本刊記者 韓朝

5月5日，中國經(jīng)濟網(wǎng)發(fā)布4月份“十大經(jīng)濟熱詞”，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時間表”受到網(wǎng)友高度關(guān)注，3月份和4月份連續(xù)兩月位居月度熱詞榜首。

完善不動產(chǎn)登記制度在客觀上有反腐倡廉的作用，這也正是當(dāng)前公眾所最為看重，寄予厚望的一點。在“房叔”、“房姐”、“房爺”、“房帝”層出不窮的現(xiàn)實語境下，公眾無不期待以全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，讓“房叔”、“房姐”們現(xiàn)出原形，接受公眾和國家有關(guān)部門的監(jiān)督。

實際上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是我國產(chǎn)權(quán)管理體制機制的一項重大改革，目的是確認(rèn)并保護(hù)產(chǎn)權(quán)。按照國土部的安排，2014年建立統(tǒng)一登記基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施，2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。由此可見，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將沿著循序漸進(jìn)的節(jié)奏向前邁進(jìn)。

不動產(chǎn)登記，是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)制度

實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，確認(rèn)不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)制度之一，對建設(shè)現(xiàn)代市場體系、保護(hù)公民合法財產(chǎn)權(quán)、提高政府治理效率等意義重大。

根據(jù)中央要求精神，我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、海陸統(tǒng)籌，涵蓋土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)的權(quán)利登記、確認(rèn)、保護(hù)體系。不動產(chǎn)登記的本意不在房地產(chǎn)，其主要目的是建立所有種類不動產(chǎn)的登記制度。

國土資源部部長姜大明指出，在建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過程中，注重落實好幾方面要求：一是注重保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)；二是注重保障不動產(chǎn)交易安全；三是注重提高政府治理效率和水平，更加便民利民；四是更好地滿足市場經(jīng)濟發(fā)展需求和財稅金融改革需要。

國土資源部地籍管理司登記局有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀這一政策時指出，市場經(jīng)濟本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度，明晰不動產(chǎn)物權(quán)是市場經(jīng)濟的前提和基礎(chǔ)。建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記較強的公示力和公信力為基礎(chǔ)，有效保護(hù)權(quán)利人合法的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)。

對于目前的房地產(chǎn)登記制度，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任、副教授樓建波在接受媒體采訪時表示，學(xué)界把我國目前不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀概括為“分散登記”或“分別登記”，即不同的不動產(chǎn)由不同部門來負(fù)責(zé)登記。分散登記模式存在幾個問題：其一，給將要進(jìn)行物權(quán)登記的當(dāng)事人造成很大不便，比如購買一套房屋，不僅要到當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T去登記，還要到國土部門去登記；其二，畢竟是兩個甚至多個部門負(fù)責(zé)登記，難免會出現(xiàn)登記不一致，造成麻煩；其三，查詢不方便，不同的不動產(chǎn)要到不同的部門去查詢；其四，增加了成本，不僅增加了當(dāng)事人的成本，同時也增加了政府的行政成本。上述問題或弊端，是我們改革現(xiàn)行的分散登記、建立統(tǒng)一登記制度的原因。

這位負(fù)責(zé)人表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于保障不動產(chǎn)交易安全。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將促進(jìn)不動產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，根據(jù)準(zhǔn)確有效的信息來進(jìn)行不動產(chǎn)交易，保障交易安全，為建立健全社會征信體系創(chuàng)造條件。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將最大限度地整合資源，減少政府行政成本，進(jìn)一步厘清政府與市場關(guān)系，完善政府運行機制，發(fā)揮市場的積極作用。

南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華表示，此舉有利于保障權(quán)利人及市場交易行為的安全，也為國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的制定和執(zhí)行打下了技術(shù)基礎(chǔ)，這是未來趨勢，也是國際慣例。

有利于市場化調(diào)節(jié)樓市，避免“一刀切”

住房信息聯(lián)網(wǎng)一直阻力重重，住建部從2010年開始推進(jìn)。但在住建部2012年6月如期完成了40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)之后，聯(lián)網(wǎng)的擴圍工作卻在一定程度上陷入停滯狀態(tài)。

住房信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難度其實已經(jīng)不大，一些地方或部門不愿意主動配合完成聯(lián)網(wǎng)工作，是主要的阻力。事實上，在聯(lián)網(wǎng)工作擴圍之初，住建部部長姜偉新就曾公開表示，擴圍系統(tǒng)有相當(dāng)?shù)碾y度。擁有住房私有財產(chǎn)的業(yè)主，都不希望過分將這一財產(chǎn)進(jìn)行暴露。而地方政府，或出于利益考慮，或是行政上的惰性原因，都以不情愿的態(tài)度來應(yīng)對住房信息聯(lián)網(wǎng)的任務(wù)。

房屋是一種比較復(fù)雜的資產(chǎn)，目前從住建部層面，已經(jīng)難以推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，所以必須以一種新的思路來推進(jìn)這一工作，而新的思路不再局限于單一的房產(chǎn)登記，將土地、房屋、園林等統(tǒng)一納入考慮，并由一個部門全盤指揮，有利于破解各自為政下的無力推進(jìn)局面。

目前，國務(wù)院決定，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實際，將不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門。

