本刊編輯部++伊人

盡管某房地產大佬一直在不遺余力地反駁樓市看空論，堅稱“中國房地產沒有泡沫”，并發(fā)出“2014年不買房，就需要再等30年”的驚人之語。 但是，從2013年四季度開始，伴隨著個人房地產信貸的收緊，以及各地庫存量的不斷增加，連續(xù)上漲的中國樓市開始觸頂回落。5月中旬，國家統(tǒng)計局公布了前4個月房地產市場運行的各項數(shù)據，被視為判斷房地產業(yè)發(fā)展狀況的各項核心指標——開發(fā)投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國房景氣指數(shù)等等，幾乎全線回落，房價漲勢也再次出現(xiàn)創(chuàng)紀錄的回落幅度。而就在上周，穆迪宣布將中國房地產業(yè)展望從穩(wěn)定調整為負面。“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產行業(yè)的風險，更大的是金融行業(yè)的風險?！苯张耸僖苍诠_場合如此表示。

種種跡象表明，中國的房地產市場正在經歷一次轉折。業(yè)績下滑、售價下跌、拿地減少、融資困難……來自多個角度的跡象顯示，房地產業(yè)“假摔”的可能性越來越低，“真摔”的可能性被一步步驗證。按照目前這個發(fā)展趨勢，2014年，房地產業(yè)將引來一股真正的“寒流”。至于究竟有多冷，現(xiàn)在還未嘗可知。

不同于2008年以來房地產市場幾次在調控重擊下的周期性回落，本輪市場轉冷更多的原因在于前期房價過快上漲等市場本身風險因素的積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。在眾多業(yè)內人士看來，本次市場調整是近年來唯一一次不受政策影響而由市場供需變化產生的調整，其調整的深度和時間都會超過以往。

政府該不該出面救市

隨著樓市的波動，各種關于樓市調控政策將會放松的消息也在不斷發(fā)酵。其中，最引人關注的莫過于杭州推出的降價備案制度：根據杭州市相關政府部門的規(guī)定，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術手段限制網簽。

盡管此后，杭州市物價局、住保房管局發(fā)布消息，稱此舉并非為了“限制降價”，而僅僅是要求“隨意調整”價格的開發(fā)企業(yè)重新備案。但事實上，由于重新備案耗時較長，這一政策依舊被不少開發(fā)企業(yè)理解為“變相限制我們降價”。

而僅僅就在11個月以前，同樣是杭州，開發(fā)商們還在大聲疾呼，稱當時地方政府推出的“限價”政策“違反市場經濟發(fā)展的規(guī)律”，時至今日，政策轉向了對房價下跌的備案。

上漲設限、下跌備案，房價為什么讓地方政府如此糾結？短短的11個月，杭州的樓市究竟發(fā)生了什么，中國的樓市究竟經歷了怎樣的變化？

在中原地產首席分析師張大偉看來，隨著區(qū)域市場調整加速，特別是接近年中，杭州很多企業(yè)的銷售任務完成非常差，在6月份很可能出現(xiàn)一大波深度調整，所以杭州現(xiàn)行政策的出發(fā)點是為了防止樓市在最近出現(xiàn)“跳崖式”的下滑。

在“分類調控”的宏觀政策思路下，市場的轉向讓很多地方政府開始探討并實施放松“限購”等調控政策的可能性，期待通過行政化的措施迅速改變房地產市場的頹勢，杭州從上漲設限到“下跌備案”的變化無疑是個縮影。

評論員劉民樂認為 ，這種情況的出現(xiàn)并非首次，以往每有樓市的風吹草動，便有“剛需”的不絕于耳。而在中央力倡“經濟轉型”的大背景下，對樓市進行理性審視，是非常有必要的。

房地產業(yè)應歸類于什么屬性？首先屬于市場化類別。那么，作為市場行為中的任何投入，都是風險與收益并存，都應由介入者自己埋單，斷不能由他人來替代。樓市漲跌是市場中的商業(yè)行為，沒有人可以只賺不陪，豈能賺錢了就“偷著樂”，賠錢了就叫苦“喊救命”？

房地產業(yè)與國民經濟之間具有內在的促進與約束機制。近些年來，對房地產業(yè)的倚重雖然在一定程度上帶動了國民經濟增長，但也造成了房價累計漲幅巨大、資金過度集聚、社會消費潛力透支等問題，反過來加速了宏觀經濟金融運行風險。房地產投資與消費持續(xù)擴大的同時，制造業(yè)、服務業(yè)等實體經濟發(fā)展相對緩慢，這對于中國的經濟轉型、產業(yè)升級是有害無益的。從這一角度說，此次的樓市趨冷，對中國的發(fā)展并非全是壞事。

