肖良生++朱奎花+++鄒一旻

摘要：本文以深圳為例，對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因進(jìn)行了剖析，對(duì)因登記信息誤差、物業(yè)功能改變、價(jià)格影響因素不全、評(píng)估過(guò)程不理解等原因造成的爭(zhēng)議，結(jié)合實(shí)踐提出了納稅窗口答疑、郵件答疑、現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核、新媒體技術(shù)和三維GIS綜合利用等對(duì)策，化解了大量爭(zhēng)議，推動(dòng)了和諧社會(huì)的構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 計(jì)稅價(jià)格 原因 對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議是指納稅方認(rèn)為征稅方未能準(zhǔn)確、客觀(guān)、全面地評(píng)估物業(yè)的計(jì)稅價(jià)格而引起的業(yè)務(wù)糾紛，爭(zhēng)議的內(nèi)容主要是房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估未能準(zhǔn)確反映物業(yè)的實(shí)際價(jià)值。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅重交易輕持有，爭(zhēng)議量相對(duì)比較少，將來(lái)一旦開(kāi)始在房屋保有環(huán)節(jié)加征房地產(chǎn)稅，爭(zhēng)議處理的需求量無(wú)疑將大量增長(zhǎng)。

爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因多種多樣，在大量爭(zhēng)議處理實(shí)踐中所出現(xiàn)的主要原因包括：房屋登記信息誤差、房屋功能改變、房屋價(jià)格影響外部因素改變、業(yè)主對(duì)評(píng)估過(guò)程不理解及物業(yè)其他因素等導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)格評(píng)估不準(zhǔn)確或業(yè)主在主觀(guān)上認(rèn)為受到不公正待遇等等。

二、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議主要原因

（一）登記信息誤差

房屋的基本屬性是進(jìn)行批量評(píng)估或整體評(píng)估的重要依據(jù)，在對(duì)商鋪的評(píng)估過(guò)程中，有些產(chǎn)權(quán)登記的屬性信息與實(shí)際情況不符，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果無(wú)法準(zhǔn)確反映物業(yè)的價(jià)值。

例如深圳市某購(gòu)物廣場(chǎng)，某商鋪房號(hào)登記為2**，一般默認(rèn)樓層為2層，而商鋪實(shí)際樓層為3層，因此導(dǎo)致對(duì)2層和3屋的評(píng)估價(jià)格偏差；再如深圳市某大廈附樓車(chē)位*號(hào)，在產(chǎn)權(quán)屬性登記用途為商業(yè)，而實(shí)際上整個(gè)附樓一層均為自用停車(chē)場(chǎng)，根本不對(duì)外經(jīng)營(yíng)。而批量評(píng)估將此按商鋪標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，自然評(píng)估價(jià)格偏高，由此引發(fā)爭(zhēng)議。

（二）物業(yè)結(jié)構(gòu)改變

業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商在首次產(chǎn)權(quán)登記后改造了物業(yè)的結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)基本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化而造成房屋價(jià)值嚴(yán)重折損，由此引發(fā)爭(zhēng)議。如深圳市某某大廈為一棟高層商住樓，一至四層為商業(yè)裙樓，四層以上為住宅，產(chǎn)生爭(zhēng)議的房產(chǎn)位于一至二層裙樓的夾層中間。由于后期改建，一層至二層的樓梯通道全部封死，人流量銳減，商鋪價(jià)值也急劇貶損。

（三）外部因素改變

由于影響房地產(chǎn)價(jià)值的最重要因素是區(qū)位，容易受所在外部環(huán)境的影響而改變價(jià)值。例如，若房地產(chǎn)周邊增加了污染源、輻射源等不利因素，則對(duì)價(jià)格具有負(fù)面影響，房地產(chǎn)周邊增加了超市、開(kāi)通了地鐵、配建了幼兒園等有利因素，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有積極影響。這一類(lèi)因素的變動(dòng)使批量評(píng)估無(wú)法準(zhǔn)確反映房屋的價(jià)值，導(dǎo)致產(chǎn)生一系列爭(zhēng)議。

