顧 潯

(四達(dá)時(shí)代集團(tuán)法務(wù)中心，北京 100176)

中國(guó)企業(yè)海外購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
——尼日利亞土地交易理論與實(shí)踐

顧 潯

(四達(dá)時(shí)代集團(tuán)法務(wù)中心，北京 100176)

隨著中國(guó)企業(yè)對(duì)非洲的投資日益增長(zhǎng)，在非洲購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展實(shí)業(yè)的案例也越來(lái)越多。由于殖民地歷史和當(dāng)?shù)亓?xí)慣法的雙重影響，非洲國(guó)家規(guī)制不動(dòng)產(chǎn)交易的法律呈現(xiàn)出多種樣態(tài)并存的現(xiàn)象。巨額的交易價(jià)格和資產(chǎn)的不可移動(dòng)性致使在非洲投資不動(dòng)產(chǎn)存在各種風(fēng)險(xiǎn)。如何從法律層面控制和防范風(fēng)險(xiǎn)成為中國(guó)企業(yè)海外投資不動(dòng)產(chǎn)的重要課題。以中國(guó)企業(yè)在尼日利亞購(gòu)買土地為實(shí)例①，探討尼日利亞的土地市場(chǎng)、契據(jù)交付、產(chǎn)權(quán)登記、土地法律淵源、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)流程、合同規(guī)則等理論及操作實(shí)踐，旨在為在尼日利亞投資的中國(guó)企業(yè)和個(gè)人提供法律指引，降低在當(dāng)?shù)赝顿Y的法律風(fēng)險(xiǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 尼日利亞土地法 契據(jù)交付 不動(dòng)產(chǎn)登記

一、非洲財(cái)產(chǎn)法和尼日利亞土地法律概況

(一)非洲財(cái)產(chǎn)法中關(guān)于土地所有權(quán)的三種基本形態(tài)

近十年來(lái)，包括中國(guó)在內(nèi)的世界各國(guó)對(duì)非洲的投資呈現(xiàn)出井噴之勢(shì)，由此產(chǎn)生的人口流動(dòng)、技術(shù)引進(jìn)、國(guó)際貿(mào)易和投資問(wèn)題使得非洲的法律與經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。作為全球化的一部分，非洲不可能孤立于國(guó)際法律發(fā)展的視野之外。隨著中資企業(yè)走出國(guó)門(mén)，在尼日利亞等非洲國(guó)家投資、興辦實(shí)業(yè)，越來(lái)越多的中國(guó)企業(yè)選擇在當(dāng)?shù)刭?gòu)買土地置業(yè)或者開(kāi)辦工廠，②因此，如何按照當(dāng)?shù)氐姆珊拖嚓P(guān)程序購(gòu)買土地，就成了擺在中國(guó)企業(yè)面前的重要法律實(shí)務(wù)問(wèn)題。按照一般投資的思路，制定投資計(jì)劃書(shū)首先應(yīng)了解當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)、法治環(huán)境，其要解決的是投資中的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從法律的角度來(lái)論證投資的可行性。本文正是根據(jù)這一旨趣，以中國(guó)企業(yè)在尼日利亞購(gòu)買土地為例，較為全面地介紹了所面對(duì)的各種法律制度和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為中國(guó)企業(yè)來(lái)尼日利亞投資不動(dòng)產(chǎn)提供專業(yè)的法律建議。

“土地所有權(quán)是土地制度的核心問(wèn)題之一”。非洲的大多數(shù)國(guó)家曾經(jīng)是英國(guó)和法國(guó)的殖民地。在一定程度上非洲的財(cái)產(chǎn)法都是舶來(lái)品，可以說(shuō)是英美普通法和法國(guó)成文法“法律移植”的結(jié)果。在普通法系的背景下，了解英國(guó)的土地制度對(duì)于理解英國(guó)殖民地的土地制度有一定的幫助。在普通法系中地產(chǎn)權(quán)是指:“特定主體在特定時(shí)間對(duì)某塊土地所擁有的權(quán)利”。［1］P505土地產(chǎn)權(quán)形式主要包括絕對(duì)所有權(quán)、永久業(yè)權(quán)和租業(yè)權(quán)。在英國(guó)、英聯(lián)邦國(guó)家和地區(qū)，全部土地的絕對(duì)所有權(quán)從法律上都?xì)w英王或國(guó)家。永久業(yè)權(quán)是在不動(dòng)產(chǎn)上享有的終生或無(wú)期限的利益，實(shí)際上就是一種最高形式的所有權(quán);租業(yè)權(quán)是有一定期限的地產(chǎn)權(quán)，租用保有權(quán)有125年、40年、20年、10年等，并通過(guò)合同或協(xié)議確定土地權(quán)利和內(nèi)容，實(shí)際上，租業(yè)權(quán)還可以細(xì)分為基于物權(quán)法上的、長(zhǎng)期的、需要登記的租業(yè)權(quán)和基于合同法產(chǎn)生的、短期的、無(wú)需注冊(cè)的租賃的權(quán)利。

(二)非洲部分國(guó)家土地制度概況③

1、自由型

南非具有世界上最開(kāi)放的土地市場(chǎng)，外國(guó)人可以在南非取得并擁有土地，包括農(nóng)業(yè)用地。博茨瓦納:鼓勵(lì)外國(guó)人以永久業(yè)權(quán)方式擁有土地。納米比亞:外國(guó)人可以取得并擁有除農(nóng)業(yè)用地以外的土地的所有權(quán)，土地主要以永久業(yè)權(quán)的方式存在。摩洛哥:具有活躍的土地市場(chǎng)，外國(guó)人可以取得土地所有權(quán)。埃及:允許外國(guó)人擁有土地，99%的埃及土地可以通過(guò)永久業(yè)權(quán)的方式擁有。

2、較自由型

肯尼亞:外國(guó)人可以擁有商業(yè)和住宅用地，不能擁有農(nóng)業(yè)用地。土地可以通過(guò)99年的租賃來(lái)使用。盧旺達(dá):外國(guó)人必須在銀行存款500，000美元(為期6個(gè)月)，才能在盧旺達(dá)獲取并擁有土地。外國(guó)人不能取得政府所有并控制的土地上的任何利益。土地租賃期限為50年至99年之間。毛里求斯:外國(guó)人可以在特批項(xiàng)目中購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，并能獲得居留權(quán)(最小投資金額500，000美元)。

3、限制型

安哥拉:所有土地國(guó)家所有，只能通過(guò)許可進(jìn)行長(zhǎng)期租賃。莫桑比克:政府擁有所有土地，土地通過(guò)為期99年租賃方式使用。外國(guó)人可以通過(guò)此租賃方式使用土地。剛果(金):所有土地國(guó)家所有，沒(méi)有土地所有權(quán)與土地轉(zhuǎn)讓的實(shí)際系統(tǒng)，所有權(quán)問(wèn)題極為復(fù)雜。埃塞俄比亞:本國(guó)公民可以自由保有土地，但外國(guó)人不能。大多數(shù)土地能夠通過(guò)租賃來(lái)使用。土地登記不完善，可能會(huì)出現(xiàn)較多漏洞。坦桑尼亞:政府擁有所有土地，外國(guó)人可以獲得33年到99年之間的租賃期限。在桑吉巴租期更短，且不能自動(dòng)續(xù)期。贊比亞:外國(guó)人不能擁有土地，但有少數(shù)例外。④

(三)尼日利亞的不動(dòng)產(chǎn)持有方式和交易市場(chǎng)

尼日利亞的不動(dòng)產(chǎn)持有方式大概分為以下幾種形式:1.私人持有:包括家庭持有、個(gè)人持有、習(xí)慣法租賃(團(tuán)體持有的土地通過(guò)一定的租約，授權(quán)團(tuán)體之外的人持有使用)。私人持有是尼日利亞最為普遍的土地持有方式，大約有70－75%的土地以這種方式持有。2.公共持有，公共的土地，由政府代全體人民持有。尼日利亞約15－20%的土地為公共持有的土地。3.團(tuán)體持有，是具有某一特征團(tuán)體組成的團(tuán)體共同擁有的，例如某一民族、部落持有的土地。不到10%的土地是以此種形式持有的。

