羅彤琳

（湖南師范大學資源與環(huán)境科學學院，湖南長沙 410081）

湖南省區(qū)域城市地價水平研究*

羅彤琳

（湖南師范大學資源與環(huán)境科學學院，湖南長沙 410081）

城市土地是城市建設(shè)和發(fā)展所依賴的最基本的資源和最重要的資產(chǎn)，是構(gòu)成城市經(jīng)濟的最基本要素.運用灰色預測方法、綜合指數(shù)法、回歸分析等方法對湖南省長沙、株洲等五個城市的地價水平進行預測，評價了城市地價水平與區(qū)域空間要素的協(xié)調(diào)程度.結(jié)果顯示，研究區(qū)域城市地價水平呈穩(wěn)定上升趨勢，基本與區(qū)域空間環(huán)境相協(xié)調(diào)，但有個別城市受地方政策影響較大.因此，對區(qū)域空間效應的定量化是實現(xiàn)區(qū)域城市地價合理化的有效途徑.

地價水平；區(qū)域空間要素；協(xié)調(diào)程度

城市地價是諸多因素在某一城市的地域范圍內(nèi)的不同組合而形成的綜合效應的體現(xiàn)［1］，是能夠綜合反映城市土地質(zhì)量和城市發(fā)展水平的指標.城市區(qū)域化和區(qū)域城市化是21世紀城市化發(fā)展的必然結(jié)果［2］.區(qū)域間城市的相互作用使得城市間聯(lián)系交流加強，進而拓展發(fā)展空間.土地作為重要的基本生產(chǎn)資源要素之一，土地市場的區(qū)域化也將成為區(qū)域化發(fā)展的內(nèi)在要求.即城市地價受到城市自身要素與區(qū)域空間要素等多方面影響.目前關(guān)于城市地價問題的研究多集中在城市內(nèi)部特征方面的，關(guān)于城市區(qū)域間地價的研究較少.本文選取湖南省的五個區(qū)域中心城市——長沙市、株洲市、湘潭市、衡陽市、岳陽市——的地價為研究對象，從城市區(qū)域空間影響的角度分析評價城市地價水平，為判定城市地價水平合理性及制定區(qū)域地價橫向比較體系提供幫助，為完善區(qū)域土地制度提供參考.

1 研究區(qū)域概況

湖南省位于長江中游、洞庭湖以南，是我國東南腹地.在對湖南省社會經(jīng)濟情況進行統(tǒng)計與調(diào)查后，選取長沙市、株洲市、湘潭市、衡陽市、岳陽市作為研究區(qū)域.本文研究區(qū)域所涉及的五個城市，均為湖南省城市化率大于50%的城市，其總面積占湖南省土地總面積的28%，總?cè)丝谡己鲜】側(cè)丝诘?0%.在湖南省推進新型城鎮(zhèn)化綱要（2012－2020年）中，研究區(qū)域位于區(qū)域中心城市范圍，被定位在特大城市的發(fā)展路線中，是湖南土地市場區(qū)域化發(fā)展的重點區(qū)域.

2 湖南區(qū)域城市地價水平預測

2.1 灰色預測模型原理

灰色預測模型由鄧聚龍教授于20世紀80年代初提出，研究包含已知信息和未知信息的灰色系統(tǒng)問題［3］.區(qū)域城市地價變化系統(tǒng)中，影響因素之間的關(guān)系既具有確定型關(guān)系，也有難以確定關(guān)系的因素.本文利用時間序列對應的區(qū)域城市地價數(shù)據(jù)，使用灰色模型預測未來城市地價趨勢.其建模過程如下：

⑤灰色模型建立后一般要進行均方差檢驗及小誤差概率檢驗.一般要求均方差C＜0.35，小誤差概率p＞0.95.

2.2 區(qū)域城市地價水平預測

本文根據(jù)研究區(qū)域的2008－2012年綜合地價水平數(shù)據(jù)，利用灰色預測模型原理和方法建立GM（1，1）模型，預測2013年至2015年地價水平趨勢.具體見表1.

