郭艷艷，卓翔之，莊道元

（淮北師范大學(xué) 管理學(xué)院，安徽 淮北 235000）

近幾年我國房價一直呈現(xiàn)快速上漲的局面，我國政府也一直將房價作為宏觀調(diào)控的重心，實施緊縮、穩(wěn)健的貨幣政策，但效果并不明顯。為此政府紛紛出臺“取消貸款利率優(yōu)惠、上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率”“新國十條”“新國八條”及地方相關(guān)配套政策，但我國房地產(chǎn)行業(yè)仍是一路繁榮。理論界有些學(xué)者甚至開始質(zhì)疑貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的有效性，為此大量學(xué)者基于不同角度就貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效性進行研究。由于房地產(chǎn)具有消費兼投資的特性及其不可移動性，大量學(xué)者普遍認為貨幣政策對房地產(chǎn)調(diào)控有一定的效果，但具有一定的滯后性；同時由于不同地區(qū)的地理位置、經(jīng)濟發(fā)達程度及金融市場完善程度不同，其政策調(diào)控的效果也有所不同。2013年出乎人們預(yù)料的是很多大城市，尤其是北上廣等地的房價又出現(xiàn)了新一輪的上漲，在2013年度房地產(chǎn)評論會上多位專家就2014年我國房地產(chǎn)進行了預(yù)測，多數(shù)專家一致認為未來的一年內(nèi)一線城市仍會保持上升的趨勢，二線城市將會穩(wěn)中有升，三四線城市可能會出現(xiàn)一定的疲軟。房地產(chǎn)所呈現(xiàn)出的變化特征和相關(guān)學(xué)者的研究結(jié)論都說明了房地產(chǎn)市場具有地區(qū)產(chǎn)異性的特征，要想有效解決我國房地產(chǎn)的泡沫，除了國家進行統(tǒng)一的宏觀調(diào)控外，還應(yīng)結(jié)合地區(qū)的特性因地制宜，因此研究貨幣政策調(diào)控房價的地區(qū)差異性，對維護房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定運行，促進經(jīng)濟展具重要的意義。中部地區(qū)有其資源和交通的優(yōu)勢，但其經(jīng)濟發(fā)展相對不夠發(fā)達，其貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果如何值得探討。

一、相關(guān)文獻回顧

有關(guān)貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)效果的研究主要集中在：一是貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機制和有效性，主要有戴國強，張建華（2009）基于SVAR模型分析貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機制，結(jié)果發(fā)現(xiàn)雖然其傳導(dǎo)機制通暢，但房地產(chǎn)的投資效應(yīng)和財富效應(yīng)并不顯著，進而導(dǎo)致貨幣政策調(diào)控房價的效果不明顯[1]；李世美，曾昭志（2012）利用31個省、市的面板數(shù)據(jù)研究了貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效性，得出的結(jié)論是貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的利率機制在滿足一定的邊界條件下是有效的，但我國目前尚未具備相應(yīng)的條件，因此利率影響房地產(chǎn)價格的作用甚微[2]；李霜（2013）通過VAR模型研究我國貨幣政策調(diào)控房價的效果發(fā)現(xiàn)：利率與房價呈負相關(guān)，且利率越高，相關(guān)性越密切，但具有一定時滯，而貨幣供應(yīng)量和貸款余額對房價的影響比較微弱[3]。二是貨幣政策調(diào)控房價有效性的實證研究，主要有呂寒冰，李鵬，曹冀彬運用VAR模型來分析貨幣政策的效果，發(fā)現(xiàn)從長期來看貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)是有效的，短期內(nèi)貨幣供應(yīng)量的效果較明顯，長期內(nèi)利率的效果比較明顯[4]；賴一飛，周雅，龍倩倩運用時間序列經(jīng)濟模型分析了貨幣供應(yīng)量與房價之間的關(guān)系，結(jié)果表明二者之間存在較為顯著的正相關(guān)關(guān)系，但存在3-6個月滯后期[5]；三是貨幣政策調(diào)控房價的區(qū)域性差異研究，主要有胡榮才，劉曉嵐（2010）根據(jù)1999-2008年期間的房價水平運用聚類分析法將其分為三類，并分別建立相應(yīng)面的板數(shù)據(jù)模型，發(fā)現(xiàn)高房價地區(qū)房價主要受前期房價的影響，貨幣政策幾乎無效，中房價地區(qū)房價同時受到前一期房價、貨幣供應(yīng)量和利率的共同影響，而低房價地區(qū)其主要受居民可支配收入和上一期房價的影響[6]；郭鵬宇（2012）以鄭州為例分析貨幣政策調(diào)控房價的效果，發(fā)現(xiàn)貨幣政策對鄭州的房價調(diào)控效果并不明顯，認為貨幣政策對相對落后地區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)控效果較弱[7]。