由于土地的國(guó)有化，同時(shí)存在大量土地沒(méi)有登記的事實(shí)，尼日利亞的土地市場(chǎng)較為混亂，大概可以分為:1.土地一級(jí)市場(chǎng)，政府直接授予新的土地的使用權(quán)，大部分新的土地需要政府從現(xiàn)有的使用者手中取得⑤。由于存在新的土地?cái)?shù)量有限、土地補(bǔ)償金問(wèn)題、政府土地交付效率低下、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、非法僭占等問(wèn)題，該市場(chǎng)并非是獲取土地的最經(jīng)濟(jì)的途徑。2.正規(guī)二級(jí)市場(chǎng)，主要是交易擁有合法完備的土地權(quán)證的土地，交易的安全性較高，缺點(diǎn)就是獲取州長(zhǎng)批準(zhǔn)的手續(xù)繁瑣并且要繳納金額不小的稅費(fèi)。通常不動(dòng)產(chǎn)交易公司在此市場(chǎng)中活躍，一般投資性購(gòu)買土地都是在此市場(chǎng)中獲取的。3.非正式二級(jí)市場(chǎng)，主要是由擁有習(xí)慣法上的使用權(quán)的土地構(gòu)成。由于《土地使用法》認(rèn)可在此法頒布(1978年)之前的根據(jù)習(xí)慣法占有土地的權(quán)利，這一部分土地通過(guò)合同的方式幾易其手，該土地上沒(méi)有合法占有權(quán)利證書(shū)，因此也無(wú)須經(jīng)過(guò)州長(zhǎng)同意或者登記、以及繳納轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。土地如同動(dòng)產(chǎn)一樣被轉(zhuǎn)賣，由此會(huì)帶來(lái)一物多賣、權(quán)屬紛爭(zhēng)等問(wèn)題，不利于交易的安全。當(dāng)然，通過(guò)此種方式獲得土地權(quán)利的人，可以向政府申請(qǐng)COO以保護(hù)自己的權(quán)利，使得Customary right of occupancy轉(zhuǎn)化為了Statutory right of occupancy，也使得土地進(jìn)入了正規(guī)的二級(jí)市場(chǎng)。

(四)尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)法律制度的發(fā)展

尼日利亞是典型的英國(guó)殖民地國(guó)家。受英國(guó)普通法的影響，在調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系方面基本沿襲了普通法的財(cái)產(chǎn)法律制度。相對(duì)于大陸法系的所有權(quán)概念，⑥尼日利亞沿用了普通法的property來(lái)表示財(cái)產(chǎn)的主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的支配權(quán)利。［2］P148但同時(shí)作為一個(gè)獨(dú)立的國(guó)家，在引入英國(guó)普通法之前，尼日利亞當(dāng)?shù)匾呀?jīng)存在了大量的習(xí)慣和部落規(guī)范來(lái)調(diào)整土地關(guān)系。由于地理環(huán)境和人文背景的差異，尼日利亞與其宗主國(guó)對(duì)property的理解也不盡相同。尼日利亞是一個(gè)多民族的國(guó)家，在不同種族之間對(duì)土地的所有權(quán)的認(rèn)識(shí)方面也是有很大的區(qū)別的。尼日利亞關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律制度的發(fā)展大概呈現(xiàn)為以下三個(gè)階段:

1、完全的不動(dòng)產(chǎn)習(xí)慣法規(guī)則階段

在1978年頒布《土地使用法》之前，尼日的南部(約魯巴人)、東部(依波人)和北部(豪薩人)有著不同的土地規(guī)范制度。在南部土地權(quán)利主要由習(xí)慣法規(guī)范進(jìn)行規(guī)制，其強(qiáng)調(diào)的是家庭、社區(qū)、村莊這些集體擁有的土地權(quán)利，因而在南部少有土地交易發(fā)生，土地的使用主要是由各個(gè)擁有土地的團(tuán)體的成員通過(guò)申請(qǐng)來(lái)使用土地。正如尼日利亞著名的法學(xué)研究者Viscount Haldane的觀點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利是一種長(zhǎng)期生存在一起的人民部落，家族既有的權(quán)利，是長(zhǎng)期生活在一起的成員默示的一種規(guī)范，⑦這種嚴(yán)格的制度使得，如果家庭成員未經(jīng)家庭的同意出賣土地，該交易無(wú)效。而北部地區(qū)(主要包括埃米爾統(tǒng)治的卡洛地區(qū))在1910年就已經(jīng)有了關(guān)于土地的成文法律規(guī)定了，土地由當(dāng)?shù)赝恋夭块L(zhǎng)管理，并可以授予居民土地使用權(quán)。

2、習(xí)慣法和成文法的共存時(shí)期

在此階段，不同種族擁有不同的土地持有制度，只要這些制度不與現(xiàn)行的法律或者自然正義或公序良俗相違背，就仍然有效。在《土地使用法》實(shí)施之前，依照習(xí)慣法擁有土地的家庭、團(tuán)體和部落獲得了習(xí)慣法上的占用權(quán)，這種權(quán)利與政府按照法律授予的成文法上的占用權(quán)相對(duì)。由于土地成文法的移植和成文法的相互矛盾，使得法官在判決中既要遵循先例，又受到成文法和習(xí)慣法的影響，司法裁判非?；靵y。在Coker VAnimashawun一案中，正式將英國(guó)的普通法作為法律依據(jù)被確定下來(lái)。⑧而后的幾十年里，尼日利亞通過(guò)立法逐漸將土地國(guó)有化，造就了現(xiàn)在的以使用權(quán)為主，習(xí)慣土地權(quán)利與法定土地權(quán)利并存的土地制度的現(xiàn)狀。

3、不動(dòng)產(chǎn)交易成文法階段

由于滯后的尼日利亞本土習(xí)慣法和英國(guó)普通法之間一直存在著適用上的矛盾，尼日利亞立法機(jī)構(gòu)一直對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的立法進(jìn)行改動(dòng)。隨著皇家授權(quán)法等幾部法律的制定，這些立法先后經(jīng)歷了多次修改，最終構(gòu)成了尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)成文法的基礎(chǔ)。

1975年，由于受到巨大的通脹壓力，聯(lián)邦政府成立了專案組研究抑制通脹的方案，而在土地政策上，專案組提出將所有的土地權(quán)利以及交易都收歸政府，這種做法在世界上也是絕無(wú)僅有的。1976年，又有一個(gè)政府工作組提出了同樣的議案，并最后說(shuō)服政府與1978年公布了《土地使用法》。該《土地使用法》將所有土地完全國(guó)有化，土地的絕對(duì)所有權(quán)屬于國(guó)家，土地僅以Leasehold的形式進(jìn)行分配。各州的州長(zhǎng)管理各轄區(qū)內(nèi)的土地，并依申請(qǐng)授予土地使用證。

4、不動(dòng)產(chǎn)成文法的主要法律淵源

聯(lián)邦土地法主要以《土地使用法》為主，該法將尼日利亞境內(nèi)各州土地授權(quán)州長(zhǎng)代人民管理并保留該法案之前合法持有土地者繼續(xù)持有的權(quán)利，但州長(zhǎng)可為了公共利益予以強(qiáng)制征收。該法明確地規(guī)定了政府征收的補(bǔ)償措施和評(píng)估的主管機(jī)構(gòu)。由于尼日利亞實(shí)行聯(lián)邦制度，在不動(dòng)產(chǎn)法律制度方面，與聯(lián)邦統(tǒng)一法并存的法律還包括各個(gè)州邦自行制定的行政法律和法規(guī)。以尼日利亞的經(jīng)濟(jì)首都拉各斯州為例，該州與土地有關(guān)的州立法有:《土地使用收費(fèi)法》(2001)，該法統(tǒng)一拉各斯所有基于土地的收費(fèi)的法律;《租賃法》(2011)規(guī)定了租賃關(guān)系中房東與租戶之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;《城市發(fā)展與規(guī)劃》規(guī)定了城市規(guī)劃管理、城市及建筑管理等方面的內(nèi)容;此外，《土地使用法權(quán)利登記規(guī)章2012》，針對(duì)土地登記中出現(xiàn)的弄虛作假規(guī)避稅費(fèi)的現(xiàn)象，設(shè)定了相應(yīng)的刑事罪名，規(guī)范了土地登記制度。除以上法律規(guī)范以外，還包括尼日利亞《土地使用法修正案》，各州邦對(duì)法律解釋的條款，尼日利亞的判例法接受的普通法的私法裁決和判例，以及某些州邦制定的《土地權(quán)利法》、《財(cái)產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓法》、《財(cái)產(chǎn)權(quán)利注冊(cè)法》。如上這些法律和法規(guī)構(gòu)成尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)交易的主要法律淵源。

