文/林華

房地產(chǎn)并購熱再度來襲

文/林華

7月13日，保利地產(chǎn)披露收購中航工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的最新進(jìn)展。保利地產(chǎn)稱，經(jīng)初步估算，該潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，交易標(biāo)的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。同時，保利地產(chǎn)股票于2016年7月14日起復(fù)牌。

近來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個時代的分水嶺，有關(guān)房企并購與重組的戲碼頻頻上演。大型房企通過加速收購地產(chǎn)項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。

分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正在悄然發(fā)生變化，行業(yè)競爭加劇﹑企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及地價持續(xù)走高等多方面的原因，催化房地產(chǎn)行業(yè)并購頻現(xiàn)。

有關(guān)專家指出，大量中小房企被淘汰出局的情況難以避免，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升，大型房企在市場的主導(dǎo)地位逐步增強，而“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象帶來的寡頭時代值得警惕。

房地產(chǎn)并購意在圈地

7月13日，保利地產(chǎn)披露收購中航工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的最新進(jìn)展。保利地產(chǎn)稱，經(jīng)初步估算，該潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，交易標(biāo)的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。同時，保利地產(chǎn)股票于2016年7月14日起復(fù)牌。

7月6日晚間，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙公告，稱母公司中國保利集團(tuán)公司與中國航空工業(yè)集團(tuán)公司正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案，雙方股票自7月7日起停牌。不過，關(guān)于整合方式﹑整合內(nèi)容﹑所涉資金等未有詳細(xì)披露。

近來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個時代的分水嶺，有關(guān)房企并購與重組的戲碼頻頻上演。中海并購中信﹑恒大殺入攀成鋼﹑中航及保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。

7月13日，恒大地產(chǎn)傳捷報，已完成對中鐵二局攀成鋼51.74畝地塊的收購，定名為“望江華府”。至此，恒大地產(chǎn)內(nèi)部最高端的“華府系”正式落子成都，并將在主城區(qū)首次推出城市別墅。

2014年3月，占地51.74畝的成都錦江區(qū)沙河堡片區(qū)北1A地塊，掛牌出讓，最終以5132元/平米的底價被中鐵二局拿下。如今，這一地塊被恒大地產(chǎn)收入囊中。

2015年12月29日，恒大地產(chǎn)﹑新世界連發(fā)公告，恒大地產(chǎn)將收購鄭裕彤家族新世界及周大福位于北京﹑上海﹑青島，成都﹑貴陽的5個超大型項目，總建筑面積851萬平米，涉及金額204億。

2015年12月上旬，恒大地產(chǎn)收購香港新世界的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，號稱年度最大房企并購案。

據(jù)統(tǒng)計，恒大地產(chǎn)2015年多次收購地產(chǎn)項目。例如，華人置業(yè)﹑中渝置地﹑信和置業(yè)等知名房企的多個大型項目被恒大地產(chǎn)并購。

另外一起并購個案是中海與中信。今年6月30日，經(jīng)過三個月時間，成都中信地產(chǎn)已完成和中海地產(chǎn)的工作交接。中海將代表中信地產(chǎn)全面接手中信城﹑健康生態(tài)城（牧華路項目）等在內(nèi)的地產(chǎn)項目工作。

3月14日，中海地產(chǎn)收購中信集團(tuán)物業(yè)組合的公告正式披露，除了告知一份冰冷的資產(chǎn)交易外，還宣布了30年中信地產(chǎn)的開始默默退場。

1月5日，融創(chuàng)中國在上海舉行的新聞發(fā)布會上透露，將2016年銷售目標(biāo)定為超過800億，計劃到2017年底公司年銷售額突破千億，并購將是公司未來獲得土地儲備的重要方式。

2015年以來，融創(chuàng)中國先后在南京﹑武漢﹑成都﹑西安﹑太原﹑合肥﹑海南等二線城市有過并購舉動。截至2015年底，融創(chuàng)的土地儲備達(dá)到了4427億，其中通過公開招拍掛獲得的土地僅占1/3，通過并購獲得的土地比例則占比2/3。

1月23日，金科地產(chǎn)與南京句容億豐房地產(chǎn)開發(fā)有限股份簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議。此次轉(zhuǎn)讓地塊位于南京仙林東，出讓面積600畝，轉(zhuǎn)讓總金額近8億元。

碧桂園的收購生意也在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團(tuán)收購談判進(jìn)展順利。收購目標(biāo)包括海昌天集團(tuán)旗下位于大連﹑成都﹑天津各地幾乎所有地產(chǎn)項目，而且這些項目均為當(dāng)?shù)卮蟊P。