（四）業(yè)主對(duì)評(píng)估過(guò)程不理解

納稅人主觀(guān)認(rèn)為所持房屋的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)值偏高，并不能提供客觀(guān)依據(jù)及具體爭(zhēng)議的理由。對(duì)于這種情況，一般需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人進(jìn)行解釋溝通，闡明評(píng)估的技術(shù)方法、流程以及評(píng)估結(jié)果的公平公正性，甚至進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)納稅人進(jìn)行答疑解惑，消除爭(zhēng)議。

（五）其他因素

當(dāng)然，也有一些其他因素導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議。例如商鋪?zhàn)陨斫?jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致實(shí)際成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)水平商圈價(jià)值整體變得衰敗或繁榮影響了微觀(guān)的商鋪價(jià)格等等。影響住宅、商鋪或廠(chǎng)房?jī)r(jià)格的因素很多，不一而足。例如深圳市某商業(yè)城位于深圳市最為繁華的商圈之一，商業(yè)氛圍濃厚。該商業(yè)城共4層，但由于業(yè)主整體經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致目前二、三層商鋪大量空置，其中二層部分商鋪已改作倉(cāng)儲(chǔ)用途，三層商鋪整層處于空置狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議化解策略

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理是指在法律的框架下，對(duì)房地產(chǎn)稅征繳雙方的存在的業(yè)務(wù)糾紛進(jìn)行消除的一系列行為。房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理是一個(gè)宏大的課題，它涉及到法律、政治、經(jīng)濟(jì)、制度建設(shè)。化解房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議至少包括以下幾個(gè)方面：建立處理制度、明確基本原則、突顯主要特性等。從制度和規(guī)范角度來(lái)看，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理制度是指從法律角度對(duì)那些不滿(mǎn)的納稅人提出的復(fù)議申請(qǐng)和申訴予以處理的一整套司法程序。實(shí)踐證明，在正常的司法程序之外，通過(guò)一些輔助性手段，可以有效的化解很多爭(zhēng)議。

（一）納稅窗口答疑

設(shè)置專(zhuān)門(mén)的答疑窗口，主要解決兩類(lèi)問(wèn)題，一是對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題疑惑進(jìn)行解釋?zhuān)菐椭鷺I(yè)主查詢(xún)相關(guān)計(jì)稅參考價(jià)格。深圳市查詢(xún)房地產(chǎn)計(jì)稅參考價(jià)格的途徑有三種：業(yè)主通過(guò)查詢(xún)機(jī)自助查詢(xún)；提供業(yè)主身份證和房地產(chǎn)權(quán)證，由窗口工作人員現(xiàn)場(chǎng)查詢(xún)；通過(guò)郵件、熱線(xiàn)等方式求助工作人員查詢(xún)。通過(guò)這些方式，有效地解決了大部分業(yè)主的疑問(wèn)，緩解了納稅人的不滿(mǎn)情緒。

（二）電話(huà)、郵件、傳真答疑

業(yè)主可以通過(guò)電子郵件、電話(huà)、傳真等方式咨詢(xún)相關(guān)問(wèn)題。業(yè)主需提供本人身份證和房地產(chǎn)權(quán)證掃描件電子版，發(fā)送至指定郵箱或指定傳真號(hào)，工作人員在2個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)郵件（或電話(huà)）給予回復(fù)意見(jiàn)。

（三）現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核

業(yè)主如果對(duì)解釋結(jié)果無(wú)法滿(mǎn)意，則可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)提交價(jià)格咨詢(xún)表。

評(píng)估工作人員收到價(jià)格咨詢(xún)表后，先內(nèi)部核實(shí)價(jià)格異議房地產(chǎn)實(shí)際情況，綜合專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員的意見(jiàn)，針對(duì)不同情況出具處理意見(jiàn)：