二、中國(guó)企業(yè)在尼日利亞購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)綜述

由于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)涉及的金額大、法律程序相對(duì)復(fù)雜，如何“安全經(jīng)濟(jì)的獲得土地”是中國(guó)企業(yè)在尼日利亞投資不動(dòng)產(chǎn)最關(guān)心的問(wèn)題。根據(jù)2013年尼日利亞總領(lǐng)館對(duì)中資企業(yè)在尼日利亞經(jīng)營(yíng)情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，多達(dá)8萬(wàn)中國(guó)人在尼日利亞工作，有400家以上的企業(yè)和個(gè)人有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并在當(dāng)?shù)刭?gòu)買、租賃不動(dòng)產(chǎn)的需求，特別是長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)貜氖逻\(yùn)營(yíng)的企業(yè)，需要購(gòu)置土地開(kāi)辦工廠、營(yíng)業(yè)廳、機(jī)房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等。這些企業(yè)在購(gòu)買土地的過(guò)程中遇到的大多數(shù)問(wèn)題來(lái)自法律。就交易的經(jīng)濟(jì)、安全來(lái)講，法律層面上需要對(duì)基本的法律體系、土地制度、合同制度、稅收制度進(jìn)行綜合考慮，也需要對(duì)國(guó)家的土地政策，流通土地權(quán)屬、種類及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，流通市場(chǎng)等方面進(jìn)行研究。

尼日利亞是一個(gè)歷史悠久，擁有幾十個(gè)民族，500多種語(yǔ)言的西非大國(guó)。尼日利亞的人口約占全非黑人總?cè)丝诘娜种唬瑖?guó)土面積約為中國(guó)的十分之一，人口多土地資源有限，土地所有權(quán)情況復(fù)雜，加之各民族的習(xí)慣法和殖民地成文法同時(shí)存在的事實(shí)，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)交易充滿了不確定性。我們將在尼日利亞購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為基礎(chǔ)性的風(fēng)險(xiǎn)和關(guān)鍵性的風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

(一)基礎(chǔ)性的風(fēng)險(xiǎn)

1、不動(dòng)產(chǎn)未登記或登記虛假信息的風(fēng)險(xiǎn)

按照世界銀行的2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，尼日利亞在全球183個(gè)經(jīng)濟(jì)體中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記情況排名列178位。原因就是大量的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行正式的登記，不能保證投資的安全性。⑨加之諸如拉各斯和阿布賈這樣的地區(qū)受到快速城市化的影響，其它各州邦地區(qū)農(nóng)業(yè)人口大量涌入到城市，周邊形成了大量的非法居住區(qū)，大批低收入階層(失業(yè)人群)在城市周邊缺乏管理的土地上私自搭建房屋，成為城市的“腫瘤”(缺乏水電供應(yīng)，沒(méi)有道路及其他服務(wù)設(shè)施，整個(gè)區(qū)域臟亂差，社會(huì)治安不穩(wěn)定)，給城市就業(yè)、住房、基礎(chǔ)設(shè)施保障帶來(lái)挑戰(zhàn)。由于沒(méi)有強(qiáng)制性的不動(dòng)產(chǎn)登記和缺乏全面的土地調(diào)查，城市周邊的土地逐漸被定居下來(lái)的人口侵占并延續(xù)，成為事實(shí)占有的狀態(tài)。由于無(wú)法表明取得土地的合法來(lái)源，只能辦理登記虛假信息，這樣的情況在尼日利亞非常普遍。由于契據(jù)和COO的登記成本較高，尼日利亞政府機(jī)構(gòu)的辦事效率較低，拉各斯的住房委員會(huì)的主席在一次會(huì)議上曾提到，拉各斯60%土地使用權(quán)證都是偽造的。

2、亂收稅增加交易成本的風(fēng)險(xiǎn)

由于尼日利亞是聯(lián)邦制國(guó)家，除了中央政府以外，各州邦還有自己的法律和法規(guī)。尼日利亞土地管理方面的法律，特別是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的稅收方方面的規(guī)定，除了向聯(lián)邦稅務(wù)局繳稅外，還需要向各州邦稅務(wù)局繳納各種稅賦，不同州的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)冗雜、辦事效率低下，極易滋生貪污腐敗。由于土地稅費(fèi)收取之前，需要通過(guò)土地管理機(jī)關(guān)的評(píng)估，而評(píng)估的價(jià)格和收取稅費(fèi)的比例波動(dòng)較大，行政自由裁量的權(quán)利很大，特別是針對(duì)外國(guó)公司購(gòu)買土地的投資行為，往往會(huì)收取不合理的稅費(fèi)，導(dǎo)致投資者增加買地成本。

3、土地使用的征收風(fēng)險(xiǎn)

在尼日利亞《土地使用法》中規(guī)定了關(guān)于土地征收與補(bǔ)償?shù)臈l款，其措辭為:“It shall be lawful for the Governor to revoke a right of occupancy for overriding public interest”。對(duì)于“overriding public interest”，立法并沒(méi)有做出實(shí)質(zhì)性的解釋，而是在后文中用“public purpose required by the government”做了一個(gè)循環(huán)解釋(另外列舉了探礦與輸油管的相關(guān)需求屬于overriding public interest)。這實(shí)際上給了政府一個(gè)非常自由的征收權(quán)利。另外，土地征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間經(jīng)常是遙遙無(wú)期的，土地使用分配委員會(huì)的土地糾紛解決的職能也沒(méi)有有效的建立。但從實(shí)踐來(lái)看，這些征收的土地主要集中在那些習(xí)慣法的占有權(quán)的農(nóng)村土地上，對(duì)于擁有合法占有證書(shū)的城市土地來(lái)說(shuō)，面臨的征收風(fēng)險(xiǎn)并不大。

4、主體資格風(fēng)險(xiǎn)

由于尼日利亞遵循限制型的土地制度，《土地使用法》規(guī)定非居民不能在當(dāng)?shù)爻钟型恋?，外?guó)法人/自然人在尼日利亞不能直接獲得土地的所有權(quán)，如要購(gòu)買土地，則需要通過(guò)當(dāng)?shù)刈?cè)的公司來(lái)持有。實(shí)際上在1978年的《土地使用法》將全國(guó)土地收歸國(guó)有以后，尼日利亞購(gòu)買土地只能取得99年的使用權(quán)。對(duì)于外國(guó)人購(gòu)買土地的性質(zhì)，可以定義為在尼日利亞的投資行為，由尼日利亞的投資促進(jìn)委員會(huì)來(lái)管理。外國(guó)法人和自然人在尼日購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的程序可以用“先登記，再申請(qǐng)”來(lái)概括。尼日利亞的投資促進(jìn)委員會(huì)(NIPC)為了鼓勵(lì)外國(guó)企業(yè)和個(gè)人來(lái)尼日利亞投資，提供一站式服務(wù)。沒(méi)有在尼日利亞辦理工商登記的公司在購(gòu)買土地時(shí)有可能存在身份和主體上的風(fēng)險(xiǎn)，但如果買地的公司有辦事處或登記的分支機(jī)構(gòu)，可通過(guò)授權(quán)的形式購(gòu)買土地，并獲得相應(yīng)的身份。但是這并不代表外國(guó)公司不能在尼日利亞購(gòu)買土地。建議通過(guò)尼日利亞的投資促進(jìn)委員會(huì)履行外國(guó)公司登記的相關(guān)責(zé)任，從而獲得在尼日利亞從事商業(yè)獲得的權(quán)益和合法地位。該機(jī)構(gòu)制定了一些在尼日利亞購(gòu)買土地的指引性文件。外國(guó)投資者在尼日利亞購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)需要根據(jù)NIPC的指引完成以下程序:

a，向NIPC提交正式的購(gòu)買土地的申請(qǐng);b，提交契據(jù)申請(qǐng);c，提交通過(guò)銀行完成交易的對(duì)賬單據(jù);d，通過(guò)尼日利亞的律師向NIPC支付約為購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)交易1.27%的手續(xù)費(fèi)用;e，以支票形式的支付必須通過(guò)律師事務(wù)所的賬戶完成。