縱觀現(xiàn)有研究發(fā)現(xiàn)：有關(guān)貨幣政策調(diào)控房價的有效性研究無論從理論上還是在實證分析上都有了很大的進展，但有些地方仍有待于完善：如大多數(shù)學(xué)者雖然意識到貨幣政策調(diào)控房價的地區(qū)性差異，但在研究時往往只以某個地區(qū)（如北京、上海、杭州、鄭州）為例來分析貨幣政策調(diào)控房價的效果，忽略了區(qū)域經(jīng)濟的影響。本人認為房價在全國范圍內(nèi)雖然有很大的差異，但仍屬于宏觀的范疇，對于經(jīng)濟發(fā)展水平接近，地域臨近的地區(qū)應(yīng)存在一定的共性，本文試圖分析貨幣政策對中部六省（安徽、河南、湖北、湖南、山西和江西）這些經(jīng)濟發(fā)展比較落后地區(qū)的房價調(diào)控效果。

二、貨幣政策與房價的相關(guān)性分析

（一）我國貨幣政策實施情況

貨幣政策是我國實施宏觀調(diào)控的兩大政策之一，對于房地產(chǎn)市場而言國家一直積極運用貨幣政策來維護其穩(wěn)定的運行。自1998年房改以來，我國房價出現(xiàn)了一路上漲的現(xiàn)象，尤其是2009-2011年期間全國多數(shù)城市房價呈現(xiàn)出暴漲的局面，一些城市房價甚至出現(xiàn)了翻番的現(xiàn)象。為了遏制房價的進一步上漲，貨幣當(dāng)局紛紛采取了取消貸款優(yōu)惠，多次上調(diào)法定準(zhǔn)備金率等緊縮性貨幣政策，相關(guān)數(shù)據(jù)從中國人民銀行獲得并整理如圖1所示，同時還輔之土地政策，稅收政策及相關(guān)的地方性行政手段。

圖1 2001-2013年法定準(zhǔn)備金率變化的折線圖

從圖1我們可以直觀地看出央行連續(xù)多次提高法定準(zhǔn)備金率來實施緊縮的貨幣政策（2008年除外，由于受美國次貸危機的影響，央行適當(dāng)?shù)胤潘闪算y根），短短不到十年的時間法定準(zhǔn)備金率由2003.09.21號的7.00%上調(diào)到2011.05.18號的21.00%，可見央行的緊縮力度較強。

調(diào)整再貼現(xiàn)率是央行貨幣政策的第二大法寶，雖然不具有主動性，實踐中往往作為輔助手段，但在近幾年的宏觀調(diào)控中也時常被采用。從2004年到2010年歷經(jīng)5次的變動，分別從2004.3.25的3.24%提高到2008.1.1的4.32%；隨后由于美國次貸危機的影響，在2008年的11月27和12月23經(jīng)歷了兩次下調(diào)，由4.32%分別下調(diào)至2.97%和1.80%；隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場的日趨繁榮，央行再次將再貼現(xiàn)率提高到2.25%以實現(xiàn)遏制房價的目標(biāo)。

貨幣政策的第三大法寶：公開市場業(yè)務(wù)，是實踐中最常用的工具。我國的公開市場業(yè)務(wù)相對于發(fā)達國家而言起步較晚，但在進入21世紀(jì)以來已成為央行實施貨幣政策的主要的、常用的調(diào)控手段。隨著公開市場業(yè)務(wù)制度不斷地完善及市場操作的創(chuàng)新，央行在不同階段依據(jù)市場的狀況靈活地開展央行票據(jù)發(fā)行和回購操作，從而實現(xiàn)適度從緊和相對中性的目標(biāo)。正回購、現(xiàn)券賣斷和發(fā)行央行票據(jù)可以回籠基礎(chǔ)貨幣，相反逆回購、現(xiàn)券買斷可以投放基礎(chǔ)貨幣，央行可以根據(jù)市場的需求、審時度勢、選擇相應(yīng)的操作。如央行于2014年4月22日以利率招標(biāo)方式開展了正回購操作（期限：28天，交易量：1000億元，利率：4.00%），回籠資金1000億元，從而達到緊縮銀根的目標(biāo)。由于公開市場業(yè)務(wù)操作比較頻繁，相關(guān)的數(shù)據(jù)就不再一一列舉，整體上看近幾年國家以適度從緊的政策為主線。

（二）全國平均房價和中部六省房價的變化情況

自1998年房改以來，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一路上漲的局面，平均房價由2000年的2111.61元/平方米上漲到2012年的5790.99元/平方米，增長率高達174%，遠遠超過了GDP的增長率及平均的物價上漲率，我國的房地產(chǎn)存在很大的泡沫。中部六省處于我國中部地區(qū)，總體經(jīng)濟發(fā)展水平不高，但房價相對全國而言上漲的幅度較大，從中部六省歷年統(tǒng)計年鑒中獲得相關(guān)數(shù)據(jù)整理如圖2所示：