1、異議房地產(chǎn)價(jià)格合理，無(wú)需現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)

該處理意見(jiàn)在受理后的二個(gè)工作日內(nèi)給出。如業(yè)主仍存在異議，可以向房地產(chǎn)所在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)價(jià)格復(fù)核，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定程序辦理；

2、需現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)后，再給出異議房地產(chǎn)價(jià)格具體意見(jiàn)

評(píng)估機(jī)構(gòu)在受理后的二個(gè)工作日內(nèi)告知該意見(jiàn)，并與業(yè)主約定實(shí)地查勘日期。如業(yè)主無(wú)特殊情況，在五個(gè)工作日完成現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)場(chǎng)查勘后的十個(gè)工作日內(nèi)，評(píng)估機(jī)構(gòu)給出最終價(jià)格異議處理結(jié)果，并通知業(yè)主。

業(yè)主如果對(duì)于處理結(jié)果仍然存在異議，可以向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)價(jià)格復(fù)核，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定程序辦理。

（四）新媒體綜合利用

實(shí)踐證明，解決爭(zhēng)議最有效的模式是糾紛處理與信息披露并駕齊驅(qū)，而新媒體在信息披露方面便捷快速，具有天然的優(yōu)勢(shì)。所謂新媒體是基于互聯(lián)網(wǎng)的新技術(shù)支撐體系下出現(xiàn)的移動(dòng)自媒體形態(tài)，如APP、微博、微信、手機(jī)短信、手機(jī)視頻等等。以移動(dòng)終端為特點(diǎn)的新媒體至少可以從以下三個(gè)方面應(yīng)用于房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理：endprint

1、建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格公允價(jià)值查詢(xún)系統(tǒng)

全面公開(kāi)的評(píng)估信息查詢(xún)系統(tǒng)建立后，納稅人不僅可以查詢(xún)到自身持有的房地產(chǎn)信息，也可以查詢(xún)到周邊類(lèi)似房地產(chǎn)相關(guān)信息；并且，納稅人不僅可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)及身份證號(hào)查詢(xún)，也可以根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置進(jìn)行查詢(xún)，防止房產(chǎn)證變更帶來(lái)的查詢(xún)障礙；另外，借助計(jì)稅價(jià)格評(píng)估信息系統(tǒng)查詢(xún)平臺(tái)，稅務(wù)部門(mén)可以發(fā)布國(guó)家和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)，并公布爭(zhēng)議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿(mǎn)足。例如運(yùn)用微信了解、咨詢(xún)相關(guān)的政策，查詢(xún)?cè)u(píng)估價(jià)格和影響因素，及其鄰近物業(yè)的相關(guān)信息（如下圖）。

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估公允價(jià)值微信查詢(xún)平臺(tái)

2、建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格反饋更新機(jī)制

若房地產(chǎn)所有者或其他納稅人發(fā)現(xiàn)公開(kāi)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估相關(guān)數(shù)據(jù)有誤，或者對(duì)自己的房屋的評(píng)估價(jià)值有不同意見(jiàn)，可以通過(guò)以下幾種途徑反饋給評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)實(shí)地核實(shí)后及時(shí)調(diào)整并公布：

（1）運(yùn)用房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估APP進(jìn)行反饋；將個(gè)人信息、意見(jiàn)訴求、支持材料一并提交給評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（2）運(yùn)用微信公共賬戶(hù)反饋；按照指定的模式，將爭(zhēng)議的內(nèi)容和支持的理由通過(guò)微信向指定的微信號(hào)提交。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)一直處于動(dòng)態(tài)變化當(dāng)中，只有及時(shí)掌握最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)才能保證評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。因此，新媒體的應(yīng)用大大加強(qiáng)了計(jì)稅價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)功能。這樣，諸如商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的整體空置問(wèn)題及后期改建導(dǎo)致商業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題都能夠得到及時(shí)反饋，并形成數(shù)據(jù)進(jìn)入整體評(píng)估系統(tǒng)，在下一個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)就能更準(zhǔn)確的反映房屋的真實(shí)價(jià)值。

