(diǎn)區(qū)域；而江門開埠的時(shí)間較汕頭要晚40余年，商貿(mào)性投資前景不如鄰近之省城廣州等地，當(dāng)?shù)仫L(fēng)氣相對(duì)保守，加之當(dāng)時(shí)五邑地區(qū)盜匪猖獗，故華僑更看重在家鄉(xiāng)興建碉樓。

三、僑資房地產(chǎn)對(duì)汕頭城市發(fā)展的影響

（一）僑資房地產(chǎn)推動(dòng)了市政建設(shè)

20世紀(jì)20年代開始，包括汕頭在內(nèi)的廣東幾大城市相繼進(jìn)行了規(guī)模較大的市政建設(shè)。1921年，汕頭在行政建制上脫離澄海縣，設(shè)立市政廳，始稱汕頭市[15]。市政建設(shè)也隨著市政廳的成立而展開，其主要內(nèi)容包括開辟新式街道與興建新式樓房。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，汕頭的新式街道建設(shè)始自1921年興筑海關(guān)街，至1928年鋪筑干道15條，總長(zhǎng)度11.64公里，總面積21.62萬(wàn)平方米。1929年汕頭市政廳改為汕頭市政府，隸屬?gòu)V東省轄，汕頭真正成為獨(dú)立的行政單位。汕頭由縣轄行政建制一躍而成為市級(jí)行政單位，客觀上為城市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展提供了機(jī)遇。實(shí)際上，大規(guī)模的市政建設(shè)正是在1929年汕頭市政府成立之后開始的，至1934年，鋪建拓寬之干道已達(dá)34條，總長(zhǎng)度23.01公里，總面積39.57萬(wàn)平方米[9]46。1929-1934年的五年時(shí)間里比1921-1928年七年所建設(shè)之道路還要多。在整個(gè)市政建設(shè)過程中，華僑起到了主要的推動(dòng)作用。當(dāng)時(shí)汕頭市用三合土新辟建的馬路，諸如外馬路、民族路、升平路、商平路、安平路等，總長(zhǎng)13.5公里，建設(shè)經(jīng)費(fèi)共達(dá)94萬(wàn)銀圓，大部分是由華僑承擔(dān)的[2]166。

隨著道路的建設(shè)，街道兩旁的房屋也大量出現(xiàn)，這些房屋大都由華僑投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一時(shí)期華僑投資于房屋者600余戶，投資額達(dá)930萬(wàn)元，房屋的建設(shè)格局是沿街兩側(cè)及主要巷道兩側(cè)分布，多為3-4層長(zhǎng)廊式樓房。更有大投資商如新加坡華僑榮利源投資建設(shè)了榮隆街幾乎整條街道的樓房[9]47。民居建筑所用材料及質(zhì)量也發(fā)生了很大變化。汕頭開埠前坊篷厝居多，貝灰砂結(jié)構(gòu)者次之。開埠后至辛亥革命前貝灰砂和半貝灰砂結(jié)構(gòu)者占絕大多數(shù)。舊民宅墻體也多為三合土夯筑，磚砌樓房極少。1917-1936年的住宅建筑質(zhì)量，前10年貝灰砂結(jié)構(gòu)最多，其次為混合結(jié)構(gòu)，這里所說(shuō)的混合結(jié)構(gòu)指半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。后10年則以混合結(jié)構(gòu)為最多，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)也有較大比重。由于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋比較堅(jiān)固，從20年代開始新建房屋多成片建為混凝土結(jié)構(gòu)，水泥是進(jìn)口的，1927-1936年這10年間，新建鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)面積占全部房屋新建面積的56%[8]704。僑資房地產(chǎn)與道路建設(shè)相伴而生，客觀上促進(jìn)了市政建設(shè)的發(fā)展。

（二）僑資房地產(chǎn)促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

近代華僑投資汕頭房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)突出的表現(xiàn)為大量騎樓及騎樓商業(yè)街的建設(shè)。隨著汕頭開埠之后商業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的店鋪已經(jīng)不能滿足日益擴(kuò)大的商業(yè)需求。而此時(shí)，隨著對(duì)外交往的增加以及華僑回國(guó)的發(fā)展，為騎樓這一結(jié)合了中西元素的柱廊式建筑的大量產(chǎn)生提供了契機(jī)。表2統(tǒng)計(jì)了部分騎樓投資大戶的投資及分布情況。表中統(tǒng)計(jì)的街道顯示只有升平路及鎮(zhèn)邦路屬于商業(yè)發(fā)達(dá)的四永一升平及四安一鎮(zhèn)邦地區(qū)，從側(cè)面反映出汕頭騎樓分布廣泛的特點(diǎn)。騎樓的大量建設(shè)促進(jìn)了汕頭商業(yè)的繁榮，商住結(jié)合的特征使得騎樓及騎樓分布較密集的地帶幾乎每家每戶都做生意，密集的騎樓也增加了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度。此外，利用自家房屋經(jīng)商，無(wú)需額外支付房租等費(fèi)用，經(jīng)商的門檻較低，所以促成了大批小商戶的產(chǎn)生。騎樓的商業(yè)空間不僅限于直接交易的屋內(nèi)店鋪，實(shí)際上外廊下的空間也是商品展示和買賣的場(chǎng)所，即便廊下空間不進(jìn)行任何直接的商業(yè)活動(dòng)，僅作為可以遮陽(yáng)避雨的人行通道，也會(huì)聚集大量的人流，尤其遇到雨天，避雨駐足之人更多，人流量的增加必然會(huì)增加店鋪的人氣。從這一層面上說(shuō)，廊下空間又是一個(gè)隱性的商業(yè)場(chǎng)所。