另一種方式在尼日利亞購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的主體，可以通過(guò)在尼日利亞設(shè)立公司來(lái)規(guī)避所有外國(guó)公司的不利條件。從中國(guó)企業(yè)的利益考慮，土地作為增值能力較強(qiáng)的資產(chǎn)應(yīng)由中國(guó)總公司或者100%全資子公司持有⑩，該公司也可以是某外國(guó)公司參股，與尼日當(dāng)?shù)毓?、自然人、甚至是獲得工作簽證許可的外國(guó)人一起設(shè)立合資公司，形成一家外國(guó)公司控股的尼日利亞獨(dú)立法人。

一般而言，在尼日利亞設(shè)立公司的周期為1－2周，如果需辦理加快程序，尼日利亞的公司登記機(jī)構(gòu)(CAC)能夠在1天內(nèi)完成注冊(cè)公司的特別程序，但需要支付額外的費(fèi)用。獲得尼日利亞法人資格后，可以獲得尼日利亞的國(guó)民待遇，如果是外國(guó)股東控股該公司還需要在NIPC獲得商業(yè)許可。

(二)關(guān)鍵性的風(fēng)險(xiǎn)——不動(dòng)產(chǎn)買賣合同與契據(jù)交付、價(jià)款支付

當(dāng)律師通過(guò)尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)檢索系統(tǒng)查詢到土地權(quán)屬的真實(shí)情況后，買賣雙方將在律師的協(xié)助下簽訂土地/房屋的買賣合同。按照尼日利亞的慣例，買賣雙方在確定最終的繳款日之前，會(huì)首先簽訂一份MOU，約定雙方將要達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)買賣的意向并約定土地付款和契據(jù)交付的日期。這份MOU嚴(yán)格來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)是簽約的意向性文件，不具有法律效力也不會(huì)因此產(chǎn)生違約責(zé)任。但是如果買方在最終繳款日不履行交付義務(wù)，賣方有權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)再賣給其他人，并不用承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

1、契據(jù)交付的定義和理論

在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)行過(guò)程中，買賣雙方各自需要完成合同義務(wù):買方交錢(qián)，賣方轉(zhuǎn)讓土地。在中國(guó)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有采取的是登記主義，只有在土地/房屋的登記機(jī)關(guān)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移才發(fā)生法律效力。尼日利亞受到普通法的影響，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易采取的是契據(jù)交付的制度。該制度來(lái)自于英國(guó)古代的采邑授予，只有在完成契據(jù)交付的情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才能被認(rèn)為轉(zhuǎn)移成功。在普通法語(yǔ)境下的契據(jù)不同于我們民間流傳的契據(jù)文書(shū)，它是普通法中規(guī)定的一種書(shū)面文據(jù)，記錄在紙上或以類似的方式表達(dá)某一個(gè)人就其土地、房屋或可以繼承的其他不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押給他人的書(shū)面憑據(jù)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)契據(jù)被定義為一份蓋印的文據(jù)，契據(jù)的交付將產(chǎn)生普通法地產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。

尼日利亞的《土地使用法》中明確規(guī)定了Deed作為土地交易的規(guī)則:All conveyances of land or any interest therein are void for the purposes of conveying or creating a legal estate unless made by deed。按照英美法的契據(jù)理論，一個(gè)完整的契據(jù)在內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)包括:買賣雙方當(dāng)事人的身份;不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)確描述(所處的地址和以往買賣土地登記編號(hào));契據(jù)使用的措辭必須反映賣方有將土地轉(zhuǎn)移給買方的意圖;賣方還需要簽名。在形式上契據(jù)由于出自于英國(guó)的采邑制，特別講求在Deed上的印章，按照尼日的慣例往往是印鑒上或者一條絲帶、一些亂涂亂畫(huà)的筆跡，在Deed的封面上是一個(gè)紅色的帶有多邊棱形的圓形貼紙。在賣方簽字處還要有公司的鋼印。同時(shí)需要注意的是Deed of assignment最終需要在土地所在州邦的土地管理機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)。

2、不動(dòng)產(chǎn)買賣合同與契據(jù)交付的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)交易中雙方為了降低各自的風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方都希望對(duì)方先履行其義務(wù)(付款/土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移)。對(duì)于普通法語(yǔ)境中的土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)與我國(guó)的實(shí)踐有所不同，其遵守不動(dòng)產(chǎn)合同規(guī)則。例如A和B簽訂合同，A在明年1月1日將土地的所有權(quán)以100，000美元價(jià)格賣給B。在第二年的1月1日，B足額付款給A，但A拒絕將土地轉(zhuǎn)讓給B。根據(jù)上述規(guī)則，在B將土地的對(duì)價(jià)付給A之后，B就已經(jīng)取得了衡平法上的土地所有權(quán)了，B可以向法院尋求衡平法上的救濟(jì)——要求強(qiáng)制履行來(lái)獲得土地法律上的權(quán)利。而該案例如果以我國(guó)法律為背景，B此時(shí)僅僅獲得了債權(quán)，并沒(méi)有獲得土地的物權(quán)，因而B(niǎo)只能通過(guò)違約之訴來(lái)請(qǐng)求A退款及損害賠償。

同樣以上的案例，如果A采用了契據(jù)支付的方式。在契據(jù)交付的時(shí)刻，B就獲得了不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。契據(jù)交付的核心來(lái)自于賣方的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的意思表示。往往在Deed of assignment中會(huì)約定這樣的一句話:The ASSIGNEE is the bonafide owner of property lying，being and situate at－ － － －(地址)has now approached the ASSIGNOR for an outright purchase of the Assigned Property and the ASSIGNOR has agreed to sell same and assign all rights and title regarding the Assigned Property to the ASSIGNEE for an agreed price/consideration hereinafter stated.其核心意思就是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人是位于某處不動(dòng)產(chǎn)的合法權(quán)利享有者，茲將該土地按照合同約定的條件轉(zhuǎn)讓給買受人。

從以上的分析可以看出，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的訂立和Deed of Assignment的交付是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行為，但是如果訂立的合同由于意思表示不真實(shí)或是法定無(wú)效如何決定Deed的效力?在理論界對(duì)該種情形總結(jié)出了“吸收原則”，即契據(jù)取代了不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身。［3］P867按照尼日利亞的交易習(xí)慣，在土地等機(jī)構(gòu)辦理文件交付時(shí)，契據(jù)是必須呈交的法律文件。而對(duì)買賣合同僅做形式方面的審查。

在契據(jù)交付之后，買賣合同中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)實(shí)際上被契據(jù)交付的行為吸收了，最終以契據(jù)中對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾作準(zhǔn)。由此合同的效力當(dāng)然也不能影響契據(jù)交付的結(jié)果。合同的效力從這個(gè)意義上來(lái)講，僅僅在契據(jù)交付之前有意義。當(dāng)然，由于合同效力被契據(jù)交付所吸收，契據(jù)本身也成為權(quán)利主張和救濟(jì)的唯一法律依據(jù)。

3、尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中的價(jià)款支付的時(shí)間點(diǎn)

根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐，簽訂合同時(shí)預(yù)付一部分定金，在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)支付大部分款項(xiàng)，在獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后付清尾款。而在尼日利亞實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)的買賣雙方往往會(huì)通過(guò)共管賬戶來(lái)避免一手交錢(qián)一手交貨的風(fēng)險(xiǎn)。律師在交易中，經(jīng)過(guò)雙方同意可以提供共管賬戶，所有買方支付給賣方的價(jià)款都通過(guò)律師的共管賬戶，在滿足一定的條件時(shí)(通常為買方獲COO和Deed of Assignment的簽章原件后)，律師將該筆款項(xiàng)支付給賣方。這種做法有利于降低交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)信用轉(zhuǎn)化為職業(yè)信用(律師信用)，提高了交易的安全性。(11)