圖2 1998-2012期間中部六省及全國房價變化關(guān)系圖

從圖2中我們可以看出，在2004年以前，房價基本穩(wěn)定，增長速度較慢，但在其以后尤其是2009-2011年間房價上漲迅猛，基本翻了一番；我們還可以發(fā)現(xiàn)中部六省房價及增長幅度都比較接近，雖然整體水平低于全國的平均水平，但其增長的幅度要大于全國的平均水平。因此國家在對房價進行宏觀調(diào)控時，除了采取統(tǒng)一的宏觀政策還應(yīng)考慮到其地區(qū)的發(fā)展水平及一些相關(guān)的因素。

（三）貨幣政策與房價的變化關(guān)系

從以上兩方面可以看出的確出現(xiàn)了房價“越調(diào)越高”的現(xiàn)象，僅從這一現(xiàn)象我們不能否認貨幣政策調(diào)控房價的有效性，無論在理論研究上還是在實證分析上相關(guān)研究都已證實貨幣政策對房價的調(diào)控產(chǎn)生量了一定的效果。值得注意是：首先，貨幣政策在理論上就存在一定的時滯；其次，無論是貨幣政策的利率渠道還是信貸渠道在實際的傳導(dǎo)過程中都存在一定的障礙；再次，房地產(chǎn)是人們的基本需求，存在一定的剛性，同時價格總額較大，因此在很大程度上受收入水平的影響；最后，房地產(chǎn)兼有投資的特性，不論價格多高，只要還有上漲的空間，投資者仍然會購買。以上幾點都大大削弱了貨幣政策調(diào)控房價的效果，要想研究貨幣政策調(diào)控房價的有效性，必須從實際環(huán)境出發(fā)，以下將結(jié)合中部六省的具體情況探討貨幣政策調(diào)控房價的效果。

三、實證分析

（一）變量和數(shù)據(jù)的選取

本文旨在分析貨幣政策調(diào)控中部六省房價的有效性，結(jié)合數(shù)據(jù)的可獲得性選取4個變量：商品房均價、地區(qū)生產(chǎn)總值、地區(qū)貸款總額、貨幣供應(yīng)量。具體解釋如下：

1.商品房均價（P）。本文選取所有商品房包括住宅、別墅高檔公寓、辦公樓和商業(yè)營用房等的銷售均價作為房地產(chǎn)價格的衡量指標(biāo)，通過用其實際銷售額與實際銷售面積相除而得到。

2.地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）。GDP是反映人民收入水平的一個重要指標(biāo)，收入水平又是影響消費的一個決定性因素，因此對房價影響較大。

3.地區(qū)貸款總額（L）。首先，貸款總額是貨幣政策的中介目標(biāo)之一；其次，對于房地產(chǎn)這類的商品價值較高，貸款數(shù)額的多少也是影響房地產(chǎn)需求的一個重要因素。

4.貨幣供應(yīng)量（M2）。首先，貨幣供應(yīng)量是貨幣政策最直接和最重要的工具，通過增加或減少貨幣供應(yīng)量進而實現(xiàn)擴張或緊縮經(jīng)濟的目標(biāo)；其次，隨著我國金融市場利率的逐步放開，金融創(chuàng)新產(chǎn)品不斷增加，存款分流的速度逐步提高，為了充分地反映金融市場的最新發(fā)展，本文選取M2作為貨幣政策的代表性工具。

（二）數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性分析

運用Eviews7.2對商品房銷售均價（P）、地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、地區(qū)貸款總額（L）及貨幣供應(yīng)量（M2）自然對數(shù)的一階差分相關(guān)檢驗結(jié)果如下圖3所示：

圖3 變量平穩(wěn)性檢驗結(jié)果

從檢驗結(jié)果可以看出：相關(guān)變量的平穩(wěn)性檢驗基本上在5%水平上是顯著的，只有其ADF檢驗稍低，但在10%水平上仍是顯著的，即數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，可進行進一步的回歸分析。

（三）模型的構(gòu)建

由上述檢驗的結(jié)果可知相關(guān)數(shù)據(jù)的對數(shù)是平穩(wěn)的，因此建立面板數(shù)據(jù)的對數(shù)模型為：