表1 數(shù)據(jù)擬合值及2013年至2015年預測值

灰色預測模型的均方差比值和小誤差概率均符合一級精度要求（C＜0.35，p＞0.95），具體模型如下：

2.3 區(qū)域城市地價水平預測結(jié)果討論

從整體上看，五個中心城市的地價水平在未來三年呈上升趨勢.平均增幅為9.41%.從城市分區(qū)域來看，城市間的地價水平差距呈平穩(wěn)擴張態(tài)勢.城市地價水平的變化在未來時間序列內(nèi)具有不確定性，通過灰色模型能預測某一時刻的特征量，通過已知時段的地價與預測未來時段的地價的對比分析，可以制定相適宜的地產(chǎn)市場政策或調(diào)整措施，促進地產(chǎn)市場的良性運作.

3 湖南區(qū)域城市地價水平空間協(xié)調(diào)分析

3.1 區(qū)域城市地價質(zhì)量概念

城鎮(zhèn)土地是一個由自然、經(jīng)濟和社會諸要素組成的復雜系統(tǒng)，其質(zhì)量優(yōu)劣及等級取決于各組成要素的優(yōu)劣及組合狀況［4］.故城市土地價格也是多種地理要素共同作用在城市不同地域范圍的結(jié)果，各種要素組合形式的不同表征出城市間地價的空間分異［5，6］.本文將各種空間要素對城市土地的作用的綜合效應定義為城市地價質(zhì)量.

3.2 區(qū)域城市地價質(zhì)量評價

（1）區(qū)域城市地價質(zhì)量評價指標體系

區(qū)域城市地價質(zhì)量評價因素選擇，就是把對城市地價有重要影響，并能反映城市地價質(zhì)量區(qū)域空間差異的經(jīng)濟、社會和自然因素選取出來，作為城市地價質(zhì)量評價的因素體系.本文在分析影響區(qū)域城市地價質(zhì)量的各種影響因素和區(qū)域城市地價質(zhì)量評價原則基礎(chǔ)上，以主導性、差異性和因地制宜等因素選擇原則，結(jié)合研究區(qū)域的具體情況，確定了綜合評價區(qū)域城市地價質(zhì)量因素體系，選定區(qū)域城市地價質(zhì)量評價因素及評價指標，具體見表2.

（2）區(qū)域城市地價質(zhì)量評價指標數(shù)據(jù)標準化

本文采用極值標準化的方法對評價指標進行無量綱化［7］.區(qū)域城市地價與地價質(zhì)量之間存在正相關(guān)和負相關(guān)關(guān)系.除區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地因子與土地質(zhì)量成負相關(guān)以外，其余因子都與之成正相關(guān).

式中：Yij——第i個城市的第j項評價指標標準化值，Xij——第i個城市的第j項指標值，Xmax——各城市Xij指標的最大值，Xmin——各城市Xij指標的最小值.

（3）區(qū)域城市地價質(zhì)量評價指標權(quán)重計算

在充分調(diào)查和認真分析的基礎(chǔ)上，為避免主觀印象的影響，采用變異系數(shù)的方法［8］，最后確定了所選擇因素因子的權(quán)重.具體見表2.

本文利用變異系數(shù)的方法確定其權(quán)重的具體步驟如下：

①均值計算

②標準差計算

公式（3）至公式（6）中，n為研究區(qū)域城市個數(shù)，m為評價指標中指標個數(shù).

表2 區(qū)域城市地價質(zhì)量評價體系

（4）區(qū)域城市地價質(zhì)量綜合分值計算

根據(jù)2013年湖南省統(tǒng)計年鑒［9］和2013年中國城市統(tǒng)計年鑒［10］等資料整理數(shù)據(jù)，采用極值標準化對指標數(shù)據(jù)無量綱化后，利用變異系數(shù)法確定的權(quán)重，采用綜合指數(shù)法得出研究區(qū)域城市地價質(zhì)量綜合分值，具體見圖1.