但需要注意的是，根據(jù)《土地使用法》規(guī)定，所有土地的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)州長(zhǎng)同意，即州長(zhǎng)在土地轉(zhuǎn)讓契約上簽字同意后，土地權(quán)利才發(fā)生轉(zhuǎn)讓。按照英美法的理論，在簽署了土地轉(zhuǎn)讓契據(jù)后，受讓人就成為了衡平法上的土地權(quán)利人，而原權(quán)利人受托人行使代為管理的職責(zé)，如果受托人又將土地轉(zhuǎn)讓，受讓人是可以尋求衡平法上的救濟(jì)的。這一點(diǎn)在拉各斯購(gòu)地中有所體現(xiàn)，賣方在簽完土地轉(zhuǎn)讓契據(jù)后即要求付款，因?yàn)榇藭r(shí)買方已經(jīng)是土地的權(quán)利人，賣方也不再參與后續(xù)COO申請(qǐng)的手續(xù)。

在COO中重點(diǎn)關(guān)注的是轉(zhuǎn)讓權(quán)利的年限。由于尼日利亞最長(zhǎng)土地使用權(quán)年限為99年，可能出現(xiàn)幾種情況，轉(zhuǎn)讓剩余年限(契約中可使用residue term等表達(dá))，這種轉(zhuǎn)讓的權(quán)利不包括更新土地使用權(quán)證的權(quán)利，理論上(暫時(shí)還沒(méi)有土地使用年限到期的實(shí)例發(fā)生)年限到期后，賣方可以更新土地使用權(quán)并重新獲得土地，如果買方此時(shí)在土地上擁有建筑物，存在土地權(quán)屬爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn);轉(zhuǎn)讓土地所有的權(quán)利(契約中可能使用outright purchase，transfer all rights and titles等表達(dá))，此種情況仍然可能有兩種可能性:買方獲得剩余年限以及更新的權(quán)利，買方重新獲得99年的使用期限以及更新的權(quán)利;包含續(xù)期權(quán)利在內(nèi)的所有土地權(quán)利，以保護(hù)受讓方利益。

如果可以更新/續(xù)期，到底是土地使用證出讓人，還是受讓人?從獲得的資料來(lái)看，出讓人與受讓人的律師都以不同的立場(chǎng)發(fā)表了意見(jiàn)，主張歸出讓人所有的主要理由是，土地轉(zhuǎn)讓契約中通常是規(guī)定的“土地剩余年限”，并沒(méi)有說(shuō)明有轉(zhuǎn)讓更新/續(xù)期的權(quán)利，所以應(yīng)該歸出讓人所有;受讓人的律師主張，通常許多土地都幾易其手，有些根本就無(wú)法追溯最初的出讓人，由出讓人申請(qǐng)更新/續(xù)期不具有實(shí)際的操作性。雖然沒(méi)有確定的答案，但是無(wú)論是公司現(xiàn)在作為受讓人，將來(lái)可能成為出讓人，在土地轉(zhuǎn)讓契據(jù)中加入關(guān)于更新/續(xù)期的權(quán)利歸屬的條款，都是一個(gè)較好的保護(hù)自身權(quán)利的方式。

4、契據(jù)交付的所獲得的效力

在尼日利亞土地的所有權(quán)歸政府所有，授予公司和其他法律主體的僅僅為土地占有和使用的權(quán)利。土地的賣方所能轉(zhuǎn)讓的權(quán)利也只能僅限于其實(shí)際擁有的使用權(quán)。針對(duì)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容在土地轉(zhuǎn)讓契據(jù)中會(huì)出現(xiàn)兩種表述，一種是“the unexpired residue of the term”，另一種是“transfer all rights and titles on the land”。從字面上理解，第一種情況轉(zhuǎn)讓的僅為剩余的使用期限，期限屆滿賣方就不再享有土地上的任何權(quán)利了。第二種情況表面轉(zhuǎn)讓土地上所有的權(quán)利，但該權(quán)利的界限到底是什么并沒(méi)有法律作出相應(yīng)的規(guī)定，暫不考慮更新或者續(xù)期的權(quán)利，按照土地使用權(quán)證的描述，此時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方唯一可以確定的權(quán)利就是“剩余的土地使用期限”。綜上所述，即使在土地轉(zhuǎn)讓契據(jù)中寫(xiě)明“transfer all rights and titles on the land”，也無(wú)法保證買方能獲得新的99年的使用權(quán)以及更新或者續(xù)期的權(quán)利，這有待于法律對(duì)土地使用權(quán)的更清楚的界定。但是，從合同保護(hù)受讓人利益方面，使用上述表述能夠更有利于受讓方，獲取土地上所有可能的權(quán)利，可以通過(guò)表述“transfer all rights and titles on the land alongside with right of renewal”來(lái)保證更新或續(xù)期的權(quán)利(在法律允許轉(zhuǎn)移的情況下)得到轉(zhuǎn)移。如果買方?jīng)]有獲得物權(quán)登記，將會(huì)有什么后果?按照尼日高等法院的判例In Akinduro v Alaya(2007)15 NWLR PT1057 312，登記的物權(quán)優(yōu)先于未登記的物權(quán)，后取得登記的優(yōu)先于先前未登記的物權(quán)——物權(quán)的取得以登記為要件。如果沒(méi)有登記，法院將不接受、不承認(rèn)未登記一方的訴訟請(qǐng)求。

(三)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的程序和指引

在完成契據(jù)交付之后，最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)是Deed of Assignments需要獲得拉各斯州邦政府(州長(zhǎng)或者其授權(quán)的行政官員)的簽章。拉各斯購(gòu)買土地的流程如下(12):

No. Procedure AuthorityTime 1產(chǎn)權(quán)調(diào)查Property title search土地登記處Lands registry 1天2申請(qǐng)表Form 1C土地登記處Lands registry 1天3 獲取產(chǎn)權(quán)文件認(rèn)證復(fù)印件Certified true copy(CTC)土地登記處Lands registry 2天4勘察計(jì)劃Survey plan城市規(guī)劃處Town planning authority 1天5 簽署土地契約及申請(qǐng)表Deed of assignment execution無(wú)1天6繳制圖費(fèi)，管理費(fèi)，被書(shū)費(fèi)Payment of charting fee，administrative fees，endorsement fee指定銀行Designated bank 1天7申請(qǐng)州長(zhǎng)批準(zhǔn)Process Governor’s consent政府土地服務(wù)處Directorate of land services 61天8費(fèi)用通知Notice of stamp duty，registration fees，consent fees，neighborhood improvement charge土地登記處Lands registry 7天9繳費(fèi)Pay above fee指定銀行Designated bank 1天10 提交繳費(fèi)收據(jù)Submit receipts of payment土地登記處Lands registry 1天11 取得州長(zhǎng)簽字的文件Obtain file政府土地服務(wù)處Directorate of land services 1天12 土地轉(zhuǎn)讓契約蓋章Stamping deed of assignment印花稅辦公室Stamp duty office 1天13 登記備案契約Registration of deed土地登記處Lands registry 3－10天

其中最長(zhǎng)的瓶頸是在獲取州長(zhǎng)的同意這個(gè)環(huán)節(jié)，由于多數(shù)時(shí)間申請(qǐng)文件會(huì)被滯留在辦理的工作人員處，為了加速此過(guò)程可以采取連續(xù)不斷的到場(chǎng)催促以及一定的公關(guān)費(fèi)用以縮短獲取批準(zhǔn)的時(shí)間。為了吸引投資，各州也在盡力縮短州長(zhǎng)同意的流程，例如增加授權(quán)多個(gè)官員進(jìn)行審批。

三、風(fēng)險(xiǎn)的防范和相關(guān)建議

(一)不動(dòng)產(chǎn)交易的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和律師

尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)交易中的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，廣義上是指尋找適合買方需求的不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)、完成不動(dòng)產(chǎn)登記和交易的專業(yè)律師及律師事務(wù)所。由于尼日利亞土地登記的混亂局面，尋找好的律師事務(wù)所是不動(dòng)產(chǎn)交易的重要環(huán)節(jié)。在NIPC的土地購(gòu)買指引中，明確的規(guī)定了律師必須參與土地交易的環(huán)節(jié)。在尼日利亞的律師行業(yè)規(guī)范中也提出了“It is essential to get a solicitor to assist the land purchase”。