全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及國土、住建、農(nóng)林、水利等眾多部門，有的部門是垂直管理，有的是地方管理，情況非常復(fù)雜，利益博弈劇烈，又事關(guān)千家萬戶切身利益，因此推進(jìn)難度非常大。

“在很多地方，包括住房在內(nèi)的不動產(chǎn)信息，一直都是個盲區(qū)。而在‘大數(shù)據(jù)’概念通行的背景下，只有建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息平臺，才能打破碎片化，為房產(chǎn)稅精密設(shè)計、不動產(chǎn)交易安全等，提供詳實的數(shù)據(jù)支撐?！庇蟹治鲞@樣說。

專家分析，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制之所以需要兩三年時間才能實施，不外乎三個原因：一是在技術(shù)層面，相關(guān)部門目前各是各的登記系統(tǒng)，完成技術(shù)統(tǒng)一需要一個過程；二是不動產(chǎn)登記目前是相關(guān)部門各負(fù)責(zé)一塊，打破部門利益、協(xié)調(diào)相關(guān)部門工作也需要一個過程；三是土地、森林等領(lǐng)域的登記目前都有各自法律，需要時間來修改相關(guān)法律。

值得關(guān)注的是，不少人認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，公開查詢功能應(yīng)向社會公眾開放。對此，南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波說：“不動產(chǎn)登記既是一次登記，也是一次普查，和人口普查和經(jīng)濟普查的作用一樣?！彼J(rèn)為，不動產(chǎn)登記的最終結(jié)果是高度保密的，不是可以隨便公開相關(guān)信息的。

我國《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。據(jù)此，有學(xué)者認(rèn)為，這樣的法律規(guī)定把不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后信息查詢的主體限定為“權(quán)利人和利害關(guān)系人”，即不動產(chǎn)所有者、與所有者發(fā)生交易關(guān)系的人等，而不是對全社會公開。

“如果不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實現(xiàn)，很多之前‘隱形’的存量房數(shù)據(jù)就會顯形，地方政府會更容易針對市場的真實情況制定差別化的樓市調(diào)控政策，進(jìn)行更加市場化的調(diào)節(jié)?！睂＜冶硎?，比如通過住房信息變動情況，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，出臺差別化措施進(jìn)行分類調(diào)控，避免“一刀切”誤傷自住型購房需求。政府還可以根據(jù)房地產(chǎn)的真實存量數(shù)據(jù)，制定更加符合市場需求的土地出讓計劃，進(jìn)行保障房建設(shè)的時候也更加有的放矢。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，有了更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，在制定進(jìn)入一個區(qū)域的戰(zhàn)略規(guī)劃和具體拿地計劃的時候，決策會更加準(zhǔn)確。

不動產(chǎn)登記，是土地制度改革的基礎(chǔ)

實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是推動土地制度改革的基礎(chǔ)，既要有緊迫感，又不能急于求成。不動產(chǎn)登記不僅涉及城市房地產(chǎn)，耕地、林地、草原、農(nóng)村承包地等都是不動產(chǎn)，涉及城鄉(xiāng)每個家庭和每一個公民。山水林田湖等龐大的不動產(chǎn)財富，主要分布在農(nóng)村。改變海與陸、水和土不動產(chǎn)分割登記、管理狀況，同樣需要公眾關(guān)注。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作重點難點在農(nóng)村，我國土地制度改革的突破點在農(nóng)村，必須下更大氣力工作。

國土資源部副部長胡存智前不久在中國發(fā)展高層論壇2014年會上說，農(nóng)村建設(shè)用地改革必須守住四大底線，一是不能把土地集體所有的性質(zhì)改變了，二是不能把耕地改少了，三是不能把糧食產(chǎn)量改下去了，四是不能把農(nóng)民利益損害了。他說，當(dāng)前工作是要比照國有土地的產(chǎn)權(quán)狀況，做好農(nóng)村土地的擴權(quán)賦能。

黨的十八屆三中全會提出“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)”、“健全自然資源資產(chǎn)制度”，都涉及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這一基礎(chǔ)工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，當(dāng)然包括城鄉(xiāng)統(tǒng)一。為推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立和實施，我們將堅持城鄉(xiāng)并進(jìn)，發(fā)揮不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度作用，重點加強對地方的指導(dǎo)監(jiān)督，加快推進(jìn)工作銜接及各級職責(zé)整合和機構(gòu)建設(shè)，在加快推進(jìn)《不動產(chǎn)登記條例》制定同時，提出相關(guān)法律“立、改、廢”建議。盡快制定不動產(chǎn)登記統(tǒng)一簿冊和權(quán)利證書。研究制定不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)總體方案。

2014年的主要工作之一，就包括啟動并加快推進(jìn)包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革和宅基地管理制度改革提供產(chǎn)權(quán)依據(jù)。同時做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的銜接。

光大證券分析師徐高則坦言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立更有利于明確農(nóng)民的房地產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)城鄉(xiāng)間不動產(chǎn)要素的流轉(zhuǎn)。同時他也認(rèn)為，將為房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅全面鋪開提供基礎(chǔ)信息。

“盡管對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的認(rèn)識并不一定清晰，在公眾眼里，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記無疑具有多重效果，會給社會帶來顯著變化。也許公眾這種熱切的心態(tài)、呼聲應(yīng)該是真正值得重視與深思的?！庇性u論這樣說。