此外，作為直接以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為目的的房地產(chǎn)，華僑在汕頭投資的旅店及百貨大樓對(duì)商業(yè)的繁榮有直接的促進(jìn)意義。汕頭市政建設(shè)時(shí)期，旅店業(yè)中規(guī)模較大的酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開始多元化，涉及住宿、飲食、娛樂等諸多方面。另外，以廣發(fā)、平平、振源、南生為代表的百貨大樓除了規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)也突破了簡(jiǎn)單的商品交易，呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，如南生百貨大樓，其1-2樓是本業(yè)百貨兼有批發(fā)，3-4樓則為著名的中央酒家，5-7樓為旅社。且大樓設(shè)有電梯，設(shè)備非常先進(jìn)[1]567?？梢姰?dāng)時(shí)百貨商店的經(jīng)營(yíng)理念已較為現(xiàn)代化，在一座百貨大樓里可以解決吃、住及購(gòu)物等多方面需求，是集百貨、旅社與酒樓于一體的綜合商業(yè)建筑，商業(yè)氣息非常濃。

表2 近代部分華僑投資汕頭騎樓及騎樓街分布情況

在汕頭各行業(yè)的華僑投資中，工業(yè)投資雖然較少，但其中大部分資金是用于工業(yè)廠房建設(shè)的。作為工業(yè)硬件設(shè)施的廠房是工業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，從這一角度看，廠房的建設(shè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，廠房數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大都直接反映著工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，近代華僑對(duì)工業(yè)廠房的投資對(duì)汕頭工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了直接的推動(dòng)作用。

（三）僑資房地產(chǎn)豐富了城市景觀與城市文化

近代以來(lái)華僑在汕頭的房地產(chǎn)投資不僅數(shù)量大、種類多，而且出現(xiàn)了許多兼具中西特色的建筑。此外，經(jīng)過大規(guī)模的市政建設(shè)，汕頭形成了以騎樓為主要特征的街市以及類型豐富多彩的民居建筑、沿街矗立的百貨大樓等，均對(duì)汕頭城市建筑景觀變遷產(chǎn)生了影響。

現(xiàn)存汕頭騎樓的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，汕頭騎樓所體現(xiàn)的建筑樣式以粵東式最多，其次為中國(guó)傳統(tǒng)式，二者分別占34.29%和31.43%。包括仿文藝復(fù)興式、仿巴洛克式及芝加哥學(xué)派式在內(nèi)的西式騎樓共占34.28%。在汕頭騎樓中，粵東式及中國(guó)傳統(tǒng)式較多，而西式較少，這與華僑的僑居地相關(guān)。汕頭華僑大多旅居?xùn)|南亞，而歐美較少。由于東南亞的華人較多，早年當(dāng)?shù)氐慕ㄖL(fēng)格甚至受到中國(guó)的很大影響，兩地的建筑存在相互影響的情況。在汕頭的西式騎樓中，仿文藝復(fù)興式和仿巴洛克式較多，由于在表現(xiàn)這些風(fēng)格或型質(zhì)時(shí)運(yùn)用了本地的材料和做法，因而形成了中西合璧的獨(dú)特意韻。與此同時(shí)，大量的騎樓形成了聯(lián)排的騎樓街，這在汕頭的小公園一帶最為典型，小公園附近的“四永一升平”以小公園為中心呈放射狀分布，故而產(chǎn)生了很多轉(zhuǎn)角騎樓，眾多轉(zhuǎn)角騎樓包圍著小公園形成了歐式的中心廣場(chǎng)，成為當(dāng)?shù)氐奶厣坝^。