1、律師在土地交易中扮演的角色

根據(jù)尼日利亞的不動(dòng)產(chǎn)交易習(xí)慣和登記制度不完善的現(xiàn)狀，有必要聘請(qǐng)律師完成購(gòu)買土地的交易。律師在土地買賣中需要完成的工作包括:(1)確定欲購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)的基本性質(zhì):律師需要確定欲購(gòu)買土地是商業(yè)用地、居住用地還是國(guó)有土地。(2)確定該土地所在州邦的法律情況，土地的位置是否符合土地規(guī)劃，是否在土地征收的范圍之內(nèi)。(3)根據(jù)尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)，查詢地契的合法性和有效性。(4)起草相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)買賣的合同和文件，協(xié)助完成契據(jù)交付及不動(dòng)產(chǎn)交割的其它法律程序。

2、在律師調(diào)查中重要法律文件的查詢

COO翻譯為土地使用權(quán)證，是尼日利亞土地權(quán)屬的重要證明文件。該文件是占有不動(dòng)產(chǎn)的合法依據(jù)，也是土地添附和從事建設(shè)行為的前提條件。(13)由于歷史原因，很多土地的所有者并沒(méi)有申請(qǐng)COO，從《土地使用法》的規(guī)定來(lái)看，COO的申請(qǐng)并非強(qiáng)制。但至少可以認(rèn)為，申請(qǐng)了COO能夠更好的保證土地上的權(quán)利，并保障交易安全，降低交易中的信任成本。在交易前核實(shí)對(duì)方是否目標(biāo)土地的合法所有者，就需要核實(shí)COO原件，在某些州土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)中還需要遞交COO的蓋章核實(shí)副本。為了進(jìn)一步確保COO的真實(shí)有效，有必要到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行核實(shí)，主要核實(shí)事項(xiàng)包括:(1)目標(biāo)土地權(quán)屬。特別是集體(家庭，團(tuán)體)所有的土地，轉(zhuǎn)讓人是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓。(2)目標(biāo)土地上的負(fù)擔(dān)。是否有抵押、瑕疵、訴訟。(3)土地上的費(fèi)用是否已經(jīng)繳納?！锻恋厥褂檬召M(fèi)法》規(guī)定了土地及地上建筑按照評(píng)估需要繳納年費(fèi)，如不按期繳納，會(huì)產(chǎn)生高額的罰金，會(huì)由現(xiàn)有土地權(quán)利人承擔(dān)。

3、律師服務(wù)協(xié)議

在確定購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)并聘請(qǐng)代理律師時(shí)，需要和律師簽訂律師服務(wù)協(xié)議，核心條款包括:律師需要完成起草與土地交易相關(guān)的所有法律文件，并保證在提供相關(guān)法律文件后30日內(nèi)完成土地權(quán)益的交割，保證交易行為按照合同的規(guī)定執(zhí)行，其完成的服務(wù)內(nèi)容包括但不限于盡職調(diào)查、提供相關(guān)專業(yè)法律意見(jiàn)和法律咨詢，在買方的授權(quán)范圍內(nèi)參與談判;律師應(yīng)當(dāng)保證交易的目標(biāo)土地沒(méi)有權(quán)利瑕疵，該不動(dòng)產(chǎn)不得有其他債權(quán)、抵押或是其他第三方權(quán)利人的主張;律師應(yīng)盡其勤勉的義務(wù)，遵守職業(yè)道德，提供專業(yè)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)買方的權(quán)利不受任何的外來(lái)侵害，利益不受損失，不限于交易過(guò)程中的疏忽大意、錯(cuò)誤決策、重大誤解等。一般情況下，在付款之前除了律師之間簽訂服務(wù)合同以外，還需要以律師事務(wù)所抬頭紙出具一份土地所有權(quán)清潔的律師函。(14)

按照尼日利亞的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐，律師的服務(wù)費(fèi)和中介費(fèi)各占土地交易價(jià)格的5% －10%。由于買賣雙方各自都有中介和律師，這些土地交易的費(fèi)用可以談判，并在合同履行中分期支付。一般合同中會(huì)約定首先支付一部分中介和律師費(fèi)，在土地完成契據(jù)交付后再支付尾款。如果交易不成功按照交易慣例，需支付給律師和中介一定辛苦費(fèi)，但這些都必須在合同中提前約定以避免糾紛。

(二)土地購(gòu)置風(fēng)險(xiǎn)防范的實(shí)操要點(diǎn)

1、關(guān)于投資主體和征收風(fēng)險(xiǎn)的防范

作為外國(guó)投資者，中資企業(yè)可以從外商投資的角度來(lái)保護(hù)我們土地上的利益。尼日利亞對(duì)國(guó)家征收外商投資的特殊保護(hù)，尼日利亞憲法和投資促進(jìn)中心法案都對(duì)投資中的國(guó)家征收做出了規(guī)定:征收只能在相關(guān)法律允許迅速支付賠償、通過(guò)法律決定賠償金額的情況下進(jìn)行。法律判決應(yīng)當(dāng)允許上訴。NIPC法案做出了更加詳盡規(guī)定，除非是為了國(guó)家或公共利益，不得進(jìn)行征收。之后投資者有權(quán)要求公平、足額、迅速的補(bǔ)償，補(bǔ)償支付不得不恰當(dāng)拖延。投資者有權(quán)向法院提起訴訟，確定補(bǔ)償金額。另外，尼日利亞與中國(guó)也有保護(hù)投資者的雙邊協(xié)定，通過(guò)共同加入的國(guó)際條約來(lái)解決國(guó)際投資爭(zhēng)端。

2、稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)按照評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)稅額。由于尼日利亞土地市場(chǎng)活躍程度和土地立法的滯后性之間的矛盾，土地的交易價(jià)格往往高于土地實(shí)際評(píng)估的價(jià)格。以拉各斯ikeja的CBD為例，作為城市的商圈，土地的實(shí)際交易價(jià)格約為650美元一平米，而拉各斯土地交易指導(dǎo)價(jià)格在該地區(qū)的評(píng)估價(jià)格為85美元一平米。為了降低交易的成本和費(fèi)用，買賣雙方會(huì)簽訂一個(gè)陰陽(yáng)合同送到土地局去登記備案。也即:實(shí)際交易價(jià)格的是一個(gè)合同，買賣雙方留存，申報(bào)土地稅費(fèi)的是另一個(gè)合同，兩個(gè)合同的價(jià)格相差幾十倍。由于普通法系要求土地權(quán)利的交付以契據(jù)的交付作準(zhǔn)，并不在乎具體交易金額，使用兩種合同交易支付的稅費(fèi)可能相差是幾十倍到上百倍。中國(guó)企業(yè)購(gòu)買土地時(shí)盡量使用這種方式來(lái)節(jié)約交易的成本，但是隨著尼日利亞土地市場(chǎng)的活躍和立法的健全，這種現(xiàn)象將逐漸減少。

(2)約定納稅義務(wù)和費(fèi)用。在簽訂土地買賣合同時(shí)，一定要將賣方支付的資本利得稅和賣方應(yīng)盡的所得稅義務(wù)寫(xiě)清楚，并要求在支付尾款中扣除該費(fèi)用。由于契據(jù)交付的特點(diǎn)，賣方在轉(zhuǎn)交占有權(quán)證和DEED OF ASSIGNMENT簽字蓋章的原件時(shí)，就已經(jīng)將土地權(quán)利移轉(zhuǎn)給了買方。買方拿了賣方單方簽字的所有資料加上自己的簽章(包括FORM 1C，地契，完稅發(fā)票，抵押情況證明和銀行資料，律師授權(quán)信，土地規(guī)劃，申請(qǐng)?jiān)S可文件，土地使用費(fèi)證明，土地的照片，土地買賣合同，契據(jù))就能直接申請(qǐng)過(guò)戶登記，如果當(dāng)初沒(méi)有約定賣方應(yīng)盡的納稅義務(wù)，賣方不配合納稅，買方也很難去要求賣方履行義務(wù)。

