陳洋CHEN Yang

（昆明理工大學(xué)，昆明 650500）

（Kunming University of Science and Technology，Kunming 650500，China）

一直以來(lái)人們都主張讓市場(chǎng)自然規(guī)律來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果雖然物盡其用但往往和社會(huì)的均衡發(fā)展需求相悖，這時(shí)候就需要政府該出手時(shí)就出手。在我看來(lái)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展起到初級(jí)作用而政府調(diào)控主要在后期產(chǎn)生影響，至于影響結(jié)果的好壞與決策者的高瞻遠(yuǎn)矚的能力相關(guān)。一項(xiàng)起到積極正面作用的宏觀調(diào)控政策一定是在深入分析市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)的基礎(chǔ)上提出的，而這樣的政策會(huì)大大促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也不例外。

眾所周知的2008 年美國(guó)的次貸危機(jī)引發(fā)了全球性的金融危機(jī)，而真正推動(dòng)美國(guó)次貸危機(jī)的原因是美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策。美國(guó)政府為了刺激國(guó)內(nèi)低迷的消費(fèi)狀態(tài)決定刺激國(guó)內(nèi)的住房消費(fèi)需求。于是美聯(lián)儲(chǔ)降低貸款利率和貸款門(mén)檻，這使得2001-2005 年美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮發(fā)展，這也使得美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越來(lái)越大。且不說(shuō)這場(chǎng)次貸危機(jī)給全球金融市場(chǎng)帶來(lái)的損失，可以看到的是由于美國(guó)政府的金融政策助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同時(shí)也催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫從而引發(fā)了次貸危機(jī)。不管美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是表象也好是真實(shí)也罷，但是能撼動(dòng)全球金融發(fā)展其繁榮程度絕對(duì)不可小覷而更加不能忽視的是它背后的金融調(diào)控政策。這足以證明政府宏觀調(diào)控尤其是金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的助推作用。

再將視線轉(zhuǎn)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程。近幾年由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越累越高，各種投機(jī)行為層出不窮，可以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)是嚴(yán)重畸形，為了讓這輛失去方向的馬車(chē)及時(shí)懸崖勒馬，政府出臺(tái)了大量調(diào)控政策。貨幣政策、利率政策和匯率政策已屢見(jiàn)不鮮，而雷厲風(fēng)行的限購(gòu)、限貸和限房政策確實(shí)將政府宏觀調(diào)控的行政手段發(fā)揮的淋漓盡致。限購(gòu)政策的出臺(tái)從很大程度上遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的勢(shì)頭。且不說(shuō)限購(gòu)政策抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的發(fā)展它更為重要的作用是為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展及時(shí)剎車(chē)。為了避免更加畸形的發(fā)展趨勢(shì)甚至導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸，必要的時(shí)候政府只能采取必要的行政手段從而達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。

2006 年以來(lái)我國(guó)政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定停止對(duì)別墅建設(shè)用地的供應(yīng)。這一規(guī)定的出臺(tái)是因?yàn)榭紤]到別墅建設(shè)對(duì)土地造成很大的浪費(fèi)，而對(duì)于我國(guó)這樣的人口大國(guó)土地資源的規(guī)劃使用不能馬虎。政府出臺(tái)這樣的政策無(wú)疑遏制了別墅消費(fèi)市場(chǎng)的需求但更加重要的是從國(guó)情出發(fā)，為了加強(qiáng)我國(guó)土地的有效利用并符合土地的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。不再對(duì)別墅用地進(jìn)行供應(yīng)，這很明確地切斷了供給市場(chǎng)的供給能力，也就阻礙了人們的消費(fèi)需求。停止對(duì)別墅用地的供應(yīng)將會(huì)促使別墅成為更加稀有的奢侈品而別墅的價(jià)格也會(huì)隨之上漲并成為少數(shù)人消費(fèi)的欲望，所以說(shuō)政府調(diào)控手段既遏制了別墅的市場(chǎng)需求同時(shí)又推高了已有別墅市場(chǎng)的價(jià)值。

相比往年我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的政策，今年擬推出的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度手段相對(duì)高明。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度從表面上看與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控沒(méi)有多少關(guān)系，但細(xì)細(xì)剖析就會(huì)知道我們國(guó)家大量的不動(dòng)產(chǎn)都是住房，住房要實(shí)行登記制度而且是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，一方面有利于保護(hù)個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，另一方面有利于打擊投機(jī)炒房行為。值得一提的是，自從習(xí)近平主席上臺(tái)實(shí)行雷厲風(fēng)行的反貪污使得大批高官落馬，而這些落馬的高官大都有一個(gè)通病，他們擁有大量受賄房地產(chǎn)。所以倘若不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開(kāi)始執(zhí)行那么將會(huì)有大批沒(méi)有被揭發(fā)的受賄官員為了保住自己的烏紗帽而拋售手中的房產(chǎn)，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形成一個(gè)短期的沖擊對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲也會(huì)有短期的作用，而更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用是它會(huì)使得社會(huì)財(cái)產(chǎn)分配更加公平從很大程度上均衡了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康與否直接關(guān)系到一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景，而房地產(chǎn)的健康發(fā)展永遠(yuǎn)都無(wú)法脫離政府的宏觀調(diào)控。但政府宏觀調(diào)控這只有形的手是一把雙刃劍，用的適當(dāng)則會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展但若使用過(guò)度或者沒(méi)有找到方向則它也可能成為阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的齟齬。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控失效或者調(diào)控的作用與政策出臺(tái)的初衷相違背的例子也是層出不窮。比如“國(guó)五條”的出臺(tái)原本是為了打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為和抑制一路唱高的房?jī)r(jià)，根本目的還是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的安定。然而該政策的出臺(tái)反而引發(fā)了滑稽的離婚潮和人們對(duì)購(gòu)房的恐慌。而如果一段婚姻的價(jià)值竟抵不過(guò)一棟房子，那么夫妻間的感情真的就太廉價(jià)了，而這恰好反映了“國(guó)五條”的失敗甚至引發(fā)了社會(huì)動(dòng)亂。