分析人士認(rèn)為，對房企而言，并購的核心目的在于拿地?，F(xiàn)在一線及熱點二線城市土地價格飆漲，競爭太厲害，以招拍掛拿地幾乎每幅都是地王，房企要想獲得合理的利潤實在太難了。

因此，從2015年起，很多房企的拿地模式發(fā)生變化，項目并購愈發(fā)增多，通過項目并購獲取土地開發(fā)權(quán)，其成本相對較低，且競爭沒有招拍掛那么激烈，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

同時，并購項目多數(shù)已處于開發(fā)過程當(dāng)中，不需要接盤企業(yè)再投入太多精力進(jìn)行前期繁瑣的開發(fā)流程和手續(xù)，從而有效提高項目開發(fā)周期，形成快速銷售。

此外，利用被并購企業(yè)熟悉當(dāng)?shù)卣透黜椯Y源的優(yōu)勢，快速得到當(dāng)?shù)卣p市場的認(rèn)可，從而完成品牌落地和本土化，有利于公司在新進(jìn)區(qū)域規(guī)模擴張。

分析人士表示，預(yù)計今年越來越多的企業(yè)會效仿恒大地產(chǎn)等大型房企，通過加速收購地產(chǎn)項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。

大魚吃小魚現(xiàn)象頻現(xiàn)

從中國房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時代開始，房企也將面臨著一輪新的洗牌，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象亦隨之成為新常態(tài)。

一方面，大型房企通過并購重組構(gòu)建“巨無霸”漸成趨勢；另一方面，在行業(yè)深度競爭時期，一些中小型房企則失去了生存機會。

分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇﹑企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及地價持續(xù)走高等多方面的原因，催化房地產(chǎn)行業(yè)并購頻現(xiàn)。

2013年以來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速減緩，土地資金成本上升，去庫存壓力加大，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時代進(jìn)入到白銀時代，兼并重組被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力﹑優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段。

由于資金缺位，多數(shù)中小房企拿地積極性消退，項目開工延緩，銷售回款速度明顯降低。更多中小房企經(jīng)營壓力上升，被迫出讓企業(yè)項目或變賣股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，以維系企業(yè)正常運營。

同時，針對一些需要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說，通過行業(yè)間的兼并重組利于尋求新的業(yè)務(wù)增長點。而從一體化的角度來看，企業(yè)通過戰(zhàn)略合作﹑行業(yè)整合可以充分利用資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，進(jìn)而延長企業(yè)價值鏈并擴大企業(yè)價值。

2013年以來，一線城市土地供應(yīng)有限，土地價格居高不下。這使得房企拿地日趨謹(jǐn)慎，進(jìn)而選擇兼并收購來彌補在土地市場直接投資拿地的減少。通過兼并收購，房企對土地資源的布局進(jìn)行了補充和完善，從而進(jìn)一步擴大規(guī)模。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京﹑上海產(chǎn)權(quán)交易所，2015年以來掛牌轉(zhuǎn)讓的房企股權(quán)已經(jīng)超過129億元。其中，北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌房企分布于蘇州﹑昆山﹑三亞﹑沈陽等二三四線城市。上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)項目22個，其中12個項目轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。

長三角地區(qū)成為房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的重災(zāi)區(qū)，在滬掛牌的22個項目中有15個分布于長三角地區(qū)，且大部分選擇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，例如蚌埠恒遠(yuǎn)置業(yè)有限公司﹑南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司﹑南京水清木花置業(yè)有限公司等。

實際上，有些小型房企已經(jīng)破產(chǎn)。2014年至今，四川至少有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)年活躍在成都的本地房企——圣沅房產(chǎn)﹑武海置業(yè)等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

從行業(yè)的角度看，馬太效應(yīng)增強，中小房企市場占有率持續(xù)縮水。CRIC研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續(xù)增長，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升；但另一方面，中小房企的市場份額進(jìn)一步被擠占，生存空間進(jìn)一步壓縮。

現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入微利時代，中小型房企銷售跟不上，利潤難保障，很難經(jīng)營下去，最終選擇出售股權(quán)退出市場已成必然。

去年3月以來，在寧波﹑南京﹑無錫﹑合肥﹑襄陽﹑神木等地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產(chǎn)危機。房地產(chǎn)市場正處于新一輪洗牌，被洗牌出局的必定是中小房企。

不久前，北京市住建委發(fā)文稱，有473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失。

房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家。相比2012年同期，房企數(shù)量減少了200余家。

一份最新調(diào)查報告顯示，90%的房企負(fù)債率都在150%-200%以上。有關(guān)專家認(rèn)為，每年的五六月是中小房企的一個艱難生存期，產(chǎn)品類型偏高端且周轉(zhuǎn)率較慢﹑前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本較高﹑資信不太好貸款受限的中小房企，將存在更多市場風(fēng)險。