Si一第i個城市的地價質(zhì)量綜合分值；Wj一第j個因素的權(quán)重值；Yij一第i個城市的第j個評價指標的標準化分值；n一評價指標個數(shù)．

圖1 城市地價質(zhì)量綜合分值

3.3 地價與城市地價質(zhì)量的相關(guān)分析

對湖南區(qū)域地價質(zhì)量與城市地價進行綜合分析，本文所采用的城市地價為研究區(qū)域的綜合地價.

（1）土地質(zhì)量綜合分值與城鎮(zhèn)地價之間的回歸方程

一元回歸模型研究因變量與一個自變量之間的線性關(guān)系.由數(shù)據(jù)進行回歸分析，得出回歸方程，y＝21.57x＋158.78（R2＝0.7855）.

（2）土地質(zhì)量綜合分值與城鎮(zhèn)地價之間的相關(guān)系數(shù)分析

相關(guān)系數(shù)r是衡量兩個因子之間線性相關(guān)程度的指標，其值越接近1，說明兩個因子間正相關(guān)關(guān)系越顯著.相關(guān)系數(shù)也是用來衡量方程擬合程度的指標，該指標越大，說明方程的擬合越好.

式中：xi與yi分別為變量的觀測值．

用Excel軟件對數(shù)據(jù)進行分析，得出r相關(guān)系數(shù)為0.8863.由相關(guān)系數(shù)r可計算t統(tǒng)計量，給定顯著性水平α，查t分布表得自由度為（n－2）的臨界值tα／2，若｜t｜＞tα／2，表明r在統(tǒng)計上是顯著的.對其進行統(tǒng)計檢驗表明，｜t｜＝3.3146＞tα／2＝2.3534，所以區(qū)域城市地價質(zhì)量與土地價格的相關(guān)關(guān)系是顯著的，說明回歸方程顯著，擬合程度高.結(jié)果表明湖南區(qū)域城市地價水平與區(qū)域空間要素呈基本協(xié)調(diào)，但衡陽地價水平與方程值差距偏離較大，具體見圖2.衡陽市的地價水平不僅僅受區(qū)域空間因素的影響，還受到城市內(nèi)部的影響.衡陽的地價水平一直處于研究區(qū)域地價水平的最低位置，且與空間要素效應不相適應，但是衡陽的社會經(jīng)濟水平的各項發(fā)展在全省的較高水平，這說明衡陽的地價受到來自衡陽當?shù)卣牡貎r相關(guān)政策的控制，不利于土地自身價值的體現(xiàn)，易形成土地資源的浪費.

圖2 地價實際值與擬合值對比

4 結(jié)論與討論

4.1 湖南區(qū)域城市地價水平繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的趨勢

縱觀2008年至2012年湖南省的五個區(qū)域中心城市的綜合地價水平，呈明顯的上升趨勢.在運用灰色模型的預測趨勢中，研究區(qū)域地價水平在未來三年繼續(xù)保持一定增幅的上升趨勢，且區(qū)域城市間地價水平差距呈平穩(wěn)擴張趨勢，擴展幅度小.城市地價是區(qū)域城市化和城市建設(shè)發(fā)展水平的經(jīng)濟表現(xiàn).在湖南省不斷推進新型城鎮(zhèn)化的大背景下，在城鎮(zhèn)城市化進程不斷深化，社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的環(huán)境中，城市地價水平不斷上升也成為一種必然性的結(jié)果.隨著區(qū)域城市化和城市區(qū)域化的不斷加速，區(qū)域城市間空間作用也隨之不斷增強，那么城市地價與區(qū)域空間要素相協(xié)調(diào)也是必然結(jié)果.

4.2 湖南區(qū)域城市地價水平與區(qū)域空間要素基本協(xié)調(diào)

根據(jù)已收集到的2012年研究區(qū)域城市地價數(shù)據(jù)與區(qū)域空間影響角度設(shè)定的區(qū)域城市地價質(zhì)量進行綜合分析，得出擬合程度較高的回歸線性方程，并利用方程計算地價擬合值，判斷研究區(qū)域城市地價水平與空間地價質(zhì)量基本協(xié)調(diào)，但衡陽地價水平受地方政策影響，區(qū)域空間作用不明顯.城市不是一個可以封閉運作的組合，從城市自身發(fā)展出發(fā)，其必然需要與周圍地區(qū)進行溝通與交流，必須依托于區(qū)域化的發(fā)展與交換.城市地價的各種復雜的影響因素中，區(qū)域空間要素影響不容忽視，且隨區(qū)域化發(fā)展的深化而顯著化，進而城市地價與區(qū)域空間環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一.