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)交易完成契據(jù)交付并登記完成后，不動(dòng)產(chǎn)的買受人獲得了土地的所有權(quán)，此刻的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于是否能夠順利的申請(qǐng)土地規(guī)劃與開(kāi)發(fā)許可，如何申請(qǐng)修建地上建筑物的許可。在尼日利亞《土地使用法》中也有明確的規(guī)定購(gòu)買土地后沒(méi)有及時(shí)使用土地的罰則，1年以上不使用土地，降低土地的價(jià)值的，有可能存在被罰款或是收回土地的風(fēng)險(xiǎn)。如何對(duì)已購(gòu)買的土地進(jìn)行管理，這些將作為非洲財(cái)產(chǎn)法研究的下一個(gè)議題進(jìn)行討論和研究。

(3)申報(bào)納稅和合理避稅的規(guī)則

按照尼日利亞經(jīng)濟(jì)首都拉各斯《不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買法律指引》中的規(guī)定，除了購(gòu)買VI島和政府劃撥以外土地的稅費(fèi)包括:a、CONSENT FEE(政府登記許可費(fèi))，此費(fèi)用約為土地評(píng)估價(jià)值的8%左右。該項(xiàng)許可首先由購(gòu)買土地一方的律師向拉各斯土地管理局提出，在得到土地允許交易的情況下，由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)地上物和該土地進(jìn)行評(píng)估。b、CAPITAL GAINS TAX(資本利得稅)，它是對(duì)資本利得(低買高賣資產(chǎn)所獲收益)征稅。常見(jiàn)的資本利得如買賣股票、債券、貴金屬和房地產(chǎn)等所獲得的收益，在法律層面一般由賣方支付該筆稅費(fèi)，特別是以前購(gòu)買了該土地再次轉(zhuǎn)手的賣方，該項(xiàng)稅約為土地評(píng)估價(jià)值的2%。按照拉各斯的交易慣例，賣方一般不愿意支付這種稅費(fèi)，如果要他們支付這些稅，也是加在賣土地的價(jià)格上，最后羊毛出在羊身上，由買方自己承擔(dān)。c、STAMP DUTY(印花稅)，土地評(píng)估價(jià)值的2%，屬于聯(lián)邦稅。d、REGISTRTION(登記費(fèi))，土地評(píng)估價(jià)值的3% ，屬于拉各斯州的收費(fèi)項(xiàng)目。e、NEIGHBOURHOOD IMPROVEMENT CHARGE(周圍環(huán)境改善費(fèi))，金額不定，這是拉各斯州獨(dú)有的費(fèi)用。f、GROUD CHARGE(土地使用費(fèi))，該費(fèi)用屬于使用土地的年費(fèi)，按照每平米計(jì)算，費(fèi)用不高。g、PERSONAL INCOME TAX(買/賣雙方所得稅)各支付土地評(píng)估價(jià)值的4%。交易雙方提供了辦理手續(xù)需要的稅卡，并將需要繳納的所得稅打入卡中，由于該筆費(fèi)用不少，賣方也不同意主動(dòng)支付。h、BUSINESS PREMISE CHARGE(業(yè)務(wù)許可費(fèi))是標(biāo)準(zhǔn)的行政性收費(fèi)，每筆交易支付1萬(wàn)奈拉。

(三)一些深入的思考

霍姆斯認(rèn)為法律的生命不在于邏輯，而在于經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，霍姆斯的這一論述，并沒(méi)有否認(rèn)邏輯在法律中的作用，只是說(shuō)邏輯不是推動(dòng)法律發(fā)展的惟一的力量。在尼日利亞乃至更多英國(guó)法有著巨大影響的發(fā)展中國(guó)家的法律體系，均受到傳統(tǒng)習(xí)慣法、普通法乃至衡平法的綜合影響。

一方面，從法律的邏輯性出發(fā)，法律是在邏輯的發(fā)展著的。邏輯可以幫助我們將數(shù)量龐大的判決、著述和立法概括和約簡(jiǎn)成為有限的規(guī)則體系，我們可以在合理的時(shí)間內(nèi)掌握它們。因此，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)挖掘與防范前，首先要掌握相應(yīng)的法律邏輯，這就需要對(duì)各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律理論進(jìn)行深入的研究。從對(duì)目前法律體系建設(shè)較為完善的美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律理論的研究中，我們發(fā)現(xiàn)，美國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域，建立了獨(dú)立于賣方和買方及其律師之外的中立第三人的制度體系，(15)該制度比較完善地解決了契據(jù)交付、登記移轉(zhuǎn)和價(jià)款支付義務(wù)履行的先后問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)，使得美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律理論和邏輯更為完善、精確。而實(shí)際上，這種法律邏輯化發(fā)展在不同國(guó)家均有所體現(xiàn)。通過(guò)觀察尼日利亞和法律最為發(fā)達(dá)的南非的不動(dòng)產(chǎn)法律體系，就能很明顯地看到這種發(fā)展進(jìn)步的明確路線。在尼日利亞剛剛開(kāi)始了由律師或者銀行擔(dān)當(dāng)吸納風(fēng)險(xiǎn)中間人角色的時(shí)候，南非已經(jīng)比較全面地學(xué)習(xí)了美國(guó)中立第三人的制度設(shè)計(jì)，并為買賣雙方和各位房地產(chǎn)中介所接受。無(wú)論南非、尼日利亞、美國(guó)還是英國(guó)，都因?yàn)榉蛇壿嫷囊恢滦院挖呁?，產(chǎn)生了中立第三人的制度設(shè)計(jì)。

另一方面，從各個(gè)受英國(guó)法影響并且具備本國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣法國(guó)家的法律實(shí)踐來(lái)看，法律的生命及靈魂來(lái)自經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐，是完全正確的結(jié)論。前面敘述的尼日利亞不動(dòng)產(chǎn)法律制度的發(fā)展和現(xiàn)有法律淵源，就能夠理解法律的實(shí)踐對(duì)實(shí)務(wù)操作的重大意義。在尼日利亞經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的南部地區(qū)和較為落后的北部地區(qū)，購(gòu)買土地將面臨不同的習(xí)慣法與成文法差異的挑戰(zhàn)。而解決問(wèn)題之道，就在于尼日利亞近百年以來(lái)，土地法律方面的一次次變革和進(jìn)步，這些已不能僅僅依靠在不動(dòng)產(chǎn)交易法律中的交付主義還是登記主義來(lái)辨析和解決問(wèn)題。(16)

因此，在探討各個(gè)領(lǐng)域法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范之時(shí)，需要結(jié)合邏輯和經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。我們希望通過(guò)更多的實(shí)務(wù)操作和理論分析，為國(guó)際更廣泛范圍經(jīng)濟(jì)文化的合作和競(jìng)爭(zhēng)，提供有益的法律意見(jiàn)。

注釋:

① 四達(dá)時(shí)代集團(tuán)是來(lái)自中國(guó)的國(guó)際傳媒集團(tuán)，已經(jīng)在非洲超過(guò)20個(gè)國(guó)家運(yùn)營(yíng)數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)，提供電視節(jié)目播出服務(wù)。2012年，四達(dá)時(shí)代集團(tuán)決定在尼日利亞最大的城市拉各斯購(gòu)置價(jià)值超過(guò)500萬(wàn)美元的土地用于運(yùn)營(yíng)基地建設(shè)。在購(gòu)置過(guò)程中，遇到了一系列棘手的問(wèn)題，買賣雙方律師均同意交付契據(jù)就要支付全部?jī)r(jià)款而土地登記遙不可及、合同價(jià)款與政府指導(dǎo)價(jià)格差異巨大、購(gòu)置土地主體是選擇控股的當(dāng)?shù)毓具€是母公司在尼日的分支機(jī)構(gòu)還是使用尼日境外的母公司、土地的權(quán)利范疇特別是期限是99年還是要減去原權(quán)利人已經(jīng)使用年限、是使用尼日境外的主體進(jìn)行跨境支付還是境內(nèi)公司實(shí)施支付、稅收評(píng)估得不出清晰結(jié)論等等，以上的這些問(wèn)題統(tǒng)稱為購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在尋找答案、解決問(wèn)題和得到最終結(jié)果的過(guò)程中，我們逐步形成了本文所述的資料、信息、結(jié)論和建議，從理論和實(shí)踐兩個(gè)維度，從最具英聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)成文法規(guī)定的尼日利亞土地交易制度入手，為中國(guó)企業(yè)在世界上眾多的與英國(guó)法律有淵源的發(fā)展中國(guó)家購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)提供了一個(gè)法律實(shí)務(wù)范例。