其中i表示省份，t表示年份，ci表示變截距，即不同省份之間的差異；（1）式有三種形式：1、ci≠cj,αi=αj,βi=βj,χi=?j，變 截 距 模 型 ；2、ci≠cj,αi≠αj,βi≠βj,χi≠?j，變 系 數(shù) 模 型 ；3、ci=cj,αi=αj,βi=βj,χi=?j，固定效應(yīng)不變模型。在建模之前首先要對相關(guān)數(shù)據(jù)進行Hausman檢驗以保證模型選擇的正確性，其檢驗的假設(shè)為H0：cov(Xit,Ci)=0，H1：cov(Xit,,Ci)≠ 0；如果現(xiàn)有的證據(jù)不足以拒絕原假設(shè)應(yīng)選擇隨機效應(yīng)模型，相反，如足以拒絕原假設(shè)則應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型。用Eviews7.2對相關(guān)數(shù)據(jù)進行檢驗結(jié)果如下：

由于表1結(jié)果我們可以看出，P值僅為0.003，小于0.01即在1%的水平上拒絕了原假設(shè)，故選擇固定效應(yīng)模型。

在檢驗的基礎(chǔ)上運用Eviews7.2選擇固定效應(yīng)模型對相關(guān)數(shù)據(jù)進行回歸發(fā)現(xiàn)LnM2系數(shù)的T值僅為0.6332，相應(yīng)的P值為0.5284，未通過顯著性檢驗，將LnM2剔除后再進行回歸，其回歸結(jié)果如下表2所示：

表2 回歸結(jié)果

由表2我們可以看出：相關(guān)變量在1%水平都通過了顯著性檢驗，并且整體方程擬合的很好，擬合優(yōu)度高達97.59%，調(diào)整的擬合優(yōu)度也達到97.38%；地區(qū)生產(chǎn)總值和地區(qū)貸款總額的影響彈性分別為0.3841和0.3732，即地區(qū)生產(chǎn)總值或地區(qū)貸款總額增加1%，房價就會分別上升0.3841%和0.3732%；貨幣供應(yīng)量未通過檢驗即對房價影響不大。

以上分析可以看出在中部地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展相對落后，影響房價的關(guān)鍵因素是人們的收入水平及貨幣政策的價格工具（利率水平、可貸款數(shù)額），而貨幣政策的數(shù)量工具（貨幣供應(yīng)量）效果不明顯。產(chǎn)生此現(xiàn)象的主要原因主要有：首先，中部地區(qū)農(nóng)業(yè)比較集中，隨著城鎮(zhèn)化的推進，農(nóng)村人口進入這些城市的門檻較低，形成較大一部分的剛性需求；其次，中部地區(qū)相對全國而言房價較低，增長的空間較大，增加的投資的需求；再次，隨著北、上、廣人才的集中度的提高，一部分人員逐步向三四線城市流動，增加了三四線城市的購房需求。這些需求主要取決于購買力水平（實際收入和可貸款數(shù)額），而對國家的宏觀調(diào)控的敏感性較弱，因此國家在進行房價調(diào)控時應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w情況，因地制宜。

四、結(jié)論與政策建議

國家一直采取穩(wěn)健甚至緊縮的貨幣政策調(diào)整房價但一直居高不下，影響房價的因素是多方面的。通過對中部六省房價的實證分析發(fā)現(xiàn)居民的收入水平和貸款總額是影響房價的主要因素，而貨幣政策對中部地區(qū)房價的調(diào)控效果并不明顯。通過分析現(xiàn)總結(jié)幾點結(jié)論及建議如下：

（一）居民的收入水平是影響房價的決定性因素

首先，隨著經(jīng)濟的發(fā)展居民的收入水平不斷地提高；其次，隨著城市化建設(shè)及城鎮(zhèn)化進程的加快農(nóng)民不斷地向城市涌入；最后，北上廣人才的擁擠引起向三四線城市的流動。這些因素都刺激了房地產(chǎn)需求，增加供給是抑制房價上漲的有效途徑。近年來各地通過加強廉租房、公租房和保障房的建設(shè)，總體上達到供需平衡，未來的工作重心是加強結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提高廉租房、公租房、保障房的使用效率。

（二）貸款總額也是影響房價的又一重要因素

對購房者來說無論是剛性需求還是投資需求，由于房屋價值較高，能否貸款、貸款數(shù)額及貸款利率是影響購房的關(guān)鍵因素，近幾年對于首套房和非首套房在貸款額度上已經(jīng)實行差別化，但從上面實證分析的結(jié)果可知，目前的差別度還不夠大，可適量再擴大差別，甚至實行差別利率以增加非首套房的購房成本，減少投資需求，有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整。

（三）影響房價的因素是多方面的

央行的貨幣政策只是其中之一，尤其是在經(jīng)濟發(fā)展相對落后的地區(qū)，貨幣政策效果并不明顯。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康有效地運行，貨幣當(dāng)局在制定貨幣政策時應(yīng)充分考慮各地區(qū)的差異，提高相關(guān)部門（土地、財政、銀行、稅收）的參與度，在保證供給穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上積極引導(dǎo)需求。

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