張斌

該文主要根據(jù)油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問題，如物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后、開發(fā)商遺留問題多等進(jìn)行全面分析，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，以促進(jìn)油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管

理的健康發(fā)展。

伴隨著油田企業(yè)的不斷發(fā)展，油區(qū)城市化建設(shè)飛速發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用，帶來了管理工作的變化，礦區(qū)專業(yè)化管理的引入，取得了較好的效果，并帶動(dòng)了物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而，物業(yè)管理中存在的各種問題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后，體制不健全、監(jiān)管滯后，從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此，如何解決油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題，是一項(xiàng)長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。

一、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善，廣大油田礦區(qū)居民對(duì)住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認(rèn)為，住上了新居并不等于真正改善了生活條件，只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善，才能算是安居。從對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后。盡管《物權(quán)法》出臺(tái)，又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但整體上而言，有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散，缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端，這些問題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系，也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

開發(fā)商遺留問題。 從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因?yàn)槲飿I(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題，而是由于歷史遺留問題造成，從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講，比較規(guī)范的油田住宅小區(qū)80%以上是油田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，是事實(shí)上的油田一家人，物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此，開發(fā)商的遺留問題，給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

業(yè)主缺乏自我約束。由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。該文原載于中國社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次，為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生，從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

二、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析

切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展，構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

物業(yè)管理的早期介入。物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等階段，站在業(yè)主的角度，從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。 轉(zhuǎn)貼于 中國論文下載中

積極開展招投標(biāo)機(jī)制。 在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此礦區(qū)主管部門應(yīng)加大工作力度，首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng)，進(jìn)行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

建立物業(yè)管理信用檔案。 礦區(qū)主管部門應(yīng)委派建立物業(yè)管理信用檔案體系，為公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為，為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù)，為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。

2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序，嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí)，以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

物業(yè)的承接查驗(yàn)是一個(gè)復(fù)雜的過程，它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此，承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意：

在承接查驗(yàn)前，物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問題，如：交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗(yàn)收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

承接查驗(yàn)不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。

對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，屬必須改正的，應(yīng)書面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項(xiàng)目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。

為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試。在此期間，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作

增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力。 由礦區(qū)主管部門、媒體共同加大宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí)，不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳，引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度，將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳，提高業(yè)主的自覺性。

借助社區(qū)管理的力量，監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作。過去，業(yè)主委員會(huì)的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理?xiàng)l例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，到房地產(chǎn)部門備案，并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，可將業(yè)主委員會(huì)的成立納入礦區(qū)主管部門的派出機(jī)構(gòu)，居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，同時(shí)又確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員有較高的素質(zhì)，規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解，化解糾紛，及時(shí)解決問題。

推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)。 由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿與日俱增，并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作，同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理公司來說，面對(duì)業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問，已顯得力不從心，而上級(jí)管理部門將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上，此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)。

（作者單位：遼河油田歡喜嶺公用事業(yè)處物業(yè)四公司）