樓市所連接的另一個重要支點，便是一些地方的“土地財政”。地方政府的財政本應與本地區(qū)的整體發(fā)展相聯(lián)系，這樣才能促使地方政府發(fā)掘區(qū)域優(yōu)勢，營造良好的企業(yè)投資和成長氛圍，不斷促進本地區(qū)各方面的發(fā)展。但現(xiàn)在一些地方政府急功近利，將主要精力和財政收入重心都轉向了既簡單省事又來錢快的“賣地”上面。每次樓市遇冷，鼓噪要“救市”的人里面，總有一些地方官員。從某種意義上講，“救市”就是救己。從這個角度上說，樓市趨冷可以成為“土地財政”終結的契機，并由此倒逼一些地方政府將主要精力投入到地區(qū)發(fā)展的服務和管理上來。

面對“救市”喧囂，大部分網民持反對觀點，認為房價并沒有觸底，呼吁“讓降價來得更猛烈些”。而一些認同“救市”的評論者則認為，地方救市或許是一種趨勢，但不宜過分期望地方救市的效果，雖然“分類調控”的政策讓地方有可能適度救市，但中央也不會完全放任，肯定會有一定的管控。畢竟，“救市”是為了促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，解決人們的居住需求，而不是單純維護高房價、拯救開發(fā)商。

簡而言之，一個健康的房地產市場必須實現(xiàn)與居民需求、經濟增速的協(xié)調發(fā)展。在房產領域準入機制建立、多元化住房格局形成、民間投資渠道更加暢通的前提下，通過糾正地方政府對房地產業(yè)的過度依賴，通過產業(yè)調整，讓更多的資金返回到實體經濟中，實現(xiàn)樓市價格的合理回歸，讓百姓離“住房夢”更近。

在供求關系這一基本市場規(guī)律的作用下，本輪房地產市場的變化其實已經不會再以個別地方的政府意志為轉移。尤其是“分類調控”的政策指向，重點仍在鼓勵自住型商品住房和首套房市場，而貨幣政策也在市場整體走低的情況下保持著穩(wěn)定性，以上種種，使得地方政府的“松綁”作用顯得十分無力。

央行意外出手難改樓市趨勢

前不久，央行召集各主要商業(yè)銀行召開“住房金融服務專題座談會”，研究落實差別化住房信貸政策，改進住房金融服務，要求各商業(yè)銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。這將有助于緩解當前我國住房金融服務層面出現(xiàn)的“個人房貸荒”現(xiàn)象，更好地滿足“剛需”房貸需求，并平緩樓市調整幅度，為宏觀經濟穩(wěn)定增長創(chuàng)造良好的金融環(huán)境。

資深媒體人項崢認為，央行此舉是針對樓市見頂回落采取的逆周期調節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調整幅度，減少其對宏觀經濟金融面的沖擊。政策的著眼點是樓市的穩(wěn)定，而不是救市行為。當然，樓市的逆周期調節(jié)措施并不能從根本上改變當前樓市運行趨勢。

個人房貸增長放緩恐將誤傷“剛需”。今年1至4月，我國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長4.5%；其中，個人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國樓市調整趨勢的進一步確立，自去年年末以來，主要城市的個人房貸政策開始逐步趨緊，一方面表現(xiàn)為房貸利率的優(yōu)惠面和優(yōu)惠程度逐漸收窄，另一方面表現(xiàn)為個人房貸的“落地”時間延長。當然，從某種程度分析，商業(yè)銀行在個人房貸政策上的變化，既在一定程度上反映出對樓市前景的擔憂，也是自主控制金融風險的結果。但也應該看到，在個人房貸政策全面收緊的同時，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足，這既會影響社會民生，也不利于當前樓市去庫存化進程的順利推進。

逆周期調節(jié)政策措施不宜被過度解讀為“救市”行為。無論是此前一些城市松綁住房限購措施，還是近日央行支持首套房貸需求，均體現(xiàn)出逆周期宏觀調控的特征。經過十多年的快速上漲，我國房價累積漲幅巨大，出現(xiàn)調整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國樓市從局部、區(qū)域分化到全面調整，實際上反映出樓市運行內在調整的迫切需要。但考慮到房地產業(yè)的特殊性以及其與金融的內在緊密聯(lián)系，樓市短期、急劇、大幅的調整，都將會是宏觀經濟金融的一大災難。日本房地產泡沫破滅的慘痛教訓仍歷歷在目。當前我國正值深化改革和結構調整的關鍵時期，保持一個相對穩(wěn)定的宏觀經濟金融環(huán)境，有利于各項既定改革任務的順利推進。

盡管如此，在市場力量面前，政府干預微不足道。一旦市場形成趨勢性力量，再強大的政府也很難阻擋市場的運行慣性。不管承認與否，當前我國樓市見頂回落的趨勢已經確立。

為避免樓市大幅調整演化進而沖擊到宏觀經濟金融的穩(wěn)定性，當前出臺一些逆周期調節(jié)的政策措施存在必要性，但要防止被“誤讀”，以免引發(fā)市場預期紊亂。同時，金融機構要做好積極的應對準備，通過壓力測試、有計劃增加撥備，提升金融體系整體抗風險的能力。另外，要絕對避免通過貨幣“注水”阻止樓市調整，以免在未來引發(fā)更大的經濟災難。