華僑投資的民居對(duì)城市景觀變遷也有廣泛而深刻的影響。首先，民居垂直景觀的演變。汕頭在市政建設(shè)之前民房一般較低，多為一二層平房，至市政建設(shè)開始后出現(xiàn)了二三層以上的樓房，30年代之后又相繼出現(xiàn)了少數(shù)四五層以上樓房[7]677。民居總體呈現(xiàn)出由低向高的演變，且在解放前形成了高低結(jié)合、錯(cuò)落有致的景觀。其次，民居建筑形態(tài)的變化。開埠之前汕頭多是傳統(tǒng)的坡頂民居，后因華僑回國(guó)投資或定居，外國(guó)的盒子式平頂樓房逐漸增多。華僑在市區(qū)投資建筑的民宅形式主要有“四點(diǎn)金”、“下山虎”及別墅?！八狞c(diǎn)金”為二廳一天井的四合院，而“下山虎”為一廳一天井的三合院，實(shí)際上“四點(diǎn)金”和“下山虎”是潮汕地區(qū)的傳統(tǒng)民居，而華僑所投資建造的兩種民居形態(tài)都在原來(lái)基礎(chǔ)上增加了西方的建筑元素。此外，華僑在汕頭市區(qū)的商業(yè)街、同益路、共和路、崎碌、明惠巷、汕陰路、福長(zhǎng)路和 石海關(guān)頂?shù)忍幗ㄔ炝艘恍﹦e墅，雖然數(shù)量較少，但是其在住宅另置園林和亭榭，或置石凳石桌，也有水磨石灌制的靠背沙發(fā)等[8]722，別墅的出現(xiàn)豐富了汕頭的民居景觀。

以單體建筑而論，突出反映中西元素結(jié)合的是南生公司大樓，這幢汕頭曾經(jīng)最大的百貨大樓是商業(yè)大樓與騎樓結(jié)合的產(chǎn)物。大樓采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高7層，最底層為騎樓結(jié)構(gòu)。在大樓的兩個(gè)入口各有一個(gè)塔樓，形式上統(tǒng)一但又有所變化，不僅豐富了建筑立面，而且使人在不同的樓層有不同的空間感受。大樓的裝飾更體現(xiàn)了中西結(jié)合的特點(diǎn)，南生大樓的外立面諸如窗框、門楣的雕飾大量采用粵東式的手法，柱頭則為希臘愛奧尼式，浮雕為中國(guó)古典的花卉圖案，窗扇均為木制百葉窗，外墻灰磚與紅磚并用[16]。大樓內(nèi)部的天花板橫梁雕刻也采用中國(guó)古典花卉浮雕，地面采用彩色地磚鋪貼而成，此外樓梯欄桿也頗具藝術(shù)特色[17]。由于華僑受家鄉(xiāng)和僑居地雙重文化的影響，使得他們?cè)诖髽堑慕ㄖL(fēng)格上更傾向采用中西結(jié)合的手法，這些都不同程度地帶動(dòng)了汕頭作為都市僑鄉(xiāng)建筑風(fēng)貌的變遷。

表3 汕頭騎樓樣式統(tǒng)計(jì)

僑資房地產(chǎn)的建設(shè)對(duì)城市生活文化起到了很大的豐富作用。首先，民居建設(shè)豐富了社區(qū)文化。由于華僑的海外背景，使得他們?cè)谕顿Y建設(shè)僑眷居所的同時(shí)，自覺或不自覺地將海外的生活習(xí)俗、理念帶回了家鄉(xiāng)，最先受到影響的是眾多的僑眷。這些不同的生活理念通過日常生活以華僑及僑眷為中心在社區(qū)內(nèi)逐漸傳播開來(lái)，使周圍居民也潛移默化地受到了異域文化的影響，豐富了社區(qū)文化，如當(dāng)時(shí)汕頭的青年開始流行跳迪斯科、聽勁歌、穿牛仔褲。此外在華僑比較多的鄉(xiāng)里，每年農(nóng)歷的八月都會(huì)演“順風(fēng)戲”，也叫“番客戲”，由僑戶集資聘請(qǐng)潮劇或外江大戲酬神，小規(guī)模的則演潮州紙影班，目的是祈求旅外親人平安[18]。其次，戲院及圖書館等公共文化場(chǎng)所的建設(shè)對(duì)人們業(yè)余生活文化及民眾素質(zhì)的提高也是顯而易見的。戲院雖早已有之，但僑資介入后戲院無(wú)論從規(guī)模還是功能上都有了很大發(fā)展。戲院的建設(shè)參考西方的理念，規(guī)模較此前要大很多，演出形式也不限單純的戲曲表演，如1931年由華僑王家偉投資建設(shè)的大光明戲院，建設(shè)資金達(dá)30，000元，設(shè)備投資占了一半，后與南僑影院合并[1]678，戲院發(fā)展為具有戲曲、影視等綜合功能的文化場(chǎng)所?？傊?，由于華僑投資的影響，近代汕頭民眾的業(yè)余文化生活得到了豐富，民眾的素質(zhì)和精神面貌煥然一新。

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