（1）業(yè)主將自己物業(yè)的異動(dòng)情況，通過(guò)影像如實(shí)記錄，填寫(xiě)房產(chǎn)基本信息，運(yùn)用房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估APP進(jìn)行反饋；評(píng)估機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)后，通過(guò)核實(shí)材料，及時(shí)作出答復(fù)。

（2）業(yè)主也可以運(yùn)用微信公共賬戶(hù)反饋?zhàn)约何飿I(yè)的變化，對(duì)新增對(duì)估價(jià)有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時(shí)反饋給評(píng)估部門(mén)，這樣，在下一個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)上，該物業(yè)的計(jì)稅價(jià)格可以動(dòng)態(tài)跟進(jìn)。

（五）三維GIS應(yīng)用

一般來(lái)說(shuō)，與傳統(tǒng)二維GIS相比，三維GIS對(duì)客觀(guān)世界的表達(dá)能給人以更真實(shí)的感受。在房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議領(lǐng)域，很多納稅人是基于信息不對(duì)稱(chēng)而產(chǎn)生誤解，而三維GIS能從多角度展現(xiàn)房屋的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在爭(zhēng)議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對(duì)消除業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境困惑、為業(yè)主比較相似樓盤(pán)提供了具象而準(zhǔn)確的條件。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)借鑒深圳市房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理實(shí)踐，分析了產(chǎn)生爭(zhēng)議的各類(lèi)原因，并針對(duì)各類(lèi)原因探索了相應(yīng)的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術(shù)解決評(píng)估爭(zhēng)議的手段。今后房產(chǎn)稅的開(kāi)征勢(shì)必導(dǎo)致評(píng)估爭(zhēng)議數(shù)量的激增以及爭(zhēng)議種類(lèi)的復(fù)雜多樣，一套完善的爭(zhēng)議處理機(jī)制是房產(chǎn)稅順利開(kāi)征的重要保障。因此本文對(duì)于今后爭(zhēng)議處理研究奠定了理論基礎(chǔ)，并為其他城市及地區(qū)開(kāi)展?fàn)幾h處理實(shí)踐提供了借鑒。endprint

1、建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格公允價(jià)值查詢(xún)系統(tǒng)

全面公開(kāi)的評(píng)估信息查詢(xún)系統(tǒng)建立后，納稅人不僅可以查詢(xún)到自身持有的房地產(chǎn)信息，也可以查詢(xún)到周邊類(lèi)似房地產(chǎn)相關(guān)信息；并且，納稅人不僅可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)及身份證號(hào)查詢(xún)，也可以根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置進(jìn)行查詢(xún)，防止房產(chǎn)證變更帶來(lái)的查詢(xún)障礙；另外，借助計(jì)稅價(jià)格評(píng)估信息系統(tǒng)查詢(xún)平臺(tái)，稅務(wù)部門(mén)可以發(fā)布國(guó)家和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)，并公布爭(zhēng)議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿(mǎn)足。例如運(yùn)用微信了解、咨詢(xún)相關(guān)的政策，查詢(xún)?cè)u(píng)估價(jià)格和影響因素，及其鄰近物業(yè)的相關(guān)信息（如下圖）。

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估公允價(jià)值微信查詢(xún)平臺(tái)

2、建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格反饋更新機(jī)制

若房地產(chǎn)所有者或其他納稅人發(fā)現(xiàn)公開(kāi)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估相關(guān)數(shù)據(jù)有誤，或者對(duì)自己的房屋的評(píng)估價(jià)值有不同意見(jiàn)，可以通過(guò)以下幾種途徑反饋給評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)實(shí)地核實(shí)后及時(shí)調(diào)整并公布：