② 尼日利亞是擁有豐富石油天然氣資源和1.7億人口的西非大國(guó)，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力巨大，2003年中尼雙邊貿(mào)易進(jìn)出口總額為18億美元，2013年已增長(zhǎng)至100億美元，(數(shù)據(jù)來(lái)源于尼日利亞拉各斯總領(lǐng)館)。

③ 根據(jù)土地上基本權(quán)利在政府與公民之間的配置，以及外國(guó)主體所能享受的權(quán)利范圍來(lái)劃分的形態(tài)，各國(guó)對(duì)于土地絕對(duì)所有權(quán)、永業(yè)權(quán)、租業(yè)權(quán)等規(guī)定時(shí)，使用詞的內(nèi)涵外延不盡相同，需弄清具體的權(quán)利描述。

④ 參見(jiàn)非洲投資網(wǎng)http://www.invest.net.cn/News

⑤ 如果是衡平法上的權(quán)利人，則需要進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

⑥ 所有權(quán)概念來(lái)自羅馬法是指“對(duì)物最一般的實(shí)際主宰或潛在主宰”，是一種“對(duì)物的最高權(quán)利”。

⑦ 這種習(xí)慣法的觀點(diǎn)與我國(guó)的民間習(xí)慣法的認(rèn)識(shí)是一致的。梁治平先生認(rèn)為，國(guó)家法律可以被一般地理解為由特定國(guó)家機(jī)構(gòu)制定、頒布，采行和自上而下予以實(shí)施的法律，民事習(xí)慣則主要是指這樣一種知識(shí)傳統(tǒng)，它生于民間，出于習(xí)慣乃由鄉(xiāng)民長(zhǎng)期生活、勞作、交往和利益沖突中顯現(xiàn)，因而具有自發(fā)性和豐富的地方色彩。

⑧ 關(guān)于本土習(xí)慣法和英國(guó)成文法的案例Coker v Animashawun特比指出了兩個(gè)法律系統(tǒng)并存的事實(shí):it was pointed out that English common law and statutes of general application were applicable in Lagos as from 1st January 1900.These principles had to be applied side by side or juxtaposed with existing customary law.

⑨ In 2010 the World Bank rated Nigeria as 178 out of 183 economies in global registering property ranking.The reason given is that a large stock of property in the country is not formally registered，whilst informal title cannot be used as security.”轉(zhuǎn)引.Babalaolumidebrickhouse law firm《自尼日利亞土地法的歷史》p12.Babalaolumidebrickhouse law firm

⑩ 該公司可以在毛里求斯、香港或是其他享有免稅優(yōu)惠的國(guó)家注冊(cè)登記。

(11) 肯尼亞的律師協(xié)會(huì)出具了一份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的合同模板和交易規(guī)則《The law society conditions of sale and agreement for sale》。該規(guī)則是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的參考文件，不具有強(qiáng)行法律效力，但作為行業(yè)規(guī)則，交易過(guò)程中合同的主要條款基本按該規(guī)則來(lái)設(shè)定。其中對(duì)于土地所有權(quán)交付和土地款交付，專門(mén)規(guī)定了律師作為見(jiàn)證人和支付不動(dòng)產(chǎn)的方式和比例:The purchaser shall，on or before entering into the contract，pay to the vendor’s advocate or the estate agent negotiating the sale on behalf of the vendor as stakeholder such a sum as will，together with any preliminary deposit paid to the vendor or such agent amount to ten(10)per cent of the purchase money(excluding any separate price to be paid for moveable’s，livestock，chattels，fittings and others separate items)and which not to be released untile the transfer in favour of purchaser shall have been registered.90%of the purchaser price shall be held in a joint escrow accout by both party’s advocate which will not release to the vendors until the transfer shall been registered

(12) 詳細(xì)的信息可以參考拉各斯購(gòu)買土地網(wǎng)站:拉各斯土地管理局Lagos Land Bureau:Administration of Land use and allocation in the Lagos(workflows for relevant transactions of land)http://www.lagoslands.com/拉各斯的不動(dòng)產(chǎn)移交登記部門(mén) Lagos State Real Estate Transaction Department:general information concerning lands in Lagos(regulation，estate agents，land price survey，etc.)http://lasretrad.com/Home.aspx

(13) 尼日利亞標(biāo)準(zhǔn)土地買賣合同中將律師盡責(zé)義務(wù)表述為:The Advocates shall act diligently in accordance with the laid down professional ethics and law in Nigeria and will ensure that the clients legal rights are protected and that the client does not suffer any loss in the course of or as a result of this sale transaction.The advocates accordingly undertake to indemnify the client against any just claims，demands or levies by whatever party that may arise or any loss the client may suffer as a result of their negligence，omission or wrongful act，or misrepresentation to the client in the course of providing legal service of whatever kind，arising out of or as a result of the conveyance or the failure of the warranty by the Advocate，or other affairs relating to the Purchase.

(14) 此律師函的內(nèi)容主要包括:We confirm that the vendor has full possession and control of the land that your company intends to buy and has the legal right and your company intends to buy and has the legal right and capacity to sell the land to you with vacant possession.there are no loans or debts or mortgage or any other pledges or encumbrances over this piece of land and the title is clean.核心在于確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)可以買賣，土地權(quán)利無(wú)瑕疵。

(15) 此種制度又稱為公證托管制度，參見(jiàn)李曉妹《美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易保障制度——公證托管制度》。

(16) 交付主義主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)隨不動(dòng)產(chǎn)交付即發(fā)生轉(zhuǎn)移;登記主義主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在相應(yīng)權(quán)屬機(jī)構(gòu)登記時(shí)而發(fā)生轉(zhuǎn)移。

［1］ 高富平.物權(quán)法原論［M］.北京:中國(guó)法制出版社，2001.

［2］ ［意］彼德羅·彭梵得.羅馬法教科書(shū)［M］.黃風(fēng)譯.北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，2005.

［3］ JosephWilliamSinger，PropertyLaw:Rules，Policies，andPractices，3rd edition，Aspen Publishers，2002.

(責(zé)任編輯:黃春燕)

Legal Risk Prevention of Real Estate Investment of Chinese Enterprises at Abroad——Theory and Practice of Land Transactions in Nigeria

Gu Xun

(Legal Center of StarTimes Group，Beijing 101100)

As the investment of Chinese enterprises in Africa is increasing，the cases of purchasing of real estate in order to develop industry in Africa become common phenomenon.Due to the double impact of colonial history and local customary law，the law regulating the real estate transactionsin in African countries presents a coexistence phenomenon of varied patterns.Huge transaction price and immovability of the estate assets lead to various risks of the investment in estate assets in Africa.Therefore，controlling and preventing the risk of the overseas investment in estate assets from a legal perspective becomes an important topic to Chinese enterprises.We take the land purchase by Chinese enterprises in Nigeria as an example，and then we explore the theory and practice of the land market，delivery of need，real estate registration，legal sources of land law，assignment processes of real estate，contract rules etc.in Nigeria.Aims of this paper are to provide legal guidance to Chinese enterprises and individuals for investment in Nigeria and reduce the legal risk of such investmentin local real estate.

risk in real estate investment;Nigerian Land Law;delivery of need;real estate registration

DF964

A

顧潯(1968－)，男，北京人，四達(dá)時(shí)代集團(tuán)法務(wù)中心法務(wù)總監(jiān)，從事國(guó)際法律事務(wù)近二十年，專長(zhǎng)國(guó)際商法、國(guó)際投資法律、國(guó)際并購(gòu)和證券投資法律。

1002—6274(2014)01—135—10