我國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)售制度是典型的雙刃劍的表現(xiàn)。一方面，自從大陸從香港引進(jìn)預(yù)售制度我國(guó)一直沿用至今，預(yù)售制度大大加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步伐，因?yàn)轭A(yù)售制度使得開(kāi)發(fā)商有了更快更寬的融資渠道，于是大量投資者涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)拿地建房，從這方面來(lái)看我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能發(fā)展的如此快速且大量居民都擁有了自己的住房確實(shí)得益于預(yù)售制度的實(shí)行。另一方面預(yù)售制度的實(shí)行也損害了部分居民的利益，比如現(xiàn)在的好多房產(chǎn)糾紛案都是因?yàn)橐呀?jīng)建成的住房在質(zhì)量方面與預(yù)售當(dāng)時(shí)簽訂的合約條款不相符導(dǎo)致很多業(yè)主要求退房，而這最終損害的都是業(yè)主的利益，把自己的資金拿出來(lái)墊資讓開(kāi)發(fā)商建房結(jié)果收到的成果與之前的合同約定大相徑庭，甚至有的開(kāi)發(fā)商卷款而逃全然不顧業(yè)主方的損失有多大。這是預(yù)售制度設(shè)計(jì)的一個(gè)很大的漏洞也是政府宏觀調(diào)控的硬傷。

在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中最為強(qiáng)硬的手段要屬土地政策，我國(guó)的土地只能由政府供應(yīng)，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)量及其價(jià)格的調(diào)整能夠直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)和繁榮程度。這也提醒政府要利用好這只調(diào)控的手。近年來(lái)，在我國(guó)相繼涌現(xiàn)鬼城，隨著今年四五月份房?jī)r(jià)的低迷走勢(shì)有專(zhuān)家預(yù)計(jì)更將有一批鬼城涌現(xiàn)。我認(rèn)為鬼城的大量涌現(xiàn)跟政府的土地供應(yīng)政策有著很大的關(guān)系。一方面，政府財(cái)政收入特別是地方政府的財(cái)政收入大量依靠賣(mài)地所得，所以地方政府加大土地供應(yīng)量而開(kāi)發(fā)商也爭(zhēng)著拿地建房，完全忽視了真正的市場(chǎng)需求，甚至出現(xiàn)有的住宅周?chē)际翘锏貨](méi)有配套的基礎(chǔ)設(shè)施和道路。另一方面，往年考核官員的政績(jī)GDP 是一個(gè)重要的指標(biāo)，于是大量地方官員招商引資興建項(xiàng)目，盲目地認(rèn)為只要搞好一個(gè)城市的硬件設(shè)施就意味著該城市的綜合發(fā)展提高了一個(gè)檔次，但實(shí)質(zhì)是一個(gè)城市發(fā)展真正的源動(dòng)力是第二、三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和它的人才聚集程度這些軟件設(shè)施的配套程度。因此可以說(shuō)鬼城的出現(xiàn)是由于政府宏觀調(diào)控并沒(méi)有把握城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)質(zhì)從而催生出來(lái)的。

解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題的方法不會(huì)有最好的只能尋求更好的。而大家都明白更好的辦法就是將市場(chǎng)這只無(wú)形的手和政府宏觀調(diào)控這只有形的手相結(jié)合，做到讓市場(chǎng)規(guī)則的調(diào)控占主導(dǎo)地位而政府的宏觀調(diào)控起到輔助的作用。而十八屆三中全會(huì)之后，新一屆政府的確在嘗試將宏觀調(diào)控這只手慢慢從房地產(chǎn)市場(chǎng)中縮回來(lái)將主導(dǎo)調(diào)控地位歸還市場(chǎng)本身，至于結(jié)果如何沒(méi)有人能真正預(yù)料，但能邁出這樣的步伐總是好的。

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫(xiě).房地產(chǎn)基本制度與政策.

[2]劉純林.中國(guó)房產(chǎn)稅改革的法理分析及推進(jìn)策略[J].江漢大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2013(04).

[3]劉榮茂.金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院.