（1）運(yùn)用房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估APP進(jìn)行反饋；將個(gè)人信息、意見(jiàn)訴求、支持材料一并提交給評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（2）運(yùn)用微信公共賬戶(hù)反饋；按照指定的模式，將爭(zhēng)議的內(nèi)容和支持的理由通過(guò)微信向指定的微信號(hào)提交。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)一直處于動(dòng)態(tài)變化當(dāng)中，只有及時(shí)掌握最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)才能保證評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。因此，新媒體的應(yīng)用大大加強(qiáng)了計(jì)稅價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)功能。這樣，諸如商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的整體空置問(wèn)題及后期改建導(dǎo)致商業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題都能夠得到及時(shí)反饋，并形成數(shù)據(jù)進(jìn)入整體評(píng)估系統(tǒng)，在下一個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)就能更準(zhǔn)確的反映房屋的真實(shí)價(jià)值。

（1）業(yè)主將自己物業(yè)的異動(dòng)情況，通過(guò)影像如實(shí)記錄，填寫(xiě)房產(chǎn)基本信息，運(yùn)用房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估APP進(jìn)行反饋；評(píng)估機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)后，通過(guò)核實(shí)材料，及時(shí)作出答復(fù)。

（2）業(yè)主也可以運(yùn)用微信公共賬戶(hù)反饋?zhàn)约何飿I(yè)的變化，對(duì)新增對(duì)估價(jià)有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時(shí)反饋給評(píng)估部門(mén)，這樣，在下一個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)上，該物業(yè)的計(jì)稅價(jià)格可以動(dòng)態(tài)跟進(jìn)。

（五）三維GIS應(yīng)用

一般來(lái)說(shuō)，與傳統(tǒng)二維GIS相比，三維GIS對(duì)客觀(guān)世界的表達(dá)能給人以更真實(shí)的感受。在房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議領(lǐng)域，很多納稅人是基于信息不對(duì)稱(chēng)而產(chǎn)生誤解，而三維GIS能從多角度展現(xiàn)房屋的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在爭(zhēng)議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對(duì)消除業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境困惑、為業(yè)主比較相似樓盤(pán)提供了具象而準(zhǔn)確的條件。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)借鑒深圳市房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理實(shí)踐，分析了產(chǎn)生爭(zhēng)議的各類(lèi)原因，并針對(duì)各類(lèi)原因探索了相應(yīng)的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術(shù)解決評(píng)估爭(zhēng)議的手段。今后房產(chǎn)稅的開(kāi)征勢(shì)必導(dǎo)致評(píng)估爭(zhēng)議數(shù)量的激增以及爭(zhēng)議種類(lèi)的復(fù)雜多樣，一套完善的爭(zhēng)議處理機(jī)制是房產(chǎn)稅順利開(kāi)征的重要保障。因此本文對(duì)于今后爭(zhēng)議處理研究奠定了理論基礎(chǔ)，并為其他城市及地區(qū)開(kāi)展?fàn)幾h處理實(shí)踐提供了借鑒。endprint

1、建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格公允價(jià)值查詢(xún)系統(tǒng)

全面公開(kāi)的評(píng)估信息查詢(xún)系統(tǒng)建立后，納稅人不僅可以查詢(xún)到自身持有的房地產(chǎn)信息，也可以查詢(xún)到周邊類(lèi)似房地產(chǎn)相關(guān)信息；并且，納稅人不僅可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)及身份證號(hào)查詢(xún)，也可以根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置進(jìn)行查詢(xún)，防止房產(chǎn)證變更帶來(lái)的查詢(xún)障礙；另外，借助計(jì)稅價(jià)格評(píng)估信息系統(tǒng)查詢(xún)平臺(tái)，稅務(wù)部門(mén)可以發(fā)布國(guó)家和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)，并公布爭(zhēng)議處理的具體流程，保證納稅人的合理訴求得到滿(mǎn)足。例如運(yùn)用微信了解、咨詢(xún)相關(guān)的政策，查詢(xún)?cè)u(píng)估價(jià)格和影響因素，及其鄰近物業(yè)的相關(guān)信息（如下圖）。