讓房價回歸理性

安居才能樂業(yè)。在所生活的城市有一個屬于自己的房子，是每個人最簡單樸實的愿望。但是十多年來，隨著房地產市場的蓬勃發(fā)展，房價也一路飆升，尤其是一、二線城市居高不下的房價，讓人們離買房的夢想越來越遠。如今，暴漲數(shù)年的房價在部分城市已經開始出現(xiàn)下降，甚至北上廣深等一線城市樓市價格也出現(xiàn)了松動跡象，在買漲不買跌的心理作用下，市場出現(xiàn)了觀望情緒。此時，有關樓市崩盤的傳言不脛而走，仿佛一副山雨欲來風滿樓的態(tài)勢。

然而，樓市真的要崩盤嗎，真實情況是這樣嗎？其實，“樓市崩盤論”有點危言聳聽，人們希望房價下降，更希望能回歸理性。

今年以來，全國房地產市場呈現(xiàn)出不同于往年的微妙局面，在地域、土地、房企等各個層面呈現(xiàn)出明顯的分化，各項指標走勢頗為復雜，造成市場觀望氣氛愈發(fā)濃厚。專家認為，盡管房價漲幅整體回落的態(tài)勢從去年底就已經開始顯露苗頭，但今年一季度數(shù)據表明，全國樓市單邊上漲的格局今后或將結束，未來一、二線和三、四線城市之間樓市分化的特征將更為明顯。當前房價出現(xiàn)下降是房地產市場正常合理的回歸，不會出現(xiàn)大漲大跌，更不存在樓市崩盤的可能。

日前中天城投披露的有關信息顯示，部分項目即便售價下降三成，地產公司還是能夠實現(xiàn)盈虧平衡。其他開發(fā)商也曾做過類似預測。國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數(shù)研究院的研究報告顯示，2013年，滬深及大陸在港上市的房地產公司利潤均有下降，毛利率均值分別為34.54%、33.27%。

如果中天城投公開了開發(fā)商的底線，那么巴克萊銀行最近一份研究報告中提到的“我們認為政府最多能容忍全國范圍內房價下滑10%左右，否則就會出臺更多支持性舉措”，則表明政府對于樓價下跌能夠容忍的底線是在10%左右，比開發(fā)商對樓價下跌的容忍度更差。

《新京報》刊文指出，目前中國大部分地區(qū)樓市逆轉，主要原因是供求關系發(fā)生了變化。2011年前，市場基本上都處于供應不足狀態(tài)，由此導致房價不斷上漲。之后，房地產投資加速，新房開工量于2013年達到14.6億平方米。以在建住宅總面積除以住宅年銷量計算的住房供應指標上升到（并且始終保持在）4以上，這意味著將需要花費4年以上的時間才能銷售掉目前在建的所有住宅。2013年，西部的住宅供應指標從2011年的3.74上升至4.40，中部地區(qū)從3.66上升至3.97，而東部地區(qū)的供應指標從4.24微漲至4.36。

如果我們從另一個角度看，從居民的收入與樓價的比例來看，目前即使已經開始在下跌的樓價仍然不是一個合理的樓價。居民購房能力的增長遠跟不上樓價的上漲。

上海易居房地產研究院日前發(fā)布了《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，35個大中城市房價收入比均值為8.5。一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。且不說北上廣深，北京高達19.1位居首位，就是西北五省會——烏魯木齊9.2，蘭州8.7，西寧7.4，西安6.4，銀川6.2，也均超過“國際標準”。單從這個角度而言，房價要回歸“合理區(qū)間”，非但可能跌破10%，30%也是要跌破的。

對于開發(fā)商來說，市場波動是正常的，前一段長期獲得的超額利潤回吐出來一小部分，也應該是市場體制下的正?，F(xiàn)象。房價下跌對于地方財政和GDP的影響，只有依靠財稅改革、結構調整等改革的辦法來解決。因為歷史經驗已經表明，樓市的方向盤從未掌握在政府手中。

樓市走向關乎國計民生，但無論是漲還是跌，房地產市場的最終發(fā)展還是要交給市場決定?！胺诸愂┎?、分層施策”，樓市分化現(xiàn)象說明房地產市場正在趨于理性。個別企業(yè)因資金鏈條脆弱，出現(xiàn)降價銷售甚至出現(xiàn)企業(yè)破產、爛尾樓等現(xiàn)象，這是市場體制下行業(yè)調整的正常現(xiàn)象。相反，房地產價格的持續(xù)高漲才是房地產市場不正常的表現(xiàn)。