李華芳

城市化進程與房地產市場的發(fā)展緊密相關。從整體和長期看，城市化對房地產市場有巨大推動作用，但城市化過程中依舊可能出現住房市場的“時空錯配”問題，并且如果“時空錯配”問題不能妥善處理，將會反過來對城市化產生不利影響。

“時空錯配”就是：一、空間上配置失衡，有些地方房子建的太多，而有些地方則供不應求。

二、時間上配置不當，例如短期內供給急劇上漲，但對長期的潛在需求又沒有足夠的關注，這樣短期內房地產市場可能制造巨大的“非理性繁榮”。

空間上的錯配具體來講又有兩點。首先是東西部發(fā)展失衡，由于戶籍制度限制了人口的自由流動，因此盡管中國的勞動力克服了重重困難，但并沒有形成全國性的統(tǒng)一勞動力市場。而市場慢慢發(fā)展的結果是東部地區(qū)產生資源集聚效應。

這樣一來，照理說應該持續(xù)發(fā)揮東部的集聚效應，但土地市場的管制又使得房地產市場的集聚未能充分發(fā)揮。而西部地方政府出于對土地財政的依賴，同樣埋頭于房地產開發(fā)，導致出現有供給而無需求的尷尬境地。

其次是一二線大城市與三四線中小城市之間的發(fā)展失衡。即便在市場要素（包括土地和勞動力）受到巨大限制的情況下，大城市依舊有不可阻擋的吸引力。

因此，限制或嚇阻人口進入大城市，而后在三四線中小城市讓這些人就地城鎮(zhèn)化的做法，與市場發(fā)展的效率邏輯是相互背離的。大城市應持續(xù)吸納更多人口，并將進城人口真正變成城市居民。

時間上的錯配是指短期內由于錯誤估計了城市化引發(fā)的住房需求而導致供過于求，但又可能低估潛在的長期需求。而空間上失衡可能會如何進一步惡化時間上的錯配？東西部失衡并不意味著西部沒有住房需求，三四線城市的需求也同樣存在，主要的問題是這些住房需求是不是當下就可以實現？

中國家庭金融調查的數據表明這些需求往往都是潛在需求，這些家庭的確有意愿改善居住條件，但目前的收入卻不足以購買新的住房。這樣一來，西部三四線及以下中小城市的住房市場在地方政府的短期逐利沖動下，容易出現“非理性繁榮”。而住房市場的泡沫破滅會損害金融市場，且極有可能造成金融危機，對長期的城市化和經濟發(fā)展造成不利影響。

這些潛在的不利影響包括扭曲未來的供給，并且通過對勞動力市場收入的影響，也會進一步抑制未來的住房需求。如此一來，房地產市場的復興就會困難重重，也就進一步影響了城市化的進程。因此，在城市化進程中要特別警惕“東西部、三四線、短長期”的錯配問題。

作者為本刊特約學術編輯endprint