值得一提的是，在房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下之時，中小型房企已經(jīng)停止拿項目，一些主業(yè)非地產(chǎn)的公司也開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

分析人士預(yù)測，未來三年內(nèi)將至少有30%的中小型房企被淘汰出局；到2015年，國內(nèi)房企總量可能會減至3.5萬家。

房地產(chǎn)步入寡頭時代

在本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整中，一批中小房企﹑區(qū)域性房企倒掉；相反，萬科﹑恒大等大型龍頭房企銷售額仍有較大增幅，市場占有率有一定提高。因此，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期里房地產(chǎn)并購機會會大量出現(xiàn)，行業(yè)集中度也將不斷提高。

任何一個行業(yè)在歷經(jīng)高速增長后，行業(yè)空間會趨于飽和，全行業(yè)也將放低增速，轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的平臺整理期。

目前，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了十幾年的黃金增長期后，也進(jìn)入了一個相對穩(wěn)定的通道進(jìn)行整理。而在這個平臺期內(nèi)，市場上的資金將進(jìn)一步增加行業(yè)集中度﹑龍頭企業(yè)市場占率明顯提高﹑土地儲備及項目數(shù)量都向龍頭企業(yè)集中，也因此，整個行業(yè)的集中度會不斷提高，多層次并購也會集中出現(xiàn)。

從城市分布看，二三線城市的房地產(chǎn)項目去化較為緩慢，中小型房企生存較為艱難，區(qū)域性房企的生存空間較為有限。部分區(qū)域性房企紛紛倒閉已經(jīng)很能說明，未來在資金面沒有明顯緩解，項目去化較慢，中小型房企的冬天將不可避免。

相比中小房企，大型龍頭房企的資金還是相對寬裕，土地儲備較為充實，業(yè)態(tài)較為豐富，即使行業(yè)毛利下滑，行業(yè)景氣度下降也仍然可以平價走量回籠資金，加上其它業(yè)務(wù)收入進(jìn)行彌補，大型房企依然可以維持一定盈利水平。

有關(guān)專家指出，2016年房地產(chǎn)業(yè)將延續(xù)強者恒強的競爭格局，中小房企被淘汰出局難以避免，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升，大型房企在市場中的主導(dǎo)地位逐步增強，有品牌﹑資金和資源優(yōu)勢的龍頭房企將做大做強，也標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寡頭時代！

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年銷售額達(dá)到“千億軍團(tuán)”的房企已經(jīng)擴容至7家，未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競爭將更加激烈，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。

例如，萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺，恒大多元化謀求規(guī)模化的持續(xù)增長，爭取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而中交系﹑招商系﹑保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要籌碼。

據(jù)稱，招商地產(chǎn)未來可能因為母公司資產(chǎn)的注入成為中國最大市值的房企；金豐投資重組方案完成后，綠地市值或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。

分析人士表示，這些品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終會推動市場集中度越來越高。

據(jù)稱，超大型房企競爭格局加劇，行業(yè)集中度將持續(xù)上升。萬達(dá)﹑保利﹑中海﹑恒大﹑碧桂園躋身“千億俱樂部”，晉級銷售榜第一集團(tuán)。

有關(guān)專家指出，從2015年樓市大勢來看，成交持穩(wěn)是大概率事件，房企仍在上演“強者恒強”的競爭格局。龍頭房企之間差距正在縮小，而中小房企無論在資金成本及管控能力上都愈發(fā)落后。

房地產(chǎn)行業(yè)正在悄然發(fā)生變化，資金短缺﹑利潤縮水等多種因素，讓大多房地產(chǎn)企業(yè)十分“糾結(jié)”，項目轉(zhuǎn)讓﹑并購﹑破產(chǎn)重組等現(xiàn)象開始不斷出現(xiàn)。

對于大型房企而言，其暢通的融資渠道則能夠很好地化解在開發(fā)﹑銷售環(huán)節(jié)增加資金投入所帶來的震動。當(dāng)越來越多的中小企業(yè)無力“抗壓”而出走地產(chǎn)圈時，剩下的大型房企將通過并購方式不斷擴充自己的實力。

房地產(chǎn)行業(yè)正在走向洗牌和整合，大型房企向超大型房企方向發(fā)展，而一些名不見經(jīng)傳的中小型房企會加快消失，預(yù)計未來二三十個大型房企的市場份額會繼續(xù)加大，壟斷趨勢進(jìn)一步加強。

隨著寡頭競爭時代的來臨，過去十多年以住宅開發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復(fù)返。中國樓市已經(jīng)進(jìn)入了下半場，要想在下半場活下來并且活得好，就必須適應(yīng)樓市告別粗放式增長﹑進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展的新階段，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型，提高抗風(fēng)險能力。