4.3 城市地價區(qū)域空間效應的定量化

對區(qū)域城市地價水平與區(qū)域空間要素綜合效應進行分析，評價其協(xié)調(diào)程度，有利于區(qū)域間地價平衡發(fā)展，建立健康的地產(chǎn)市場，使其地價水平能客觀地反映城市的真實水平.在土地管理中，區(qū)域土地分等工作得出了土地地域間的等級，并沒有明確的指導地價的確定，地價缺少區(qū)域間的可比性與平衡性.目前城市間地價孤立運行，協(xié)調(diào)性不高，且受到地方政府控制強.區(qū)域城市地價水平的合理化是社會經(jīng)濟市場體制發(fā)展的需要，是土地價值增值保值，有效利用的內(nèi)在要求.所以，可以對城市地價區(qū)域空間作用進行定量測算，計算出區(qū)域間地價的調(diào)整系數(shù)，進而改進城市基準地價的建立與更新［11］，為城市確定符合本地區(qū)實際的基準地價提供有效依據(jù).

［1］周建明.城鎮(zhèn)類型與地價成因的定量分析［J］.中國土地科學，1997，（4）：27－31.

［2］李培祥.城市與區(qū)域相互作用機制研究［J］.地理科學，2006，（4）：136－143.

［3］鄧聚龍.灰色預測與決策［M］.武漢：華中理工大學出版社，1989.

［4］周國華，肖卓，鄭云有，等.小城鎮(zhèn)土地分等及等別地價確定方法研究—以湖南省湘鄉(xiāng)市建制鎮(zhèn)為例［J］.湖南師范大學自然科學學報，2003，（1）：85－88.

［5］金貴，金磊，王占岐，等.基于引力模型的城市圈地價空間結(jié)構(gòu)模型研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學，2009，（25）：12123－12124.

［6］徐穎，周寅康，許豐功.區(qū)域基準地價影響力模型的初步研究［J］.經(jīng)濟地理，2003，（5）：355－358.

［7］俞立平，潘云濤，武夷山.學術(shù)期刊綜合評價數(shù)據(jù)標準化方法研究［J］.圖書情報工作，2009，（6）：137.

［8］何小勇.鐵路物流系統(tǒng)評價指標權(quán)重確定方法研究［D］.重慶：重慶工商大學碩士學位論文，2010.

［9］湖南省統(tǒng)計局.湖南省統(tǒng)計年鑒［M］.北京：中國統(tǒng)計出版社，2013.

［10］國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊.中國城市統(tǒng)計年鑒［M］.北京：中國統(tǒng)計出版社，2013.

［11］陸大道.區(qū)域發(fā)展及其空間結(jié)構(gòu)［M］.北京：科學出版社，1995.

（責任編校：晴川）

Research on Regional Urban Land Price Level of Hunan Province

LUO Tonglin
（College of Resources and Environmental Science，Hunan Normal University，Changsha Hunan 410081，China）

Urban land is the basic resources and the most important asset on which the urban construction and development can depend，and is themostbasic elementofurban economy.This paper predicts the land price level of five cities located in hunan province，including changsha，Zhuzhou，etc.，and evaluates the coordination degree between urban land price level and regional spatial elements with the grey prediction method，the comprehensive indexmethod，regression analysis and othermethods.

land price level；regional spatial element；coordination degree

F293.3

A

1008－4681（2014）05－0082－04

2014－07－15

羅彤琳（1990－），女，湖南耒陽人，湖南師范大學資源與環(huán)境科學學院碩士生.研究方向：土地利用規(guī)劃與管理.