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估公允價(jià)值微信查詢(xún)平臺(tái)

2、建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格反饋更新機(jī)制

若房地產(chǎn)所有者或其他納稅人發(fā)現(xiàn)公開(kāi)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估相關(guān)數(shù)據(jù)有誤，或者對(duì)自己的房屋的評(píng)估價(jià)值有不同意見(jiàn)，可以通過(guò)以下幾種途徑反饋給評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)實(shí)地核實(shí)后及時(shí)調(diào)整并公布：

（1）運(yùn)用房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估APP進(jìn)行反饋；將個(gè)人信息、意見(jiàn)訴求、支持材料一并提交給評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（2）運(yùn)用微信公共賬戶(hù)反饋；按照指定的模式，將爭(zhēng)議的內(nèi)容和支持的理由通過(guò)微信向指定的微信號(hào)提交。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)一直處于動(dòng)態(tài)變化當(dāng)中，只有及時(shí)掌握最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)才能保證評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。因此，新媒體的應(yīng)用大大加強(qiáng)了計(jì)稅價(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)功能。這樣，諸如商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的整體空置問(wèn)題及后期改建導(dǎo)致商業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題都能夠得到及時(shí)反饋，并形成數(shù)據(jù)進(jìn)入整體評(píng)估系統(tǒng)，在下一個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)就能更準(zhǔn)確的反映房屋的真實(shí)價(jià)值。

（1）業(yè)主將自己物業(yè)的異動(dòng)情況，通過(guò)影像如實(shí)記錄，填寫(xiě)房產(chǎn)基本信息，運(yùn)用房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估APP進(jìn)行反饋；評(píng)估機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)后，通過(guò)核實(shí)材料，及時(shí)作出答復(fù)。

（2）業(yè)主也可以運(yùn)用微信公共賬戶(hù)反饋?zhàn)约何飿I(yè)的變化，對(duì)新增對(duì)估價(jià)有直接影響的因素，如噪音、交通、配套等有變化的，要及時(shí)反饋給評(píng)估部門(mén)，這樣，在下一個(gè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)上，該物業(yè)的計(jì)稅價(jià)格可以動(dòng)態(tài)跟進(jìn)。

（五）三維GIS應(yīng)用

一般來(lái)說(shuō)，與傳統(tǒng)二維GIS相比，三維GIS對(duì)客觀(guān)世界的表達(dá)能給人以更真實(shí)的感受。在房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議領(lǐng)域，很多納稅人是基于信息不對(duì)稱(chēng)而產(chǎn)生誤解，而三維GIS能從多角度展現(xiàn)房屋的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在爭(zhēng)議處理方面具有廣泛的用途。三維GIS對(duì)消除業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境困惑、為業(yè)主比較相似樓盤(pán)提供了具象而準(zhǔn)確的條件。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)借鑒深圳市房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理實(shí)踐，分析了產(chǎn)生爭(zhēng)議的各類(lèi)原因，并針對(duì)各類(lèi)原因探索了相應(yīng)的解決辦法，并提出了利用新媒體及三維GIS技術(shù)解決評(píng)估爭(zhēng)議的手段。今后房產(chǎn)稅的開(kāi)征勢(shì)必導(dǎo)致評(píng)估爭(zhēng)議數(shù)量的激增以及爭(zhēng)議種類(lèi)的復(fù)雜多樣，一套完善的爭(zhēng)議處理機(jī)制是房產(chǎn)稅順利開(kāi)征的重要保障。因此本文對(duì)于今后爭(zhēng)議處理研究奠定了理論基礎(chǔ)，并為其他城市及地區(qū)開(kāi)展?fàn)幾h處理實(shí)踐提供了借鑒。endprint